賀偉時(shí)（信泰資本高級(jí)合伙人）：大家下午好！我是信泰資本的合伙人。簡(jiǎn)單介紹一下我們這個(gè)公司，我們是一個(gè)房地產(chǎn)的投資管理公司，是一個(gè)混合制的基金管理公司，成立三年多的時(shí)間，宗旨是引導(dǎo)中國(guó)的機(jī)構(gòu)資本投資海外以及國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)。到目前為止，我們大概總共投資了16億美金的股權(quán)，大部分在美國(guó)、英國(guó)、澳洲，還有一部分在國(guó)內(nèi)。

今天在座的都是養(yǎng)老地產(chǎn)或者國(guó)內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的開(kāi)拓者，所以我今天覺(jué)得還是可以學(xué)到很多東西。我想跟大家簡(jiǎn)單分享一下我們最近在美國(guó)做的養(yǎng)老地產(chǎn)投資，希望能夠給大家一些借鑒。

其實(shí)我們是迂回戰(zhàn)術(shù)，最終我們是要回到國(guó)內(nèi)，我們的角色就是投資者尤其是機(jī)構(gòu)資本的代理人或者是管理者的角色。

說(shuō)到養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，我的觸動(dòng)很大，聽(tīng)專(zhuān)家說(shuō)到2030年，中國(guó)所有70前出生的人其實(shí)全部進(jìn)入60歲，這個(gè)人口的數(shù)量可怕。待會(huì)兒我講講美國(guó)，你們比較一下，其實(shí)剛剛那位老師講這部分人口2.2億。我聽(tīng)了嚇一跳，養(yǎng)老這個(gè)行業(yè)大家可以想象未來(lái)的體量挺激動(dòng)人心的。

我們?cè)诿绹?guó)這一年多，我就先給大家簡(jiǎn)單介紹一下。養(yǎng)老，剛才各位老師講的很多跟美國(guó)是一樣的，在美國(guó)養(yǎng)老我可以叫它是基礎(chǔ)設(shè)施。為什么是基礎(chǔ)設(shè)施？第一是它掀起了大量的公共政策，第二它需要良好的運(yùn)營(yíng)，不是你買(mǎi)住宅，自己住自己賣(mài)。所以養(yǎng)老不管CCRC模式還是其他模式，大家在探討的其實(shí)運(yùn)營(yíng)是核心。中國(guó)現(xiàn)在最應(yīng)該尊重或者可敬的是做養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)的，這是核心的核心。

第二為什么說(shuō)它是基礎(chǔ)設(shè)施呢？它實(shí)際上是剛性需求，而且這在美國(guó)，包括在中國(guó)，是我們唯一看到是在增長(zhǎng)的剛性。我們可以看到，很多時(shí)候房?jī)r(jià)漲，其實(shí)是由于人口導(dǎo)入，現(xiàn)在老年人口增長(zhǎng)是這個(gè)產(chǎn)業(yè)巨大的推動(dòng)力。

另外一點(diǎn)，我這里也強(qiáng)調(diào)一下，養(yǎng)老行業(yè)是一個(gè)政府、金融機(jī)構(gòu)、開(kāi)發(fā)商，尤其是運(yùn)營(yíng)公司共同打造的生態(tài)，當(dāng)然國(guó)內(nèi)現(xiàn)在政策的配套能有多少，我覺(jué)得這是一個(gè)很大的課題，當(dāng)然在座的各位比我更有經(jīng)驗(yàn)。

另外就是大家對(duì)養(yǎng)老事業(yè)的適應(yīng)，很多人說(shuō)，這在美國(guó)投應(yīng)該比較容易，因?yàn)槊绹?guó)人適應(yīng)這個(gè)，中國(guó)還有一個(gè)過(guò)程。放在五年內(nèi)，我同意，但是你看美國(guó)真正的養(yǎng)老社區(qū)他們老年人的生活狀態(tài)，我非常相信這不是問(wèn)題的問(wèn)題。

也就是說(shuō)今后當(dāng)中國(guó)的老年人，當(dāng)整個(gè)環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施建設(shè)出來(lái)的時(shí)候，他們的認(rèn)為這是唯一的，而且最能夠讓他們得到健康的延壽加上體面的生活方式。就好像當(dāng)年互聯(lián)網(wǎng)剛剛出來(lái)的時(shí)候是美國(guó)搞出來(lái)的，但是你看互聯(lián)網(wǎng)金融現(xiàn)在在中國(guó)是顛覆性的。所以十年以后對(duì)中國(guó)的養(yǎng)老行業(yè)我非常有信心，機(jī)構(gòu)養(yǎng)老應(yīng)該也是唯一的趨勢(shì)。

我給大家提一些借鑒，因?yàn)榻裉斓闹黝}是中國(guó)地產(chǎn)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。我們很愿意在背后通過(guò)各種各樣的渠道跟大家交流，也許跟剛剛講的，這是我們的一個(gè)迂回產(chǎn)業(yè)。

大家都知道，在戰(zhàn)后美國(guó)有一個(gè)嬰兒潮，導(dǎo)致現(xiàn)在每天有一萬(wàn)人進(jìn)入65歲，一年就300多萬(wàn)人。總的人口不一定非常準(zhǔn)，大的數(shù)據(jù)是準(zhǔn)的，差不多65歲以上是百分之十幾，現(xiàn)在大概是4000萬(wàn)，有人說(shuō)2025年到2030年，60歲以上人口是8000萬(wàn)，8000萬(wàn)人口是美國(guó)的30%。但這個(gè)供應(yīng)一直沒(méi)有增長(zhǎng)，還有所降低，預(yù)計(jì)到2021年開(kāi)始有很大的供應(yīng)缺口。這是我們投資養(yǎng)老行業(yè)最開(kāi)始的一個(gè)主要的考量。

接下來(lái)講講回報(bào)，大家可能都關(guān)心，我們?yōu)槭裁从鼗氐矫绹?guó)，而沒(méi)有在國(guó)內(nèi)，現(xiàn)在在國(guó)內(nèi)養(yǎng)老投資行業(yè)還是剛剛開(kāi)始，有很大挑戰(zhàn)，坦率講我們已經(jīng)開(kāi)始做調(diào)查研究，也跟一些做養(yǎng)老的同行做了很多討論，也去看了一些國(guó)內(nèi)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。

我們投養(yǎng)老很簡(jiǎn)單，養(yǎng)老的房地產(chǎn)，是美國(guó)在2008年、2009年金融危機(jī)中唯一沒(méi)有跌的，所有市場(chǎng)都有很大不同，但是養(yǎng)老是唯一沒(méi)有跌的產(chǎn)業(yè)?；诖耍磥?lái)30年的需求，你從投資人角度，這個(gè)大邏輯就非常簡(jiǎn)單了，關(guān)鍵是你要找到好的資產(chǎn)和好的合作伙伴去布局。

因?yàn)槲覀兪峭顿Y管理公司，我們進(jìn)入國(guó)內(nèi)一個(gè)是我們做了充分盡調(diào)，第二是投資人給了我們很大的鼓勵(lì)，可能我們的投資人有一般都是保險(xiǎn)公司，對(duì)保險(xiǎn)公司來(lái)講，第一就是尋求穩(wěn)定的收益，第二就是能夠符合他們將來(lái)的戰(zhàn)略。剛剛大家也提到，保險(xiǎn)公司現(xiàn)在也都在做這一塊的業(yè)務(wù)，只不過(guò)不同的公司他的模式、策略、進(jìn)度可能有所不同，但回報(bào)是非常穩(wěn)定的。

簡(jiǎn)單介紹一下我們剛剛完成的交易，大概一個(gè)月以前，我們收購(gòu)了39個(gè)養(yǎng)老社區(qū)，基本都分部在美國(guó)兩個(gè)人口眾多而且相對(duì)富裕的區(qū)域，一個(gè)是東海岸，靠近紐約、波士頓。還有一個(gè)是西海岸，加州、西雅圖附近。這兩種類(lèi)型，一個(gè)在國(guó)內(nèi)應(yīng)該還是一級(jí)醫(yī)院的資質(zhì)，同時(shí)需要醫(yī)療程度相對(duì)比較高的護(hù)理，應(yīng)該叫護(hù)理院。另一個(gè)在國(guó)內(nèi)應(yīng)該是叫獨(dú)立生活和協(xié)助生活，還有就是失憶照顧。

這兩個(gè)有什么區(qū)別？護(hù)理院有大量收入應(yīng)該是報(bào)銷(xiāo)，所以回到剛開(kāi)始我講的這里面有生態(tài)，等一下我再講政府有多大投入和多大支持政策，政府政策和行業(yè)的政策，是不是在基礎(chǔ)設(shè)施上能配套。因?yàn)榛A(chǔ)設(shè)施大家都可以理解，任何公路、水等等基礎(chǔ)設(shè)施，政府不可能不參與。所以我相信未來(lái)很大的挑戰(zhàn)是要突破政策和法規(guī)。另一個(gè)類(lèi)型就包括用儲(chǔ)蓄，或者是老人把房子賣(mài)了，或者是子女幫助支付商業(yè)保險(xiǎn)。

這是兩個(gè)不同的運(yùn)營(yíng)商。我們是跟最大的美國(guó)房地產(chǎn)上市REITs合作，我們是大股東，他們是小股東，他們?cè)趲臀覀冏鲆恍┵Y產(chǎn)管理。另外這兩個(gè)是運(yùn)營(yíng)商，一個(gè)是做獨(dú)立生活和協(xié)助生活，是美國(guó)體量最大的運(yùn)營(yíng)商，他們?cè)谌蛴胁畈欢嘁磺Ф鄠€(gè)社區(qū)在運(yùn)營(yíng)。另一個(gè)是美國(guó)最大的做護(hù)理院運(yùn)營(yíng)的公司。這是我們第一個(gè)投資，所以相對(duì)比較保守，我們都是跟最大的行業(yè)內(nèi)合作伙伴在共同合作。

而且，我們采用的模式是最簡(jiǎn)單的，把所有的物業(yè)租給運(yùn)營(yíng)商，他們?cè)谧龆繓|，他們負(fù)責(zé)所有的稅、保險(xiǎn)，包括正常的資本支出、住房改造等等，跟我們都沒(méi)有關(guān)系，所以是凈租金方式。收入非常好，年化大概兩位數(shù)的現(xiàn)金回報(bào)，我們投出去每月都開(kāi)始在分配，我們也跟國(guó)內(nèi)的保險(xiǎn)公司來(lái)合作。

講講國(guó)內(nèi)，養(yǎng)老房產(chǎn)是不是有投資價(jià)值。短期來(lái)講我們也做了一些了解，還是有很大的挑戰(zhàn)，但是長(zhǎng)期來(lái)講沒(méi)有問(wèn)題，五年以后就變成紅海還是十年以后變成紅海我不知道，但這一定是未來(lái)巨大的產(chǎn)業(yè)。

政策很重要，這還是回到剛剛講的這些老人的需求，涉及到運(yùn)營(yíng)，涉及到認(rèn)證，因?yàn)榍懊嬷v的兩個(gè)公司它都是有牌照，牌照進(jìn)入行業(yè)都是有門(mén)檻的，對(duì)運(yùn)營(yíng)商的考核認(rèn)證，以及它的執(zhí)照，這些都是政策的一部分。包括你從財(cái)稅角度，能夠投入多大，這里面牽扯到剛剛的老師講的，怎么樣讓養(yǎng)老的地產(chǎn)能流動(dòng)起來(lái)，這是核心問(wèn)題。

在美國(guó)之所以收益這么高，美國(guó)現(xiàn)在最大的REITs里，五家里面有兩家都是做健康和養(yǎng)老。它里面的資產(chǎn)都是可以流動(dòng)的，流動(dòng)有兩種模式，一種模式是有良好的現(xiàn)金流在你的資產(chǎn)所有權(quán)方面進(jìn)行流動(dòng)，這是我們?cè)谧龅氖隆?/p>

我們現(xiàn)在是迂回到美國(guó)去抄底，因?yàn)樽罱绹?guó)都在加息，我們看中這個(gè)是從整個(gè)周期進(jìn)行判斷的，開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目現(xiàn)在風(fēng)險(xiǎn)會(huì)比較高，從房地產(chǎn)周期來(lái)看現(xiàn)在是進(jìn)入了加息周期，這使大的上市公司REITs有很大的壓力，他們?cè)诩娂娬{(diào)整資金結(jié)構(gòu)。

我們之所以投10億，我們是花了三個(gè)月時(shí)間一個(gè)資產(chǎn)一個(gè)資產(chǎn)挑出來(lái)的，挑的最好的?，F(xiàn)在是正好的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，所以這里面有一些大量機(jī)構(gòu)資金，為什么REITs有大量資金在里面，一個(gè)是你要有現(xiàn)金流，這是國(guó)內(nèi)目前所謂的證券化的核心。第二你所有權(quán)、產(chǎn)權(quán)或者合同你要能流通起來(lái)。

國(guó)內(nèi)這些養(yǎng)老地產(chǎn)，當(dāng)然我知道很多開(kāi)發(fā)商，剛剛聽(tīng)大家說(shuō)80家都在做，他們可能是希望養(yǎng)老來(lái)促進(jìn)銷(xiāo)售。我們投養(yǎng)老，非常清楚，這最最重要的是運(yùn)營(yíng)。我不知道國(guó)內(nèi)這種銷(xiāo)售模式對(duì)運(yùn)營(yíng)有多大影響。

醫(yī)療保險(xiǎn)，這里有很大一塊的收入來(lái)自養(yǎng)老，你如何讓老人的不同養(yǎng)老需求能購(gòu)滿(mǎn)足，這美國(guó)如果是高需求一般是私人的，如果是正常的養(yǎng)老需求，在美國(guó)是可以進(jìn)入醫(yī)保的。

資產(chǎn)模式，我想未來(lái)在國(guó)內(nèi)也會(huì)和現(xiàn)在的美國(guó)一樣，如果你要拿到超額收益，一定要結(jié)合你的資產(chǎn)和運(yùn)營(yíng)。這也是在美國(guó)我們?cè)谡劦牡诙€(gè)交易，我們不單單是當(dāng)房東了，還要介入運(yùn)營(yíng)。

運(yùn)營(yíng)模式很重要，不同的模式跟醫(yī)保，跟公司的戰(zhàn)略和行業(yè)戰(zhàn)略都有關(guān)系。

金融支持更是這樣，我今天在跟朋友聊天，我說(shuō)國(guó)內(nèi)有很多集體所有制產(chǎn)權(quán)的土地，這種物業(yè)為什么不可以做，因?yàn)檫@成本相對(duì)低很多。他們就馬上說(shuō)這不能貸款，不能流轉(zhuǎn)，這跟所有的你的金融支持有關(guān)系。剛剛我們這個(gè)模式有65%的貸款，都是美國(guó)住房部、房地美、房利美的貸款，可以拿到30年的固定低息，這對(duì)投資收益來(lái)講是天大的好事。

比較激動(dòng)人心的是，養(yǎng)老行業(yè)在我看來(lái)是兩個(gè)行業(yè)疊加，一個(gè)是房地產(chǎn)，一個(gè)是醫(yī)療和養(yǎng)老。在美國(guó)，不像中國(guó)，房地產(chǎn)占GDP20%，醫(yī)療領(lǐng)域也是20%，所以這兩個(gè)行業(yè)疊加的效應(yīng)這是一個(gè)大的升級(jí)。謝謝大家，跟大家共勉。

本文為作者在2017城市觀點(diǎn)論壇北京行演講實(shí)錄，未經(jīng)本人審閱。