郭毅? 6月6日開始門頭溝區(qū)暫停商住網(wǎng)簽的政令，造成最近一周商住限購的傳聞紛紛擾擾，攪亂人心。有項目借勢宣傳、趁機(jī)出貨，有項目低調(diào)圍觀、內(nèi)心忐忑。

“這件事是真是假？”幾天來，這是我聽到最多的一個問題。

商住限購的尷尬

眾所周知，商住是將商業(yè)、公建用地建設(shè)為居住屬性的一種產(chǎn)品，嚴(yán)格來說在使用用途上存在著一定的違規(guī)嫌疑。

通常情況下，商業(yè)公建用地的容積率指標(biāo)設(shè)定的比較高，轉(zhuǎn)為居住用途來進(jìn)行產(chǎn)品設(shè)計的話，規(guī)劃布局以及水、電、管道的排布都與原本的商業(yè)辦公屬性截然不同。因此，對于商住產(chǎn)品的限制只有前置到規(guī)劃審批環(huán)節(jié)操作性才更強，而一旦進(jìn)入到銷售管控才加以管制，會有兩種情況發(fā)生。

其一，如果對購房資格的限定要求與住宅相同，也就意味著認(rèn)同商住產(chǎn)品的合法合規(guī)，意味著未來城市建設(shè)用地的屬性只有可散售與不可散售的區(qū)別，意味著北京城市規(guī)劃的無效，這個可能性能有多少？

其二，如果與通州相同，在商業(yè)公建用地上開發(fā)的商品房只允許公司名義購買，那么已經(jīng)報規(guī)完成且施工已經(jīng)達(dá)到規(guī)劃層數(shù)一半（北京申請預(yù)售許可證的規(guī)定）的商住產(chǎn)品將會是一個多么尷尬的存在！公司沒法用、個人買不了，開發(fā)商改規(guī)劃調(diào)產(chǎn)品成本巨大，怎么破？

商住限購的悲哀

北京住宅用地供量減少、地價高企已成事實，北京商品住宅市場的豪宅化也擺在了面前，用三個數(shù)字足以印證這一點。

第一，截止目前，今年北京商品住宅的成交均價為35773元/平方米，相比2015年上漲了5888元/平方米；

第二，今年北京商品住宅的套均成交價格為503萬元，而2015年是372萬元，增加了131萬元。

第三，今年北京商品住宅的供需比是1：1.7，而2015年是1：1.1。

如果把商住加上后再來看一下的話就順眼多了。相比2015年，今年成交均價的漲幅是12%，成交總價的漲幅僅有3%，供需比1：1.5。

無可否認(rèn)，商住作為一種過渡性住宅產(chǎn)品，填補了北京商品住宅市場的供應(yīng)缺口，而且是供量最為不足的中低價位剛需住宅產(chǎn)品的缺口，其作用和意義等同于商品房市場的“維穩(wěn)”，那么，為何要限購？

商住為何要限購？

由門頭溝商住限購到商住全北京限購，再到言之鑿鑿，自7月1日起公建產(chǎn)品限購，流言傳來傳去，原因還是在于政府的態(tài)度曖昧。

按以往的慣例，類似傳聞，政府如果不否認(rèn)，也就意味著變相承認(rèn)。那么，問題來了，既然商住限購會造成政策的尷尬、市場的震蕩，又為何要限購？

我猜，秘密藏在這里——《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強和培育住房租賃市場的若干意見》，6月3日發(fā)布，相隔一個周末后，6月6日門頭溝暫停網(wǎng)簽。

在通知第五項“支持住房租賃建設(shè)”中第12條，明確指出“允許改建房屋用于租賃。允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調(diào)整為居住用地，調(diào)整后用水、用電、用氣價格應(yīng)當(dāng)按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。”

對于開發(fā)商回籠資金的訴求，國務(wù)院給出了解決辦法。第14條“支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品。穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點。”

最后要求“各地區(qū)要根據(jù)本意見，研究制定具體實施辦法，落實工作責(zé)任，確保各項工作有序推進(jìn)。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部要會同有關(guān)部門對本意見落實情況進(jìn)行督促檢查。”

北京的實施細(xì)則將會如何制定？也許就藏在這次政府面對商住限購的曖昧態(tài)度背后。

至于開發(fā)商拿地之初，并未在土地出讓合同中約定這般事項，憑什么到報規(guī)甚至是銷售階段卻又諸多掣肘？北京早有先例。前有昌平北七家、通州運河核心區(qū)，后有今年年初要求商業(yè)辦公的散售部分面積分割不得低于150平方米的門頭溝，以及通州全境。

人民日報在2014年就曾刊發(fā)評論《誠信缺失最可怕的后果是信任喪失》，以此自省。

郭毅 亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)

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