巴曙松 2016年初大陸二手房市場升溫，房地產(chǎn)市場逐步進(jìn)入存量房（已被購買或自建并取得所有權(quán)證書的房屋）時代，存量房流通率也正在成為新階段影響房地產(chǎn)市場走勢的關(guān)鍵點之一。流通率的高低不僅決定著存量房市場的房屋供給，也直接影響著住房需求的升級，最終影響到房屋資源的有效配置。

統(tǒng)計顯示，2015年全年，大陸存量房資產(chǎn)管理價值達(dá)到150兆人民幣，但二手房交易額僅為3.5兆人民幣。最近的資料也顯示，大陸存量房流通率只有1.5%。

流通率是指每年交易的二手房數(shù)量與存量房總量的比率。大陸存量房流通率近年來一直維持在1.6%至2.1%之間，僅為美國水平的1/3，英國和澳大利亞的2/5、法國的1/2，明顯偏低，尚存較大的提升空間。

大陸不同城市之間的流通率差異明顯。2015年，上海、北京、深圳的流通率分別為4.4%、3.5%和2.9%。歷史上，北京和深圳的流通率分別到過4.5%和4.7%的峰值。北京、上海和深圳3個一線城市的流通率已經(jīng)非常接近英、美等發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的水平。廣州和南京、天津等城市的流通率也較高，大概在2～4%之間。杭州、鄭州、長沙、成都等發(fā)展較快的二線城市，2015年流通率都接近2%，而且近年來提升比較快速。部分二線城市和絕大部分三、四線城市，流通率仍然較低。典型如南寧，2015年的流通率僅0.8%，存量房市場仍處于起步階段。

在大陸房地產(chǎn)市場去庫存的背景下，提升流通率的重要性不言而喻。經(jīng)驗表明：經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)、住房自有率越高、人口凈流入越高、房地產(chǎn)市場越成熟、金融支援越充分，流通率越高。

其一，穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)發(fā)展是存量房交易活躍、流通率提升的基礎(chǔ)。其內(nèi)在邏輯是：穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶給樓市較強的市場信心，給予居民「敢于住房消費」的預(yù)期，刺激人們剛需、改善等需求的有序釋放；更為重要的是，穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)增長增強了消費者對未來收入的預(yù)期，使其敢于動用杠桿將未來的消費提前，將潛在的「需要」變成有效的「需求」。

參照美國1968年以后的GDP增速和流通率資料，人們對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的預(yù)期較實際經(jīng)濟(jì)增速對流通率的影響更大。2007年金融危機發(fā)生時，美國GDP增速由2007年的4.32%急降至2009年的-2.04%，下降了6.36個百分點，但期間流通率由3.43%降至3.38%，僅下降0.05個百分點，變動率僅為GDP增速的1/127。

其二，不斷提升的住房自有率是流通率上升的重要前提。住房自有率越高，存量房水庫的水位線越高，推動成交的勢能越大。

以美國為例，1940年以前美國大多數(shù)家庭以租房為主，嚴(yán)重制約流通率的提升。1940年～1960年期間，美國聯(lián)邦政府通過一系列激勵措施革新了全國住房信貸系統(tǒng)，加之美國郊區(qū)化趨勢的推動，美國住房自有率從44%提高到62%，成為1960年之后美國流通率波動上升的最大驅(qū)動力。2004年，美國住房自有率上升至歷史峰值69%，流通率也同時達(dá)到歷史峰值6.38%。

其三，人口流通是流通率上升的核心動力。「人口」即「需求」，是一切需求的基礎(chǔ)和前提。人口對房地產(chǎn)需求的驅(qū)動作用主要有兩個方面：一是有購買力的人口增長會直接促進(jìn)樓市成交；二是沒有購買力的人口增長會活躍住宅租賃市場，促進(jìn)租賃型住宅投資，進(jìn)而間接促進(jìn)樓市成交。需要注意的是，有購買力的凈增人口，購房需求具有一定的剛性和即時性，對樓市成交而言比較「有質(zhì)量」。

但值得注意的是，同一類型的凈增人口在不同經(jīng)濟(jì)體的「質(zhì)量」可能迥異。在美國，自然人口的增長比移民人口的增長對流通率的影響更大。這主要是因為，自然增長的人口大多是美國原居民或時間較長移民的后代，家庭收入較高，其住房改善需求比較剛性和即時性，可以有效地推動存量房交易；而在英國，移民人口的增長對存量房的流通率影響更大。

此外，經(jīng)紀(jì)人規(guī)模的有效增長，以及伴隨而來的服務(wù)水平不斷提高、成交效率不斷提升，也可以推動流通率提升。

巴曙松 香港交易所首席中國經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中國銀行業(yè)協(xié)會首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家

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