主持人：首先請(qǐng)主持嘉賓上臺(tái)就坐，有請(qǐng)：東方證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師竺勁先生

接下來有請(qǐng)討論嘉賓上臺(tái)，他們是：

野村綜合研究所日本總部咨詢事業(yè)本部上席顧問兼全球事業(yè)企畫室擔(dān)當(dāng)部長(zhǎng)田崎嘉邦先生

正榮地產(chǎn)控股股份有限公司副總裁肖春和先生

景瑞控股執(zhí)行董事、優(yōu)鉞資本總裁楊鐵軍先生

復(fù)地資本總經(jīng)理徐雷先生

上海五牛股權(quán)投資基金管理有限公司副總裁全宇先生

中恒星光金融控股董事總經(jīng)理韓毓祥先生

合富輝煌（中國）上海公司總經(jīng)理岳震寰先生

謝謝各位參與討論的嘉賓，下面請(qǐng)?bào)脛畔壬_始主持今天這場(chǎng)主題討論會(huì)，本場(chǎng)討論時(shí)間是40分鐘。

竺勁：今天很榮幸邀請(qǐng)我來做主持嘉賓，我是東方證券的房地產(chǎn)行業(yè)的首席分析師，其實(shí)我今天還是做一個(gè)拋磚引玉的基本功能。

因?yàn)槲铱丛谂_(tái)上坐的都是業(yè)內(nèi)的大咖，其實(shí)我們這邊可以簡(jiǎn)單的分一下，其實(shí)是兩個(gè)組，一組是搞研究和搞服務(wù)金融為主的，還有一組，像肖總、楊總，主要是搞地產(chǎn)實(shí)業(yè)的。

這樣一個(gè)強(qiáng)大的陣容，實(shí)際上是可以看出來，現(xiàn)在大家無論是開發(fā)商還是金融企業(yè)、服務(wù)企業(yè)，都介入了存量地產(chǎn)的大浪潮。

因?yàn)檫@個(gè)臺(tái)上的大咖比較多，所以我想，我先會(huì)問幾個(gè)問題，各位大咖在講之前，自己做一下簡(jiǎn)單的介紹。

在講這個(gè)存量地產(chǎn)之前，還是先由國際友人，野村的田崎嘉邦先生發(fā)言。

從他的角度，能不能給我們講講，現(xiàn)在如果把中國放到日本的這個(gè)維度當(dāng)中去看，可能現(xiàn)在是不是真的進(jìn)入了一個(gè)下半場(chǎng)，的確是存量市場(chǎng)和大資管的天下，您從您的角度來看是什么樣的階段，日本過去的一些變化，對(duì)中國有沒有一些啟示。有請(qǐng)?zhí)锲榧伟钕壬?/p>

田崎嘉邦：大家好，我是田崎嘉邦。日本80年代，日本對(duì)美國的出口太多，1985年日本和美國，日元和美元的匯率改變，之后日本的泡沫經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)。

其實(shí)泡沫經(jīng)濟(jì)消失之前，日本的開發(fā)商都是買土地、開發(fā)，做房子，賣掉，就這樣子的一個(gè)循環(huán)而已。

其實(shí)泡沫經(jīng)濟(jì)結(jié)束是1991年，當(dāng)時(shí)他們逃的時(shí)間是2000年左右的時(shí)候，不是馬上的。因?yàn)榕菽?jīng)濟(jì)結(jié)束以后，慢慢的金融狀況是變不好了，金融跟這個(gè)開發(fā)商有很明顯的關(guān)系，為什么2000年，很多銀行跑的時(shí)候，是97年，那時(shí)候很多日本人認(rèn)為大銀行不會(huì)的，但是那時(shí)候幾個(gè)大銀行跑了，銀行跑了以后，他們沒辦法繼續(xù)運(yùn)營(yíng)事業(yè)，就倒了。

我覺得，有兩個(gè)問題，一個(gè)問題，他們的模式之前是買土地，買土地的時(shí)候，他們一定會(huì)借錢，從銀行借錢，所以很多公司是用借錢的方法運(yùn)營(yíng)他們的事業(yè)。

可是這樣子的話一定沒辦法一直成長(zhǎng)。剛才說的三井的事業(yè)也是有這個(gè)樣子。現(xiàn)在我自己覺得，現(xiàn)在中國的金融關(guān)系不是那么不好，而且這個(gè)時(shí)間是一定會(huì)處理的，日本91年到98年一直沒有辦法處理，中國還是有五六年的時(shí)間，所以我覺得中國還OK，中國有很嚴(yán)重的問題發(fā)生的概率比較低。

這是一個(gè)問題，另外一個(gè)問題，他們的銷售的部分，他們一定開發(fā)然后賣掉，或者說證券化，比如剛剛說的REITs，也是一種賣掉的方法，賣掉的那個(gè)市場(chǎng)，有變動(dòng)的話，就馬上沒辦法賣了，市場(chǎng)如果不好了一定會(huì)有問題發(fā)生。所以以后很多日本公司改變了方法，他們開始運(yùn)營(yíng)，輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)這樣的方法是一個(gè)穩(wěn)定的方法。

可是這樣子的話一定沒辦法一直成長(zhǎng)。剛才說的三井的事業(yè)也是有這個(gè)樣子?，F(xiàn)在我自己覺得，現(xiàn)在中國的金融關(guān)系不是那么不好，而且這個(gè)時(shí)間是一定會(huì)處理的，日本91年到98年一直沒有辦法處理，中國還是有五六年的時(shí)間，所以我覺得中國還OK，中國有很嚴(yán)重的問題發(fā)生的概率比較低。

竺勁：田崎嘉邦先生給我們提出了兩個(gè)點(diǎn)，一個(gè)是中國的房地產(chǎn)金融還處于比較健康的狀態(tài)，第二個(gè)，如果一旦出現(xiàn)了一些風(fēng)險(xiǎn)的話，實(shí)際上處理起來還需要比較長(zhǎng)的時(shí)間。

所以從我們目前開發(fā)商也好，或者整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)也好，也是適合做一些未雨綢繆的工作，更早的來開展一些轉(zhuǎn)型，房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型，或者存量資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)也好。

其實(shí)我們這兩年也看到了大量的企業(yè)都是房地產(chǎn)，以萬科為代表的，包括碧桂園，都做一些存量的運(yùn)營(yíng)，包括萬科進(jìn)入了物流、滑雪場(chǎng)、教育等等，碧桂園下面的教育平臺(tái)會(huì)在美國上市。

可以看到開發(fā)商已經(jīng)取得了部分的成就，今天我們很榮幸邀請(qǐng)到正榮的肖總，正榮是大家比較熟悉的，是閩商中的一面旗幟，他們?nèi)ツ甑匿N售額已經(jīng)在500億以上了，多元化的發(fā)展是有一些新的進(jìn)展，包括存量運(yùn)營(yíng)，我們正榮在商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)方面，尤其是像偏親子類的物業(yè)是有經(jīng)驗(yàn)的，下面有請(qǐng)肖總談一談我們正榮這樣的中型規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)商，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型和存量資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的看法和心得，有請(qǐng)。

肖春和：在我說我們公司和我的看法之前，我對(duì)我們國際友人田崎嘉邦先生的觀點(diǎn)，我自己有認(rèn)可的地方，也有一些自己獨(dú)到的觀點(diǎn)。我覺得中國的地產(chǎn)行業(yè)和日本的行業(yè)其實(shí)有一個(gè)政治體系的不同，金融體系的不同，城市化進(jìn)程的不同，還有中國和日本對(duì)家的渴望的程度不同。應(yīng)該從多個(gè)維度來分析不同的國家的房地產(chǎn)市場(chǎng)。這是我的一個(gè)個(gè)人觀點(diǎn)。

至于目前，剛才我聽了一個(gè)報(bào)告，是白女士講到日本泡沫之后的三井地產(chǎn)的狀態(tài)，他有一個(gè)像中國絕大部分開發(fā)商做的事情，就是拿地、建設(shè)、出售，這個(gè)是我們目前大部分開發(fā)商做的事情。

其實(shí)還有兩塊，另外一塊是關(guān)于持有型的，持有型的變成了可以長(zhǎng)期持有，靠租金的穩(wěn)定收入，第三個(gè)類型是改善之后再持有，或者暫時(shí)擱置。我們中國目前的開發(fā)商，在梯隊(duì)上主流的開發(fā)商已經(jīng)在往這個(gè)方向引領(lǐng)了。

至于今天的主題，主要是講存量這塊，我想前面的第一個(gè)演講嘉賓已經(jīng)提到，特別是在北上深這些城市，一二線的主流城市，關(guān)于存量市場(chǎng)的交易已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于了增量市場(chǎng)的交易，只要是主流開發(fā)商，都已經(jīng)意識(shí)到這一塊。

我們正榮這樣的企業(yè)已經(jīng)在開始轉(zhuǎn)型，除了剛才提到的拿地、建設(shè)、銷售，我們還會(huì)做一些輕資產(chǎn)的，比如說自己的物管公司，從服務(wù)的板塊，來為地產(chǎn)未來做一些輔助。另外，從金融端、資本端，我們也會(huì)做一些合作，跟金融界的單位合作，對(duì)地產(chǎn)這塊有相互作用的企業(yè)進(jìn)行聯(lián)合開發(fā)。

至于在存量地產(chǎn)這塊的開發(fā)，在主流企業(yè)已經(jīng)意識(shí)到這塊的重要性和必要性，我們這塊的交易額，應(yīng)該說是從去年下半年以來，我們?cè)谶@一塊的工作應(yīng)該說進(jìn)入的比較深。

但是因?yàn)榇媪渴袌?chǎng)的交易，其實(shí)有一些風(fēng)險(xiǎn)，涉及到一些二手房的交易，還有一些原來的開發(fā)企業(yè)里面，或者是由于資金鏈的原因，或者是由于其他的法律關(guān)系上的原因，擱置的一些物業(yè)，進(jìn)行處置和交易的時(shí)候，涉及的風(fēng)險(xiǎn)是比較大的，我們企業(yè)在法律、投資領(lǐng)域，在財(cái)稅領(lǐng)域，在市場(chǎng)領(lǐng)域，都組成了相應(yīng)的專業(yè)團(tuán)隊(duì)，對(duì)這塊的工作取得不少物業(yè)的同時(shí)，應(yīng)該說也在逐步完成中。跟有一些公司對(duì)比，我們還是走在他們的后面的。

竺勁：謝謝肖總，您講的比較籠統(tǒng)一些，主要把正榮的轉(zhuǎn)型情況和對(duì)存量市場(chǎng)的看法講的比較多一些，但是有些細(xì)節(jié)，包括我們?cè)谖靼驳哪莻€(gè)比較好的項(xiàng)目，可能您也沒有特別多的講，一會(huì)兒有時(shí)間我們可以再做一些溝通。在開發(fā)商當(dāng)中，像我們景瑞來說，目前存量市場(chǎng)的挑戰(zhàn)和機(jī)遇是什么。

楊鐵軍：景瑞是上海本土房地產(chǎn)企業(yè)，過去一直做住宅開發(fā)，主要區(qū)域是以上海為核心的長(zhǎng)三角，最近這一兩年，我們確實(shí)在做比較多的轉(zhuǎn)型探索，現(xiàn)在也在陸續(xù)的落地，我們現(xiàn)在比較明確的方向是做房地產(chǎn)市場(chǎng)的資產(chǎn)管理，我們的邏輯是通過精細(xì)化的模式做住宅開發(fā)和城市更新的業(yè)務(wù)。今天的主題是存量，我想就談一談我們對(duì)存量的看法。

存量市場(chǎng)，我自己覺得，從不同的維度來看，應(yīng)該說未來都是非常有機(jī)會(huì)的市場(chǎng)。

我們借鑒國際經(jīng)驗(yàn)，比如說歐美這樣的非常成熟的市場(chǎng)，城市化進(jìn)程已經(jīng)提前幾十年完成了，但是大家可以看，在美國，房地產(chǎn)還是一個(gè)三大主要產(chǎn)業(yè)之一。

另外一個(gè)，從過去三十年，我們觀察過，房地產(chǎn)REITs的收益率遠(yuǎn)遠(yuǎn)大過標(biāo)普的收益率，從這個(gè)角度來看，說明房地產(chǎn)即使是在城市化進(jìn)程完成以后，存量的地產(chǎn)業(yè)務(wù)應(yīng)該說，或者說城市更新的業(yè)務(wù)還是非常大的市場(chǎng)，是萬億級(jí)的市場(chǎng)，而且收益也是非?？捎^的。

我們也觀察過，在經(jīng)濟(jì)周期當(dāng)中，比如金融危機(jī)的過程中，其實(shí)一些核心城市的核心物業(yè)，你如果持有運(yùn)營(yíng)的話，他的抗風(fēng)險(xiǎn)能力是非常強(qiáng)的。而且，在后期恢復(fù)的過程當(dāng)中，他也是恢復(fù)比較快的，是收益率和抗風(fēng)險(xiǎn)都不錯(cuò)的大類資產(chǎn)。

從這個(gè)意義來講，我們借鑒國際經(jīng)驗(yàn)有這樣的啟發(fā)。從中國來看，我覺得我們開發(fā)商的朋友應(yīng)該有很多的體會(huì)，純粹拿地開發(fā)的業(yè)務(wù)是越來越難做了，一個(gè)是地難拿，拿到了也不知道是對(duì)還是錯(cuò)，很糾結(jié)很痛苦，我在公司一直管投資，每次出去拍買就很糾結(jié)，又想拿又不想拿，因?yàn)橛泻芏嗟?，你說實(shí)話，你把那么多的大佬干掉，不知道是聰明還是傻，確實(shí)是有這樣的感覺，比較糾結(jié)。

純粹的原來傳統(tǒng)的拿地開發(fā)的模式，一個(gè)是挑戰(zhàn)越來越大，另外風(fēng)險(xiǎn)也越來越大。現(xiàn)在還面臨著一些政策上的限制。

從另外一個(gè)角度來講，其實(shí)北京、上海，包括中國深圳這樣的城市，發(fā)展到一定程度以后，其實(shí)存量時(shí)代悄悄的來了，我們大部分的開發(fā)商也看到了這一點(diǎn)。

我們也做過一些粗略的統(tǒng)計(jì)，在中國主流的一線城市，需要做更新的物業(yè)，各種物業(yè)類型包括起來也是多少億平米了，這個(gè)簡(jiǎn)單算下來就是多少萬億的規(guī)模，這里面有大量的事情可以做。

一方面，原來的硬件隨著時(shí)間的推移，他可能硬件落后了，還有一些在軟件上要提升的。還有隨著城市功能的變化，有一些功能需要再配置和再提升。在這個(gè)里面，也有很多這樣的機(jī)會(huì)。

做這些事情的時(shí)候，說實(shí)話，我自己覺得，開發(fā)商比一般的基金是有優(yōu)勢(shì)的。我們看到比較多的，原來以外資為代表的一些基金，在中國核心城市做的這些核心資產(chǎn)，其實(shí)他是以交易獲利的，主要是通過交易來獲利，通過波段，但是實(shí)際上作為開發(fā)商可以做很多增值的動(dòng)作，這里面現(xiàn)在市場(chǎng)上這樣的案例非常多，開發(fā)商有很多技術(shù)和專業(yè)的背景，也有對(duì)市場(chǎng)的比較深刻的把握。當(dāng)然，他還是需要補(bǔ)一些短板，在運(yùn)營(yíng)上需要補(bǔ)一些短板，這個(gè)通過資源的整合和機(jī)制的建立，應(yīng)該說是比較好的可以快速形成能力的。

從這個(gè)角度來講，存量房市場(chǎng)，作為開發(fā)商，無論是從內(nèi)在的需求，還是從整個(gè)城市演變，城市化進(jìn)程往下推進(jìn)的過程的來講，也是非常值得嘗試和做的事情。

而且市場(chǎng)的容量非常大，開發(fā)商做這個(gè)事情，我剛才說了，除了有專業(yè)上的優(yōu)勢(shì)，還有平臺(tái)的優(yōu)勢(shì)。

說實(shí)話，我們開發(fā)商拿一塊地，現(xiàn)在在一二線城市拿地，按照國家的政策，上海這樣的城市，你資金要自有，還不能融資，這個(gè)錢可能就是十億都拿不到東西了，二三十億起都是小項(xiàng)目了。

你想想這個(gè)自有資金，如果用基金來運(yùn)作，這個(gè)杠桿要撬多大，這個(gè)里面再把一些原來的合作伙伴加進(jìn)來，通過優(yōu)先級(jí)配一些東西，這樣整個(gè)規(guī)模會(huì)做的非常大。而且現(xiàn)在從政策來講，還是非常鼓勵(lì)做這塊的。

從資金上，你做并購是沒有限制的，第二，如果我們的存量資產(chǎn)包達(dá)到一定的程度，有一些我們可以做既售業(yè)務(wù)，也可以有一部分會(huì)沉淀下來，形成穩(wěn)定的現(xiàn)金流，這是一個(gè)非常好的資產(chǎn)證券化的基礎(chǔ)資產(chǎn)，可以通過境外的REITs，前段時(shí)間我和交易所的一些官員交流的時(shí)候，他們說他們現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)就這一塊是不限制的，而且是鼓勵(lì)的，就是有相對(duì)比較穩(wěn)定的現(xiàn)金流的資產(chǎn)證券化，這塊業(yè)務(wù)是大力支持的。所以我覺得多個(gè)方面來講，資本市場(chǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)，開發(fā)商自身內(nèi)在和外在的需求，我覺得存量市場(chǎng)都是一個(gè)非常值得嘗試的業(yè)務(wù)。

目前我們的資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)，主要是在北京上海為主的城市，當(dāng)然可能包括我們已經(jīng)進(jìn)入的一些核心的一二線城市，我們做幾類業(yè)務(wù)，一個(gè)是住宅的升級(jí)改造，這個(gè)大家都做的。第二個(gè)是寫字樓，第三個(gè)是公寓，第四個(gè)是其他的各類資產(chǎn)，可以改造成前面說的這幾類用途和功能的物業(yè)，我們都是在做一些積極的嘗試。

目前我們?cè)诒本┖蜕虾ｊ懤m(xù)收了一些這方面的物業(yè)，其實(shí)從運(yùn)營(yíng)的效果來講是不錯(cuò)的，不亞于住宅開發(fā)的收益。這塊我覺得應(yīng)該說還是非常有希望的，謝謝。

竺勁：謝謝楊總，楊總講的比較細(xì)，我覺得楊總剛剛講的這個(gè)內(nèi)容里面，是和我們肖總有一些差異的，肖總更強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)開發(fā)商的后市場(chǎng)的后續(xù)運(yùn)營(yíng)，而我們楊總可能覺得，這個(gè)城市更新，以及一些舊樓的收購改造，配合上一些金融的手段，可能能夠創(chuàng)造一個(gè)很好的存量業(yè)務(wù)，所以，兩位大咖他們對(duì)整個(gè)存量市場(chǎng)，從開發(fā)商的角度，給了大家兩個(gè)不同的視角，可能跟發(fā)展階段以及每個(gè)開發(fā)商自己的能力有關(guān)，我覺得這兩個(gè)方向都是很好的方向，未來的五到十年，應(yīng)該說這個(gè)方向也會(huì)漸漸的成型，并且大放異彩。

下面我們有請(qǐng)復(fù)地資本的徐雷徐總給我們講講復(fù)地的探索，復(fù)地最早是開發(fā)商，后來因?yàn)橘Y本市場(chǎng)的波折退市了，整個(gè)平臺(tái)下有大量的基金化的操作，也是業(yè)內(nèi)做的非常專業(yè)的平臺(tái)，徐總是整個(gè)復(fù)地資本的負(fù)責(zé)人，我們有請(qǐng)徐總給我們講講復(fù)地過去發(fā)展的情況和對(duì)后續(xù)存量市場(chǎng)的機(jī)會(huì)的看法。

徐雷：謝謝主持人，剛才主持人說到復(fù)地相對(duì)來說比較復(fù)雜一點(diǎn)，我們?nèi)ツ晗掳肽曜隽艘粋€(gè)地產(chǎn)板塊的整合，一重七輕。

大家看到的是復(fù)地集團(tuán)，是我們重資產(chǎn)的平臺(tái)，所有的投資都是由復(fù)地集團(tuán)做的，包括全國20多個(gè)城市公司，另外還有七個(gè)輕資產(chǎn)的平臺(tái)，主要是各種輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力的培養(yǎng)和建設(shè)，包括商辦物業(yè)的管理平臺(tái)去年年底孵化了。

還有一個(gè)資本是專門做大健康的，是以健康養(yǎng)老和醫(yī)療為主的，也是和復(fù)地醫(yī)藥有一些協(xié)同。

還有策源是我們做一手房的，在市場(chǎng)上做得比較好，去年凈利潤(rùn)達(dá)到6200萬，在新三板上市了，我們還有高地物業(yè)，是地產(chǎn)板塊旗下專門做物業(yè)管理的平臺(tái)。

今天的主題是存量，我想大多數(shù)開發(fā)商這幾年都揮金在存量，存量其實(shí)來源于兩塊，一個(gè)是內(nèi)部的存量市場(chǎng)，無論你愿意還是不愿意，每個(gè)開發(fā)商后面都有很多存量。

跟傳統(tǒng)開發(fā)商有一點(diǎn)點(diǎn)不同，因?yàn)槲覀兪且粋€(gè)投資集團(tuán)，從投資的思維和視角看待房地產(chǎn)，和一般的開發(fā)商朋友在拍地的過程中，大家遇到的很少，我們是一個(gè)利用一個(gè)產(chǎn)城融合的概念。

這幾年我們用蜂巢城市的理念和政府談，我們利用產(chǎn)能賦能，和政府談土地，比如說我們?cè)?月24號(hào)在武漢拿了一個(gè)項(xiàng)目，在漢正街的東片拿了一個(gè)地，這是我們蜂巢城市里面的一個(gè)板塊。

我們的蜂巢城市有幾個(gè)元素的，一個(gè)是金融蜂巢，第二個(gè)是健康蜂巢，健康蜂巢是以新建為主，落地一些與大健康相關(guān)的產(chǎn)業(yè)，還有文化，包括旅游和物貿(mào)。這兩年拿的項(xiàng)目，和以后拿的項(xiàng)目，都是以蜂巢城市為主的項(xiàng)目，比如西安、重慶這些地方，我們自己所具備的這些資源進(jìn)行賦能，然后拿一些土地。

當(dāng)然，補(bǔ)充一下，從我復(fù)地資本的角度來講，我們是做兩塊，一個(gè)是房地產(chǎn)金融，第二個(gè)是資產(chǎn)證券化，房地產(chǎn)金融，我們不是對(duì)內(nèi)進(jìn)行投資，而是我們?nèi)ズ徒鹑跈C(jī)構(gòu)合作，和其他的開發(fā)商合作，以股權(quán)或者是債權(quán)的形式，多種多樣的合作。

從退出的角度來講，這里面我多講兩句，因?yàn)槲覀冏鲑Y產(chǎn)證券化的地產(chǎn)板塊是在2015年開始，目前我們正在做的兩個(gè)資產(chǎn)證券化，一個(gè)是針對(duì)尾款的ABS，還有一個(gè)是把北京上海杭州四個(gè)物業(yè)打包做了一個(gè)CMBS，國內(nèi)真正的REITs還沒有，所有現(xiàn)在做的ABS、CMBS還是什么，都是融資的，所有的融資，主要做的是表外的融資，資產(chǎn)證券化是開發(fā)商的表外融資，像PPP的證券化，就是政府的表外融資的行為。

融資的目的，無非是兩個(gè)，一個(gè)是降低資金成本，第二個(gè)，融資也是為了投資，你融資的時(shí)候，是非?？简?yàn)投資能力的，你融資拿到錢是希望拿到更好的項(xiàng)目和資產(chǎn)，通過優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的不斷迭代，通過利用資產(chǎn)負(fù)債表左邊的融資，把資產(chǎn)負(fù)債表右邊實(shí)力做強(qiáng)，把信用做得更好，從而形成一個(gè)良性的循環(huán)和互動(dòng)。

存量這塊我認(rèn)為機(jī)會(huì)非常大，但是我相信各位都有這樣的感覺，在存量市場(chǎng)大家都看到了機(jī)會(huì)，但是市場(chǎng)上除了你在自己的體系內(nèi)要做一些騰挪和資本運(yùn)作之外，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，外部的市場(chǎng)機(jī)會(huì)并不是特別容易抓，很多的時(shí)候都是一個(gè)特殊的機(jī)會(huì)形式，他不會(huì)形成一個(gè)常態(tài)，而是一個(gè)機(jī)會(huì)型的投資，這塊隨著中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，這塊的機(jī)會(huì)是會(huì)越來越多，也希望跟在座各位嘉賓，以后多探討，爭(zhēng)取有更多的合作機(jī)會(huì)，謝謝。

竺勁：謝謝徐總。徐總主要是講了我們復(fù)地在產(chǎn)城融合方面的一些優(yōu)勢(shì)，也提到說目前中國的房地產(chǎn)金融可能還處于一個(gè)機(jī)會(huì)型投資的階段，下面，一個(gè)是上海五牛投資的副總裁全宇全總，還有中恒星光的創(chuàng)始人韓毓祥，兩位簡(jiǎn)單的來聊一聊。

因?yàn)槎几憬鹑诘模麄兌甲龉蓹?quán)投資和房地產(chǎn)金融，都做一點(diǎn)，我想可能和開發(fā)商的想法有一些差異，你們簡(jiǎn)單的描述一下，從你們的角度來看，可能存量市場(chǎng)的機(jī)會(huì)在哪里，你們要是投資一些存量的企業(yè)，或者說存量運(yùn)營(yíng)的企業(yè)，或者一些存量的物業(yè)，你們會(huì)投資什么方向？能不能給我們指點(diǎn)指點(diǎn)。下面先由全總講講。

全宇：謝謝主持人，我是五牛的全宇，我負(fù)責(zé)整個(gè)五牛的不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊，我們管理的資金規(guī)模280億，不動(dòng)產(chǎn)主要負(fù)責(zé)三個(gè)投資方向，一個(gè)是傳統(tǒng)的債權(quán)業(yè)務(wù)，這個(gè)很多開發(fā)商跟我們有合作，股權(quán)，我們和鐵獅門，我們?nèi)ツ暧幸粋€(gè)五年期的同股同權(quán)的產(chǎn)品，發(fā)行的非常好。并購的業(yè)務(wù)，就是存量資產(chǎn)這塊，我們其實(shí)應(yīng)該說，這是我們的一個(gè)常態(tài)的業(yè)務(wù)。

去年我們已經(jīng)收購了一個(gè)20億左右的資產(chǎn)包，就在小陸家嘴，有辦公室有商業(yè)。

我們有自己的商辦團(tuán)隊(duì)，我們收購的價(jià)格，到目前為止，我們收購了將近一年的時(shí)間，浮盈已經(jīng)有25%了，我們進(jìn)場(chǎng)以后，通過管理把租金至少提升了30%，這個(gè)應(yīng)該也是說明我們自我主動(dòng)管理能力的體現(xiàn)。

我們?nèi)ツ赀€收購了另外一個(gè)寫字樓，在閔行那邊，如果現(xiàn)在退出，投資回報(bào)在60%以上。我們每天都是在路演的路上，每一分錢就這么弄下來的，而且我們?nèi)ツ晔召彽膶懽謽?，有一個(gè)十個(gè)億的寫字樓，基本完全是同股全權(quán)的，這個(gè)也反映了我們的投資人在逐步的成熟，而且也越來越認(rèn)可存量資產(chǎn)的投資，這塊的空間，絕對(duì)是巨大的。

近期我們4月份應(yīng)該還會(huì)有一個(gè)大宗交易，會(huì)向市場(chǎng)宣布，大概20億左右，我們很快要進(jìn)入到一個(gè)快速的資金募集的階段，以后會(huì)成為一個(gè)常態(tài)。

韓毓祥：剛才幾位嘉賓的發(fā)言非常精采，大家可以意識(shí)到，存量地產(chǎn)的投資其實(shí)往往說的多，但是真的投資比例是不多的，全總的項(xiàng)目我們非常羨慕，但是總體而言，整體的存量市場(chǎng)是比較低的，從全國來看更低，問題在哪里？

從兩個(gè)方面考慮，一個(gè)方面是存量資產(chǎn)的表現(xiàn)能力，很多資產(chǎn)的回報(bào)率非常低，可能只有4%，那你的資金成本是多少，很不幸，大部分的開發(fā)商資金成本都在六七八，差一點(diǎn)的十幾，資金成本很貴。

這里面就有一個(gè)錯(cuò)配，以高的資金借款成本持有一個(gè)低的生息資產(chǎn)，這個(gè)會(huì)加重負(fù)擔(dān)。怎么樣調(diào)整？我們市場(chǎng)上有很多的資金成本很低，比如說活期存款，我們總體而言可以看到兩個(gè)現(xiàn)象，一個(gè)，大型的開發(fā)商資金成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于普通的資金，金融機(jī)構(gòu)的資金成本也是低于開發(fā)商的，所以我們可以看到，在過去十年里面，已經(jīng)有一些傾向，普通的房地產(chǎn)商基于各種原因會(huì)做一些投資物業(yè)，但是碰到兩個(gè)問題，一個(gè)是經(jīng)營(yíng)能力有限，并不能使他的經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)、租金回報(bào)得到快速的提升，這是一方面，成功的案例，說實(shí)話不多。

如果你盈利端的提升是有限，那不好意思，就必須考慮成本端，這種成本端，如果你的資金成本太高，就需要考慮做一個(gè)資產(chǎn)轉(zhuǎn)移，把高成本的物業(yè)，對(duì)你來說就是一個(gè)負(fù)擔(dān)，你需要把高成本的物業(yè)往低成本的資金端轉(zhuǎn)移，只不過過去一段時(shí)間我們很少看到這個(gè)轉(zhuǎn)移發(fā)生，因?yàn)橘Y產(chǎn)價(jià)值在名義市場(chǎng)上的價(jià)值是提升的。

很多人持有物業(yè)覺得自己是賺錢的，事實(shí)上這樣的一個(gè)狀況，其實(shí)某種程度上，是帶有一定的風(fēng)險(xiǎn)性，因?yàn)闆]有人知道這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)什么時(shí)候來，我們可以看到這個(gè)趨勢(shì)，如果持續(xù)下去，有一天風(fēng)險(xiǎn)一定會(huì)過來，那么怎么樣化解這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，我剛才說了有一種方法，是做資產(chǎn)轉(zhuǎn)移，你的成本太高了，你就要在未來的時(shí)間中考慮資產(chǎn)的安全程度。

第二個(gè)，我們剛才提到的REITs這樣的產(chǎn)品，對(duì)于物業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)的影響，我從05年就開始和人民銀行和證監(jiān)會(huì)討論REITs在中國的試行，之后在香港出現(xiàn)了很多類似的產(chǎn)品，但是很遺憾，到目前為止，在中國真正的REITs，都沒有出現(xiàn)。沒有出現(xiàn)的原因很多，其中很重要的一個(gè)原因是資產(chǎn)價(jià)格倒掛，就是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的回報(bào)低，劣質(zhì)資產(chǎn)回報(bào)很高，但是你不敢要。

現(xiàn)在我們觀察，可能破冰的時(shí)間越來越近了，我們也期待政策和法規(guī)有一天能夠把這個(gè)事情推下去，因?yàn)榻裉斓臅r(shí)間太短了，如果真的REITs推出，那么對(duì)公平也好，物業(yè)的價(jià)值提升也好，包括化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，都是公平的。你在遙遠(yuǎn)的內(nèi)蒙古的房子，在香港有一套房子，二十年以后，上海的房子是內(nèi)蒙的房子的十倍，這個(gè)房子是單位分給你的，這個(gè)公平嗎，不公平。

如果有REITs的房子，各個(gè)地方的人都可以分享優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)帶來的收益，從某種角度上，也不光光是一個(gè)金融產(chǎn)品，可以達(dá)到一定程度上的公平的調(diào)節(jié)器。我先說這么多。

竺勁：謝謝韓總，韓總講東西是比較有情懷的，我知道韓總是復(fù)旦畢業(yè)的，他給我們大家講了，如果REITs可以推出的話，不單單對(duì)房地產(chǎn)本身行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)存量市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)的持續(xù)性，甚至社會(huì)的公平公正的角度來看，可能都有一些機(jī)會(huì)。剛剛?cè)偽腋杏X他的意思，應(yīng)該是說，市場(chǎng)的機(jī)會(huì)還是以一二線的商辦運(yùn)營(yíng)有前景的方向。

最后我們邀請(qǐng)一下我們合富輝煌上海分公司的岳震寰，給我們講講，從交易商的角度，大家知道合富輝煌最初是一個(gè)代理行，現(xiàn)在是慢慢的轉(zhuǎn)型升級(jí)，成為一家類資產(chǎn)管理公司的形態(tài)，可能在包括共享辦公、長(zhǎng)租公寓方面有一些布局，下面我們有請(qǐng)?jiān)勒疱鞠壬o我們講講，從交易商的角度如何在大的存量市場(chǎng)下面做服務(wù)做提升。

岳震寰：主持人，各位來賓好。

我記得很清楚，去年的5月11號(hào)，也是在這個(gè)會(huì)場(chǎng)，當(dāng)時(shí)我們也是觀點(diǎn)行上海站，當(dāng)時(shí)我們討論一個(gè)話題，是當(dāng)時(shí)政策下房地產(chǎn)企業(yè)怎么活下去，當(dāng)時(shí)是各地的限購政策，還沒有像現(xiàn)在這么嚴(yán)格，當(dāng)時(shí)我們就在討論這個(gè)話題。

但實(shí)際上，這一年之后，我們現(xiàn)在是站在開發(fā)商的角度思考問題，這一年來，很多企業(yè)是如履薄冰，經(jīng)歷了市場(chǎng)的大開大合，大悲大喜，這一路都不容易，我們?nèi)ツ昕紤]這個(gè)房子賣給誰，因?yàn)橛心敲炊嗟拇媪?，今天我們這個(gè)話題是沒有房子賣怎么辦。

這一年之差，這個(gè)是天與地的差別，冰與火的差別。我特別能夠理解這位日本友人的觀點(diǎn)，去年我們也在討論存量時(shí)代要來了，我們只是討論存量時(shí)代將要來臨，大家都討論末雨綢繆的未來，現(xiàn)在我們發(fā)現(xiàn)，存量是像一盆水當(dāng)著面就給我們潑了過來。田崎嘉邦先生覺得我們國內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)比較健康，還沒有馬上進(jìn)入存量時(shí)代的狀況，但實(shí)際上，我們這個(gè)存量時(shí)代，更多的情況下是因?yàn)檎?，因?yàn)楦鞣矫娴闹贫仍斐傻?，提前向我們奔跑過來了。

說到底，幾個(gè)大的政策方面的問題，比如說從限購開始，到限貸，到限證（限制發(fā)預(yù)售證），到限地（限制土地供應(yīng))，到現(xiàn)在發(fā)展成為土地供應(yīng)設(shè)立了新的門檻，四限，再加上目前上海現(xiàn)在比較新的話題，禁商，禁止商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入流通，進(jìn)入三級(jí)市場(chǎng)流通。導(dǎo)致了現(xiàn)在很多開發(fā)企業(yè)沒有事情可以做了，手里面的糧不足了，不管是土地資源不足還是資金不足，都產(chǎn)生了問題。

所以，我們說這個(gè)存量時(shí)代是人為地提前到來了，或者說我們主動(dòng)的提前到來了。是這樣的一個(gè)原因。這個(gè)原因有一個(gè)最大的風(fēng)險(xiǎn)，我舉個(gè)例子，我撇開這個(gè)存量市場(chǎng)的說法，我們講存量市場(chǎng)要分的，分住宅市場(chǎng)和商辦市場(chǎng)，這兩個(gè)目前的現(xiàn)狀是完全不一樣的。

我舉個(gè)例子，特別是對(duì)一二線城市和三四線城市是完全不同的狀況，就我們一二線城市來講，我可以給大家說個(gè)數(shù)據(jù)，我們上海的住宅土地的供應(yīng)，一季度比去年同期下降了30%，以我們上海最近的蘇州為例，下降了40%，實(shí)際上我們現(xiàn)在的商品住宅，如果遇到資產(chǎn)荒的話，很多的原因是因?yàn)楣?yīng)導(dǎo)致的。

在這樣的前提下，迫使很多企業(yè)不得不考慮其他的方向，去提前感受資產(chǎn)荒，提前感受存量時(shí)代到來所要面對(duì)的一些問題。但這個(gè)其實(shí)是有風(fēng)險(xiǎn)的。因?yàn)橘Y產(chǎn)價(jià)格是有漲有跌的，和股票有漲有跌是一個(gè)道理。

當(dāng)我們資產(chǎn)價(jià)格將來下降的時(shí)候，我們這些持有者、經(jīng)營(yíng)者，他們所面臨的這些風(fēng)險(xiǎn)，恐怕也是一個(gè)非常難以面對(duì)的現(xiàn)實(shí)問題。那么，從我們現(xiàn)在這個(gè)角度來講，其實(shí)目前我們的存量時(shí)代，大家相當(dāng)于是被趕到了一個(gè)胡同里面考慮這個(gè)問題。

從第二個(gè)方面來講，我們現(xiàn)在考慮存量資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)也好，各方面也好，實(shí)際上我們會(huì)發(fā)現(xiàn)有一點(diǎn)，他和我們?cè)瓉淼耐恋匾患?jí)市場(chǎng)，包括房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)有很多相似的地方，實(shí)際上他的準(zhǔn)入門檻已經(jīng)越來越高了，并不是所有的企業(yè)都可以簡(jiǎn)單的轉(zhuǎn)型，或者說他可以輕而易舉的騰挪到一個(gè)新的地方去，這個(gè)門檻已經(jīng)越來越高。

而且我們資產(chǎn)價(jià)格也長(zhǎng)期處在一個(gè)比較高位的運(yùn)營(yíng)，就像我們韓總說的，市場(chǎng)上資產(chǎn)并不缺，優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)很缺，垃圾資產(chǎn)包可以在機(jī)構(gòu)手里面一年倒很多回，但是始終落不了地，這說明什么問題，對(duì)于很多企業(yè)來講，你面對(duì)存量時(shí)代的地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，其實(shí)那也是一條不容易存活的道路。

所以說，在這方面，其實(shí)這個(gè)游戲，對(duì)于很多企業(yè)來講，就像玩搶凳子的游戲一樣，當(dāng)音樂停止的時(shí)候，可能需要重新選擇你的伙伴，跟你一起搶這個(gè)僅剩下的這幾張椅子，這時(shí)候需要我們開發(fā)企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)、基金，需要像我們這樣的服務(wù)企業(yè)，重新形成新的合作模式，才可能大家共同渡過這樣一個(gè)新的局面。

作為合富輝煌，我們還是一個(gè)多元化的地產(chǎn)服務(wù)平臺(tái)，只是在我們這個(gè)服務(wù)平臺(tái)下，也順應(yīng)現(xiàn)在的市場(chǎng)需求，我們自己運(yùn)營(yíng)和服務(wù)業(yè)有我們的創(chuàng)寓，是作為一個(gè)公寓的服務(wù)平臺(tái)，還有創(chuàng)設(shè)，作為商業(yè)辦公的創(chuàng)業(yè)園區(qū)的項(xiàng)目在操作，我們面臨的問題其實(shí)都是相同的，可能需要在未來的時(shí)間里面，大家重新一起來探討，一起來分析，一起來面對(duì)將來所發(fā)生的困難。我就說這些。

竺勁：謝謝岳總，岳總講的更開放一些，未來的存量市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)依賴于開發(fā)商、金融機(jī)構(gòu)，包括服務(wù)商，往里面怎么樣增加內(nèi)容，把這個(gè)運(yùn)營(yíng)做好，這是一個(gè)比較開放的觀點(diǎn)。我們今天這個(gè)圓桌討論就到這里結(jié)束了，感謝各位大咖和大家的分享，謝謝大家。