傅士鵬 倫敦在二戰(zhàn)后制定過和現(xiàn)在北京一樣的政策：限制增長，疏散發(fā)展，建設(shè)新城。但半個(gè)世紀(jì)后，倫敦的決策者卻主動(dòng)承認(rèn)錯(cuò)誤并重新制定戰(zhàn)略：表示尊重市場和人的選擇，回歸倫敦市中心，甚至鼓勵(lì)核心區(qū)域加密豎向緊湊發(fā)展。

四月以來最火的熱點(diǎn)必然是雄安，這個(gè)為了緩解北京“大城市病”而誕生的新區(qū)。

但“大城市病”不只是中國獨(dú)有，英國在50多年前就遇到了這個(gè)問題，那時(shí)候的大英帝國首都倫敦剛經(jīng)歷了二戰(zhàn)，情況與北京當(dāng)前十分相似，倫敦中心城區(qū)人口當(dāng)時(shí)就超過八百萬，產(chǎn)生了一系列交通擁堵、環(huán)境污染、衛(wèi)生資源緊張等大城市病。

這些問題促使倫敦當(dāng)時(shí)的決策者開始思考應(yīng)對(duì)措施：1937年，英國政府成立巴羅委員會(huì)（TheBarlowRoyalCommission），1942年，委員會(huì)提出了限制城市蔓延的思路，并開始制定區(qū)域規(guī)劃、劃定增長邊界和建設(shè)新城。

1944年，阿伯克隆比爵士（SirLesliePatrickAbercrombie）和巴羅委員會(huì)一起主持制定了輪廓性的大倫敦規(guī)劃（GreaterLondonPlan1944），規(guī)劃面積達(dá)到6735平方公里，涵蓋周邊與之緊密聯(lián)系的134個(gè)郡屬市等地方自治政府，涉及1250萬人。

當(dāng)時(shí)的規(guī)劃方案是在距倫敦中心半徑約為48公里的范圍內(nèi)建設(shè)4個(gè)同心圈：第一圈是城市內(nèi)環(huán)，第二圈是郊區(qū)圈，第三圈是環(huán)形綠化帶，第四圈是鄉(xiāng)村外環(huán)。

第三圈環(huán)形綠化帶就是為了阻止倫敦進(jìn)一步蔓延

1946年，英國制定“新城法”，計(jì)劃在倫敦第三圈綠化帶以外新建8個(gè)具有獨(dú)立性的衛(wèi)星城，其中就包括Harlow和Crawley等新城，與倫敦核心區(qū)相距30—60公里，出發(fā)點(diǎn)就是為了承載由倫敦市區(qū)疏散而來的部分人口及產(chǎn)業(yè)。

但最后實(shí)踐證明，由于這8個(gè)衛(wèi)星城依然處于倫敦通勤范圍內(nèi)，住在衛(wèi)星城的人難以抗拒倫敦的巨大產(chǎn)業(yè)吸引，還是到倫敦找了工作，最后衛(wèi)星城依然淪為“睡城”，完全無法承接倫敦人口和功能疏解，反而在通勤過程中增加了倫敦的交通壓力。

因此在60年代中期，倫敦開始編制新的衛(wèi)星城規(guī)劃，利用三條主要對(duì)外快速交通干線，在交通干線遠(yuǎn)端，相距倫敦70-100公里左右的米爾頓凱恩斯、南安普頓、樸次茅斯等地建設(shè)具有“反磁力”作用的新城，并最終初步實(shí)現(xiàn)了功能自立。

面對(duì)強(qiáng)大的主城，弱小的新城不要太遠(yuǎn)，也不能太近，要拉開一定的距離，超越日常通勤的時(shí)空，才能避免淪為睡城的命運(yùn)，在北京100公里以外的雄安建立新區(qū)也正是為了避免新區(qū)最后又和北京連成一片。

新城米爾頓凱恩斯建于1967年，到現(xiàn)在也就只有短短50年的歷史。

值得一提的是，與美國由市場引導(dǎo)自發(fā)形成衛(wèi)星城不同，英國的衛(wèi)星城完全是在政府的規(guī)劃下，由英國政府撥款并聯(lián)合私營企業(yè)采用PPP的方式建設(shè)起來的，從而在規(guī)劃和城市建設(shè)上避免了一些傳統(tǒng)都市的弊端。

米爾頓凱恩斯目前人口約22萬，已經(jīng)有超過5000家企業(yè)到這里投資，其中20%為外企，許多耳熟能詳?shù)钠髽I(yè)都把英國總部設(shè)在了米爾頓凱恩斯，包括梅賽德斯—奔馳、大眾集團(tuán)、美孚石油、尼桑、雅馬哈、達(dá)美樂披薩等，英國本土企業(yè)如Rightmove，Argos，BP，Essentra也都把總部放在了這里。

在本世紀(jì)初的英國最佳工作城市的調(diào)查中，米爾頓凱恩斯甚至力壓倫敦、曼徹斯特等大城市。

新城開發(fā)在某種程度上確實(shí)解決了二戰(zhàn)后英國大城市人口擁擠和無序發(fā)展的問題，對(duì)控制倫敦市區(qū)的自發(fā)性蔓延，改善混亂的城市環(huán)境起到了一定作用。

從上圖可以看出，這半個(gè)世紀(jì)以來倫敦核心區(qū)人口顯著下降?？雌饋?944年制定的這個(gè)大倫敦規(guī)劃被執(zhí)行得非常好？

但事實(shí)并非如此，這個(gè)《大倫敦規(guī)劃1944》實(shí)際上是以失敗告終。

最關(guān)鍵的失敗原因就是當(dāng)時(shí)的規(guī)劃者對(duì)大城市在新興產(chǎn)業(yè)（金融、科技、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等）競爭環(huán)境中的人才集聚優(yōu)勢嚴(yán)重估計(jì)不足。

2004年2月，大倫敦政府（GLA）頒布了新一輪規(guī)劃——《大倫敦空間發(fā)展戰(zhàn)略》，并在其中描繪了倫敦未來30年的戰(zhàn)略發(fā)展。

在新興產(chǎn)業(yè)為主的市場環(huán)境下，倫敦的決策者承認(rèn)了之前的錯(cuò)誤，180度掉頭，表示尊重市場和人們的選擇，回歸倫敦市中心，并鼓勵(lì)核心區(qū)域加密豎向緊湊發(fā)展，畢竟第三產(chǎn)業(yè)已經(jīng)占到英國GDP總量的80%。

倫敦重新認(rèn)識(shí)到人口的增長，核心區(qū)加密、緊湊的豎向開發(fā)方式，實(shí)際上有利于城市發(fā)展。

除此之外，2004年的《大倫敦空間發(fā)展戰(zhàn)略》還明確了空間發(fā)展的優(yōu)先權(quán)，在過去50年發(fā)展過程中未能獲益的倫敦市中心地區(qū)，特別是東倫敦大片占據(jù)優(yōu)越地理位置的地區(qū)，需要在未來的發(fā)展中得到優(yōu)先考慮和支持。

以倫敦東部靠近老金融城的Shoreditch區(qū)為例，Shoreditch和英格蘭央行所在的老金融城僅一街之隔，雖然地理位置非常優(yōu)越但過去一直是以“貧窮而性感”著稱，由于低收入人口集聚和區(qū)域配套設(shè)施不足，加上之前規(guī)劃上的不重視，Shoreditch在過去一直屬于倫敦市中心的“價(jià)值洼地”。

這十幾年來隨著倫敦市政府重新開始開發(fā)市中心核心區(qū)，Shoreditch的區(qū)位優(yōu)勢馬上就顯現(xiàn)了出來，倫敦政府直接把東倫敦科技城（EastLondonTechCity）定在了Shoreditch，而不是像以前那樣規(guī)劃到衛(wèi)星城，不但投入4億英鎊支持科技城的發(fā)展，還制定優(yōu)惠政策確保把新建筑中的一部分空間用作科技孵化區(qū)。

自此之后高科技企業(yè)和新興互聯(lián)網(wǎng)公司開始在Shoreditch集聚，思科、英特爾、亞馬遜、彭博、推特、高通等大型公司開始進(jìn)駐，僅2011年就有200多家科技企業(yè)將總部定在倫敦科技城。亞馬遜歐洲總部大樓2017年底竣工后馬上就能給Shoreditch新增5000個(gè)工作崗位。

企業(yè)不斷入駐也給Shoreditch這個(gè)區(qū)域帶來了久違的活力，越來越多的倫敦金融城和科技城上班族和高管開始在這里定居和工作，金融、科技和創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)人才的集聚效應(yīng)開始顯現(xiàn)。

Shoreditch作為倫敦最早一批接受重建改造的核心區(qū)，搖身一變成了倫敦金融城附近的科技城，整個(gè)區(qū)域煥然一新，甚至由此產(chǎn)生了Shoreditchification這一新詞（指倫敦市中心其他區(qū)域也正在發(fā)生和Shoreditch一樣的變化）。

倫敦用了半個(gè)世紀(jì)的時(shí)間最終回到原點(diǎn)，重新回歸市中心，可以把這看成倫敦對(duì)新經(jīng)濟(jì)的妥協(xié)，也可以理解為倫敦對(duì)市場的尊重。

既然倫敦的決策者選擇不再扮演上帝，那就讓城市在市場的選擇下自由生長吧。

傅士鵬 常駐倫敦供職于英國地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)，觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)專欄作者

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