張坤昱（北京大學(xué)國家治理與老齡產(chǎn)業(yè)政策研究課題組執(zhí)行主任、中原集團(tuán)首席咨詢顧問、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)經(jīng)濟(jì)組專家）：大家下午好，非常感謝觀點(diǎn)給我們這樣一個(gè)機(jī)會(huì)，跟大家一起匯報(bào)一下我們對養(yǎng)老行業(yè)的一些思考。其實(shí)我們也談不上創(chuàng)新模式的思考，應(yīng)該稱為之前一些產(chǎn)品的迭代。這是我們基于目前的一些新形勢的思考。

我跟大家探討四個(gè)部分，但實(shí)際上最最核心的還是支付能力的拓展方式，還有就是養(yǎng)老地產(chǎn)的一些新模式的思考。

關(guān)于目前的一些市場情況，大家都是地產(chǎn)行業(yè)里面的精英，都非常清楚。地產(chǎn)跟養(yǎng)老的區(qū)別是什么，大家一般說的都是地產(chǎn)這個(gè)產(chǎn)品加上服務(wù)，實(shí)際上就是養(yǎng)老。但實(shí)際我們說這只是其中一個(gè)部分，因?yàn)檫@個(gè)市場當(dāng)中，有服務(wù)提供方，也得有服務(wù)需求方，需求方有沒有這樣的消費(fèi)意愿和消費(fèi)能力，就會(huì)決定我們這個(gè)市場是不是真的能夠非常良性、穩(wěn)定地發(fā)展下去。

所以結(jié)合當(dāng)前的實(shí)際情況，我們也列出地產(chǎn)行業(yè)遇到的新的發(fā)展，從增量時(shí)代逐漸進(jìn)入到存量時(shí)代，從開發(fā)時(shí)代到運(yùn)營時(shí)代，養(yǎng)老成為我們戰(zhàn)略布局的重要一環(huán)。

大概統(tǒng)計(jì)了一下，基本上現(xiàn)在有80多家地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入到養(yǎng)老行業(yè)中，百強(qiáng)當(dāng)中已經(jīng)有23家進(jìn)入養(yǎng)老行業(yè)。針對現(xiàn)在大家提到的前面比較重（資產(chǎn)），后面相對來講比較輕（資產(chǎn)）的問題，我們的思考與想法跟大家做匯報(bào)。

最最核心的，在養(yǎng)老里面最重要的就是消費(fèi)能力和消費(fèi)意愿。有沒有非常了解消費(fèi)端C端真正的意愿與想法？他們有什么樣真正的想法，我們是不是能夠給他們提供比較對位的產(chǎn)品，現(xiàn)在我們正在思考。

第一，我們提到行業(yè)轉(zhuǎn)型，是地產(chǎn)戰(zhàn)略布局非常重要一環(huán)。第二，一線城市增量越來越少，尤其是北京和上海，新的土地的基本都是養(yǎng)老用地。我們要做深入思考、布局和運(yùn)營的發(fā)展戰(zhàn)略環(huán)節(jié)。還有，我們看到險(xiǎn)資進(jìn)入，并且手筆非常大，在中國各大城市都開始布置自己的連鎖。

其次是國企存量資產(chǎn)。增量越來越少，存量改造就成為非常重要的環(huán)節(jié)。所以今天上午咱們看到的北京萬科和北控聯(lián)合做的怡園項(xiàng)目，就是北控原來一個(gè)存量改造過來的項(xiàng)目。

所以我們的開發(fā)企業(yè)，有建設(shè)能力、開發(fā)能力，也有包括配資等的資金運(yùn)作能力。但在這同時(shí)，市場當(dāng)中我們遇到什么樣的消費(fèi)端的事情？我們做了簡單的梳理。

第一個(gè)，2015年60歲以上人口2.22億，占整個(gè)中國人口16.1%，老齡化社會(huì)。尤其是2030年時(shí)，我們老年人第一次要超過少年兒童。確確實(shí)實(shí)是，以后我們的老人會(huì)非常多，并且我們會(huì)有十幾個(gè)省市基本上會(huì)進(jìn)入到人口零增長的時(shí)代。如果是這樣的情況，我們的國家、社會(huì)都不再是圍繞兒童青少年，所有的行業(yè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式要以為老年服務(wù)為核心，像現(xiàn)在的美國和日本。

第二個(gè)目前的家庭人口結(jié)構(gòu)，421，包括家庭結(jié)構(gòu)越來越小型化，這些都使得為老服務(wù)越來越迫切?，F(xiàn)在養(yǎng)老地產(chǎn)的方式，我們也羅列了一些。

第一個(gè)是9073，北京是9064，90%在家庭養(yǎng)老，6%在社區(qū)養(yǎng)老，4%在養(yǎng)老機(jī)構(gòu)當(dāng)中養(yǎng)老。我們看到前面的96%是不用換地方在家里在社區(qū)就可以解決養(yǎng)老問題，真正對老人養(yǎng)老有大的變化是3%到4%。跟消費(fèi)需求一樣，它的消費(fèi)額度更大的也一定是這3%到4%，因?yàn)樗麜?huì)有居住地的轉(zhuǎn)移，就意味著居住產(chǎn)品的變化。

大家都知道，住房是中國老百姓最大宗的資產(chǎn)，所以我們提到不管現(xiàn)在包括向CCRC，或者是像機(jī)構(gòu)養(yǎng)老，但凡說轉(zhuǎn)移了您的居住場所，需要提供全新的服務(wù)，這時(shí)候我們更多的會(huì)歸入到機(jī)構(gòu)養(yǎng)老當(dāng)中去，為老人服務(wù)。

所以我們目前社會(huì)比較核心的還是在機(jī)構(gòu)養(yǎng)老層面當(dāng)中，國家現(xiàn)在短缺，企業(yè)的都是養(yǎng)老性的盈利機(jī)構(gòu)，成為我們時(shí)代性的趨勢。這樣就引發(fā)出來，現(xiàn)在大家提到都是比較高端的盈利性的服務(wù)，今天上午萬科基本上12000元到15000元，所以這個(gè)數(shù)字大家聽了心里面挺不是滋味的，現(xiàn)在12000元到15000元，得掙多少錢才能支付得起。

我們看看國外怎么做，第一看美國，美國是1984年提出養(yǎng)老，今年是2017年，已經(jīng)有了30年的歷史。它的發(fā)展，其實(shí)跟之前國內(nèi)的了解不太一樣，它一共分成三個(gè)部分，兩大類產(chǎn)品。這兩大類產(chǎn)品前兩種更多的是政府提供擔(dān)保，把老年人住房做抵押，通過一次性或者以年金的形式給到老人，老人離開房子或者故去的時(shí)候政府把房子收回然后拍賣，或者是轉(zhuǎn)移的方式獲取資金的過程。

這樣的方式在美國起到非常大的作用，因?yàn)槊绹幌裰袊?，他們不善于存錢，所以就只有房子。但是在美國，貸款人和放貸人都有一定的保障，這樣對雙方都起到比較有利的發(fā)展作用，所以發(fā)展還是不錯(cuò)。

第二大類是財(cái)務(wù)自由的方式。財(cái)務(wù)自由，它是針對私營的自由基金公司提出來的，它主要面對高檔住房老人，這跟中國也差不多。中國市場最大化的都要到市場當(dāng)中解決，政府只是做一些托底，美國也是一樣，對沒有錢的老年人你的住房拿出來政府給你做擔(dān)保。

所以你如果超過這個(gè)時(shí)間之內(nèi)故去，超過時(shí)間了，政府和保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)會(huì)給金融機(jī)構(gòu)錢，如果你住不夠的情況到時(shí)候由擔(dān)保公司來支付。

對于有錢人的高檔住房是市場融資，第一種是你會(huì)簽訂一張和約，通過和約他可以把錢一次性的給到老人，不是直接給到老人，是給到壽險(xiǎn)公司，壽險(xiǎn)公司再每個(gè)月給到老人，老人每個(gè)月就可以生活或者是購買養(yǎng)老產(chǎn)品，買其他的東西都可以。

這樣擔(dān)保方就不是政府了，就是保險(xiǎn)公司來做這樣一件事情。這跟剛才前面一種產(chǎn)品有什么不一樣？這還有價(jià)值分享?xiàng)l款。這在國內(nèi)沒有。老人接保人可以保留一定的比例房產(chǎn)，和借款公司一起共享房產(chǎn)意義，它的增值部分和價(jià)值部分，所以房地產(chǎn)可以獲益達(dá)到80%。

這樣特別適合中國，中國房子天天漲，尤其是北京上海半年就翻一番，說錢太少，就不同意。如果能共享房產(chǎn)價(jià)值，這是好事情。所以這兩點(diǎn)拿出來我們跟大家做探討，這是美國模式，發(fā)展了30年時(shí)間，由政府提供，也有自由基金提出，擔(dān)保方有政府和自由機(jī)構(gòu)，都是不一樣，發(fā)展得都還是不錯(cuò)。

第二我們看看香港，香港也有按揭，幫助老人養(yǎng)老，也是用房子做抵押品，銀行申請安老按揭。就整個(gè)情況來看，他可以有一筆錢全部給到老人或者每個(gè)月給老人都可以。并且它還可以在當(dāng)你贖回的時(shí)候，即使有簽協(xié)議，但也不會(huì)讓你付違約金。

如果是這樣的情況有什么好處？在房子里，對老人來講最大的資產(chǎn)就是房子，他可以用房子進(jìn)行養(yǎng)老按揭，將房子抵押給銀行，你可以在住房里住到百年。但是從香港當(dāng)時(shí)調(diào)研情況來看，有45%的老人愿意以安老按揭這樣的方式養(yǎng)老。

再往下看看，香港每年到底能給到老年人多少錢，我們梳理了一下，它是根據(jù)物業(yè)價(jià)值不同，可以百分之百物業(yè)估值，如果物業(yè)是800萬到1200萬的估值，可以給到80%的估值。它會(huì)根據(jù)物業(yè)估值計(jì)算養(yǎng)老年金的上線；另外，如果按每年給你發(fā)放金額，會(huì)根據(jù)你的年齡，你是單身還是夫妻，你不同的家庭結(jié)構(gòu)，是不是兩個(gè)人一起借款等等因素，給的物業(yè)價(jià)值和養(yǎng)老年金都不一樣。

比如你70歲單身，物業(yè)價(jià)值250萬港幣，就是每個(gè)月7750塊錢。但是它的估值最高到1500萬就不再往上估，所以70歲的丈夫和70歲妻子，按物業(yè)估值，它的價(jià)值是2800萬，但是實(shí)際上1500萬作為峰值，所以他們每月就按照45000港幣來養(yǎng)老。

另外，香港最近出了最新的項(xiàng)目，它是由香港按揭的證券公司做的，由香港房屋協(xié)會(huì)推出的，項(xiàng)目土地本身沒有享受任何的養(yǎng)老政策，另一方面，這個(gè)項(xiàng)目是直接市場化拿到土地，不過在支付方式上政府給予一些全新的權(quán)限，全新的創(chuàng)新。

跟剛剛說的安老按揭不一樣，就是這個(gè)房子拿去做抵押之后實(shí)際上是還可以出租，就是房子可以有收益，把你的不動(dòng)產(chǎn)變成滾動(dòng)資產(chǎn)包的概念，可以用來償還按揭貸款；另外，到期之后，如果老人故去子女愿意贖回也是可以贖回的。

如果房子的資產(chǎn)高于需要你繳納的費(fèi)用時(shí)，這時(shí)候政府再把這部分錢再返給你。如果你不夠時(shí)，有擔(dān)保公司擔(dān)保，把洞填上。香港這個(gè)模式從西方當(dāng)中來，這個(gè)按揭模式最先從荷蘭起家，后來在美國、加拿大、歐洲等都有，后來又進(jìn)行改良，我想它具有一定的借鑒意義，第一房子可以用來養(yǎng)老，不改變物業(yè)的權(quán)屬價(jià)值，并且可以用來出租以解決每月的支付問題，你還可以到期之后贖回，資產(chǎn)收益是可以分享的。所以這與之前的按揭不同。

所以我們可以以租養(yǎng)老，不是以房養(yǎng)老，以房養(yǎng)老是轉(zhuǎn)移物業(yè)的產(chǎn)權(quán)，對物業(yè)價(jià)值做評估，包括對老人的生命周期會(huì)有精算，但是以租養(yǎng)老的模式不存在這種情況。

剛剛一直提到消費(fèi)能力的問題，實(shí)際上北京的高端養(yǎng)老項(xiàng)目收費(fèi)都在10000元以上，這個(gè)跟平均退休工資差得很多。當(dāng)然我們說你有平均工資不能享受高質(zhì)量的服務(wù)，但是中端的老百姓端口他也不愿意把錢拿出來享受這樣的價(jià)值，其實(shí)30后、40后應(yīng)該是養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的消費(fèi)主力，他們的消費(fèi)觀是享受型的，和消費(fèi)型的不一樣。

所以我們中國人中50年代生人擁有房產(chǎn)的比例是85.7%，60年代生人擁有房產(chǎn)比例是80%，70年代達(dá)74%，80年代38%的層面。我想都說中國人富裕了，家庭都有錢了，這個(gè)錢就是富房產(chǎn)窮現(xiàn)金的時(shí)代。大家現(xiàn)在都在利用杠桿，都在賺更多的錢，這么多年最大的收益部分都是房產(chǎn)，所以這也是大量資金流入到我們這個(gè)行業(yè)的主要原因。

是不是以房產(chǎn)投資方式解決這些的問題？因?yàn)閲医鉀Q最最保障的部分，沒有收入和低收入人群，政府托底給無收入戶，或者是給政府專家們。我們其他的中高端的人群和社會(huì)階層怎樣解決養(yǎng)老的問題？如果我們到市場當(dāng)中時(shí)我們怎么提高自己的支付能力？我們想想房產(chǎn)是不是可以做這些事情。中國也在做按揭的形式，但是之前其實(shí)都是以失敗告終。

剛才也跟陽光頤康的劉總探討過這樣的事情，因?yàn)橹皠⒖偰沁呉沧鲞^一些實(shí)驗(yàn)，第一點(diǎn)就是觀念的問題；第二點(diǎn)確實(shí)房價(jià)不好確定；第三點(diǎn)，老年的生命周期，畢竟建國到現(xiàn)在還不到80年的時(shí)間，這使得對整個(gè)生命周期的界定標(biāo)準(zhǔn)和精算不像美國等國家那么嚴(yán)苛。所以這算起來不是那么簡單，到底什么時(shí)間節(jié)點(diǎn)之前可以賺，或者什么時(shí)間節(jié)點(diǎn)之后可以賺。

另外就是保險(xiǎn)，目前我們的擔(dān)保方面比較缺失。我們看我們國家在倒按揭上面，我們需要梳理時(shí)，這是必須的路徑。第二個(gè)說到信用貸款，你的年齡和虛像比較大的限制。

另外大家說的中國現(xiàn)在三架馬車大力提倡消費(fèi)，但是我們提到消費(fèi)時(shí)就提到老人貸款年限的問題，所以一系列問題沒有辦法讓老人通過金融機(jī)構(gòu)解決。那我們結(jié)合剛才美國的模式和香港的模式，怎么樣走出一條適合中國人自己的路徑。

第一是建議，能不能不轉(zhuǎn)產(chǎn)權(quán)，做抵押的模式。第二，房產(chǎn)收益全部在老人名下，能不能不轉(zhuǎn)移它升值的這部分收益。第三個(gè)，養(yǎng)老是個(gè)服務(wù)行業(yè)，你的服務(wù)做得好不好，你由消費(fèi)端口做工作，而不是資產(chǎn)端口做，現(xiàn)在是而這塊信貸比較多。所以我們能不能以消費(fèi)服務(wù)端口出發(fā)，結(jié)合養(yǎng)老情況，根據(jù)現(xiàn)在倒按揭抵押的情況我們來做新的嘗試。

我們未來比較看好這樣的模式，并且最近大家說的比較多的是養(yǎng)老金融方面放寬的問題，怎樣放寬，在哪些路徑上面放寬，我想針對房產(chǎn)這塊有比較大的思路值得大家探討。

在國內(nèi)我們現(xiàn)在還提到如果老年人他的還款年限相對比較低時(shí)，怎么樣接力貸的問題。這在國外相對是比較少的，這種方式就是機(jī)構(gòu)、金融端口把錢給到老人，老年人把他的房子抵押，像做按揭一樣，打包抵押，老人整個(gè)權(quán)益一次性把錢拿到手，在我們給機(jī)構(gòu)給到投資方錢時(shí)，如果我沒有完成就故去了，子女可以做接力的形式；同時(shí)我的權(quán)益可以增值，物業(yè)可以出租，用我租金部分加上養(yǎng)老金部分將機(jī)構(gòu)端、金融端房產(chǎn)抵押的錢還上，這樣的話，升值部分我有了，養(yǎng)老我也有了，所以這應(yīng)該是多贏的格局。

針對這點(diǎn)我們確實(shí)認(rèn)為建立這樣一個(gè)閉環(huán)的生態(tài)圈來促進(jìn)養(yǎng)老的模式，包括像大額保單等等，其實(shí)都是從消費(fèi)的中端解決養(yǎng)老行業(yè)前面投資比較重，后面投資比較輕，回收比較慢的特點(diǎn)。

為什么我們說關(guān)注這個(gè)特點(diǎn)，任何一個(gè)行業(yè)資金端流入和回流端口不匹配，如果大家都不賺錢，這個(gè)行業(yè)就得不到大的發(fā)展。從行業(yè)整個(gè)發(fā)展情況來看，我們也會(huì)非常樂意參與大家的閉環(huán)包括自己的盈利模式設(shè)置當(dāng)中來。

大家知道養(yǎng)老是服務(wù)行業(yè)，您再節(jié)約，您的能耗、水電，再省其實(shí)都是比較有限的，但是我們現(xiàn)在恰恰面臨CPI每年都在提高，工資每年都在提高，所有成本都在提高時(shí)，但是老人您在給他漲費(fèi)用的時(shí)候非常拒絕，老人態(tài)度不好和遇到阻力的時(shí)候，我們怎么解決這個(gè)問題？

所以今天我只是拋一塊磚，希望結(jié)合我們的國情和時(shí)代的背景，怎么樣延展出一個(gè)讓多方受益的方式來探討行業(yè)的發(fā)展。這是我今天演講的內(nèi)容，希望跟大家多多交流。謝謝！

本文為作者在2017城市觀點(diǎn)論壇北京行演講實(shí)錄，未經(jīng)本人審閱。