觀點(diǎn)指數(shù) 成交、供應(yīng)雙線下跌的局面在7月的第二周迎來改變，雖然供應(yīng)量依舊在低位徘徊，但成交端已經(jīng)呈現(xiàn)小幅上揚(yáng)態(tài)勢(shì)。

網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，7月11日至7月17日，上海商品住宅累計(jì)供應(yīng)6.77萬平方米，繼上周下滑43%后，再度出現(xiàn)39%的跌幅。其中，公寓和別墅分別供應(yīng)6.21萬平方米、0.56萬平方米，各自環(huán)比下跌39%和41%。

公寓方面，陽(yáng)光城位于楊浦濱江的地王項(xiàng)目共有278套獲批，為此次供應(yīng)量最大的項(xiàng)目。緊隨其后的東方城市豪庭共有115套獲批，6個(gè)有供應(yīng)的項(xiàng)目累計(jì)房源540套。

樓市相對(duì)低迷之際，土地市場(chǎng)的火爆卻在延續(xù)。雖然中環(huán)地價(jià)破“10萬”的預(yù)言最終化為泡影，但新城地產(chǎn)37億拿地還是給樓市打了一針強(qiáng)心劑，有分析指出，這個(gè)中環(huán)地王的保本價(jià)將達(dá)到12萬/平方米。

與此同時(shí)，作為上海后花園的昆山也在7月15日引爆了一場(chǎng)收金128億的土拍，融信、象嶼等房企均實(shí)現(xiàn)首度落子。

市場(chǎng)觀察

經(jīng)過上周成交量的高位跌落，上海樓市交易逐步趨穩(wěn)，在前周交易量基礎(chǔ)上略有上漲，與6月同期水平相當(dāng)。

數(shù)據(jù)顯示，7月11日-7月17日，上海商品住宅成交27.65萬平米，環(huán)比上揚(yáng)11%，均價(jià)也上揚(yáng)5個(gè)百分點(diǎn)至36548元/平米。其中，公寓和別墅分別成交22.92萬平方米、4.73萬平方米。

成交均價(jià)的上揚(yáng)與尚海酈景名苑項(xiàng)目成交密不可分，據(jù)了解，該項(xiàng)目累計(jì)成交74套，成交均價(jià)為82384元/平方米。

商業(yè)地產(chǎn)

受成交產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的影響，上海商業(yè)地產(chǎn)走勢(shì)與前兩周呈現(xiàn)完全相反的局面，量升價(jià)跌成為一個(gè)縮影。

網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，7月11日-7月17日，上海商業(yè)成交7.8萬平方米，環(huán)比暴漲212%，但均價(jià)卻出現(xiàn)14%的環(huán)比跌幅至25438元/平方米。

商業(yè)成交的暴漲源于閔行華漕板塊的虹橋天地廣場(chǎng)，雖然該項(xiàng)目只成交了1套，但4.44萬平方米的成交面積無人匹敵，而位居次席的麗都雅苑項(xiàng)目?jī)H成交4751平方米。新華紅星國(guó)際廣場(chǎng)成交套數(shù)最多，達(dá)33套，但總面積僅為2684平方米。

供應(yīng)方面，新華紅星國(guó)際廣場(chǎng)和寶山龍湖天街商業(yè)中心分別有979套和185套獲批，面積為78783平方米和46068平方米，為供應(yīng)面積最多的兩個(gè)項(xiàng)目。

辦公產(chǎn)品方面，成交量為7.92萬平方米，環(huán)比上揚(yáng)22%，均價(jià)下滑9個(gè)百分點(diǎn)至23652元/平方米。成交和供應(yīng)面積最大的兩個(gè)項(xiàng)目為江橋鎮(zhèn)張掖路商辦樓和寶山龍湖天街商業(yè)中心，分別為15990平方米和49386平方米。

土地市場(chǎng)

供應(yīng)：

7月11日-7月17日，上海土地市場(chǎng)共有3宗地掛牌。其中，靜安區(qū)中興社區(qū)N070202單元332-01-A、333-01-A地塊，東至寶昌路，南至公興路，西至臨山路，北至中興路。出讓面積3.1萬平方米，容積率3.54，競(jìng)買保證金9.2億元，起始總價(jià)高達(dá)46億元。

而松江區(qū)小昆山鎮(zhèn)SJS40001單元23-01、24-01號(hào)地塊，出讓面積12.2萬平方米，地塊競(jìng)買保證金3.29億元，總起始價(jià)16.5億元。

另外，松江區(qū)中山街道國(guó)際生態(tài)商務(wù)區(qū)6、11號(hào)地塊出讓面積7.35萬平方米，性質(zhì)為商住用地，起始總價(jià)6.92億元。上述三宗地的現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍時(shí)間分別為8月17、24、26日。

成交：

7月11日-7月17日，上海共成交兩宗地。其中，7月13日，綠地集團(tuán)以底價(jià)8.01億元摘得寶山友誼街道一宗商辦地塊，折合樓板價(jià)約5046元/平方米。

而新城地產(chǎn)以總價(jià)37億斬獲虹口區(qū)涼城新村街道073-06號(hào)地塊，成交樓板價(jià)為67409元/平方米，溢價(jià)率77.39%?？鄢Ｕ戏?、自持部分等，實(shí)際可售部分樓板價(jià)為87425元/平方米。

公開資料顯示，該地塊出讓面積19959.5平方米，容積率2.75，起始總價(jià)20.86億元，起始樓面價(jià)38000元/平方米。

政策與市

7月12日，上海稅務(wù)局消息透露，上海房地產(chǎn)交易契稅征收政策或?qū)l(fā)生調(diào)整，新政可能將于7月23日發(fā)布。

新政最大的變化是契稅可以以家庭為單位分別征收，該政策實(shí)行后受益群體的稅負(fù)將有所減少。售后公房及持有動(dòng)拆遷協(xié)議購(gòu)房者，可申請(qǐng)部分契稅抵扣。

新政下的契稅征收標(biāo)準(zhǔn)具體為，家庭購(gòu)買首套90平以下按1%征收；家庭購(gòu)買首套90平以上按1.5%征收；家庭在滬有一套房產(chǎn)則按照3%征收。契稅可以以家庭為單位分別征收。

在新政實(shí)行后，如果房產(chǎn)證上有父母和成年子女的名字，且父母有另外一套房，而子女家庭沒有，父母契稅份額交3%，子女按照其份額的1%(90平方以下)或1.5%(90平方以上)征收。由原來的全部按3%，變?yōu)樽优?%或1.5%征收，實(shí)現(xiàn)了稅負(fù)的減少。

此外，售后公房及持有動(dòng)拆遷協(xié)議購(gòu)房者，可申請(qǐng)部分契稅抵扣。

附：上海區(qū)域房地產(chǎn)項(xiàng)目一周銷售數(shù)據(jù)(2016年7月11日-7月17日)

數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)上房地產(chǎn)、觀點(diǎn)指數(shù)