2014年，伴隨著中國房地產(chǎn)市場步入深度調(diào)整期，實(shí)施3年多來的樓市限購政策在多地陸續(xù)取消，最后僅剩下四大一線城市成為最后堡壘。當(dāng)人們把目光投向北上廣深急切想知道其何時(shí)松綁限購時(shí)，誰又曾料想到后來一線城市限購非但沒有松綁，滬深還不約同地收緊和加碼，而且二線熱點(diǎn)城市日益面臨重啟限購、限貸的處境，真可謂“樓市風(fēng)云，變幻莫測”。盡管如此，筆者仍試圖對(duì)近期以來一線、熱點(diǎn)二線城市的樓市風(fēng)云變幻做一分析和探討。

今年3月25日出臺(tái)的“滬九條”、“深六條”新政最直接的影響就是促使滬深樓市大幅降溫，成交明顯縮量，其中上海4月新建商品住宅成交量環(huán)比下降近6成、同比下降超過2成；深圳4月新建商品住宅成交量環(huán)同比下降4成左右。進(jìn)入5月，上海新建商品住宅成交不到100萬方，環(huán)比小幅上升，深圳則繼續(xù)回落，成交約25萬方，環(huán)比下降近3%。與此同時(shí)，滬深周邊熱點(diǎn)二線城市樓市仍維持高溫狀態(tài)，以南京為例，4月新建商品住宅成交量突破170萬方的天量，同比上升近1.5倍，5月成交量則繼續(xù)小幅攀升，再創(chuàng)歷史新高。

在滬深加碼限購背景下，兩地樓市成交量很難再回復(fù)到限購前的規(guī)模和水平，房價(jià)也面臨回調(diào)風(fēng)險(xiǎn)，樓市將率先進(jìn)入存量房主導(dǎo)時(shí)代；而經(jīng)濟(jì)體量、人口導(dǎo)入量緊隨一線且供給關(guān)系同樣偏緊的熱點(diǎn)二線城市有望接力成為樓市新一輪的逐利場。這一點(diǎn)可從近期以來各路房企不惜以重金布局熱點(diǎn)二線城市得到印證。

今年1-4月，南京拍出的15宗住宅用地中有7個(gè)區(qū)域“地王”，其中由上海建工競得的建鄴區(qū)河西中部38、39號(hào)地塊樓面地價(jià)達(dá)42561元/平，溢價(jià)率139.6%；4月上旬，蘇州出讓的13幅地塊創(chuàng)下平均200%的溢價(jià)率，刷新3個(gè)區(qū)的“地王”紀(jì)錄；4月底合肥出讓的6宗地塊引來40家房企瘋搶，瑤海、肥西、新站三區(qū)域土地單價(jià)紀(jì)錄均被刷新，其中保利地產(chǎn)競得瑤海區(qū)龍崗路以西、明皇路以北的瑤海E1603號(hào)地塊，樓面價(jià)12180.00元/平，溢價(jià)率高達(dá)383.3%。

進(jìn)入5月，熱點(diǎn)二線城市地市熱度有增無減。南京河西南G14地塊被葛洲壩以32.8億元競得，創(chuàng)下有史以來南京最貴樓面價(jià)45213元/平，溢價(jià)率292.11%；5月23日，蘇州兩宗限價(jià)地因房企報(bào)價(jià)過高慘遭流拍，而5月24日推出的11宗土地（8宗限價(jià)地塊）吸引近30家品牌房企爭搶，最后雖然全部出讓，但其中7宗最終溢價(jià)依然超過100%。

地市火爆促使熱點(diǎn)二線城市紛紛上演“面粉貴過面包”景象，其背后折射的是激進(jìn)房企積極看漲后市的預(yù)期，對(duì)市場信心非理性膨脹，而一旦這種預(yù)期和信心落空，未來樓市購買力無法支撐時(shí)下高企的土地溢價(jià)，那么諸多地王解套將困難重重，樓市面臨風(fēng)險(xiǎn)無疑將會(huì)急劇加大。

對(duì)政府而言，雖然土地高溢價(jià)可使地方政府坐享土地增值收益，但高昂的地價(jià)會(huì)構(gòu)成地產(chǎn)開發(fā)的固定成本，促使未來房價(jià)上漲壓力驟增，而房價(jià)上漲過快、過猛，不僅將削弱城市競爭力，同時(shí)也不利于實(shí)業(yè)發(fā)展，影響社會(huì)經(jīng)濟(jì)正常運(yùn)行。面對(duì)近期以來火熱的土地市場，二線熱點(diǎn)代表城市政府積極采取對(duì)策應(yīng)付，其中最重要的策略就是土地限價(jià)政策。

5月18日，蘇州對(duì)擬定于5月23日開始拍賣的部分地塊設(shè)定最高報(bào)價(jià)，對(duì)報(bào)價(jià)超過最高報(bào)價(jià)的，終止土地出讓，競價(jià)結(jié)果無效；5月27日，南京市政府有關(guān)部門表示，將采取有力措施，嚴(yán)格落實(shí)控地價(jià)、控房價(jià)“雙控”要求，同時(shí)，在受理開發(fā)企業(yè)商品住房價(jià)格申報(bào)指導(dǎo)時(shí)，對(duì)土地出讓溢價(jià)超過45%以上部分的保障房建設(shè)資金，不計(jì)入其房價(jià)的準(zhǔn)許成本，不作為申報(bào)價(jià)格的組成部分。

土地限價(jià)即為地價(jià)設(shè)“熔斷機(jī)制”，該機(jī)制并不能從根本上解決土地市場過熱問題，反而還有可能引起兩種負(fù)面結(jié)果，其一是競地房地互相爭斗惡意抬高價(jià)格造成土地供應(yīng)無法有效投向地市；其二是競地房地串聯(lián)合謀加劇地市、樓市壟斷格局。蘇州5月23、24日土地拍賣市場的兩種不同表現(xiàn)就是上述兩種結(jié)果的不同反映。

蘇州實(shí)踐證明，土地限價(jià)政策成效并不盡如人意，其不僅可能會(huì)造成土地市場供應(yīng)減少，還有可能因?yàn)閴艛嗉觿≡黾痈偟胤科舐?lián)合起來操縱樓市的籌碼。既然此招失靈，那么政府是不是還有別的殺手锏可以亮出呢？

答案是肯定的，這殺手锏就是限購、限貸。熱點(diǎn)二線城市此輪樓市回暖和趨熱的直接原因歸結(jié)于限購取消、限貸放開，其不僅促使住房購買群體大幅壯大，而且購買力顯著增強(qiáng)，隨之開發(fā)商對(duì)未來市場信心倍增、甚至膨脹。這種信心傳導(dǎo)至地市，再加上融資成本處于低位、土地供應(yīng)相對(duì)不足以及央企、國企領(lǐng)導(dǎo)試圖通過多拿地強(qiáng)化在國企改革中的話語權(quán)等考量，共同促成了當(dāng)前的地市熱。如果重啟限購、限貸這兩把殺手锏，那么樓市會(huì)率先迅速降溫，而伴隨著樓市的降溫，房企對(duì)未來市場的信心會(huì)降低并逐步趨于理性，地市熱問題也有望得到有效緩解。

事實(shí)上，5月以來，蘇州、合肥等熱點(diǎn)二線城市均有重啟限購傳言不時(shí)傳出，如蘇州市政府例行會(huì)議通過限購方案；合肥限購政策已經(jīng)草擬完畢，以備案時(shí)間為準(zhǔn)，九區(qū)全限，后又網(wǎng)傳合肥限購文件提及要遏制投機(jī)性購房，本地和外地居民家庭暫時(shí)只能在合肥市新購一套商品房，同時(shí)實(shí)行嚴(yán)格的差別化住房信貸政策等。從目前形勢(shì)來看，適時(shí)重啟限購政策雖不是最理想的辦法，但卻最有效地為地市、樓市降溫，降低樓市風(fēng)險(xiǎn)。而限購一旦再度落地實(shí)施，其影響將不會(huì)僅限于城市本身，同時(shí)還具有示范效應(yīng)，或引起其他熱點(diǎn)二線城市跟進(jìn)，限購卷土重回二線樓市或?yàn)槠诓贿h(yuǎn)。

文/陳志翔 地產(chǎn)市場研究經(jīng)理

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