隋榮濤 一、太原市城中村的現(xiàn)狀及改造規(guī)劃

太原市城中村的形成和改造,是一個(gè)歷史遺留的問題和城市發(fā)展必須解決的任務(wù)。城中村，這一城市化進(jìn)程中的歷史產(chǎn)物，因其滯后于時(shí)代發(fā)展步伐、游離于城市管理之外、居民生活環(huán)境臟亂等特質(zhì)，成為城市建設(shè)者和管理者必須正視的現(xiàn)實(shí)問題。改革開放30多年來，與周邊省會(huì)城市相比，太原市區(qū)的發(fā)展速度算不上快。然而，在成倍擴(kuò)展的市區(qū)當(dāng)中，仍然裹挾了173個(gè)城中村。

太原市的城中村面臨的困境之甚，在任何一個(gè)省會(huì)城市都絕無僅有的。170個(gè)未完成整村改造村圍繞城市中心區(qū)呈環(huán)形分布，面積達(dá)191平方公里，涉及人口約95萬。其中，300平方公里建城區(qū)內(nèi)109個(gè)，占到建成區(qū)面積近三分之，涉及人口近四分之一。難以想象，作為一個(gè)省會(huì)城市，是如何在“城中村的夾縫”中生存和發(fā)展的。更為嚴(yán)重的是，與大多數(shù)城市的城中村相比，太原市的城中村絕大多數(shù)位于城市建成區(qū)，其中，在中環(huán)內(nèi)多達(dá)46個(gè)。隨著城市框架的拉大，這片區(qū)域內(nèi)聚集了全市70%的就業(yè)崗位和人口，這些村莊早已身居鬧市，身價(jià)看漲。

城中村的改造，歷時(shí)已久，然而進(jìn)展甚微，從2003年至2014年的11年間，僅僅完成了3個(gè)城中村的改造，并且，完成的并不徹底，違建、強(qiáng)拆、貪腐等問題叢生，爭(zhēng)議頗多。拆遷、補(bǔ)償?shù)葐栴}仍然是城中村改造的痛點(diǎn)。

從2014年開始，太原市啟動(dòng)了空前規(guī)模的城中村改造，全市170個(gè)城中村，將在2020年全部完成改造回遷。其中，2015年啟動(dòng)54個(gè)城中村改造，完成23個(gè)，兩年內(nèi)完成中環(huán)內(nèi)全部46個(gè)城中村改造。目前，太原市已拆除舊村建筑面積269.48萬平方米、5932臺(tái)鍋爐，分別完成年度目標(biāo)任務(wù)的109.5%、118.64%，其中，小店區(qū)許東、萬柏林區(qū)東社、紅溝、黃坡、棗尖梁等5個(gè)村基本完成整村拆除。

據(jù)測(cè)算，太原市170個(gè)城中村改造，總投資將達(dá)到5400多億元，年均投資額達(dá)900多億元，全部用于拆遷改造、回遷及公共配套建設(shè)等。

二、城中村改造對(duì)太原房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

我國(guó)房地產(chǎn)總體形勢(shì)從2014年出現(xiàn)持續(xù)性低迷，庫存增加，從全國(guó)各大城市現(xiàn)狀看，以及中央領(lǐng)導(dǎo)人的講話，今明兩年房地產(chǎn)的任務(wù)是“去化”，也就是消化存量。從太原房地產(chǎn)今年拿地情況和投資情況看，情況似乎比全國(guó)平均水平略好。2015年1—10月，太原市土地交易總量為163.64萬平米；今年上半年，太原市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成192.8億元，同比增長(zhǎng)38.4%，增幅比上年同期加快31.2個(gè)百分點(diǎn)，占全省房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重由上年同期的31.6%提高到36.8%，對(duì)全省房地產(chǎn)開發(fā)投資的貢獻(xiàn)率64.4%，拉動(dòng)全省房地產(chǎn)開發(fā)投資加快12.1個(gè)百分點(diǎn)。若以全年400億元投資計(jì)算，僅僅相當(dāng)于城中村改造年均投入的44%。兩者疊加后的太原房地產(chǎn)形勢(shì)，可以說是冰火兩重天，機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。

機(jī)遇體現(xiàn)在：

城中村改造，為太原市提供了大量土地儲(chǔ)備供應(yīng)

太原市170個(gè)城中村改造，涉及總建筑量達(dá)1.5億平方米，且大多數(shù)位于城區(qū)內(nèi)，地理位置優(yōu)越。除去回遷區(qū)及公共基礎(chǔ)設(shè)施用地，將為太原市提供44平方公里（4400萬平米）的土地儲(chǔ)備，為房地產(chǎn)開發(fā)提供了大量土地供應(yīng)。在成熟市區(qū)，土地是最寶貴的資源，是房地產(chǎn)開發(fā)商競(jìng)相追逐的瑪法，激烈的競(jìng)爭(zhēng)，也正是不斷涌現(xiàn)的“地王”的直接原因。從太原市城中村分布區(qū)位看，幾乎無一不是成熟社區(qū)，甚至是黃金地段，這對(duì)太原市房地產(chǎn)市場(chǎng)可以說是一個(gè)驚喜：充足的土地供應(yīng)和優(yōu)越的位置。

優(yōu)越的政策條件，解決房地產(chǎn)開發(fā)的后顧之憂

太原市針對(duì)城中村改造，制定了城改用地一次性國(guó)有土地確權(quán)，土地出讓金85%返還，用于市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施配套等優(yōu)惠措施。土地變性，是房地產(chǎn)開發(fā)重要前期手續(xù)，從農(nóng)村集體用地變?yōu)閲?guó)有建設(shè)用地，是房地產(chǎn)開發(fā)的前提。太原市城中村改造中，實(shí)施城改用地一次性國(guó)有土地確權(quán)，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)介入城中村改造掃除了后顧之憂。另外，土地出讓金返還額度高達(dá)85%，用于市政基礎(chǔ)配套，減輕了房地產(chǎn)企業(yè)前期墊付資金的壓力。

房地產(chǎn)企業(yè)與城中村改造進(jìn)行廣泛合作，互利共贏

太原市列入年度改造計(jì)劃的54個(gè)城中村中，有42個(gè)村引進(jìn)了合作方，4個(gè)村正在積極尋求合作方。萬科、恒大、富力、南海、遠(yuǎn)大、廣州廣電等知名企業(yè)加入太原市城中村改造的行列，累計(jì)投入拆遷費(fèi)用、貨幣補(bǔ)償、過渡費(fèi)用、建設(shè)費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施配套等投資441.1億元，年內(nèi)投入資金162.8億元。房企與城中村改造合作的方式，主要有三種：一是房企在城中村拿地立項(xiàng)。這是一種較為普遍的開發(fā)商與城中村改造聯(lián)姻的情況，在太原的推行非常搶手，這種情況大致為開發(fā)商拿城改的一片地作為回遷樓建設(shè)，并不是承擔(dān)起了整村的回遷安置工作，為政府解決了部分難題。二是房企參與城中村改造的配套建設(shè)。以萬科為例，萬科參與東太堡的改造，但雙方本次攜手改造并非要建設(shè)住宅，而是參與該城中村配套建設(shè)。三是成立合作聯(lián)盟啟動(dòng)眾籌參與城中村改造。太原市在城改中，成立了“布魯克聯(lián)盟”組織，布魯克聯(lián)盟的設(shè)計(jì)初衷，是讓太原大量的中介代理加入到聯(lián)盟中，通過銷售樓盤房子，成為銷售項(xiàng)目的股東，從服務(wù)環(huán)節(jié)進(jìn)入到開發(fā)環(huán)節(jié)中來。

城中村改造與房地產(chǎn)企業(yè)的廣泛合作，不僅分擔(dān)了政府的成本，而且縮短了整個(gè)改造周期，房企也從中獲得紅利，是一個(gè)雙贏的選擇。

城市整體環(huán)境改觀，為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提供良好的客觀環(huán)境

城中村因?yàn)橛坞x在城市管理之外，村中規(guī)劃混亂不堪，生活垃圾遍地，道路狹仄，嚴(yán)重影響了城市的整體形象。城中村改造完成后，原有的城中村變成現(xiàn)代化社區(qū)，公共基礎(chǔ)設(shè)施完善，大量修建綠化景觀帶及公園，使太原城市環(huán)境得到根本改觀。良好的城市環(huán)境，為繁榮太原房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了有利契機(jī)。

挑戰(zhàn)體現(xiàn)在：

大量城中村回遷改造，使房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步飽和，庫存增加

從全國(guó)范圍看，至2015年10月，全國(guó)商品房待售面積接近7億平米，消化存量任務(wù)艱巨，加之全國(guó)性的城鎮(zhèn)化及城中村改造，使形勢(shì)更加嚴(yán)峻。太原城中村改造規(guī)模涉及近百萬人口，占太原市常住人口近四分之一（按每5人一套住房，五年內(nèi)將新增20萬套），新增回遷房這部分人因回遷安置，住房條件大幅改善，近期對(duì)住房的剛需有所下降，而投資性購置則受房地產(chǎn)整體形勢(shì)影響，具有不確定性。并且，通過拆遷面積和補(bǔ)償協(xié)議，獲得回遷安置房可能多余一套用于出租、出售，使得太原房地產(chǎn)市場(chǎng)存量增加，去化周期延長(zhǎng)，打擊房地產(chǎn)投資信心，并對(duì)新開工項(xiàng)目的銷售預(yù)期產(chǎn)生極大影響。

城中村改造涉及到舊房拆遷、安置、補(bǔ)償?shù)葐栴}，容易激化矛盾

拆遷和補(bǔ)償問題，一直都是城中村改造的阻力和難點(diǎn)，也是社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。事實(shí)上，這是一個(gè)利益分配的問題一方面，村民希望通過談判，獲得更多的一次性補(bǔ)償，另一方面，拆遷后村民往往失去了工作機(jī)會(huì)、房屋出租、商鋪等長(zhǎng)期收益的能力，如果這部分損失得不到合理的補(bǔ)償，很難達(dá)成協(xié)議。因此，城中村改造不僅僅要考慮到村民的一次性補(bǔ)償，還必須考慮到村民的長(zhǎng)期利益，為村民創(chuàng)造長(zhǎng)期收益的途徑。事實(shí)上，這種協(xié)議是很難達(dá)成的，統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)和尺度，并不意味著所有人都會(huì)認(rèn)同，加之暴力執(zhí)法、貪腐等行為時(shí)有發(fā)生，降低了政府的威信力和信任度，使得談判更加艱難。房地產(chǎn)企業(yè)介入城改過程，同樣面臨這些問題，甚至情況更加激化。房地產(chǎn)企業(yè)在城改中，并不具備行政權(quán)力，只能以協(xié)商的方式解決，如此就更難達(dá)成一致。因此，仍然需要政府制定好相關(guān)政策，并嚴(yán)格執(zhí)行。

房地產(chǎn)開發(fā)商介入城中村改造需要雄厚的資金支持

房地產(chǎn)企業(yè)介入城中村改造，就相當(dāng)于進(jìn)行一級(jí)土地整理與二級(jí)開發(fā)聯(lián)動(dòng)，從拆遷、安置、補(bǔ)償，到教育、醫(yī)療、公園綠化、道路等公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，以及后續(xù)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)，都需要墊付大量資金，需要房地產(chǎn)開發(fā)商具有雄厚的資金實(shí)力或融資能力，以保證資金鏈的持續(xù)性。

房地產(chǎn)企業(yè)分化將更加嚴(yán)峻

太原市城中村改造規(guī)模是空前的，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期與把握比任何時(shí)候都更加艱難。與以往房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)不同，房地產(chǎn)企業(yè)需要前期墊付大量拆遷、補(bǔ)償、公共配套等資金，使得中小房企往往望而生畏，或力不從心，無法跟隨這個(gè)大潮流。各大中型房企迅速劃分出各自的“勢(shì)力范圍”，占據(jù)優(yōu)勢(shì)地段，而中小型房企則在其夾縫下生存愈加艱難，更加邊緣化。

三、城中村改造，對(duì)太原市房地產(chǎn)市場(chǎng)來說，是把雙刃劍

在全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)較低迷的形勢(shì)下，太原市開啟大規(guī)模城中村改造模式，既是城市發(fā)展的緊迫需要，也是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)一次置之死地而后生的嘗試。最大的挑戰(zhàn)在于：如何解決房地產(chǎn)存量?；剡w改造新增加的住房，保守估計(jì)20萬套，加上現(xiàn)有待售商品房，以及新開工項(xiàng)目，房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)一步飽和，去化任務(wù)更加艱巨。

最大的機(jī)遇則是，未來至少五年內(nèi)，太原市土地供應(yīng)將空前充足，為房地產(chǎn)發(fā)展提供了廣闊的空間。城中村改造完成后，原先破舊雜亂的環(huán)境改造一新，城市整體風(fēng)貌大為改觀，為太原市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的提供了良好的外部環(huán)境。

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