主持人：謝謝張雁惠女士的精彩演講，請您回座，稍作休息。第一環(huán)節(jié)的演講到這里就告一段落，接下來開始今天的第一場主題討論會。星星之火，可以燎原。

當下房地產(chǎn)行業(yè)正從開發(fā)往運營轉(zhuǎn)型，創(chuàng)新風口下養(yǎng)老地產(chǎn)與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)正蓬勃興起以應對龐大的市場需求。而超高凈值”富人“們即將變老，他們的消費水平亦有望助推養(yǎng)老市場發(fā)展。有報告顯示，到2050年中國養(yǎng)老支出將達到5萬億元，與此同時，預計未來5年我國養(yǎng)老金市場規(guī)模有望達到10萬億元。

第一環(huán)節(jié)主題討論會的討論主題是：跨越老齡化的改變力量從何發(fā)生、將如何燎原？接下來讓我們掌聲由請出主持嘉賓，有請北京大學國家治理與老齡產(chǎn)業(yè)政策研究課題組執(zhí)行主任、中原集團首席咨詢顧問、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會經(jīng)濟組專家 張坤昱女士，以及參與本場論壇的各位嘉賓，他們是：

星健副總裁兼上海蜂鄰健康管理咨詢管理有限公司總經(jīng)理 張雁惠女士

陽光頤康(北京)養(yǎng)老服務有限公司聯(lián)合創(chuàng)始人、常務副總經(jīng)理 劉巖萍女士

盛世神州投資基金管理(北京)股份有限公司首席執(zhí)行官 李萬明先生

主持人：謝謝各位參與討論的嘉賓，下面請張坤昱女士開始主持今天這場主題討論會，本場討論時間是40分鐘。

張坤昱：大家下午好，很高興又成為嘉賓主持。今天三位都是有資本方，包括金融方面非常豐富的專家。大家都比較關(guān)注這個行業(yè)星星之火可以燎原，但是這個火怎么可以燎原，大家知道這個蛋糕非常大，但是怎么吃到嘴里面。所以請大家對目前從事的事情做簡單的介紹，張總剛才說過了，咱們請劉總和李總簡單的先說一下。

劉巖萍：各位來賓下午好，非常感謝主辦方給我們這個機會跟大家一起來交流和分享。先做個自我介紹，我是來自于陽光頤康（北京）服務有限公司劉巖萍。其實我們這家公司成立時間不長，也是跟隨著中國養(yǎng)老行業(yè)開放以后的產(chǎn)物，陽光頤康（北京）大股東是陽光保險。

為什么是在2015年年末成立？其實保險進軍養(yǎng)老，也是有一個觀察、思考，最后行動的過程。我們陽光保險的董事長關(guān)注養(yǎng)老很早，將近十年，也看美國的形勢和日本、歐洲的形勢，包括之前也觀察養(yǎng)老的保險，還有泰康。

最終選擇陽光頤康保險模式，之前大家看到CCRC，確實從影響力來說，包括效益也挺好的，但是保險要算帳，一算投資回報，包括也看到了人群的基數(shù)，以及養(yǎng)老模式，最終還是定位說“居家和社區(qū)”的形式，所以這是我們當時成立的背景。

張坤昱：謝謝劉總。

李萬明：我從資本角度來談一下對中國養(yǎng)老現(xiàn)狀和發(fā)展的可能性。

首先第一方面，政府現(xiàn)在看到養(yǎng)老存在的缺口和問題，號召了一些事情，我覺得是沒辦法的。比如說剛剛說的社區(qū)養(yǎng)老主體，其實僅僅靠這個方式是存在缺陷的，現(xiàn)有的基礎設施不夠。

農(nóng)村養(yǎng)老不一樣，后面談不上質(zhì)量可言。我們也知道農(nóng)村還有養(yǎng)老院，當然城市也有，農(nóng)村養(yǎng)老院缺口太大，前幾天我們老家一個景德鎮(zhèn)市的一個鎮(zhèn)，養(yǎng)老院才30幾個老人，太少，基本上是孤寡老人。

臨時把這個忽略了搞社區(qū)養(yǎng)老，社區(qū)養(yǎng)老，我們清華校友會也做了思考，提了很多建議。我覺得思考是可以，但是還要追求老人的生活質(zhì)量。所以我認為政府下一步應該在高端養(yǎng)老行業(yè)，或者是對真正成規(guī)模化、產(chǎn)業(yè)化的養(yǎng)老還應該有一些扶持政策。

第二點，目前養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)我們經(jīng)常說把它當成“養(yǎng)老地產(chǎn)”的說法。早就有人分析過了，認為它更多是產(chǎn)業(yè)，不是地產(chǎn)的概念。地產(chǎn)我們知道是快速開發(fā)、快速賣，變現(xiàn)。這種情況下對后續(xù)的經(jīng)營、管理不會足夠重視。

如果把它當成產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)投資回報很強，就算工業(yè)，經(jīng)常投五六年基本上勉強能維持，之后慢慢產(chǎn)生利潤，當然時間可以很長，除了微轉(zhuǎn)型、微調(diào)之外，整個廠房和土地可能是到未來十年二十年的價值。把它看成產(chǎn)業(yè)，肯定會有碰到問題，也會有自己的社會責任和義務在里面，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)會涉及到醫(yī)療和管理經(jīng)營的問題。

如果我們還是傳統(tǒng)的觀念動不動要出很多錢，又掙很高的利潤，這可能是存在不確定新的，或者是存在不可復制性，這就需要政府提供一些低價地，或者是市場足夠低，導致像美國，怎么年化回報5%、6%，剛剛他說將來還高一點，既能讓養(yǎng)老服務的人掙錢，同時又養(yǎng)老機構(gòu)的人掙錢，這應該做呼吁。

第三點，養(yǎng)老地產(chǎn)這行到底誰來做？管理人的管理規(guī)模不夠，成本就會高，導致其他真正的養(yǎng)老法案參差不齊。只有我們國家目前來說的保險，陽光頤康在三亞做的非常好，像泰康在北邊昌平也做的非常不錯。全社會全員力量參與，就有養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的RISE，或者是投資RISE化。

投資有專業(yè)機構(gòu)，運營也有專業(yè)運營機構(gòu)負責，誰能夠承擔得起支付，這是政府要做一些作為，比如說清華學子園在昌平，很低，就是跟當?shù)卮謇锉逼呒益?zhèn)形成合作，大概才一萬多一點，就是房租的成本，能花得起，折合每個月費用五六千塊錢，能掏得起。

我想在這方面希望政府能夠繼續(xù)在這個方向作出一些努力，這樣才能真正把養(yǎng)老問題解決，或者是化解，而不是全部推向社會，養(yǎng)老到底能不能跟上，以及養(yǎng)老那么龐大，會存在一些問題。我們盛世神州投資基金也愿意在這方面和各位共同探討，養(yǎng)老地產(chǎn)共同去推動去努力。謝謝！

張坤昱：剛才包括劉總和李總提到，在商業(yè)建設上面給我們這個行業(yè)更多的指向和更多支持。但是我們大家做的這些事情一定要找到合適的運營模式，企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略，具體怎么樣去實施。我想跟咱們星健的張總再做溝通，因為復星也在這方面做一些探索，有沒有什么發(fā)展重點或者是什么項目？

張雁惠：剛剛兩位都談到了構(gòu)件體系，包括角度。實際上養(yǎng)老不單純是養(yǎng)老概念，我們這邊想到是大健康的概念。老人是有幾個階段，我們說我們是從幼兒，到年輕，到老年，再走向最后的階段。但這個過程，整體來說，我們從全生命周期狀態(tài)來去看，我們更關(guān)注是養(yǎng)老是結(jié)果我們要去關(guān)注。

但是前面我們說要關(guān)注健康?，F(xiàn)在很多人對健康的概念理解越來越多，但是對健康還是有初級的認識，有病了才關(guān)注健康，而不是保護的角度。所以我們從生活健康角度去關(guān)注。

第二，真正走到養(yǎng)老角度，不單純是某一個環(huán)節(jié)，而是整個企業(yè)。剛剛我們講的體系構(gòu)件，企業(yè)資金的構(gòu)件，包括我們說在客戶端，大家對養(yǎng)老的認識。我相信現(xiàn)在大家看到越來越多的在講養(yǎng)老，宣傳養(yǎng)老，政府在做一些引導，要用正確的觀念去看待養(yǎng)老，怎么樣為我們在生活當中提供解決方案。

對我們星健來說，我們是在構(gòu)件產(chǎn)業(yè)鏈布局。我曾經(jīng)在2015年做社區(qū)時，跟政府和企業(yè)溝通時他們講到，你們做這么小的社區(qū)照料中心，怎么回做這個？實際上這不是怎么回去做，而是說在體系產(chǎn)業(yè)鏈里必須要去做，那是一個家庭，在做養(yǎng)老的時候首先要關(guān)注家庭，他是家庭成員體系。

我們說更多老人不愿意去養(yǎng)老院，他更愿意在自己熟悉的社區(qū)里生活，不離開他的家庭，這是他最大的需求，這是我們關(guān)注最大的。像我剛剛在PPT介紹的時候，社區(qū)是最大的基石，所以我們在構(gòu)件過程當中以客戶需求為主，客戶的家庭成員，包括他的老人，他的需求是什么。

然后我們再整合式的照護體系，家庭、社區(qū)、護理院，再到醫(yī)院，這樣每個環(huán)節(jié)形成比較好的服務一體化推給客戶，或者他有需要的時候能找到我們，知道我們在他身邊，這是最關(guān)鍵的。

所以我們講到改變的力量從何發(fā)生，實際上我們講每個環(huán)節(jié)和每個細節(jié)，從產(chǎn)業(yè)鏈過程當中去做投入。同時我們早期做是最關(guān)鍵的，我們說到2030年大狀態(tài)的時候，那時候就來不及了，是很恐怖的狀態(tài)了。

張坤昱：張總的介紹就是在未來發(fā)展是下一盤大棋。包括不同的服務、不同的年齡段、不同的標準在做。大家知道在養(yǎng)老當中非常重要的是險資，包括陽光、平安都進來了，我想請劉總從險資角度談談，險資企業(yè)進入養(yǎng)老行業(yè)有什么目的，包括運營當中有什么特點？

劉巖萍：其實關(guān)于保險，因為在座的是房地產(chǎn)，任何一個產(chǎn)品或者是養(yǎng)老，它是一個產(chǎn)業(yè)，它不可能跟任何的行業(yè)割裂開，我們說構(gòu)件生態(tài)。保險是天然的回報來源，它是相對輕一點的投資回報期。還有大家看到強力收購一些機構(gòu)，包括海外的一些養(yǎng)老，都在風起云涌。最終還是要落到服務，你怎么跟客戶發(fā)生聯(lián)系。

所以其實我覺得拋開險資背景，因為保險有天然的客群因素，未來也有潛在的需求。包括之前的論壇交流會，我們的老年人，老年人的儲蓄全世界之首，它距買房和消費的可能性不大，但是70后以上的快60歲了，在我們這些人已經(jīng)開始要考慮到退休生活的時候，對二次產(chǎn)品選擇一定是生態(tài)型的，不光是房子，還要看硬件。

養(yǎng)老是一種生活方式，一定不是說因為我是傳統(tǒng)的印象，我需要去護理，我需要去關(guān)注以后的失能的情況。因為這整個是很漫長的過程，這方面是構(gòu)件生態(tài)圈。所以陽光保險生態(tài)布局就是有“大健康”，跟復星一樣。也構(gòu)件自己的醫(yī)院，在海南有自己的三甲醫(yī)院，包括跟機構(gòu)收購綠色食品，包括發(fā)源地的牛奶生產(chǎn)的地方。一產(chǎn)、二產(chǎn)、三產(chǎn)都在橫跨，形成一個閉環(huán)。

回到今天的重點，今天講到健康，世界衛(wèi)生組織，其實講的是一個好的狀態(tài)。好狀態(tài)，健康是一方面，還是有先天的基因優(yōu)勢，我們有好的狀態(tài)，再提供什么產(chǎn)品，我們的社區(qū)和平臺給他構(gòu)件這么一個平臺。

我們不是大的公司和上市公司，當?shù)厝绾紊嫦聛?？就是一個建立小小的生態(tài)，比如A公司，它一定會有特色，一定能夠解決居民從頭到腳，老年人的特點是必須要的，不管是自理還是半自理，你要有配套的習慣。到腳是什么，老年人年齡的衰退以后，他的智力和行動的協(xié)調(diào)，其實對腳部，一個修建腳趾甲都很困難，如果當?shù)赜幸粋€修腳院，他一定會去。

所以要構(gòu)件一個好的生態(tài)環(huán)境，我是認為不必倡導過渡醫(yī)療，其實香港生存壓力那么大，是基于它也非常好的醫(yī)療體系和質(zhì)優(yōu)價低的健康，才有好的生活。

今天我們認為是正確的和對的歷年，怎么是養(yǎng)老，一定是把好的服務和均衡的健康的生態(tài)搭建好，不是說我有錢，就席卷整個行業(yè)。這需要整合式的平臺服務，包括理念的服務。

李萬明：實際上任何一個投資，主要是看投資對象和投資標的價值。我們回顧中國過去十幾年的房地產(chǎn)情況，房地產(chǎn)售價都在背離價值。因為政府強行控制土地，使得拍賣特別貴，比如我們的租金回報率回報很低，很多超過10%都不多。

我們盛世神州在美國投資是幾十個住宅小區(qū)，整個小區(qū)幾百套房子全是我們持有，出租出去，我們也能夠達到5%、6%的情況。所以我認為在中國，如果不改變地價，不改變房價的期盼值，也是做不了養(yǎng)老地產(chǎn)，所以也潑個冷水，如果原來的房子不好賣，現(xiàn)在想做養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)不是小地產(chǎn)商能做好，可以說復星這樣早就不是地產(chǎn)商，在醫(yī)療行業(yè)也非常的龐大了。她剛剛說的東西很多不是養(yǎng)老，就是針對醫(yī)療怎么發(fā)展，社區(qū)醫(yī)療怎么發(fā)展，全方位的形成利潤增長點。

張坤昱：謝謝李總，我聽的差不多，您要是沒有那么大實力您就先歇會兒，這個行業(yè)看起來很美好，但是理想很豐滿，現(xiàn)實很骨感。咱們在座的行業(yè)這么多，有小的有大的，肯定會心理不舒服。憑什么復星能干，陽光能干，我們不能干。

所以我們今天看看大家有沒有什么問題跟三位專家請教的，我沒有資金，但是看好這個行業(yè)了，能不能干。下面有沒有愿意跟專家進行互動的？大家有問題嗎？要沒有問題接著聊。

嘉賓提問：我有一個問題，大家看到這個資料袋里面資料欄里面大概有上百家養(yǎng)老機構(gòu)，剛剛李總說一些小的公司和機構(gòu)沒有機會，我就很好奇這些養(yǎng)老機構(gòu)最后可能會留下幾個？

李萬明：我也許說的不對，我覺得任何一個行業(yè)都會存在這樣的狀況，在發(fā)展過程中大家都看到這個機會都去嘗試，但是未來也是會存在并購和退出的機會。當然被并購了也不是自己一點利益沒有。

所以像我們比如說整個大的房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)在也出現(xiàn)并購潮，排名前一百多位企業(yè)已經(jīng)占了40%幾很快達到50%幾的分量，全國還有7、8萬家的房地產(chǎn)開發(fā)商都退出房地產(chǎn)開發(fā)。

我倒認為養(yǎng)老機構(gòu)一百家，全國那么大，但你一定要在自己的行業(yè)之內(nèi)扎扎實實做好，不像五年前房地產(chǎn)黃金期那樣，借錢借高利貸，就賣房子，就回收掙錢了，不是這樣。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)不是這樣，所以還是要在經(jīng)營上下功夫，是否真正把它當成長期產(chǎn)業(yè)來做。

劉巖萍：我補充一下，今年3月份，習主席親自下令養(yǎng)老機構(gòu)大檢查，真正學習，接下來馬上部署階段，剛剛說的要確保我們的老年人安全入住，接下來國家會推過大的行動，通過規(guī)劃和強制性，該關(guān)停的關(guān)停，該整合整合，最終讓行業(yè)走向健康發(fā)展的道路。

張坤昱：剛剛這個地圖應該不是一百家，北京市600多家，但是真正地圖上入冊的是400多家，所以這是不完全統(tǒng)計。所以養(yǎng)老行業(yè)確實如雨后春筍，各個行業(yè)在這個行業(yè)角逐的時候，有兩方面影響對我們非常大。

一方面看政策，最近不管是兩會還是剛剛李總提到檢查也好，養(yǎng)老服務主體怎么樣在社區(qū)建設和組織建設上面給予支持，因為養(yǎng)老不可能完全市場化環(huán)節(jié)，一定跟民主結(jié)合在一起，所以大家會看到政策會越來越清晰和明白。

另外各方市場進來，由政府主體的運營方式，服務主體，會發(fā)生非常大的變化。今年是400個，明年和后年有多少家，真的不好說，因為就像大浪淘沙。像大企業(yè)、大資本、大戰(zhàn)略、大投入，我想未來五年應該是行業(yè)整個洗牌的期間，是金子永遠都會發(fā)光，您就屹立不倒。

真正潮水衰退時誰沒穿衣服咱們也會看的比較清楚，所以這個服務體系運營非常重要，但是這個行業(yè)相對來講起步晚，行業(yè)政策少，國外人家吃牛肉長大，咱們是喝豆?jié){長大，肯定不一樣。

正好是中西文化包括社會體制時代發(fā)展的交替時，怎么樣為老服務，怎么樣演進行業(yè)的格局，確確實實是我們在座的大家包括各位每個人值得思考的問題。

張坤昱：我就再問一個問題，因為三位老師確實非常資深，包括背景也非常資深，我想請三位老師給我們指點指點，都說養(yǎng)老想進，但是摸不著門。我們是小機構(gòu)，咱們?nèi)皇谴蟪錾?，從大處著眼小處著手，咱們運營服務的精髓怎么做這個事情，怎么把服務做好，讓老人愿意把錢給我們。

張雁惠：剛剛提問的也講到，我們都講到匠心，術(shù)業(yè)有專攻。我記得前一段時間有一個挺也意思的新聞，美國一個大學生，他是研究一個老人用品，我記得是一個勺子，他是因為他自己的奶奶一輩有這樣的狀況，勺子前面是平的，他正是因為這樣的研究，工廠幫他定制，然后快速市場化。

養(yǎng)老不是需要物理場所，還是要實用。講到物理場所，你在這里關(guān)鍵是為老人提供什么樣的服務，老人需要什么樣的服務，有活躍老人，有半失能老人，有全護的老人，在這里每個人都有自己的需求點，抓住這個需求把它做到極致，那就是好的。

我有一個新西蘭養(yǎng)老院的負責人朋友，他是一個總裁，他會帶領(lǐng)員工去照顧老人，他甚至在最初培訓時講到說我要多少時間把整個過程完成。那個護理員說不行，后來他親自上手。

這是非常專業(yè)，他自己原來沒有做過，但是他因為去研究，去投入到真正自己實踐服務過程當中，他會看到通過培訓通過每個過程當中真正的投入，去感受到老人需要什么，老人他有直接的回報，他知道你為我著想，我就愿意住在這里不愿意走。

我們在香港，入住率不是很高，第一批是活躍老人過來，活躍老人愛花很多心思，真正的感受不一樣。回去以后他跟他的子女說還想去，因為在那里他很開心，很溫馨，你們上班沒有人管我，在那里人管我，有人陪我說話。

里面的服務人員他說他讓我的子女像你看齊。所以你做活躍老人也好，做社區(qū)中心也好，或者說社區(qū)服務場所的服務能力，都要關(guān)注到他需要是什么，真正圍繞它的需求把你的服務做到極致，我想一定會做到很好。

劉巖萍：我們回到最核心的，養(yǎng)老服務的收入無非就是床位、服務費加餐費。機構(gòu)收入最大的就是房租，怎么在洋縣的能力下給到老人比較好的服務？其實這塊最核心的就是養(yǎng)老服務是一種生活方式，我們從建筑、設計、功能，員工培訓，不斷的加入“加”的文化，我想在這里才能真正感受到幸福、快樂。

李萬明：我知道前幾年我們在養(yǎng)老房子的規(guī)劃設計選擇方面大家做了很多工作，第二個討論會介紹。我估計這方面慢慢會比較成熟。真正的在挖掘或者發(fā)現(xiàn)、或者研究老人的需求使得他生活愉快方面我認為還要專業(yè)的做一點工作，我想是不是能夠?qū)Υ裼變簣@的吸引力一樣，幼兒園下海的娛樂設施一樣，小孩半歲就開始游泳，這只不過是一個突變，或者說是跟以前概念不一樣。

但是老年人這塊能挖掘很多，這方面清華學子園的聶華遠教授做的不錯，畫畫、跳舞，80多歲的老人在舞臺走T步。還有養(yǎng)花養(yǎng)鳥。所以這方面我們還有待提高，尤其是跟日本、美國發(fā)達國家比還有很多需要提高。謝謝。

張坤昱：感謝三位老師，提到服務這塊，都在說建立標準。怎么養(yǎng)護是有標準的，但是服務怎么樣從老人的需求出發(fā)，從每個個體老人需求出發(fā)，讓他不管是在家里面、社區(qū)里面、機構(gòu)里面都能夠安度晚年，這整個行業(yè)終極的目標。所以我們感謝今天三位老師一起探討?zhàn)B老話題，今天第一場的論壇就到這里。謝謝大家。

主持人：謝謝張坤昱女士的主持，也謝謝所有嘉賓的精彩發(fā)言，相信大家受益匪淺。