白英華（野村綜研(上海)咨詢有限公司產(chǎn)業(yè)咨詢事業(yè)部總監(jiān)）：大家好，我是野村綜研的白英華，我今天會就房地產(chǎn)房地產(chǎn)企業(yè)的多元化發(fā)展這個主題給國內(nèi)的企業(yè)帶來什么樣的啟示，以這個為核心內(nèi)容進行講演。

首先在進入演講之前，我首先簡單介紹一下我們公司，很多同行會問我們野村綜研是什么樣的公司，可能是個日資背景的公司，是做什么的。

野村證券是日本最大的證券公司，2008年他收購了雷曼兄弟的投行板塊，我們公司是從野村證券的研究部門分離出來，65年的時候，慢慢發(fā)展壯大，最后在日本上市，可以說是日本目前規(guī)模最大的一家智庫機構(gòu)。

本身我們的板塊有一個智庫咨詢板塊和系統(tǒng)集成IT板塊，我們是集智庫咨詢、IT、金融資產(chǎn)為一體的亞洲最大規(guī)模的咨詢公司，目前有一萬人的規(guī)模。

今天我的主題是講日本，不是因為我們公司是一個日資背景的公司所以講日本。其實看這個圖，剛剛前面的嘉賓也講過REITs的問題，如果看全球的地產(chǎn)行業(yè)，首先是看美國，美國很多是從REITs起步的，亞洲我們看這里排名，前二十名有11家公司是在美國的公司，其他是亞洲，香港、新加坡、日本為主的。

在這里，不同于歐美的公司，亞洲的這些地產(chǎn)公司主要是以地產(chǎn)開發(fā)慢慢成長壯大的。日本的房地產(chǎn)市場相對來說成熟度比較高，尤其是經(jīng)歷過地產(chǎn)泡沫的過程，破裂以后，他的成長經(jīng)歷和成熟化過程，對中國企業(yè)會有很大的參考價值和借鑒作用，我們今天主要圍繞日本企業(yè)的發(fā)展和歷程進行一個分享。

談到日本，這個行業(yè)會說到泡沫，中國的市場不斷的在研究日本的泡沫會不會到中國來，等等各個層面都有研究。

我們今天不講泡沫，是講這個日本的泡沫發(fā)生以后，日本到現(xiàn)在為止，整個市場是受到嚴重的打擊和沖擊。

可以看出，在2005年前后，日本是出現(xiàn)了一些恢復(fù)，地價是有一些增長的趨勢，但是08年又迎來了金融危機，他是在非常不好的大環(huán)境下來生存的。在這當(dāng)中，日本企業(yè)是如何生存的他有什么好的可取之處，可以供我們借鑒。

從日本這個圖來看，這是很有意思的圖，我們稍微梳理一下，日本的整個地產(chǎn)公司的歷史，我上面寫的比較嚴格的用詞是“存活”，日本有很多類的開發(fā)企業(yè)，在建筑和地產(chǎn)行業(yè)。

比如純粹的地產(chǎn)開發(fā)商，類似我們的萬科，包括一些地產(chǎn)的銷售、中介的公司，或者是做一些資產(chǎn)管理，包括運營的公司，他的細分化非常發(fā)達，還包括一些建筑公司，做一些工程的公司。

從我們?nèi)毡镜臍v史來看，就以這些單一的，較為單一的業(yè)務(wù)為主體的公司，從泡沫以后的幾十年來看，都是面臨很巨大的挑戰(zhàn)，可以說生存的壓力非常大。

我們看這個粉色的生存率，可以說是非常艱難的。企業(yè)的生存無非是兩步，第一是能不能在這個環(huán)境變化下存活下來，第二步就是在這個存活當(dāng)中，我無論是在夾縫中生存，還是在什么樣的環(huán)境下生存，能不能讓自己有一個非常好的健康成長，一個比較高的成長，這是我們能做一個成功企業(yè)的比較重要的考量。

從日本整個的歷程來看，首先是能否存活，地產(chǎn)行業(yè)有基礎(chǔ)施工，還有純開發(fā)商，純住宅的開發(fā)商，還有一些資產(chǎn)公司，單一的公司存活率是比較低的，有很多公司的確是消失了。

有很多公司在日本已經(jīng)不存在了。這些公司以外能夠存活下來的，我們觀察下來，他一定是有一個很持有的安定的優(yōu)質(zhì)事業(yè)，可以給他帶來一定的安定的收益。

在這個存活下來的企業(yè)當(dāng)中，成長停滯或者不斷成長，這是一個比較大的分水嶺，我們的結(jié)論是在日本看來，綜合開發(fā)商，不是以單一業(yè)務(wù)作為成長的根基的企業(yè)，他是可以獲得較為成功的成長。

其實綜合開發(fā)商的成長的因素我們梳理一下，一個是投資風(fēng)險的大和小，包括投資回報的大和小。他們是如何交叉，如何進行一個平衡和組合的，這是非常重要的。

這里我們主要抓了三個。首先最左邊的這個，是一個投資回報型，這個簡單說就是我們的住宅銷售，當(dāng)然以前都是住宅賣掉，現(xiàn)在我們做一些項目也是，我要把它快點回款，這是一個銷售項目，無論是寫字樓還是商業(yè)、住宅等等，這個前期投資是需要比較大的，而且回報也是非?？斓?。

但是，如果銷售不好，比如住宅有庫存的話，消化非常難的問題的話，一定會帶來資金周轉(zhuǎn)和回收的困難。

第二個，中間這個我們叫做持有租賃型，是我自己持有，我依靠租金來維持一定的平衡，包括我會有一些長期的穩(wěn)定的收益，但是這個相對時間比較長。

最右邊的是收取費用型，這個在國內(nèi)是比較少一些的，但是有一些企業(yè)也包含這些，比如萬科，他是有自己的物業(yè)管理，他目前也開始對外輸出他的物業(yè)管理的業(yè)務(wù)。

但是，很多我們的開發(fā)商還是從銷售變成慢慢持有，當(dāng)然我是想說后面這一塊，就是收費的這個部分，是不是能夠擴大。這個地方是非常大，而且有長期穩(wěn)定收益的，而且是輕資產(chǎn)的，是非常合適的事業(yè)板塊。

下面我們以三井不動產(chǎn)的例子來進行一個說明，他是日本最大的不動產(chǎn)開發(fā)商，這邊我們整理了他2015年的營業(yè)額的幾個分類，他的銷售的板塊，持有的租賃板塊，包括他的業(yè)務(wù)管理的收費板塊，基本都是20%到30%，是比較均衡的，還有一些其他的業(yè)務(wù)板塊。比如他的改造項目、酒店等等，這在其他的業(yè)務(wù)板塊里面。

從這里面來看，還是有一些平衡的，比如他的租賃，一部分是商業(yè)，一部分是寫字樓。他會做各種的平衡，因為很難說這個市場未來大的方向是什么樣的，包括他的住宅銷售，一些產(chǎn)品銷售，也是面向個人和投資者的。

我們看到，其實他的主要開發(fā)領(lǐng)域已經(jīng)從住宅、商業(yè)，包括寫字樓，這個基礎(chǔ)的地產(chǎn)行業(yè)慢慢拓展到其他的，比如物流板塊，包括資產(chǎn)運營等等，他可以說是一個在日本很有代表性的，非常成功的一個多元化轉(zhuǎn)型的公司，包括很多業(yè)務(wù)都是持續(xù)穩(wěn)定的，而不是今天把住宅做大把商業(yè)縮小，都是經(jīng)過了一定的平衡進行業(yè)務(wù)的取舍。

我們這里說個例子，是一個地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)板塊，這是我們以前操作的某一個公司的項目，其實我們覺得一個較為成功的企業(yè)，從我們以前的一些業(yè)務(wù)經(jīng)驗來說根本還是從他的銷售持有管理三個軸線來看，我們對他本身的業(yè)務(wù)板塊進行評估，對他整個的資源情況、外部的發(fā)展環(huán)境等等，在衡量的基礎(chǔ)上，對整個的板塊進行一下預(yù)測。

后面的話，當(dāng)然會對他未來理想化的，收益性比較好的，風(fēng)險稍微小一點的，從他成長性的維度，從他承擔(dān)的風(fēng)險，包括投資的一些力度也好，等等的條件下進行設(shè)定，進行一個理想化的模塊設(shè)計。

還有一個是地產(chǎn)的板塊，很多企業(yè)，比如說剛剛今天講的這個主題是存量，很多未必是地產(chǎn)企業(yè)，比如某某一個大的國有工業(yè)制造業(yè)企業(yè)，在上海的生意，有很多的土地，或者做部分的新轉(zhuǎn)型，可能會做一些新的養(yǎng)老地產(chǎn)，或者新農(nóng)業(yè)也好，新能源也好等等。

如何把他持有的土地，包括一些持有的寫字樓進行一個更有效率的調(diào)整，這是他整個資產(chǎn)的運營，資產(chǎn)板塊里面的取舍，包括有一部分自己要消化，把一部分用外面的力量，對外進行出租也好，如何進行二次開發(fā)，或者轉(zhuǎn)讓出售，包括他一些閑置的土地，如何進行更有效率的開發(fā)。

這個其實無非就是對整個的資產(chǎn)運營進行評估以后做一個資產(chǎn)投資的重組最佳方案。這里我們從公司整個的發(fā)展愿景也好，發(fā)展的戰(zhàn)略也好，讓他在市場瞄準(zhǔn)什么樣的定位，是做旅游地產(chǎn)的老大還是做一個住宅運營的老二等等。

我們會對他進行整個的平衡，做一個判斷和取舍，對他做一個比較理想化的資產(chǎn)管理的重組方案的建議。

今天由于時間的關(guān)系，我可能講的不是太透徹，各位的資料袋里面有我們公司的介紹，我們進入地產(chǎn)板塊比較晚，我們和中國地方政府的合作非常多，做一些大的區(qū)域開發(fā)，包括里面的一些產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入非常多。

目前這些年，國內(nèi)也發(fā)現(xiàn)有很多的企業(yè)找到我們，也是考量一些整個資產(chǎn)和運營，包括一些更小的好的物業(yè)，如何參考日本的發(fā)展，包括商業(yè)和改造項目，包括一些住宅的改造等等，參考日本的模式。

我今天分享的內(nèi)容很有限，其實我們公司承擔(dān)的領(lǐng)域是非常廣泛的，希望像我開始介紹的那樣，我們可以用外部的資源為國內(nèi)的企業(yè)，包括企業(yè)本身開發(fā)的項目，來做一些很好的服務(wù)，謝謝大家。