陳馳（魔方生活服務(wù)集團(tuán)副總裁、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)事業(yè)部總經(jīng)理）：我給大家介紹一下我自己，我是陳馳，不是小豬的陳馳。

我們的題目是叫做住房租賃市場(chǎng)后地產(chǎn)時(shí)代的最強(qiáng)音，實(shí)際上在講之前，我感謝一下觀點(diǎn)，以及我們今天上午到魔方考察的各位地產(chǎn)行業(yè)的專家，我想今天可能是一個(gè)交流的過(guò)程，今天上午有一些地方?jīng)]有完全交流到位，這邊剛好有一個(gè)補(bǔ)充，之后如果還需要溝通，我們可以在臺(tái)下進(jìn)行溝通。

我們魔方做這個(gè)市場(chǎng)，首先是看這個(gè)市場(chǎng)的份額多大，我們是拿的楊院長(zhǎng)的數(shù)據(jù)，從2016年我國(guó)的流動(dòng)人口將近3億，租房市場(chǎng)一萬(wàn)億以上，2025年將近3萬(wàn)億的市場(chǎng)，從這樣的一個(gè)數(shù)字來(lái)看，我們認(rèn)為住房租賃市場(chǎng)的潛力比較大，對(duì)比美國(guó)來(lái)講，美國(guó)的品牌公寓在這個(gè)行業(yè)里面，租房的市場(chǎng)里面，他可以占到30%，但是國(guó)內(nèi)只有5%，或者更低的比例。我們認(rèn)為未來(lái)的潛力是很大的。

第一，我們對(duì)這個(gè)市場(chǎng)的判斷，主動(dòng)租賃的時(shí)代會(huì)到來(lái)，我們從09年開(kāi)始做到現(xiàn)在，這么多年的積累下來(lái)，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，未來(lái)越來(lái)越多的人群，他是主動(dòng)的，希望能夠有更好的體驗(yàn)價(jià)值，去選擇品牌公寓的居住。因?yàn)楝F(xiàn)在房?jī)r(jià)居高不下，所以有人是主動(dòng)放棄了買房，轉(zhuǎn)為租房，這個(gè)主動(dòng)租賃的時(shí)代已經(jīng)到來(lái)。

第二個(gè)，需求是向核心區(qū)域，向城市和地段集中的。從這個(gè)圖上可以看到，整個(gè)中國(guó)流動(dòng)人口分布圖，這是從國(guó)家衛(wèi)計(jì)委拿到的圖，從北上廣深這三個(gè)三角帶，以及內(nèi)陸的四川重慶區(qū)域來(lái)看，人口吸附能力是很高的，在這種核心地段的購(gòu)房壓力是比較大的，從購(gòu)買角度轉(zhuǎn)為了租賃。

簡(jiǎn)單說(shuō)一下，在15年的時(shí)候，國(guó)家國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布了85號(hào)文，認(rèn)可了生活性服務(wù)行業(yè)的地位，認(rèn)可了這樣一個(gè)定義。在16年的6月份，39號(hào)文出來(lái)以后，辦公廳開(kāi)始推這個(gè)行業(yè)的發(fā)展，從16年年底，到今年上半年有大量的政策是通過(guò)國(guó)家稅務(wù)總局以及住建部，還有國(guó)家土地資源局出臺(tái)一些細(xì)節(jié)，在中國(guó)的政策是非常支持我們這個(gè)行業(yè)發(fā)展的。

第三個(gè)，要做這個(gè)生意，我們也看了一下這個(gè)生意的現(xiàn)狀，實(shí)際這里面有很多的痛點(diǎn)，這里就不詳細(xì)說(shuō)了。應(yīng)該說(shuō)上面這些問(wèn)題，我們?cè)谀贻p的時(shí)候都遇到過(guò)，我03年到上海的時(shí)候，那時(shí)候租房子，這些問(wèn)題都遇到，我們是深感有這樣的痛點(diǎn)。所以說(shuō)，針對(duì)我們前面的市場(chǎng)政策以及需求，最終我們這個(gè)行業(yè)就應(yīng)運(yùn)而生了。在座很多公寓品牌的代表，我覺(jué)得現(xiàn)在租房的年輕人應(yīng)該是感謝我們這個(gè)行業(yè)的從業(yè)者，可以給他們帶來(lái)更好的租住體驗(yàn)。

我們從魔方的角度，把這個(gè)行業(yè)的業(yè)態(tài)分為三種，除了比較常見(jiàn)的，集中式的，類似于魔方或者今天到場(chǎng)的優(yōu)家這樣的品牌以外。

還有是分布式的，分布式比較多的是像優(yōu)客這樣類型的，我們還看到有一塊是在場(chǎng)所有地產(chǎn)商的機(jī)會(huì)，是集中分布式的，這個(gè)集中分布式是怎么定義呢？

我是從12年開(kāi)始做這個(gè)公寓事情的，那個(gè)時(shí)候我們除了拿存量房，也做增量市場(chǎng)，增量市場(chǎng)更多是和開(kāi)發(fā)商合作，和開(kāi)發(fā)商合作的時(shí)候，由于他要做銷售，他要散賣，所以我們和開(kāi)發(fā)商合作完了以后，是要從小業(yè)主手中收房的，有一些是分散的，我們把這個(gè)在一個(gè)樓里面相對(duì)集中的項(xiàng)目，我們稱之為集中分布式。這種產(chǎn)品，他是由于小業(yè)主買完房子以后有迫切的需要人打理的需求而產(chǎn)生的。

一開(kāi)始我們和開(kāi)發(fā)商合作的時(shí)候，一線城市的房?jī)r(jià)和租金是完全倒掛的，我們合作的時(shí)候是很難給到一個(gè)理想的回報(bào)率，這時(shí)候開(kāi)發(fā)商就自己賣了，但是真正讓小業(yè)主買完房子以后，他會(huì)感受到，其實(shí)還是需要租賃的，這時(shí)候我們認(rèn)為，這個(gè)行業(yè)的新的領(lǐng)域就出現(xiàn)了，這是魔方現(xiàn)在正在探索的一個(gè)新的領(lǐng)域。

至于這五類的運(yùn)營(yíng)商，確實(shí)最近比較火的是開(kāi)發(fā)商集中進(jìn)入這個(gè)行業(yè)，我認(rèn)為，類似于當(dāng)年酒店行業(yè)的發(fā)展一樣的，以前我們的開(kāi)發(fā)商是找酒店公司合作的時(shí)候，更多的是跟他的品牌引進(jìn)，進(jìn)行一個(gè)管理。但是到后期，他可能也會(huì)自己自建酒店管理集團(tuán)，做他的酒店管理。所以我認(rèn)為，公寓也會(huì)面臨這樣的行業(yè)發(fā)展的機(jī)會(huì)。

接下來(lái)介紹一下魔方在這樣一個(gè)大的環(huán)境下，我們是怎么操作的。首先就是我們把自己定義為連鎖公寓，是集中式的，是面向人群比較廣泛的，后來(lái)我們可以講一下是什么人群的定義。第二，我們投資背景，在開(kāi)發(fā)商面前，我們說(shuō)資金這個(gè)事情，也有點(diǎn)談不上多大，只是說(shuō)，由于魔方走的比較早一些，所以有這樣一些微弱的優(yōu)勢(shì)。我們現(xiàn)在有三輪的融資進(jìn)來(lái)。

實(shí)際上簡(jiǎn)單看一下，一個(gè)是09年我們?cè)谀暇┢鸩剑瑒偛乓灿杏浾咴诓稍L的時(shí)候問(wèn)到，我們對(duì)這個(gè)存量房的市場(chǎng)怎么看，我們用我們的行動(dòng)作出了解釋，從09年開(kāi)始就非?？春么媪糠渴袌?chǎng)，我們提前做了布局。

第二，我們是在16年推了兩個(gè)新的產(chǎn)品，除了傳統(tǒng)的白領(lǐng)公寓，我們看好未來(lái)中高端市場(chǎng)的發(fā)展，推出了這個(gè)摩爾公寓，我們也發(fā)現(xiàn)了這樣一些新的領(lǐng)域，比如企業(yè)公寓，給企業(yè)員工做的企業(yè)方面的公寓，比如像我們自己的九號(hào)樓，就類似于大學(xué)生宿舍，給藍(lán)領(lǐng)工人有一個(gè)比較好的住宿環(huán)境。魔方現(xiàn)在有三萬(wàn)間的體量，現(xiàn)在規(guī)模是很小的，雖然我們?cè)谇捌谏晕㈩I(lǐng)先了一些時(shí)間和量，但是后期我們也非常歡迎有更多的玩家進(jìn)場(chǎng)，把這個(gè)市場(chǎng)做得更大，我們覺(jué)得還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，只有市場(chǎng)更大，我們的魔方的優(yōu)勢(shì)才會(huì)更加體現(xiàn)。

我們也做了一些創(chuàng)新，首先說(shuō)說(shuō)我們產(chǎn)品的定位，我們一般選擇的是在一二線的CBD以及大型的園區(qū)周邊，他的要求有一個(gè)硬性條件，地鐵是在一公里范圍內(nèi)，同時(shí)周邊的配套比較豐富。

第二，對(duì)產(chǎn)品的要求是25到45平方米的面積，所以說(shuō)，說(shuō)到這個(gè)存量房，我們有很多物業(yè)是通過(guò)以前的經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店做的改造，我們也是承接了這樣一些存量的資產(chǎn)。

第三，我們對(duì)白領(lǐng)公寓的定義是在3000到6000元的價(jià)格，第四，我們也配備了這樣一些功能多樣的公共客廳，以及酒店標(biāo)準(zhǔn)的安全系統(tǒng)。甚至于我們?cè)谀承┑昀锩鏁?huì)根據(jù)實(shí)際的情況，給他做一些新的附加值。

除了產(chǎn)品以外，我們也對(duì)客群做了一個(gè)定位，經(jīng)常有一些行業(yè)里面交流的時(shí)候說(shuō)我們是怎樣定位的，人員怎么定位的，我們認(rèn)為定位不是那么單一，不僅僅是這些22到35歲之間的年輕人，我們也有一些白領(lǐng)和企業(yè)的外派人士也可以住我們的公寓。第三，有一些本地需求，因?yàn)槟Х阶隽诉@么多年下來(lái)以后，我們積累了一些數(shù)據(jù)，從這個(gè)數(shù)據(jù)可以看到，還是有一些上海本土的用戶，他居住在浦西，他工作在浦東，他為了節(jié)約時(shí)間，也會(huì)租這個(gè)房子，這是以前比較少見(jiàn)的，現(xiàn)在90后、95后出來(lái)以后，他們會(huì)有這樣的一些舉動(dòng)。

我們把客戶延伸出來(lái)的產(chǎn)品的品牌內(nèi)涵提煉出來(lái)，我們的客戶是獨(dú)聯(lián)派，既需要獨(dú)立居住的空間體驗(yàn)，也需要一個(gè)多元化的社交平臺(tái)，所以我們除了給租戶有一個(gè)日常的標(biāo)準(zhǔn)的居住體驗(yàn)，我們?nèi)粘Ｒ矔?huì)給他們做一些活動(dòng)，包括周末的一些拓展。我們自己提煉為喜歡孤獨(dú)，也熱衷狂歡，樂(lè)享獨(dú)食，也愛(ài)約飯，不一定每天中午做飯，是周末的時(shí)候需要這樣一個(gè)社交的平臺(tái)。

包括所謂的各自入夢(mèng)，一起造夢(mèng)。我們對(duì)選址的要求，會(huì)有一個(gè)30分鐘的生活圈，他的生活，他的工作以及他的娛樂(lè)，能夠在30分鐘之內(nèi)順利的到達(dá)，這是我們對(duì)選址的一個(gè)要求。另外，剛才介紹到我們對(duì)這個(gè)產(chǎn)品的一些細(xì)分，我們現(xiàn)在自己也做了中高端的精英公寓，叫做摩爾公寓，原來(lái)的公寓是魔方，對(duì)企業(yè)公寓，我們針對(duì)B端客戶有九號(hào)樓公寓，這個(gè)只對(duì)于企業(yè)開(kāi)放，也就是說(shuō)是企業(yè)主的才會(huì)跟我們簽定合同，這樣是便于管理。

下面跟大家分享一些案例，這是比較中規(guī)中矩的白領(lǐng)公寓，這里特別講一下我們對(duì)于產(chǎn)品的設(shè)計(jì)，可以看到上面的這個(gè)圖里面，大家發(fā)現(xiàn)沒(méi)有，我們是一個(gè)橫切面過(guò)去的，中間這個(gè)中臺(tái)，背后是廁所，前面是廚房，區(qū)別我們以前進(jìn)入單間以后馬上有廚房、廁所，里面是一個(gè)沙發(fā)再然后是床的概念，他以中間為核心，周邊的動(dòng)線是非常通達(dá)的，我們這個(gè)面積只有25平方米，所以在中間做了一個(gè)亮點(diǎn)，這個(gè)工作臺(tái)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)25平方應(yīng)有的尺度，他可以讓人進(jìn)去以后一眼發(fā)現(xiàn)亮點(diǎn)在什么地方，這是我們研究了客群，未來(lái)的客群，我們了解了海外的一些特點(diǎn)重新定義，很多時(shí)候這些空間的體驗(yàn)場(chǎng)景都是在吃飯的時(shí)候大家聊天，吃飯的時(shí)候大家做一些工作的事情，沒(méi)有太多的時(shí)間再去看電視了。

所以我們這里弱化了客廳的概念。這是我們的中高端的產(chǎn)品，就是摩爾公寓，定義是中高端的企業(yè)高管，他的這個(gè)價(jià)格是8000到15000元，后期可能還會(huì)有更高價(jià)格的，大概有兩萬(wàn)多。這個(gè)產(chǎn)品的風(fēng)格，第一代的摩爾是這種海外的布魯克林風(fēng)格，特別適合老外。這個(gè)是9號(hào)樓，大家可以看到一種熟悉的概念，就是上下鋪的，這個(gè)房間是六個(gè)床位的，也可以按照客戶的需求，變成四個(gè)床位，也可以變成八個(gè)床位，但是整體來(lái)講是一個(gè)集體住宿的感覺(jué)，我們也給租戶準(zhǔn)備了這樣的公共空間，他們可以共享。

這幾類產(chǎn)品推出以后，我們?cè)?015年提出了公寓+的戰(zhàn)略，很多的跨界完善我們公寓的生態(tài)圈，因?yàn)槲覀儼l(fā)現(xiàn)年輕人有更多的需求，比如說(shuō)我們可能跟這些出行支付的餐廳娛樂(lè)，甚至這個(gè)交友網(wǎng)站進(jìn)行合作，像我們?cè)贏PP上的合作。這是我們和開(kāi)發(fā)商合作的項(xiàng)目，這里面也有一些政府邀請(qǐng)我們做的項(xiàng)目，我們也做了公寓行業(yè)第一單的ABS，把未來(lái)三年的租金收益打包入池，資金額度三個(gè)億左右，這是非常不錯(cuò)的收益。

以上是我的分享，如果還有不清楚的，可以加我的微信，我們下來(lái)再溝通，我相信通過(guò)公寓行業(yè)的從業(yè)者的努力，一定會(huì)讓居住改變我們每個(gè)人的生活，感謝。