觀點網(wǎng) 由于開發(fā)成本過高和現(xiàn)金流收益偏低，投資回報率過低一度成為中國酒店市場最大的痛點。但隨著近幾年全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展放緩和國內(nèi)市場變化，中國酒店業(yè)經(jīng)營開始進(jìn)入調(diào)整期。

憑借著近幾年旅游業(yè)的支撐和網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)的帶動，越來越多的酒店集團(tuán)從傳統(tǒng)模式中出走，開始探索新的運營模式，酒店經(jīng)營也逐漸呈現(xiàn)出多元化的新型業(yè)態(tài)發(fā)展趨勢。

日前，華住酒店集團(tuán)總裁金輝在接受觀點新媒體的采訪時，透露了華住酒店業(yè)務(wù)發(fā)展的新動向。

面對酒店業(yè)存在的問題，金輝指出，對絕大多數(shù)開發(fā)商來講，酒店、公寓和類住宅的資產(chǎn)回報率非常低。相對于此類投資收益率較低的類住宅項目來說，大部分投資者更青睞辦公樓、商業(yè)地產(chǎn)等存量資產(chǎn)。

金輝認(rèn)為，資產(chǎn)價格是跟企業(yè)的經(jīng)營能力、現(xiàn)金流掛鉤的，存量資產(chǎn)去化效率低、投資收益率低，一方面是因為企業(yè)經(jīng)營能力弱，另一方面是資產(chǎn)價格被錯估了。

他強(qiáng)調(diào)：“存量資產(chǎn)的去存量化的核心問題是資產(chǎn)能產(chǎn)生一定的經(jīng)營回報。”

他提到，如果有合適的資產(chǎn)，華住將來可能會通過跟金融機(jī)構(gòu)合作，作為品牌管理方參與到存量資產(chǎn)收購、運營、管理以及未來資產(chǎn)證券化的整個閉環(huán)鏈條中去。

金輝進(jìn)一步表示，很多經(jīng)營效率不高的經(jīng)營類、住宿類產(chǎn)品，實際上有非常大幅度的改善和提升的空間。針對這一點，華住將利用自己建立的客戶端及系統(tǒng)化、精細(xì)化的管理運營能力和營銷能力，幫助地產(chǎn)商加快實現(xiàn)存量資產(chǎn)的去化。

上海市“五一”小長假之前曾出臺相關(guān)規(guī)定，要求辦公用地不得建設(shè)公寓式辦公，商業(yè)用地未經(jīng)約定不得建設(shè)酒店式公寓等“類住宅”，而早在3月份，北京和廣州也曾發(fā)布相關(guān)調(diào)控“類住宅”的政策。

近期寫字樓和商鋪等商業(yè)地產(chǎn)的投資熱潮，則與類住宅的低迷形成了鮮明對比。

金輝指出，對于開發(fā)商來說，商業(yè)地產(chǎn)要求的管理運營能力比較低，一般的開發(fā)商通過招商進(jìn)行托管，不需要太過精細(xì)化的運營能力。而酒店或者公寓式酒店、公寓等對精細(xì)化的運營管理能力要求比較高，一般開發(fā)商難以駕馭。

據(jù)金輝介紹，從全球范圍來看，目前酒店業(yè)比較成熟的做法是資產(chǎn)和經(jīng)營管理的“兩手抓”。尤其是國外一些大的酒店集團(tuán)，不僅開設(shè)資產(chǎn)公司進(jìn)行資產(chǎn)儲備，同時還從事經(jīng)營管理。

也就是說，把資產(chǎn)買回來以后提高坪效和收益以后再進(jìn)行資產(chǎn)證券化，把資產(chǎn)和運營管理進(jìn)行剝離，同時也達(dá)到了長期持有穩(wěn)定的經(jīng)營權(quán)的目的。

早在2015年，就有業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，酒店業(yè)的陣痛期與房地產(chǎn)業(yè)類似，會因城市功能屬性、經(jīng)濟(jì)實力和人口聚集力不同有所區(qū)別。

談及兩者在經(jīng)營模式上的差異，金輝分析說：“房地產(chǎn)的經(jīng)營就像是出門打獵，做酒店經(jīng)營就像種地。我們是精耕細(xì)作，關(guān)注到每一項成本，進(jìn)行的是長期的精細(xì)化運營管理。因此，企業(yè)的經(jīng)營和文化決定了它們之間的差異性。”

以華住為例，金輝透露：“隨著近兩年酒店經(jīng)營能力的不斷提升，我們已有足夠的管理能力和溢價能力去收購住宿類存量資產(chǎn)。目前，華住有相當(dāng)一部分酒店品牌的經(jīng)營效益已經(jīng)接近了寫字樓。”

對于目前市場熱度不減的非標(biāo)類產(chǎn)品，金輝認(rèn)為，應(yīng)該從時間和產(chǎn)品兩個維度去定義，前者在于時間的非標(biāo)準(zhǔn)化，后者在于體驗和服務(wù)的個性化。據(jù)介紹，為滿足不同人的需求，目前華住體系面對這兩個維度推出了相應(yīng)的產(chǎn)品和服務(wù)。