朱中一（中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會原副會長）：女士們，先生們，大家上午好！

很高興應(yīng)邀前來參加由本次房地產(chǎn)論壇，下面我就今年下半年的房地產(chǎn)市場走勢談點(diǎn)個人看法。

在講下半年房地產(chǎn)市場走勢前，先簡要回顧一下上半年市場情況。今年2月起，在穩(wěn)增長、去庫存的背景下，有關(guān)部門先后出臺了降低商業(yè)性貸款首付比例、下調(diào)契稅等多項(xiàng)優(yōu)惠政策，全國的房地產(chǎn)市場在一線城市和部分熱點(diǎn)二線城市的帶動下，快速地企穩(wěn)回暖。三、四月份，不少城市量價齊升。隨后在中央的指導(dǎo)下，熱點(diǎn)城市采取了降溫的措施。全國上半年，商品房的銷售面積和銷售額分別同比增長了27.9%和42.1%，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長了6.1%，土地購置面積同比下降幅度明顯收窄。一、二線城市土地市場活躍，全國土地成交價格由去年全年同比下降23.9%轉(zhuǎn)為同比增長10.2%。去庫存初見成效，全國6月末的商品房待售面積比3月末減少了2100萬平方米，一些地方去庫存明顯加速。在市場快速企穩(wěn)回暖的同時，城市之間的分化依然明顯。一些城市房價、地價過快上漲，特別是一、二線城市高價地頻現(xiàn)，其風(fēng)險不可不防；另外，一些三、四線城市和部分二線城市的去庫存任務(wù)依然很重。

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會原副會長 朱中一

分析下半年的市場走勢，一要分析市場本身的供求關(guān)系，二要分析政策走向，因?yàn)槲覈姆康禺a(chǎn)市場還是政策主導(dǎo)的市場。

從市場的供求關(guān)系看，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過十幾年的快速發(fā)展后，供求關(guān)系已發(fā)生了明顯變化，總量基本平衡，一些地方還出現(xiàn)了階段性、結(jié)構(gòu)性過剩，房地產(chǎn)市場已明顯進(jìn)入了增速的換檔期、結(jié)構(gòu)的調(diào)整期。今年上半年市場的快速回升，主要是在去庫存背景下，貨幣和信貸政策的寬松，既使自住性和合理改善性購房快速釋放，也有一些投機(jī)投資性因素的推動。下半年，支持居民自住性、合理改善性購房需求的政策總體會保持穩(wěn)定。熱點(diǎn)城市的部分政策也會結(jié)合當(dāng)?shù)厥袌銮闆r已經(jīng)或可能做進(jìn)一步調(diào)整，土地等供應(yīng)也會增加。估計全國7、8月份的成交量，會延續(xù)今年5、6月份環(huán)比下行、同比上升態(tài)勢。今年9-12月全國成交量，因去年同期成交量的基數(shù)較大，預(yù)計同比增幅將回落。但縱觀全年，商品房的成交量、成交價和房地產(chǎn)開發(fā)投資肯定會創(chuàng)歷史新高。

從政策導(dǎo)向上，建議大家認(rèn)真學(xué)習(xí)領(lǐng)會7月26日政治局會議的精神。我個人認(rèn)為，至少有五個方面的內(nèi)容與房地產(chǎn)關(guān)系密切。

（一）繼續(xù)實(shí)施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，有效防范和化解金融風(fēng)險隱患，抑制資產(chǎn)泡沫。盡管上述三句話在原文中不是連著的，但我覺得是有聯(lián)系的，預(yù)示著熱點(diǎn)城市將嚴(yán)格實(shí)施差別化的住房信貸政策，以抑制房價、地價的非理性上漲。

（二）再次強(qiáng)調(diào)去庫存是今年的五大重點(diǎn)任務(wù)之一，同時強(qiáng)調(diào)去庫存和補(bǔ)短板要同引導(dǎo)城鎮(zhèn)化進(jìn)程和農(nóng)民工市民化有機(jī)結(jié)合起來。

（三）“堅(jiān)定不移地推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，引導(dǎo)良好發(fā)展預(yù)期的組合政策，提高政策質(zhì)量和透明度，用穩(wěn)定的宏觀經(jīng)濟(jì)政策穩(wěn)定市場預(yù)期，用重大改革措施落地增強(qiáng)發(fā)展信心”。我個人認(rèn)為，這一條是統(tǒng)領(lǐng)宏觀經(jīng)濟(jì)的，同時對引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展也是至關(guān)重要的。在房地產(chǎn)領(lǐng)域，如何結(jié)合供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，推進(jìn)與住房有關(guān)的土地、金融和財稅制度改革，也就是我們業(yè)內(nèi)通常講的地根、銀根和財稅的制度改革，確實(shí)重要。另外，本人還建議，政府一定要在摸清居民住房底數(shù)、土地供應(yīng)實(shí)際情況和人口變動趨勢的基礎(chǔ)上，按照盤活存量、增加有效供給的原則，認(rèn)真編制“十三五”住房發(fā)展規(guī)劃，并注意發(fā)揮住房發(fā)展規(guī)劃在引導(dǎo)土地供應(yīng)、住房供應(yīng)和穩(wěn)定市場方面的責(zé)任，構(gòu)建以需求為導(dǎo)向、以住房發(fā)展規(guī)劃為指導(dǎo)的、購租并舉、市場配置和政府保障相結(jié)合的住房供應(yīng)體系。

這里需要說明的是，我這里講的與住房有關(guān)的土地、金融、財稅等政策措施，不是新的內(nèi)容，而是在十八屆三中全會決定和國家之后發(fā)布的新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃中都已提到的內(nèi)容，關(guān)鍵是上述一些改革措施和配套制度的落地問題。本人也理解，任何一項(xiàng)重大改革措施和重要政策的出臺，都會遇到一些實(shí)際問題，都需要進(jìn)行充分論證或廣泛聽取意見。但我深信，按照中央的頂層設(shè)計和要求，上述重大改革措施與政策在“十三五”期間都會先后落地。屆時，我們房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展更有了完善制度的保證。再加上互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的廣泛應(yīng)用和不動產(chǎn)登記大數(shù)據(jù)的支撐，為制定精準(zhǔn)政策提供了依據(jù)。

（四）“注重時機(jī)，靈活調(diào)控，把握好重點(diǎn)、節(jié)奏、力度”。我認(rèn)為，在房地產(chǎn)領(lǐng)域，就是要進(jìn)一步完善中央管宏觀并實(shí)施分類指導(dǎo)，地方政府在中央宏觀指導(dǎo)下因城施策，對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展負(fù)責(zé)。

（五）“通過有效的市場競爭，提高資源配置效率，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勝劣汰和產(chǎn)業(yè)重組，提升產(chǎn)能過剩行業(yè)集中度，積極推進(jìn)科技創(chuàng)新，增強(qiáng)核心競爭力，加快推進(jìn)新舊動能轉(zhuǎn)換”。今年上半年房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)優(yōu)勝劣汰、產(chǎn)業(yè)重組和行業(yè)集中度提升，已明顯加快，企業(yè)優(yōu)勝劣汰、兼并重組、合作開發(fā)等案例不斷增多。今年上半年前十強(qiáng)企業(yè)的銷售額也都超過了500億元，估計全年銷售額超過1000億元的企業(yè)可能在十家左右，萬科有望超過3000億元。當(dāng)然，萬科也好，有關(guān)的骨干企業(yè)也好，都有必要從近一個時期以來“萬科股權(quán)之爭”中吸取教訓(xùn)，在關(guān)注企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張、業(yè)績提升的同時，還要關(guān)注企業(yè)的治理能力和現(xiàn)代企業(yè)制度建設(shè)，這樣才能進(jìn)一步把企業(yè)做強(qiáng)做優(yōu)做大。

對下半年的市場走勢，我歸納為這樣四點(diǎn)：一是政策保持相對穩(wěn)定，市場發(fā)展總體平穩(wěn)。一些引導(dǎo)良好發(fā)展預(yù)期的組合政策，雖然它們的出臺還有一個過程，但我們必須關(guān)注；二是銷售和開發(fā)投資會創(chuàng)歷史新高，行業(yè)集中度也將繼續(xù)提高；三是去庫存效果進(jìn)一步顯現(xiàn)；四是城市之間的差異依然明顯，分類指導(dǎo)，因城施策仍然是下半年調(diào)控的主基調(diào)之一。

從更長一些時間，或在2020年前看，盡管我們還面臨不少的困難和挑戰(zhàn)，但促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展的最基本條件沒有變，那就是城鎮(zhèn)化的持續(xù)推進(jìn)和城鎮(zhèn)人口的增加，到2020年全面建成小康社會目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)和居民收入的穩(wěn)步提高，新型產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和百姓消費(fèi)升級的需要，及重大改革措施的落地和法律制度更加完善與配套，這些將為住宅產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等發(fā)展提供了新的空間。更何況，我們的一些優(yōu)秀企業(yè)已經(jīng)過了一二十年、二三十年的磨練，積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)和較強(qiáng)的實(shí)力，完全可以走出去開拓市場。所以本人相信，我們的行業(yè)和我們的優(yōu)秀企業(yè)，一定能在“創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開放、共享”五大發(fā)展理念的指導(dǎo)下，在2020年前，在發(fā)展的質(zhì)量、效益與專業(yè)化等方面邁上一個新的臺階。