陳延彬（中城投資首席研究員）：下面我跟大家首先分享一下我們針對(duì)存量時(shí)代的房地產(chǎn)投資策略，其實(shí)更多的來講，因?yàn)橥顿Y需要我們把握的是有三個(gè)方面，一個(gè)是掌握發(fā)展的趨勢，另外是投資的周期很重要，再一個(gè)是分析我們所處的階段也很重要。這是我們分析的邏輯。

首先，我們先看一下房地產(chǎn)大的趨勢。我們從2016年的930政策前后，把這個(gè)劃分為上下半場，特別是2017年，我們認(rèn)為是進(jìn)入了房地產(chǎn)的下半場。房地產(chǎn)上半場，是從87年的第一宗的深圳國有土地的拍賣開始的。房地產(chǎn)市場的上半場的大力發(fā)展和快速發(fā)展是與98年的房改和03年的確立房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)地位。之后房地產(chǎn)伴隨調(diào)控，但是總體來講是一個(gè)持續(xù)上行的周期。

在去年的930政策開始，陸續(xù)出臺(tái)了一系列的調(diào)控政策，特別是進(jìn)入到2017年以后，這個(gè)調(diào)控政策是不斷的升級(jí)，而且這個(gè)調(diào)控政策的調(diào)控方向和之前也有不同。

區(qū)別2011年的限購限貸，目前是七限，除了限購限貸，還限價(jià)、限簽、限離等等，這一系列的政策的變化，包括2016年開始的租售并舉第二次住房制度改革，都預(yù)示著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入到了下半場。

在房地產(chǎn)上半場是以一級(jí)土地開發(fā)和二級(jí)新房開發(fā)為主的，在下半場，主力開始向三級(jí)的存量房交易和四級(jí)存量房市場的出租服務(wù)等等。過去未去，未來如來?？梢詮膸捉M數(shù)據(jù)判斷我們目前為什么說已經(jīng)開始進(jìn)入到下半場，進(jìn)入了存量房的時(shí)代。

首先我們可以看一下過去18年的全國市場的銷售量，無論是商業(yè)房還是住宅的銷售量，在2016年達(dá)到了一個(gè)歷史的新高，商品房銷售面積超過15億平米，累計(jì)商品住宅過去18年銷售了120億平米，占所有的存量，包括各類非商品房開發(fā)的住宅總量的一半。

第二組數(shù)據(jù)，我們看看新房和二手房的對(duì)比，這是住宅的數(shù)據(jù)。

從08年開始，北京上海開始進(jìn)入存量房的時(shí)代，最近幾年二手房的交易量快速增長，到2016年，新房的交易額是在十萬億，二手房的交易額6.6萬億，二手房占總體的交易額的40%。

除了北京、上海、深圳已經(jīng)率先進(jìn)入存量房時(shí)代，其余的南京、蘇州等一系列新一線城市、區(qū)域中心城市，基本也在陸續(xù)進(jìn)入存量房時(shí)代，而且未來更多的中心城市可能會(huì)陸續(xù)地進(jìn)入存量房時(shí)代。

北京和上海更加典型。從08年開始，二手房的交易量超過一手房，2016年的時(shí)候達(dá)到了一個(gè)比例的峰值，北京和上海的二手房的交易量都超過了70%。北京的二手房的交易量是新房交易量的4.7倍，上海是3.4倍。

所以，無論是從數(shù)據(jù)反映的市場現(xiàn)狀，還是我們現(xiàn)在整個(gè)市場從宏觀到企業(yè)發(fā)展的特征，都預(yù)示著存量房時(shí)代的到來。

存量房時(shí)代的到來伴隨著幾個(gè)變化，下半場會(huì)有什么特征呢？

第一，商用崛起，這是區(qū)別于自用的，可以是公寓的，也可以是商業(yè)地產(chǎn)的租賃。

第二，經(jīng)營為王，服務(wù)為王，需要通過經(jīng)營深化、內(nèi)容生產(chǎn)、服務(wù)的升級(jí)。

第三，資產(chǎn)證券化大有可為。而且通過資產(chǎn)證券化可以實(shí)現(xiàn)投資大眾化。

我們看一下對(duì)市場的分類。傳統(tǒng)來講，是以住宅市場為主的，從最近幾年開始很多開發(fā)商或者投資機(jī)構(gòu)，開始轉(zhuǎn)向非住宅的市場。在這里面，我們是有區(qū)別的，住宅里面有自用也有用來租賃和經(jīng)營的，這是商用，所以我們未來會(huì)聚焦在商用的投資。我們再看幾組對(duì)比的數(shù)據(jù)，可以看到現(xiàn)在的發(fā)展階段以及未來發(fā)展的趨勢。

這是全球房地產(chǎn)企業(yè)的排名，全球房地產(chǎn)企業(yè)排名前30的，排名第一是650億美元，他的市值是中國最大的兩個(gè)房地產(chǎn)商——萬科和中海的市值之和。

這個(gè)是我們中國的房地產(chǎn)市值前20，可以看到，主要的還是以傳統(tǒng)的住宅開發(fā)商為主，但是未來的發(fā)展趨勢可以對(duì)比前面那個(gè)表，可以看到未來的發(fā)展趨勢和空間。

所以從整個(gè)的成熟市場的發(fā)展來看，REITs成為全球第八大行業(yè)部門，REITs資產(chǎn)證券化是未來很重要的發(fā)展方向，而且這個(gè)空間，從國外成熟的經(jīng)驗(yàn)來看，也是比較大的空間。

第三個(gè)方面，我們看一下對(duì)市場的觀察。首先是針對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的觀察，有幾個(gè)特征。

第一是分化，主要是城市分化和企業(yè)分化。

現(xiàn)在城市分化已經(jīng)不是一二線和三四線城市的分化，已經(jīng)是城市群的核心城市、都市圈與以外城市的分化。企業(yè)的分化更明顯，無論是百強(qiáng)的，二十強(qiáng)的，還是十強(qiáng)的，這個(gè)門檻在進(jìn)一步的提升。而且過去我們講的小而美的企業(yè)越來越難做，相反集中度越來越高。

另外一個(gè)行業(yè)已經(jīng)從過去的住宅的新房開發(fā)為主轉(zhuǎn)向做商業(yè)地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，做創(chuàng)業(yè)園區(qū)，以及開始做開發(fā)和運(yùn)營還做服務(wù)等等。

最后，在這個(gè)過程中伴隨著轉(zhuǎn)型創(chuàng)新，有些企業(yè)可能會(huì)在陸續(xù)離開房地產(chǎn)行業(yè)。所以我們作為投資來講，需要關(guān)注的是成長性的洼地，挖掘這個(gè)有潛力的城市，挖掘有潛力的業(yè)態(tài)。甚至不僅是新房市場，還有存量改造提升，通過經(jīng)營深化提升的機(jī)會(huì)，我們叫做成長性的洼地，關(guān)注城市業(yè)態(tài)包括片區(qū)的組合。

這個(gè)是我們的一個(gè)判斷，未來的房地產(chǎn)的企業(yè)，十強(qiáng)的份額來講，會(huì)從目前的20%上升到40%，百強(qiáng)的份額會(huì)從45%上升到80%左右。

這個(gè)市場觀察，一個(gè)是資產(chǎn)荒在貨幣寬松的大周期以及房地產(chǎn)的上行期，或者是快速上行期到尾聲的階段，出現(xiàn)了一個(gè)資產(chǎn)荒的特征。主要是大周期時(shí)代。

第二個(gè)是過度金融化，特別是我們的房地產(chǎn)企業(yè)的多重高杠桿，不光是企業(yè)融資方面的股票債券的大量發(fā)行，還包括我們前期拿地階段，銷售階段，各個(gè)階段的高杠桿。

第三個(gè)方面是市場的割裂，非公開市場和公開市場的一個(gè)市場割裂，這是我們針對(duì)房地產(chǎn)投資的一個(gè)市場觀察。

基于以上的分析，其實(shí)在未來來講，市場分化、企業(yè)分化會(huì)進(jìn)一步加劇，在這個(gè)分化的過程中，專業(yè)機(jī)構(gòu)的優(yōu)勢會(huì)更加的凸顯，未來市場是由開發(fā)商、投資商、服務(wù)商、運(yùn)營商共同組成的市場，這里面的專業(yè)機(jī)構(gòu)會(huì)更加勝出。

最后，跟大家分享一下我們中城在存量時(shí)代的一個(gè)投資觀點(diǎn)和策略。

首先，我們在未來的主戰(zhàn)場是聚焦商用不動(dòng)產(chǎn)投資，關(guān)于商用不動(dòng)產(chǎn)，我們剛才已經(jīng)給大家做了一個(gè)解釋。我們怎么做呢？

我們通過開發(fā)定制、并購整合，還有技術(shù)改造等等方式，實(shí)現(xiàn)物業(yè)在空間價(jià)值的最大化，這里面包括新房也包括存量物業(yè)的市場。

第二個(gè)方面，運(yùn)營，通過經(jīng)營深化、內(nèi)容生產(chǎn)，通過我們的運(yùn)營服務(wù)的升級(jí)，以投資收益率為核心，提升整個(gè)資產(chǎn)的價(jià)值。

最后我們通過資產(chǎn)證券化退出，也為投資者未來提供較好的具有穩(wěn)定收益的投資產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)投資的大眾化。

這是我們針對(duì)商用不動(dòng)產(chǎn)投資的邏輯和相應(yīng)的策略，希望和大家有一定的借鑒，謝謝大家。