周建平（雅達(dá)養(yǎng)老董事長(zhǎng)兼總裁）：各位朋友大家下午好。今天講這個(gè)話題之前先介紹一下我們雅達(dá)養(yǎng)老公司，我是雅達(dá)養(yǎng)老的董事長(zhǎng)兼總裁周建平，雅達(dá)養(yǎng)老的項(xiàng)目可能在座的很多都知道，雅達(dá)養(yǎng)老其實(shí)既不是地產(chǎn)公司，也不是一個(gè)養(yǎng)老服務(wù)公司，我們把自身定位為一個(gè)養(yǎng)老全產(chǎn)業(yè)鏈的公司。所以我們這個(gè)公司在好多專項(xiàng)領(lǐng)域里面大家可能都沒(méi)有接觸過(guò)。

我們是專注于養(yǎng)老和健康服務(wù)業(yè)全產(chǎn)業(yè)鏈的公司，業(yè)務(wù)模式是把養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈條里面的所有關(guān)鍵要素協(xié)同發(fā)展，來(lái)推動(dòng)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，這是我們的一種模式。所以我們涉足的領(lǐng)域相對(duì)來(lái)說(shuō)在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈條里面比較廣泛，包括養(yǎng)老園區(qū)，我們從策劃、規(guī)劃、投資、開(kāi)發(fā)、建造、運(yùn)營(yíng)，這都是我們做的內(nèi)容。

第二，包括養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的運(yùn)營(yíng)、老年人的用品配置，包括老年旅游、專業(yè)人才的培訓(xùn)都是我們涉足的范疇。所以我們把自己做成集成運(yùn)營(yíng)商，這是我們對(duì)于自己的定位。當(dāng)然包括整個(gè)產(chǎn)業(yè)的投融資，因?yàn)樗卸甲霾豢赡埽孕枰麄€(gè)投資鏈條去做。

我們首個(gè)項(xiàng)目是在烏鎮(zhèn)綠城雅園，其實(shí)綠城雅園只是我們項(xiàng)目中間的一部分，這都是我們投資開(kāi)發(fā)的。這個(gè)項(xiàng)目是位于烏鎮(zhèn)，得到了國(guó)家和政府的支持，也得到了很多榮譽(yù)，也是國(guó)家首個(gè)養(yǎng)老示范區(qū)的試點(diǎn)項(xiàng)目，也是浙江重大服務(wù)業(yè)項(xiàng)目，這個(gè)項(xiàng)目也受到了國(guó)內(nèi)同行，或者關(guān)注養(yǎng)老地產(chǎn)或者養(yǎng)老行業(yè)的人的關(guān)注。從2014年10月面市以來(lái)，我們每年接待同行或者在各地來(lái)參觀的人都上萬(wàn)人士，所以專門成立了部門接待參觀。

大家可能更多從地產(chǎn)行業(yè)去思考這個(gè)項(xiàng)目，他們接觸過(guò)地產(chǎn)行業(yè)，看過(guò)都覺(jué)得不錯(cuò)，但是他覺(jué)得這個(gè)項(xiàng)目沒(méi)有復(fù)制性或者沒(méi)有模式，這是給我們直接的反饋。但是我們通過(guò)自己這幾年的探索，特別是到去年，我們覺(jué)得這個(gè)模式已經(jīng)成熟，并且具備可復(fù)制的能力，所以我們?cè)谌ツ昃驮谛氯褰铓?，改造成了現(xiàn)在的企業(yè)。

在烏鎮(zhèn)項(xiàng)目運(yùn)作一兩年之后，我們?cè)诋a(chǎn)業(yè)布局上也有一些考慮。在2015年我們?cè)谙愀墼O(shè)立了雅達(dá)國(guó)際集團(tuán)，引進(jìn)了香港最大的醫(yī)護(hù)集團(tuán)合作做養(yǎng)老培訓(xùn)。在去年我們?cè)谌毡境闪⒘搜胚_(dá)養(yǎng)老株式會(huì)社，也是要把養(yǎng)老培訓(xùn)、養(yǎng)老服務(wù)、養(yǎng)老用品，包括養(yǎng)老設(shè)計(jì)集成在一塊兒，聯(lián)合日本幾家公司做養(yǎng)老服務(wù)集成平臺(tái)，這樣我們實(shí)際上是在打通整個(gè)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈條，來(lái)協(xié)同和推動(dòng)整個(gè)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，包括養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展。

今年香港第一家主板上市的松零護(hù)老集團(tuán)，我們是戰(zhàn)略基石投資者之一。通過(guò)這一兩年，我們希望在產(chǎn)業(yè)布局和產(chǎn)業(yè)鏈的整合方面，具備了一定能力前提下，我們會(huì)按烏鎮(zhèn)模式，迅速會(huì)在長(zhǎng)三角、環(huán)渤海和珠三角有復(fù)制類似的項(xiàng)目，期待我們今年會(huì)有這些項(xiàng)目的落地。

通過(guò)這些的介紹，我想大家對(duì)于我們企業(yè)和我們做的事情稍微有一些粗略的了解。

在座的各位都是地產(chǎn)行業(yè)的專家，但是從我們的思路，我們?cè)趺磥?lái)做養(yǎng)老地產(chǎn)？其實(shí)我們是有自己的一些觀點(diǎn)和看法。從總體上來(lái)看，我們既然是談未來(lái)，是實(shí)際要看到所面臨的形勢(shì)和未來(lái)要處在什么環(huán)境下做這個(gè)事。

目前還是處在2008年世界金融危機(jī)后的低位運(yùn)行的形態(tài)，這是大的經(jīng)濟(jì)背景，中國(guó)也是面臨結(jié)構(gòu)性調(diào)整時(shí)期，GDP也是在逐年放緩。在這樣的環(huán)境下，其實(shí)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)反而是浮出了更高的市場(chǎng)地位或者社會(huì)地位，在國(guó)家經(jīng)濟(jì)命脈上是更高的行業(yè)地位，所以養(yǎng)老成為中國(guó)新興產(chǎn)業(yè)，也是中國(guó)未來(lái)最大的產(chǎn)業(yè)。

國(guó)家說(shuō)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生，產(chǎn)業(yè)升級(jí)的重要地位。所以我們關(guān)注養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，包括養(yǎng)老地產(chǎn)。其實(shí)里面更重的一點(diǎn)還是中國(guó)人口結(jié)構(gòu)的變化，剛剛前面有些專家已經(jīng)提到，中國(guó)在未來(lái)10、20年，未來(lái)人口機(jī)構(gòu)變化會(huì)產(chǎn)生一個(gè)很大的產(chǎn)業(yè)支撐點(diǎn)。在60后和70后進(jìn)入老年時(shí)代之后，老年人將占據(jù)中國(guó)人口的20%以上，預(yù)計(jì)將占據(jù)消費(fèi)能力的50%、60%以上，所以他未來(lái)的需求和他未來(lái)產(chǎn)業(yè)鏈的價(jià)值都是非常巨大的。

對(duì)于做地產(chǎn)，眾所周知就是面對(duì)人的問(wèn)題，人是整個(gè)地產(chǎn)需求的動(dòng)力，同時(shí)勞動(dòng)力是推動(dòng)生產(chǎn)力的主力軍，就是這部分有消費(fèi)能力和消費(fèi)觀念的人群，它基本上決定了我們產(chǎn)業(yè)整個(gè)的發(fā)展速度、發(fā)展規(guī)模、發(fā)展方向。所以我們看好這個(gè)產(chǎn)業(yè)，其實(shí)也是看好我們未來(lái)面臨的變化。

目前我們可以看到，其實(shí)也是一個(gè)現(xiàn)實(shí)的狀況。中國(guó)目前的中堅(jiān)力量是在60后和70后，最有消費(fèi)能力和消費(fèi)觀念的人也是這個(gè)人群，可能80后、90后可能有消費(fèi)觀念，但是可能沒(méi)有消費(fèi)能力。所以我們?cè)谖磥?lái)10到20年，是整個(gè)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的黃金時(shí)期，包括地產(chǎn)業(yè)也一樣，也是未來(lái)地產(chǎn)發(fā)展的黃金時(shí)期。

現(xiàn)在在國(guó)內(nèi)參與養(yǎng)老地產(chǎn)的公司很多，包括地產(chǎn)商、投資機(jī)構(gòu)等等，但是參與的目的、途徑和方法不一樣，對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)的認(rèn)識(shí)也是千差萬(wàn)別的，我們?cè)诎l(fā)展烏鎮(zhèn)項(xiàng)目時(shí)，是把養(yǎng)老地產(chǎn)作為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈的一個(gè)關(guān)鍵平臺(tái)，而不是把它看成地產(chǎn)，這是我們可能從認(rèn)識(shí)上跟常規(guī)企業(yè)不太一樣的地方。

養(yǎng)老地產(chǎn)的平臺(tái)搭建后，很自然的把整個(gè)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈條貫穿起來(lái)，包括剛剛?cè)f科于總講的。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，我們叫做新趨勢(shì)也好，或者載體也好，在產(chǎn)業(yè)發(fā)展過(guò)程中同時(shí)對(duì)參與者要求很高，要求具備資金、經(jīng)營(yíng)、資源，產(chǎn)品鏈的打造，老年人的生態(tài)構(gòu)件等等，而常規(guī)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)思維是很難取得成功的，因?yàn)轲B(yǎng)老地產(chǎn)有別于傳統(tǒng)房地產(chǎn)，它的投資模式、開(kāi)發(fā)模式和盈利模式都不一樣，養(yǎng)老地產(chǎn)前期應(yīng)該說(shuō)投入大，持有物業(yè)高，投資回報(bào)周期也相對(duì)要長(zhǎng)，所以它的模式和房地產(chǎn)高投入、高流轉(zhuǎn)的模式不一樣。對(duì)地產(chǎn)參與主體，或者對(duì)企業(yè)投資能力和后期運(yùn)營(yíng)能力的要求相對(duì)很高，雖然養(yǎng)老市場(chǎng)前景被大多數(shù)人看好，但是大多養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目沒(méi)有找到清晰的模式和路徑，所以這是需要?jiǎng)訂T大家一起交流和探討的。

下面我簡(jiǎn)要的講講烏鎮(zhèn)模式。烏鎮(zhèn)模式是和養(yǎng)老地產(chǎn)核心的模式有本質(zhì)的區(qū)別。整個(gè)烏鎮(zhèn)項(xiàng)目占地1500畝，建筑面積大概80萬(wàn)平米，而其中的配套共建項(xiàng)目就將近30萬(wàn)平米，在常規(guī)地產(chǎn)項(xiàng)目是不可能按這種配比做的，所以很多地產(chǎn)同行看完都覺(jué)得不能做。但從中我們看到未來(lái)呈現(xiàn)的內(nèi)容，為企業(yè)樹(shù)立好的品牌，打造好的基礎(chǔ)。

我們把烏鎮(zhèn)項(xiàng)目歸納了四個(gè)要素：第一個(gè)是健康醫(yī)療。其實(shí)我們?cè)谧淖鲳B(yǎng)老，你無(wú)論問(wèn)自己身邊的老人還是問(wèn)自己的父母，或者說(shuō)我們已經(jīng)老了，其實(shí)最關(guān)心的還是醫(yī)療安全，這是不可回避的觀念，無(wú)論在國(guó)內(nèi)還是國(guó)外。我們?yōu)蹑?zhèn)項(xiàng)目，首先在醫(yī)療方面做好，把它作為項(xiàng)目的重要支點(diǎn)，所以我們規(guī)劃占地7.53萬(wàn)平米，以看護(hù)醫(yī)療為特色的國(guó)際醫(yī)院，這個(gè)醫(yī)院目前從房地產(chǎn)角度來(lái)說(shuō)是中國(guó)最美的醫(yī)院，這是我們做到的。它里面是我們德國(guó)引進(jìn)的技術(shù)，融入了體檢中心，融入了醫(yī)養(yǎng)中心，它會(huì)是很綜合的國(guó)際健康的概念。

第二是精神文化。雅達(dá)做養(yǎng)老為什么跟別人不一樣？其實(shí)這是我們?cè)趶氖逻@個(gè)領(lǐng)域時(shí)，也是問(wèn)我們自己最早的一個(gè)出發(fā)點(diǎn)。你怎么做養(yǎng)老能打動(dòng)人？你做到的產(chǎn)品，一個(gè)是想自己老的以后愿意去什么地方？第二個(gè)，你父母老了愿不愿意送他去，只有說(shuō)服這個(gè)就可以做。

所以我們中國(guó)傳統(tǒng)觀念很大障礙都是老人居家養(yǎng)老，不愿意離開(kāi)自己的生活居住地。所以我們?cè)诶夏耆松眢w健康的情況下，讓他去感受，去向往他未來(lái)美好的生活。所以老人退休、不忙以后，要解決他的精神孤獨(dú)，或者缺少人際交往這個(gè)能力。

我們?cè)跒蹑?zhèn)做了占地3.4萬(wàn)平米的老年大學(xué)，這是大家不理解的，說(shuō)你怎么拿這么大地建這么大的泛老年大學(xué)，把老年的琴棋書(shū)畫(huà)、健康管理全部融合在一起，研發(fā)了11大類77小類200多個(gè)課程，只要老年人想得到的我們都在里面呈現(xiàn)，其實(shí)就是讓老人喜歡這個(gè)地方，或者喜歡一種新的生活方式，然后在我們區(qū)里面做半自理、非自理、醫(yī)護(hù)型養(yǎng)老，它是很順理成章的，他不會(huì)考慮到我以后還在不在家里。這是一種理想的文化生活。所以把精神生活作為解決老年人的原始障礙或者是子女的障礙。

第三個(gè)是專業(yè)服務(wù)。服務(wù)永遠(yuǎn)是做養(yǎng)老的核心，做房子沒(méi)有服務(wù)就沒(méi)有價(jià)值。在烏鎮(zhèn)那個(gè)地方，我們?nèi)サ臅r(shí)候?yàn)蹑?zhèn)房?jī)r(jià)只有4000塊錢，整個(gè)嘉興地區(qū)最核心的地產(chǎn)就是8000，我們一來(lái)，策劃的至少12000元，這是起步，你別說(shuō)這個(gè)地方賣這個(gè)價(jià)錢。實(shí)際上不是賣房子，我們賣的是一種生活方式和服務(wù)，所以服務(wù)是我們做地產(chǎn)有沒(méi)有價(jià)值很重要的點(diǎn)，不是在于房子和品質(zhì)裝修。

第四個(gè)，構(gòu)成體系。我們做社區(qū)跟別的社區(qū)不一樣，或者有的社區(qū)不一樣，我們從規(guī)劃理念上，設(shè)計(jì)理念，到任何細(xì)節(jié)，設(shè)計(jì)構(gòu)成不一樣。同時(shí)我們?yōu)槔夏耆颂峁┑漠a(chǎn)品部一樣，從自理、半自理到醫(yī)護(hù)型養(yǎng)老。當(dāng)然我們?cè)诶锩孀隽死夏耆擞闷返恼故?，其?shí)展示也可以銷售。我們集成了國(guó)內(nèi)外大概一兩千的養(yǎng)老用品。

烏鎮(zhèn)項(xiàng)目被視為國(guó)內(nèi)復(fù)合型養(yǎng)老很重要的標(biāo)桿，有一定的借鑒意義。但是烏鎮(zhèn)項(xiàng)目成功的關(guān)鍵是什么，是配套和服務(wù)它打動(dòng)了市場(chǎng)。更重要的是我們從企業(yè)自身角度，要把配套和我們的服務(wù)，未來(lái)的商業(yè)模式，這是大家很難挑戰(zhàn)的，你要做這么多配套，要想著它未來(lái)的經(jīng)營(yíng)模式和商業(yè)模式，所以商業(yè)決定了它的需求和模式。我們認(rèn)為養(yǎng)老地產(chǎn)無(wú)論是在歐洲、北美洲、亞洲也好，任何一個(gè)地區(qū)發(fā)展規(guī)模是一樣的，不同的國(guó)家政策支持，會(huì)導(dǎo)致養(yǎng)老市場(chǎng)需求的變化。

最后講幾點(diǎn)。對(duì)于未來(lái)，無(wú)論是你有醫(yī)療背景的健康企業(yè)也好，房地產(chǎn)商也好，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)也好，包括國(guó)外大型的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)也好，他們對(duì)中國(guó)的養(yǎng)老市場(chǎng)都是毫無(wú)疑問(wèn)的，它會(huì)成為世界上最大的養(yǎng)老市場(chǎng)，也是最有前景的養(yǎng)老市場(chǎng)。

談到未來(lái)怎么做，我認(rèn)為今后幾年后，具備消費(fèi)觀念和消費(fèi)能力的60后70后經(jīng)濟(jì)狀況很好，所以他們對(duì)退休后的訴求還是有較高的生活品質(zhì)和照護(hù)服務(wù)需求，所以配套齊全的活力養(yǎng)老需求，與此同時(shí)，我們高質(zhì)量的養(yǎng)老照護(hù)服務(wù)在城市核心區(qū)更具有市場(chǎng)，所以存在兩種主流的形態(tài)。

養(yǎng)老模式是由市場(chǎng)主體推動(dòng)，靠需求變革，以資本作為助力，在市場(chǎng)環(huán)境和國(guó)家政策的引導(dǎo)下，我們預(yù)見(jiàn)未來(lái)三到五年，養(yǎng)老會(huì)以大健康和休閑養(yǎng)老為主訴求，構(gòu)成不同的商業(yè)模式和發(fā)展形態(tài)，并且越來(lái)越多有實(shí)力的企業(yè)參與其中，會(huì)很快形成一種多類型、豐富多彩的格局形成。

未來(lái)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展我們認(rèn)為是任重道遠(yuǎn)，雅達(dá)只探索了六年，我們希望摸索為探索養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的做出實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，但是希望我們大家在探索養(yǎng)老地產(chǎn)商業(yè)模式的時(shí)候，始終要聚焦養(yǎng)老服務(wù)運(yùn)營(yíng)，這是核心，如果具備了這個(gè)核心能力，我們相信都能走出自己的模式來(lái)。謝謝大家！

本文為作者在2017城市觀點(diǎn)論壇北京行演講實(shí)錄，未經(jīng)本人審閱。