觀點(diǎn)指數(shù) 開發(fā)商年中沖刺完成后，樓市進(jìn)入一個(gè)相對(duì)調(diào)整期，不管是供應(yīng)還是成交都出現(xiàn)了步調(diào)一致的下滑。

網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，7月4日-7月10日，上海商品住宅合計(jì)供應(yīng)11.15萬平方米，環(huán)比下滑43%。其中，公寓和別墅分別供應(yīng)10.19萬平方米和0.96萬平方米，下降幅度為43%著44%。

公寓方面，僅有海上灣華庭和風(fēng)荷麗景尚城兩個(gè)項(xiàng)目獲批，取得預(yù)售證的套數(shù)分別為422套和507套，對(duì)應(yīng)面積為52105平方米和49798平方米。

這已經(jīng)是上海新增供應(yīng)連續(xù)三周呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)，并且跌幅一再擴(kuò)大。從進(jìn)入6月以來，上海新房市場(chǎng)周供應(yīng)基本處于低位徘徊的狀態(tài)。

市場(chǎng)觀察

在完成年中業(yè)績(jī)沖刺任務(wù)后，開發(fā)商基本都基本進(jìn)入一個(gè)盤整階段，體現(xiàn)在數(shù)據(jù)端的就是成交數(shù)據(jù)下滑。

網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，7月4日-7月10日，上海商品住宅成交24.89萬平方米，環(huán)比下降37%，周均價(jià)同樣下滑9個(gè)百分點(diǎn)至34678元/平方米。其中，公寓和別墅各成交21.09萬平方米和3.8萬平方米，降幅為38%和31%。

成交均價(jià)的下跌與高端產(chǎn)品成交下滑不無關(guān)系，據(jù)了解，上周全市單價(jià)8萬元/平方米以上的高端商品住宅共成交110套，較前周減少136套，跌幅明顯。當(dāng)中成交量最大的區(qū)域?yàn)槠謻|，共成交35套高端房源，這主要受益于地產(chǎn)尚海酈景項(xiàng)目的成交。

該項(xiàng)目在7月初進(jìn)行開盤，單價(jià)8萬以上的共成交24套（共計(jì)0.34萬方），吸金2.75億元，成交均價(jià)為81783元/平方米，奪得高端市場(chǎng)雙料銷冠。

商業(yè)地產(chǎn)

商業(yè)地產(chǎn)量跌價(jià)升態(tài)勢(shì)依舊，網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，7月4日-7月10日，上海商業(yè)共成交2.5萬平方米，環(huán)比下滑27%，價(jià)格則上揚(yáng)9%至29692元/平方米。

當(dāng)中，成交面積位居前三的項(xiàng)目分別為東郊商辦中心、新華紅星國際廣場(chǎng)及吳涇寶龍廣場(chǎng)，各自成交2002平方米、1632平方米和1410平方米。而均價(jià)的上揚(yáng)也主要受益了強(qiáng)兩個(gè)高價(jià)項(xiàng)目的成交，該兩項(xiàng)目均價(jià)分別為41466元/平方米和52826元/平方米。

成交走低的同時(shí)，供應(yīng)量也出現(xiàn)大幅下滑，僅有恒達(dá)家園、麗都雅苑、東苑半島花園、寶龍生活廣場(chǎng)和三興苑五個(gè)項(xiàng)目獲批，合計(jì)面積為2.78萬平方米，環(huán)比下滑70%。值得一提的是，當(dāng)中有2.08萬平方米的供應(yīng)來自恒達(dá)家園。

商辦市場(chǎng)更是量?jī)r(jià)齊跌，據(jù)統(tǒng)計(jì)，期間上海累計(jì)成交6.5萬平方米，環(huán)比下降63%，均價(jià)為25975元/平方米，環(huán)比下跌14%，而供應(yīng)更是暴跌85%至1.34萬平方米。成交面積最多的為浦江板塊的新浦江城122-13號(hào)地塊商業(yè)。

土地市場(chǎng)

供應(yīng)：

7月4日-7月10日，上海市國土局共掛牌兩宗地，其中編號(hào)為201606401的崇明至啟東長江公路（上海段）通道服務(wù)區(qū)地塊出讓面積為31558.2平方米，性質(zhì)為商業(yè)用地，容積率0.21，起始總價(jià)8017萬元。

而青浦區(qū)盈浦街道勝利路西側(cè)02-01地塊性質(zhì)為居住用地，出讓面積15086.1平方米，容積率2.0，起拍總價(jià)4.53億元。

成交：

7月7日，旭輝控股集團(tuán)有限公司以1.81億元摘得上海寶山區(qū)羅店鎮(zhèn)美羅家園商辦地塊，折合樓板價(jià)3998元/平，溢價(jià)率2.03%。

據(jù)出讓公告，被旭輝拿下的商辦地塊是寶山區(qū)羅店鎮(zhèn)美羅家園大型居住社區(qū)01單元0119-06地塊、0103-11地塊、0118-03地塊、0118-01地塊。該地塊位于東至刁浜，南至0113-10地塊，西至0103-09地塊，北至美愛路，出讓面積約為30185平方米，建筑密度50%，起始價(jià)約1.77億元。

這是旭輝今年首次拿下上海商辦用地，也是繼2015年10月松江九亭優(yōu)質(zhì)地鐵上蓋項(xiàng)目后，再次獲取的上海商辦地塊。

政策與市

7月4日-7月10日，上海無宏觀政策出臺(tái)。

附：上海區(qū)域房地產(chǎn)項(xiàng)目一周銷售數(shù)據(jù)(2016年7月4日-7月10日)

數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)上房地產(chǎn)、觀點(diǎn)指數(shù)