信達地產(chǎn)走上了風(fēng)口浪尖。當(dāng)人們在抱怨高房價的時候，信達還在制造地王，由于其母公司中國信達由財政部控股，因此，有人認為是財政部間接推高了房價。

據(jù)不完全統(tǒng)計，從2015年下半年至今，信達地產(chǎn)已在全國各地創(chuàng)造了6宗地王。2015年7月，合肥濱湖地王；11月，上海新江灣城地王；12月，深圳坪山地王；2016年1月，杭州南星地王；5月，杭州濱江地王；6月，上海寶山地王。

雖然信達拿地的價格已經(jīng)超過其總資產(chǎn)，有人認為怎么也翻不回本。信達地產(chǎn)一季報，除了每股凈資產(chǎn)外，其他ROE、負債率、凈利潤等，都可以用慘不忍睹來形容。就是這樣一份爛報表，信達地產(chǎn)哪兒有實力頻頻拿地王，哪兒有能力加入中國城鎮(zhèn)化的土地軍備競賽？

信達準(zhǔn)備參加一場馬拉松比賽。從目前信達瘋狂拿地來看，這家機構(gòu)相信中國在城市化過程中，城市群中核心城市與衛(wèi)星城的地價，將成為最重要的保值標(biāo)的。誰拿到這些城市的大批土地，誰就贏了。

根據(jù)媒體報道，按照規(guī)劃，在區(qū)域布局中，信達擬重點關(guān)注經(jīng)濟強市與人口導(dǎo)入城市，逐步形成“3+2+X”布局，“3”指長三角、珠三角和京津冀城市群，“2”指長江中游和成渝城市群，“X”指不在五大城市群內(nèi)的二線和區(qū)域中心城市。這一來，信達幾乎把目標(biāo)指向了所有的區(qū)域核心城市。

看來即使財政部控股的公司也相信，中國融資基本抵押品是未來城鎮(zhèn)化過程中升值的土地，而不是其他。

這場賽跑，也是信達利用大型金融央企的身份，以低成本資金與資產(chǎn)荒進行的賽跑。

社會上錢多，不知道該投向何處，投向核心城市土地是一場贏面略大些的賭博，前有廉價社會資金注入，后有地方政府信用撐腰。

信達地產(chǎn)低成本大規(guī)模融資。一是趁低息發(fā)債。4月1日深交所發(fā)布公告，信達投資有限公司2016年面向合格投資者公開發(fā)行公司債券（第一期）定于2016年4月6日起在本所集中競價系統(tǒng)和綜合協(xié)議交易平臺同時交易。公司債券（第一期）發(fā)行總額20億元，票面利率3.70%，債券期限8年，附第5年末發(fā)行人調(diào)整票面利率選擇權(quán)及投資者回售選擇權(quán)。

看看，8年僅利率僅3.7%，還有利率調(diào)整的選擇權(quán)。到第二期發(fā)行5億元的時候，票面利率僅3.5%，這樣的世道不趕緊發(fā)債都覺得對不起自己。

連蘋果都這么干。手上握著2000億美元以上現(xiàn)金，還大發(fā)特發(fā)低息債，現(xiàn)在都發(fā)到中國臺灣地區(qū)去了。發(fā)了債，把可能有成長前景的中小公司都買下來，為未來建設(shè)安全屏障，然后進行股票回購?fù)聘弋?dāng)期股價，獲得當(dāng)下的收益。

信達地產(chǎn)另一個融資方式是安排夾層基金。

這方面，母公司一馬當(dāng)先。2015年以來，信達地產(chǎn)頻繁地與母公司中國信達及“信達系”公司發(fā)生關(guān)聯(lián)交易，通過公告披露參與的“信達系”夾層基金就有7個，其中4個的資金投向信達地產(chǎn)自身開發(fā)的項目。

據(jù)報道，上海新江灣地王項目80%的權(quán)益掌握在上海坤瓴投資手中，坤瓴投資的幕后股東是信達地產(chǎn)、泰禾集團、寧波匯融沁齊股權(quán)投資合伙企業(yè)（有限合伙）三家，分別持股8.75%、11.25%、80%。泰禾是信達地產(chǎn)合作方，寧波匯融沁齊由信達地產(chǎn)和泰禾共同出資設(shè)立，扮演的是夾層基金的角色。利用泰禾在高端住宅的品牌口碑，打造高端鏈條。

另一手建立夾層基金，直接獲得資金溢價和通道費。例如世紀(jì)金源、上海大名城唐鎮(zhèn)、深圳中林科技產(chǎn)業(yè)園南區(qū)等項目，在這類夾層基金里，信達地產(chǎn)除了作為財務(wù)投資者，還派出深圳信達置業(yè)、新疆信達銀通等區(qū)域公司參與項目監(jiān)管，每年收取2、3百萬元的監(jiān)管費的同時，為“信達系”的投資項目進行專業(yè)把關(guān)。

信達是主流玩法，利用自己龐大的金融體量獲得大量便宜錢，而后注入到旗下公司與伙伴公司，一部分直接獲取轉(zhuǎn)手的通道收益與租金收益?？焖俚赜缅X生錢，根本不容許你講房地產(chǎn)泡沫之類的話。

信達代表了中國金融巨無霸的新玩法，拿到便宜錢，在國內(nèi)外大肆收購項目，一部分獲得通道費，一部分建立未來資產(chǎn)核心儲備庫，把地主家的余糧全收到自己碗里，說到底，這又不是他們自己的錢。

這是一波兇猛而肥胖的禿鷲。

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