主持人：首先請主持嘉賓上臺就坐，有請：魔方金服創(chuàng)始人兼CEO凌駿先生

接下來有請討論嘉賓，他們是：

華住酒店集團(tuán)總裁兼城家董事長、CEO金輝先生

YOU+國際青年社區(qū)創(chuàng)始人及董事長劉洋先生

上海優(yōu)帕克投資管理有限公司COO楊劍凌先生

舒格國際青年社區(qū)創(chuàng)始人、CEO李錦猛先生

未來域創(chuàng)始合伙人兼高級副總裁徐郝捷先生

上海世聯(lián)行股權(quán)投資管理有限公司董事總經(jīng)理胡紫嵐女士

謝謝各位參與討論的嘉賓，下面請凌駿先生開始主持今天第三場主題討論會，討論時間是40分鐘。

凌駿：非常感謝主辦方觀點邀請我們參加今天的圓桌論壇，我是魔方金服的CEO，我今天很榮幸作為主持人，以人民的名義和大家探討我們長租公寓在市場上處于什么樣的發(fā)展趨勢，未來長租公寓會走向何方，未來我們長租公寓的從業(yè)者和領(lǐng)軍人如何看待金融對于長租公寓的結(jié)合，能創(chuàng)造什么樣的火花。

下面我們就開始今天的圓桌議題。

首先，在過去的三到五年里面，我們看到這個市場有大量的長租公寓蜂擁而起，而且今年上半年，我們國務(wù)院提出房子是用來住的，不是用來炒的，我想看看各位怎么看待當(dāng)下的長租公寓的機遇和面臨的挑戰(zhàn)。

有請華住酒店集團(tuán)的金總講講他們是怎么看待這個機會的。

金輝：非常榮幸參加房地產(chǎn)的論壇，以前一直參加酒店類的論壇，我是負(fù)責(zé)華住集團(tuán)的發(fā)展業(yè)務(wù)，主要是在酒店板塊參與的業(yè)務(wù)比較多，可能大家也很好奇，為什么華住進(jìn)入公寓，大家知道華住在酒店業(yè)過去十年當(dāng)中，在中國發(fā)展非?？欤覀円呀?jīng)孵化了將近20個酒店品牌，涵蓋了從經(jīng)濟(jì)型一直到高端五星的市場。

我在公寓這個行業(yè)里面還是一個新兵，我本人是去年七月份進(jìn)入這個行業(yè)的，談?wù)勎覀兊南敕?，我覺得酒店原來住宿的客人是一到兩天，平均是1.4天，公寓市場我們過去兩年看到一個明顯的趨勢，大城市的房子越來越貴，年輕人再也買不起了，未來他們是以租房為他們的主要形態(tài)，這是一個必然的趨勢。

作為一個聚焦住的產(chǎn)業(yè)的集團(tuán)，我們必然進(jìn)入這樣一個巨大的市場，整個中國住宿市場的規(guī)模是以萬億計的，我們肯定要進(jìn)入這樣的市場。既然有這個趨勢，我覺得作為我們這樣一個企業(yè)，我們利用原來在住宿行業(yè)對住的認(rèn)識、理解，供應(yīng)鏈的優(yōu)勢，管理能力的打造，我們必然要進(jìn)入這樣一個非常大的市場。我們眼里這個市場肯定是一個巨大的市場，而且是有非常大的增長潛力的，我們就毅然進(jìn)入這個市場，當(dāng)然目前這個市場還面臨很多不成熟的條件，或者是各種困難，但是我們堅信，在各位在座同仁的努力下，我們一定把這個市場越做越好，而且這個市場的未來一定也會越來越好。謝謝。

凌駿：謝謝金總的精彩發(fā)言，華住集團(tuán)在長租公寓領(lǐng)域確實是一家有著非常有實力的品牌公司，前面金總介紹了他們這個行業(yè)的看法，我簡單理解他認(rèn)為行業(yè)的機會很多，空間很大。下面有請YOU+的劉總給我們講講。

劉洋：非常榮幸參加今天的論壇，我做公寓這個行業(yè)，2011年開始，到現(xiàn)在為止，六年多的時間，YOU+這個項目和傳統(tǒng)公寓相比，持續(xù)的時候就不同，因為他多了一個大廳，把房間做的更小，我們2013年在廣州不斷地調(diào)試一個新的產(chǎn)品模型，2014年拿到了融資以后，我們才往全國其他的城市發(fā)展，但是沒想到在2014年之前，我們在廣東取得一個特殊人群里面的口碑做的極其好，這也是讓我們零招租成本、零推廣成本，到現(xiàn)在為止，全中國人知道YOU+的產(chǎn)品，是一分錢推廣都沒有花過的，挺有意思的。

可以和大家分享一下，YOU+實際上是從消費者的需求思考，在城市里面缺少這樣一個小戶型，而對于他來講，他需要的那個最準(zhǔn)確的產(chǎn)品，沒有在這個時候順利出現(xiàn)。所以我們從他的內(nèi)心深處切入，從情感和硬件兩個角度切入。

第一個角度是切的硬件部分，我們打造了讓他可以跟一群人生活的社區(qū)，這是一個角度。

第二個角度，為什么這樣做，他內(nèi)心的孤單寂寞，而且他是需要發(fā)展的，所以我們把房間里面的一部分，一個一周之內(nèi)不用的面積都拉出來，變成一個統(tǒng)一的大廳，在實際的房屋分配上，我們房屋數(shù)量和傳統(tǒng)其他的公寓數(shù)量相比并不少，也就是我們在單房的面積里面，反而返回給我們的租戶，這樣的產(chǎn)品讓更多的消費者找到了真正的興趣相投的人。

后期2014年以后第一批沖進(jìn)這個行業(yè)里面的人，我們酒店行業(yè)的，尤其是華住、如家、七天，三大品牌，全部進(jìn)入，2015年，市場變得非常的火熱，投資人也紛紛下海，來做創(chuàng)業(yè)。IDG也出來人了，都做公寓這個行業(yè)。

從2015年下半年開始，整個地產(chǎn)行業(yè)，由于地產(chǎn)本身行業(yè)的變動，包括不管是存量還是什么，我參加了很多地產(chǎn)峰會，我發(fā)現(xiàn)大家對于萬億級的市場不斷的慢慢深入研究的，不僅僅是萬億級的問題，還有一個是本身地產(chǎn)行業(yè)的變化。

面粉比面包貴也好，還是原先賺的所有錢，現(xiàn)在只夠拿一塊地，還是說所有的杠桿慢慢的出現(xiàn)了不同的想法，整個戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)型，金融的轉(zhuǎn)型，反而大家找到了說，長租公寓這一個體塊和業(yè)態(tài)，是不是能給未來地產(chǎn)的經(jīng)營找到另外的一塊熱土，很多人紛紛到Y(jié)OU+找我聊，我也參加很多地產(chǎn)峰會，對于我這個人來說，我沒有任何隱瞞，我做任何事情都是把所有的東西都可以清囊而出的。

所以我跟大家說一下，我個人對長租公寓這件事情一定是看好的，但是我對于只吃房租收益這個部分的事情，我是個人有保守意見的。因為這個市場中，進(jìn)入的人越來越多，大家紛紛用各種手段，各種方法，競價也好，還是讓持有物業(yè)者獲取了更高的房屋租金價格，而我們通過裝修再租給消費者，這時候的利潤是非常薄的這是一種。

還有一種是房地產(chǎn)本身自持這塊，從中國，比如今年和未來三年，消費者能承受的租金價格，根本滿足不了現(xiàn)在我們這一棟房子所投入的資本的3%，也就是回報率不高。大家看的是未來五年十年二十年怎么樣，YOU+一直在致力于另外一個模型的打造，我們從房租模型以外的部分，我再找看看有沒有可能帶來更大其他的收入。我認(rèn)為這個是我今天可以跟大家分享的。

既然大家很多做地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了公寓，我認(rèn)為這個里面一定要知道我們未來不僅僅要講故事，最重要的是我們要真正做到的是什么，我認(rèn)為有幾個關(guān)健詞，第一，滿租率，沒有滿租率什么都是扯淡，第二，招租成本的下降，你獲客成本的下降，如果用一個月的租金換取一個只住三個月的客人，你虧大了。

第三，你真正可以吸引的人是不是愿意跟你們這個樓里面其他人在一起，還是最后變成你是你，我是我，大家完全還是以租房的形式租房，我認(rèn)為沒有這樣的一個黏性的話，他憑什么會住在一個有管理的小戶型里面，在同等價格上，民宅可能優(yōu)勢更大。

我為什么可以做這樣的比喻，我之前做過一些了解，我們說現(xiàn)在目前所有的社會上的年輕人，有人露宿街頭嗎，他們都有安身之所，他們住的環(huán)境會差到什么程度嗎，每個人在不斷的提升自己的消費觀、消費意識和他的消費升級，整個市場的剛需是在小戶型上，不是需在房子上，國家在之前的幾十年中，做的所有房地產(chǎn)開發(fā)的生地變熟地，多半是兩戶以上的戶型，整個市場總量的小戶型是個位數(shù)。

凌駿：YOU+是非常講情懷的公司，房子是冰冷的，情懷是有溫度的，情懷讓YOU+這樣的企業(yè)有了更多想象的空間，有了更多未來可以增值的思考的方式。感謝下面我們有請楊劍凌介紹一下。

楊劍凌：優(yōu)帕克確實是比較低調(diào)?；氐街鞒秩说膯栴}，公寓的這個市場前景的問題，從優(yōu)帕克集團(tuán)來說，為什么我們這么低調(diào)！其實本身長租的市場就是一個長期存在波瀾不驚的市場，為什么這兩年突然到了風(fēng)口，大量的人進(jìn)來，大家開始關(guān)注這個市場。

從某個角度來看，這里面有兩個主要的因素，整個中國社會發(fā)展到現(xiàn)在，特別是10年以后，大家的消費升級可以看到，不管是衣食住行還是各個方面，大家開始意識到，我愿意用更多的付出來享受更好的品質(zhì)，在這樣的消費大升級的背景下，不管是剛剛步出校園的年輕人，還是我們中產(chǎn)階層，住的方面不能湊合，我希望多付一點錢，可以有一個像家一樣的房子，而不是以前跟個人業(yè)主、個人房東主導(dǎo)的房子，你碰到好的房東好一些，碰到差的也不能挑。

第二個，我們優(yōu)帕克主要是在北京上海廣州這樣的一線大都市，這跟中國的高房價有很大的關(guān)系，本來大量的應(yīng)該到結(jié)婚的年齡，或者應(yīng)該買房的人群被趕到了租房市場，這是非常明顯的趨勢。比如說像北京，到了16年，他第一次買房的平均年齡已經(jīng)到了34歲，在五年之前可能就是29歲，已經(jīng)推遲了五年，這五年有成千上萬的人必須租房，他們大量的進(jìn)入租房市場，和原來一畢業(yè)就必然要租房的人群。

這是我們優(yōu)帕克自己定位在中高端，我們很看好市場，這部分的人群被趕到租房市場以后，他們的需求和之前的不一樣的，我們優(yōu)帕克其實非常高興得看到這樣一個非常好的趨勢，我們一直覺得，如果定位在一個成熟社會的結(jié)構(gòu)，應(yīng)該是橄欖型的。這是我們的一個看法，謝謝。

凌駿：謝謝楊總，優(yōu)帕克定位非常精準(zhǔn)，不僅是對于用戶群體的定位，對于市場的定位對城市的不具有非常深入的思考，這是為什么優(yōu)帕克這么長時間里面，有這么高的市場份額，有這么好盈利能力的原因。

下面我們有請舒格給我們介紹一下，他們是上海比較活躍的公司，在上海集中式公寓競爭非常激烈的環(huán)境下，舒格有怎樣的優(yōu)勢和獨到的地方，可以在這個市場上有自己的地位。

李錦猛：對于我來講，之前很多人不太了解，或者我們沒有活躍在平臺上，我們是同策戰(zhàn)略投資的，16年1月份投資的，我們重點領(lǐng)域是研究房地產(chǎn)的存量市場，怎么樣幫助開發(fā)商賣房子，怎么樣來做好賣后的資產(chǎn)運營以及如何快速的促進(jìn)成交，還有促進(jìn)成交以后的交易環(huán)節(jié)怎么樣規(guī)避政府的政策因素，我們一直是做這個方向。

我們從去年到現(xiàn)在，一直是在跟房地產(chǎn)品牌打交道，在中國排名前200位都有交流，大的有華潤、綠地，現(xiàn)在也有很多項目在合作。同時我們的角度和定位是偏向服務(wù)于他們，服務(wù)于開發(fā)商為基礎(chǔ)，同時來切入C端的業(yè)主，通過業(yè)主的不動產(chǎn)的增值運營，切我們C端用戶。

我們對于C端用戶這塊來說是打造了一個租住文化，我們和開發(fā)商接觸下來以后，開發(fā)商引入我們以后，除了對銷售有促進(jìn)，他特別擔(dān)心你后期運營不下去怎么辦，還有你能提供什么配套的服務(wù)和增值的服務(wù)，讓他們賣給小業(yè)主以后更穩(wěn)妥，從政策上可以規(guī)避。

因為現(xiàn)在在上海，一些限購，包括現(xiàn)在非改居的屬性，還有前段時間綠地的項目，買完以后交不了房，這個怎么辦，這是我們目前和開發(fā)商應(yīng)對的觀點和角度，我們也有一定的解決方案，我們的核心點還是服務(wù)于開發(fā)商為主導(dǎo)，來發(fā)展舒格的品牌。

我們更加傾向于說我們是服務(wù)型的公寓品牌，我們和接觸的開發(fā)商也好，他們除了引入一個常規(guī)的公寓是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，引入這個長租公寓以后，能不能帶來一些新的商業(yè)，新的商業(yè)也是反哺的，這些人住進(jìn)來以后，他需要什么，他可能需要一些咖啡，需要一些工位，需要一些生活的配套，這也是我們舒格孵化的。比如我們的格格公社，不屬于創(chuàng)客，是屬于共享辦公，只是一個工位的出租。

現(xiàn)在我們發(fā)現(xiàn)很多開發(fā)商把一些書吧、咖啡提前引入，我們從服務(wù)開發(fā)商的角度來講，以及未來業(yè)主買完以后的信息來說，我們這些東西都是前置的，從租住文化來說，這個租客只能想到三個方面，租辦公、租居住以及租車，我們從租的角度，為C端的租客提供他們住在這里之后需要租賃的各種配套服務(wù)，包括上面魔方說的提供很多第三方的接入。

從住的角度來說，一是房屋的買賣，第二是房屋的居住，然后這兩點，我們圍繞著住這個核心點，為我們租客提供一系列的便捷性。另外我們服務(wù)于開發(fā)商，服務(wù)于商辦，以標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品，一個租住全業(yè)態(tài)的服務(wù)鏈的生活配套的角度來做這個事兒。

凌駿：感謝李總，介紹的非常詳細(xì)，憑借同策的資源以及對開發(fā)商這么一個群體的把控和了解，舒格更多的是面向服務(wù)開發(fā)商的資管公司。而據(jù)我們了解，現(xiàn)在整個開發(fā)商去庫存，包括持有型的要求，也說明了未來舒格的模式在新的房地產(chǎn)后時代是存在巨大機遇和巨大發(fā)展空間的。

下面我們有請未來域的創(chuàng)始人徐郝捷給我們介紹一下，未來域改為了未來域資管公司，也換了LOGO，請您給我們介紹一下。

徐郝捷：感謝觀點提供這樣一個平臺和機會跟大家在一起交流，未來域是2010年開始啟動，我們一直是做集中式公寓，做到今天也有七年多時間了，這個里面我們一直是在集中式公寓進(jìn)行開發(fā)和建設(shè)，最早是從老舊物業(yè)的改造開始，逐步走到今天。

剛才主持人提到未來域在去年下半年進(jìn)行了第二輪的融資也有戰(zhàn)略合伙人進(jìn)入，到今年為止，我們未來域已經(jīng)把傳統(tǒng)的公寓開發(fā)和運營演變成一個集合型的平臺。我們的觀點是這樣的，單純一個公寓的業(yè)態(tài)，還略顯單薄，所有的存量資產(chǎn)我們看來源的時候，我們發(fā)現(xiàn)大部分的存量資產(chǎn)來自于國有企業(yè)，特別是老舊廠房退出，老舊辦公樓的退出，會有大量的存量資產(chǎn)出現(xiàn)，還有南京、杭州、蘇州這樣的城市，每年存量的公寓類項目很多，這些項目進(jìn)入交付以后，大量的物業(yè)需要有人運營，這些物業(yè)的運營如果單純從一個單一的公寓業(yè)態(tài)來講，還略顯單薄。

所以我們認(rèn)為要增加很多的內(nèi)容，從長租公寓公司，到長短租結(jié)合的產(chǎn)品，到純粹的酒店類的產(chǎn)品，這個純粹的酒店類產(chǎn)品還不一樣。因為我們現(xiàn)在看到很多的酒店實際上是在設(shè)計的時候就是做的酒店設(shè)計，現(xiàn)在大部分的項目，在報規(guī)的是按照辦公報的，銷售的時候是以酒店的性質(zhì)銷售的，這個現(xiàn)在已經(jīng)有一定的風(fēng)險，這些項目運營的時候，就有很多的困難，包括房源不規(guī)整，包括消防和特行證的獲取都有困難。我們可以通過綜合性的運行解決這些問題，這是我們未來域未來運營方向和內(nèi)容的調(diào)整。

從長租公寓來說，我們一直對市場非?？春茫恢狈浅Ｓ行判模覄偛耪f過，我們每年關(guān)注的這些重點城市，他的項目不斷的迭代，不斷的出新，這些量很大，我們之前一直是做B端，或者說我們一直拿一個物業(yè)而已，現(xiàn)在其實更多的是C端用戶的需求非常的龐大，這一部分現(xiàn)在就是我們關(guān)注的重點，所有的開發(fā)商類型的項目，或者是政府類的公寓項目，其實都會成為我們未來域或者各位大咖企業(yè)服務(wù)的對象，這些物業(yè)的存量一直會很大，而且持續(xù)不斷的出來。

從長遠(yuǎn)來看，這個市場一定會很好，只不過大家思考的方向不一樣，每個企業(yè)的特點不一樣，大家走的路會有不同，但是這個行業(yè)有一個很有趣的現(xiàn)象，公寓整個的發(fā)展到今天，有一個非常明顯的趨向，叫做多元化，我們現(xiàn)在看到上海也好，北京也好，看到很多新興的公寓品牌和產(chǎn)品，越來越不像公寓，附加了很多的功能，也有很多運營的手法和金融產(chǎn)品的進(jìn)入，這個非常好，這是大家努力的方向我認(rèn)為一個公寓的市場絕對是OK，第二，公寓的多元化，同時公寓的產(chǎn)業(yè)化和金融化會越來越明顯，謝謝。

凌駿：謝謝徐總的發(fā)言，徐總的介紹把未來域的未來方向以及這個行業(yè)的走向做了一個很好的剖析，我認(rèn)為，長租公寓未來模式是多元化的，同時他的空間也會隨著市場的不斷變化而不斷的演變。

最后我們有請來自上海世聯(lián)行的胡紫嵐總經(jīng)理給我們介紹一下。

前面各位嘉賓都非?？春梦覀冮L租公寓，作為資本公司，希望可以提一下不同的聲音，據(jù)我了解，過去14年到16年，資本對這個領(lǐng)域是非?？駸岬?，但是到了17年上半年，到現(xiàn)在為止，我看到融資的信息非常少，甚至大量的聲音說這個行業(yè)其實資本的風(fēng)口已經(jīng)過去了，我想請胡總發(fā)表一下對這個行業(yè)的觀點。

胡紫嵐：首先道歉，今天我有點是上錯論壇的感覺，為什么呢？第一，世聯(lián)行股權(quán)投資是世聯(lián)行旗下的一個專門從事房地產(chǎn)直投的資管平臺，我們自己本身是沒有涉足過長租公寓，所知也甚少，世聯(lián)行本身是長租公寓的參與方，我自己本身是一個旁觀者，我把我所知道的跟大家分享，我們世聯(lián)行從前年開始做了一個品牌，有集中式，也有分散式的公寓，今年是集中上量，今年希望達(dá)到20萬間的數(shù)字，從我們旁觀者的角度我是覺得做這個業(yè)務(wù)相對來說總是需要一個切入點，就拿世聯(lián)行來說，為什么想做這個事，跟三個事情相關(guān)，一個是房源，因為世聯(lián)行是全國最大的房地產(chǎn)代理商，一手房代理商，也有一些二手房代理的門店，本身對我們來說，房源是我們比較大的優(yōu)勢。

第二，客戶的運營力，包括招租能力，客戶服務(wù)能力，物業(yè)管理能力，這一點我們本身有自己旗下的物業(yè)管理公司，從這個角度來說，這是我們的強項，唯一的一個弱項，現(xiàn)在也開始動的就是裝修。

第三塊，資本市場的能力，當(dāng)你租滿了以后，你是否可以實現(xiàn)退出，這一塊相對來說也是我們相對比較強的地方，因為我們畢竟是上市公司，和各類機構(gòu)進(jìn)行產(chǎn)品設(shè)計的時候，我們有一定的征信能力。這是世聯(lián)行進(jìn)入這個行業(yè)的一個考量。我只是站在我的角度，從旁觀者的角度討論一下這個事情。

凌駿：謝謝胡總，六位嘉賓從自己的視角討論了長租公寓面臨的挑戰(zhàn)和未來的機遇，總體來說，這個行業(yè)充滿了機會，充滿了希望。作為一個行業(yè)的從業(yè)人員，我也接觸了很多品牌企業(yè)和創(chuàng)始人，我最早進(jìn)入這個行業(yè)的時候我認(rèn)為這是一個升級版的精細(xì)化品牌化的二房東的行業(yè)，但是在過去一年多時間里面，我慢慢的發(fā)現(xiàn)，很多知名品牌，在論壇也好，媒體也好，他說自己不是做二房東的，是做金融的，第二個，有的企業(yè)突然說是做IT系統(tǒng)的，也有一些企業(yè)說未來是做一個社群，做大數(shù)據(jù)，做租客的租后生活，甚至也在執(zhí)行這樣的路徑。

包括很多的企業(yè)也覺得公寓行業(yè)太狹小了，整個房地產(chǎn)存量物業(yè)有辦公、酒店，包括很多的商業(yè)，未來要走向多元化，包括還有一家公寓，放棄了租房這塊的中心，而做了一個資管公司，收購并購一些物業(yè)，所有一個旁觀者，這個問題我也是比較困惑的，到底這個長租公寓未來的方向走向哪里，是金融化還是互聯(lián)網(wǎng)，還是說維持我們這個資管的模式，不斷的精耕細(xì)作，我想請教一下在座的各位，從金總開始，每個人發(fā)表自己的觀點。

金輝：我覺得任何生意，要追求業(yè)務(wù)的本質(zhì)，做經(jīng)營就是要提升價值，增加品效，做酒店也是一樣，一個品牌公司怎么樣做到開源節(jié)流，使品效得到最大的提升，這是任何一個業(yè)務(wù)的本質(zhì)。

為什么長租公寓都說難，這個難在哪里從天然的商業(yè)模式來講，有一些比酒店難的地方，我們說最老的生意就是拼差價，酒店一個是時間上的拼差價，一個是空間上的拼差價，對整個運營精細(xì)化的要求更高，因為利潤率更薄，所以我覺得，我們的理解，非常簡單，我們既然投入這個行業(yè)，我們酒店業(yè)過去十幾年的精細(xì)化運營的能力和態(tài)度，把我們的產(chǎn)品，把我們的運營，把我們的體系打磨好。

另一方面，利用我們自己在華住積累的八千多萬會員，迅速的變現(xiàn)，帶來出租率的提升。第三個是在產(chǎn)品端服務(wù)端，怎么樣貼近顧客，因為顧客在那里，我們有這么多的顧客期待這樣的產(chǎn)品，我們有沒有做好這個產(chǎn)品的服務(wù)對接，這個差距還非常大，通過產(chǎn)品和品牌的打磨，提升品牌溢價能力，也是我們未來非常需要關(guān)注和聚焦的。比如說將來這些客戶都和別人合租在一個公寓里面，我們能不能打動他們，客戶就在那里，為什么不做呢？

我覺得華住體系，我們一直思考的非常簡單，還沒有考慮到其他的錦上添花的事情，我們一直聚焦如何使我們本身的價值最大化，品效提升。另外我們簡單介紹一下，今天的話題是存量地產(chǎn)，我們看到存量地產(chǎn)在過去或者未來的趨勢，我們非常期待，也投資了一些分享辦公企業(yè)，正華住企業(yè)非常期待做酒店公寓和空間的最專業(yè)化的運營商，提供給所有開發(fā)商最高效的品效運營的供應(yīng)商，跟存量資產(chǎn)結(jié)合。

這是我們下一步馬上要啟動的事情，這也是我第一次參加房地產(chǎn)界的活動，也是非常期待更多的和大家分享，我們非常堅信，在酒店公寓和辦公這個領(lǐng)域，未來分享辦公的領(lǐng)域，我們一定是整個行業(yè)經(jīng)營品效能力最高的企業(yè)，我們非常有這個自信，將來更多的和開發(fā)商做這樣的對接。謝謝大家。

凌駿：謝謝金總，在今天這個場合把公司的新聞披露了，希望金總對公寓的理解和他的專注，在今后華住發(fā)展的越來越好。

下面有請YOU+的劉總，YOU+作為一個創(chuàng)新能力和跨界方面的公司，怎么看待投資物業(yè)的創(chuàng)新方面的實踐和未來的方向。

劉洋：還是接著金總的話，我們所有的做運營的都是在研究品效如何最大化，包括滿租率也是品效最大化，我們?nèi)绾螐牡厣弦娣e，到墻上要面積，到每一個門上要回報，到每一個入門的門口要回報，我們現(xiàn)在研究這個東西。

我認(rèn)為，可能是我們之前在不同的運營方式，我是市場品牌工作出身，我現(xiàn)在很清楚我的目的是什么，我不是為了做開發(fā)，我認(rèn)為多元化是必然的，大家都在找這個方向的出口，都在找這個方向里面可以試探出更有意思的模型。

現(xiàn)在目前不管是做數(shù)據(jù)也好，做社群也好，還是做資管也好，都是在找未來這種平穩(wěn)運營很薄利的狀態(tài)下是否有其他的收入，不然這個行業(yè)就站不住腳，如果可以找到其他的收入，哪怕一個方面多拿那么一點點，也可以湊的出來一個良性的很好的公司，美國、日本等全球很多的長租公寓也打了個樣子，美國最好的公寓運營商目前也是280多億美金的規(guī)模，上市也是幾十年了。不管REITs也好，還是從運營能力來講，到日本也有三四家，做的非常好，長達(dá)20年，這個事情，我認(rèn)為中國未來的市場一定是這樣的。

但是中國目前有一個非常大的問題，就在于他房租差的比例的問題，利潤確實太薄了，如果我們目前所有做公寓的這幫人，我們一起去日本，或者我們一起去美國，我說我絕對能把他們干趴下，我們前天正式宣布出海，我在香港有一家公司，我們注資進(jìn)去，和他聯(lián)合打造香港市場，我一測算發(fā)現(xiàn)，香港市場的利潤還是可以的。

現(xiàn)在國內(nèi)在找除了房租以外其他的收益，包括存量房如何資管，如何交易，還有我們也覺得房地產(chǎn)確實太肥了，這個機會給我們分一點點，我們也可以活的很好。另外一個百花齊放以后，為什么要百花齊放，這也是我們看到的這個市場不可回避的問題，利潤點太薄，或者利潤點不成立，最早談融資的時候，有人說我們這個利潤點不成立，市場一競爭，你的房價沒有辦法高起來，你中間的利潤空間被榨干了，你怎么活，未來我們都在不斷的找其他的機會。不管是吹牛也好，還是真的想，要往那個方向探索。

我認(rèn)為，中國整個事托起來了，所有人也認(rèn)為這個里面有一定的紅利，未來的商業(yè)一定沒有一年回報30%到50%，都是回歸到常識，我們目前就用常識的眼光來看，我拼命的壓縮我自己的管理成本，我以前一個店五個人管理，現(xiàn)在是一個點三個人管，以前一個人管30戶人，現(xiàn)在一個人管60戶人，甚至一直我們一個人都沒有，就可以管起來。

各種各樣的開銷和我拿地拿房的成本，我們一切的東西往里面放，我給我自己做一個定位，我們做蛋糕上的奶油，跟房地產(chǎn)商合作的幾家，就是房屋這塊的租金成本，能租到多少錢，我給你，我不拿，我就是增值的部分，我可以獲取紅利，這樣的話，就不變成自己的分蛋糕的模型，兩個人一坐下來就是這個蛋糕怎么分。

我現(xiàn)在不是這樣，這個蛋糕還是你的，我過來抹一層奶油，我有運營，用招租能力，用其他的收益來看能不能讓賣到好的價錢，我那這個奶油，這樣他就不用操心，我認(rèn)為地產(chǎn)行業(yè)里面最優(yōu)秀的人，最厲害的就是他會整合資源，剛開始也不是我想出來的，是地產(chǎn)人想出來的，說讓我去試試，這個很好讓我們找到了非常多的模型。

另外一個，目前存量，一線市場都掃過一輪了，一線市場根本沒有存量，存量還是在三四線，我們這個會的主題說三四線市場還是大存量怎么做，大存量怎么做，我們看一下存量比例和存量的位置，有多少存量是合適做公寓的，如果到四五線市場，整個城市的租金平均的白領(lǐng)租金情況不超過1500塊錢，有存量我們也進(jìn)不去，進(jìn)去也是要養(yǎng)幾年，幾年之后才能有真正的溢價。

但是我認(rèn)為，有人先去收割，我認(rèn)為是對的，我們補賭三年以后的租金好，人流會進(jìn)來，最起碼是幾千個房子是可以租出去的，因為是有剛需的，我認(rèn)為這個大的租賃市場啟動和崛起，讓我們這個行業(yè)的人看到了希望，看到了好的收益。

我認(rèn)為，對我來講，我只在一招，就是把我的運營做到全中國最好，就把這一招用好，就可以把所有的資源共享起來，這樣行業(yè)一定會有相互大融合，我跟幾個地產(chǎn)的前輩聊，他都說，地產(chǎn)是紛爭和激烈的其實不是，地產(chǎn)后來很多很多的合作，這個是中國特色，也是我們民族的特色，謝謝。

凌駿：謝謝劉總，劉總是以市場營銷跨界到我們公寓行業(yè)，確實帶來了很多跨界的想法，同時我聽下來，有點啟發(fā)，YOU+，包括劉總的理念，是非常切合當(dāng)前共享經(jīng)濟(jì)的理念。怎么樣資源整合，互相在里面發(fā)揮作用，在座開發(fā)商朋友，如果想把自己的社區(qū)變得更好玩，更有溫度，一定要找劉總洽談合作，謝謝。

下面我們有請優(yōu)帕克的楊總，講講優(yōu)帕克這么一個中高端定位的品牌公寓管理公司，怎么樣看待服務(wù)公寓的創(chuàng)新。

楊劍凌：從我們17年整個公司定的戰(zhàn)略目標(biāo)來看，大概做兩個事情，一個事情是集中式項目，我們14年就成立了集中式項目的部門，直到去年年底才拿了一個項目，這個樓是阿瑪尼在成都的項目，我們把這十幾年在中高端公寓的積累，和開發(fā)商進(jìn)行一個結(jié)合，有一個匹配的目標(biāo)人群，從分散式進(jìn)入到集中式，現(xiàn)在都是多元發(fā)展。

從集中式來說，這是我們今年主要的目標(biāo)。我們也希望兩個方面，一個方面是和開發(fā)商合作，另外一個是模式，我們這個月馬上要公布的一個項目，我們和一個基金合作的，這個基金是作為購買物業(yè)，我們來運營。

這個模式大家之前也討論過很多，最重要的是以后REITs的模式出現(xiàn)這對于我們整個公寓運營來說是非常好的事情，因為不管怎么說，很多開發(fā)商自己也成立了公寓運營的公司和部門，特別是對一些特定人群的把握，我覺得還是專業(yè)的公寓運營商有自己的優(yōu)勢，我們希望將來有一個大家合作的形式，我們和開發(fā)商和基金一起做一些集中式的項目，因為大家都有共識。

另外一個是我們考慮的問題，我們優(yōu)帕克做了十幾年，到現(xiàn)在我們在分散式的領(lǐng)域，應(yīng)該說已經(jīng)到了一個領(lǐng)先的地步，我們現(xiàn)在在看這個問題，其實分散式，這塊我們面向兩種人，一個是個人業(yè)主，一個是二房東，二房東其實很多是中小企業(yè)，我們從去年的下半年開始，我們優(yōu)帕克在搭一個平臺，這個平臺已經(jīng)上線，我們希望能夠搭建這樣一個平臺，可能是做一個事情，就是我們把我們優(yōu)帕克這十幾年積累下來的整個公寓運營的產(chǎn)業(yè)鏈的環(huán)節(jié)，我們把他在這個平臺上面向所有的中小企業(yè)來提供運營的支持。

比如說你能拿到這個房屋，但是不知道這個房屋怎么改造，我們有專業(yè)的設(shè)計，專業(yè)的房源，可以幫你改造，如果缺乏資金我們可以有資金的對接，如果這個消防有問題，我們也可以幫助解決。

租客服務(wù)沒有問題，我們希望搭建這樣一個平臺，可以為我們大量的中小企業(yè)服務(wù)，我們希望通過這個平臺把他們整合起來，最終，從這個市場來看，我們發(fā)現(xiàn)以后隨著個人業(yè)主的年齡的下探，現(xiàn)在我們大家看租房市場，如果你到門店找房子，你會發(fā)現(xiàn)現(xiàn)在很多房東都是老年人。

但是你會發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在越來越多的70后，現(xiàn)在父母年紀(jì)大了，不管這些事情，基本我們這個年齡的人代替這個房東的位置，我們這個人進(jìn)來會有兩個選擇，一個選擇是托管給專業(yè)公司，還有一個選擇是我希望有專業(yè)的服務(wù)幫助我，我們希望那個平臺可以做到這個，B2B2C，以后會有大量的業(yè)主進(jìn)來，我們提供一個專業(yè)的運營服務(wù)，像日本也好，美國也好，這個一定是一個專業(yè)的運營機構(gòu)。

至于我要不要做租差的模式，那個模式是會越來越少。像優(yōu)帕克，在10年之前，我們最大的利潤是價差，非常賺錢，大家現(xiàn)在越來越少，我們會回歸到專業(yè)的運營的本質(zhì)，我們?yōu)槟闾峁┻\營的增值服務(wù)，從租金里面拿出一部分給我作為一個服務(wù)費用。

凌駿：謝謝，楊總作為業(yè)務(wù)運營的負(fù)責(zé)人，從運營的視角把這個行業(yè)，把優(yōu)帕克作為一個案例，做了非常詳細(xì)的剖析，我也學(xué)是到很多，確實優(yōu)帕克在長租公寓領(lǐng)域，不僅是在分散式，在集中式里面也有很多新的嘗試，這塊跟我們觀點這邊很多的開發(fā)商，特別是一些高端物業(yè)，是有很大的合作機會。謝謝，下面有請李總講一下，舒格對自己有資產(chǎn)管理的設(shè)想，請您說說。

李錦猛：我從一開始都是一直在跟開發(fā)商打交道的，包括我們同策做了十幾年的房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)，跟房地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)性比較強，作為我們舒格來講，我們重點是打造租住文化，從住的角度上，我們服務(wù)于開發(fā)商，他們一些投資性物業(yè)，他們的需求很簡單，把房子賣掉，賣了以后，給我?guī)碓鲋?，其次是商業(yè)帶來的帶動，我們也是采用了長短租結(jié)合的模式，現(xiàn)在我們深圳收購了一個項目，做下來以后，60多間房，長租可以做到4000多塊錢，短租可以做到9000多塊錢，我們這個配比就調(diào)整了，40間的短租和20間長租，這個溢價帶來的回報率是遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于目前的收益率的。

第二個，一二線基本已經(jīng)被掃完了，杭州、上海，包括南京，你拿項目的話，他拿地時候，地價已經(jīng)很高了，但是出去的時候，可能會低于這個價格。他們對于回報率的要求非常高，基本在6到7，但是算下來，和周邊的租金相比，你這個旁邊的住宅才3000，這個出手價就要達(dá)到4000，還要扣除成本，我們基本要翻1000上去，這樣就是2000塊錢的差價，這個怎么做。我們?nèi)绻乔腥攵套獾脑挘苓吙梢宰龅?00、400，你用短租的服務(wù)體系和運營人員反哺長租，這樣長租溢價可以做起來，服務(wù)品質(zhì)也可以提升。

第二塊，現(xiàn)在的一些政策的因素影響，開發(fā)商必須自持，自持完了以后怎么辦，傳統(tǒng)的你租賃，包括你幫他運營，他帶來的溢價也是有限，但是整體的自持，我們覺得，包括我們自己現(xiàn)在在嘗試的，可能更加傾向于資產(chǎn)證券化的屬性，因為開發(fā)商持有了這個產(chǎn)品，他標(biāo)的是比較干凈的，你通過運營是保證了一個穩(wěn)定的現(xiàn)金流，他的回報率是有限的，特別是上海這樣的城市。從投資性的角度來講，我們目前服務(wù)的業(yè)主是兩千多戶，主要是在于三四線城市，像無錫、常州這樣的，他的供應(yīng)量是比較大，怎么做，我們最早的時候也不敢切，我們研究了很長時間，最后我們拿了一個綠地的項目，一千多間我們拿了一半，從產(chǎn)品的拆分開始做，我們做了一部分的高端公寓，也做了一部分中端，還有一部分的藍(lán)領(lǐng)，只有這樣才能把這個市場填充起來。

凌駿：謝謝，我之前經(jīng)常收到觀點的記者采訪，跟我探討說長租公寓領(lǐng)域的開發(fā)商自己來做運營，到底是不是一個未來的趨勢，我基本是給一個否定的答案，我說這個長租公寓運營是又苦又累的活，聽了李總的介紹，他從每一個項目的成本洽談，到他的產(chǎn)品的定位，到他的不同的用戶群體的畫像反推產(chǎn)品的設(shè)計，更加確信這個開發(fā)商如果做公寓還是要找專業(yè)運營商做比較好。

李錦猛：開發(fā)商自己做運營我們也是不建議的，最早我們接觸很多的開發(fā)商，他們自己也想切這個市場，但是怎么做起來是非常難的。

凌駿：謝謝李總。下面有請未來域介紹一下未來域作為一個資管集團(tuán)，在創(chuàng)新的模式方面有怎樣的一些探索和實踐，謝謝。

徐郝捷：這兩年我們和開發(fā)商合作比較多，我們發(fā)現(xiàn)了一些有趣的現(xiàn)象，這個行業(yè)在早些年沒有太多的競爭存在，所以開發(fā)商為了把公寓產(chǎn)品去化，用很高的投資回報面對投資人，把這些項目賣掉，但是這些項目進(jìn)入運營以后是沒有辦法兌現(xiàn)的，這個情況全國都有。

其實劉總說的非常正確，南京、蘇州、杭州，這三個城市的數(shù)據(jù)就是3到3.5，整個的資產(chǎn)價格太高，我們在面對市場，我們面對開發(fā)企業(yè)的時候，我們非常抵制這種做法，未來域有一點是能夠做到的，我們相對比較真實一點，我們和開發(fā)商聊項目，所有的數(shù)據(jù)，我們怎么樣切入下手，怎么樣能夠匹配最后的運管服務(wù)，把最后的鏈條補上形成完整的閉環(huán)。

但是開發(fā)商老板和營銷是完全不同的維度思考，老板是想賣完以后剩下什么，而職業(yè)經(jīng)理人是怎么樣賣掉，拿到更高的傭金，這就導(dǎo)致了在銷售端不一樣的動作，這個是很要命的，我們一定要在空間運營商再次榨取價值，這個同時還要考慮到如何通過對人的服務(wù)，對社群的服務(wù)，對社區(qū)的服務(wù)，來提供更多的產(chǎn)品和服務(wù)，然后投入這些東西再增加我們的收入，這個才能夠構(gòu)建一個穩(wěn)定的持續(xù)的未來。

所以未來域的方向就是在空間和服務(wù)兩端，都希望榨取到最大的價值，但是這個價值運營商拿的是少的，我們都拿的不多，大部分是被業(yè)主方獲取，我們只能拿到很少，5%到10%，但是這樣做的話，才是一個正能量，正常的做法，而不是用數(shù)字杠桿玩數(shù)字游戲，所以我們也是希望市場能夠更加的規(guī)范，大家都可以說一點真實的數(shù)據(jù)，或者做一點真實的事情，讓老百姓把預(yù)期往下降一點，開發(fā)商的心態(tài)再好一點，這樣無論是存量還是新增資產(chǎn)。

凌駿：現(xiàn)在隨著運營越來越重要，我們公寓的運營商和開發(fā)商更多是合作共贏的關(guān)系，而不是甲乙方的關(guān)系，我聽一些做資本的朋友講了很多，站在資本的角度怎么樣投資，怎么樣獲取物業(yè)，但是我覺得，資本投資物業(yè)，并非是通過投資獲取價值，而是通過運營創(chuàng)造價值這是我們未來后房地產(chǎn)時代最大的趨勢。

最后一位發(fā)言機會給到世聯(lián)行胡總，從資本的角度和股權(quán)直投的角度看一下我們輕資產(chǎn)的領(lǐng)域房地產(chǎn)的看法，以及公寓運營市場您怎么評估，發(fā)表一下您的觀點。

胡紫嵐：我先跑個題，無論是主持和嘉賓都說了運營，這一點我們是非常同意的，我們世聯(lián)行投資本身經(jīng)驗，我們成立公司的時候，主要的合伙人都是做投資出身的，但是我們很清楚的認(rèn)識到我們公司的立足點是世聯(lián)行三個字，因為房地產(chǎn)進(jìn)入到下半場，我們說前半場是說開發(fā)，后半場是存量時代，沒有那么多的開發(fā)，現(xiàn)在就是銷售能力、招租能力、管理能力，這些能力從我們的角度來說，從投資的角度來說，其實全中國金融公司很多，投資機構(gòu)很多，但是像世聯(lián)行這種級別的公司，其實是屈指可數(shù)的。

所以說，其實從下半場的角度來說，我們完全有能力創(chuàng)造一個獨立平臺的投資機構(gòu)、資管機構(gòu)。我們做的時候，我們業(yè)務(wù)分為三塊，一是存量資產(chǎn)的投資，可能做得最多的是辦公樓，辦公樓這塊我們比較看好上海北京核心區(qū)域，因為稀缺性和抗風(fēng)險性，另外一塊我們也做，就是輕資產(chǎn)，輕資產(chǎn)這塊，我們跟各位做的不一樣的一點是著重于辦公物業(yè)的輕資產(chǎn)。

比如說在去年我們先后做了兩個，一個在上海，一個在蘇州，都是有一定特殊背景的，我認(rèn)為這些經(jīng)驗也可以和大家分享。從現(xiàn)在的市場來說，會出現(xiàn)兩種輕資產(chǎn)的可能機會，特別是辦公領(lǐng)域。

第一是會有一些上海北京這樣的資產(chǎn)本身是在國企手里，處于種種原因，也不可能剝離也不愿意剝離，但是他們又沒有足夠的能力和意愿運營這些資產(chǎn)，如果他把運營權(quán)給你，十年二十年以后，資產(chǎn)升值了，還在他的表上，這是我們看到的一個機遇。

第二類是一些一線二線三線城市的辦公物業(yè)，這一類的物業(yè)，從我們投資的角度來說，我們認(rèn)為他從風(fēng)險的角度來說，并不適合投資，但是從租金差的角度來說是很好的現(xiàn)金流的物業(yè)，所以說這一類的物業(yè)，我們現(xiàn)在也很積極的看，從去年我們投資經(jīng)驗來看，兩個項目都非常成功，一個是在上海的核心區(qū)域長寧區(qū)，在延安路這邊有兩個老的工業(yè)，包括了一部分的歷史建筑，我們和上海萬科合作，打造了一個項目。還有蘇州的一個火車站對面，拿了一個綜合體，包括商業(yè)、辦公，簽約到現(xiàn)在，十萬平米已經(jīng)出租了40%，已經(jīng)有不少金融機構(gòu)提前跟我們說，一旦我們進(jìn)入成熟的租賃期，會愿意跟我們合作。

輕資產(chǎn)的機會一直在，關(guān)鍵是怎么挖掘，更重要是通過運營能力真正做到增值，因為金融本身并不增值。

主持人：謝謝胡總，最后我們用熱烈的掌聲感謝在座的六位嘉賓的分享，謝謝大家。