卓越100指數(shù)周報(bào)（上海區(qū)域2016年5月16日-5月22日）：量升價(jià)跌，均價(jià)高位波動(dòng)是過(guò)去一周上海樓市的一個(gè)明顯特征。

網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，5月16日-5月22日期間，上海商品住宅共成交24.14萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)32%，不過(guò)均價(jià)出現(xiàn)5%的環(huán)比跌幅，至34493元/平方米。分產(chǎn)品而言，公寓和別墅各成交20.52萬(wàn)平方米和3.62萬(wàn)平方米，上升幅度均超三成。

供應(yīng)方面，上海再度走低，5月16日-5月22日，上海商品住宅供應(yīng)為20.58萬(wàn)平方米，環(huán)比下滑22%，其中公寓和別墅分別有14.57萬(wàn)平方米和6.01萬(wàn)平方米。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，量跌價(jià)穩(wěn)將會(huì)是上海二季度的整體趨勢(shì)，其中房?jī)r(jià)將會(huì)處于持平狀態(tài)，即便有下跌，幅度也不會(huì)太大。

過(guò)去一周，上海最為火爆的話題依然來(lái)自土地市場(chǎng)，尤其是在5月18日，保利地產(chǎn)擊敗30家房企拿下浦東新區(qū)周浦鎮(zhèn)西社區(qū)PDP0-1001單元的A-03-11地塊，總價(jià)54.5億元，折合樓板價(jià)43607元/平方米，溢價(jià)率近300%，成為區(qū)域新高。

地王的推動(dòng)效應(yīng)下，不少開(kāi)發(fā)商都揚(yáng)言要漲價(jià)，甚至不少周邊項(xiàng)目選擇封盤惜售。

市場(chǎng)觀察

在樓市傳統(tǒng)的小陽(yáng)春，外郊環(huán)項(xiàng)目上市步伐加快。據(jù)統(tǒng)計(jì)，上海共有11個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤，其中有8個(gè)項(xiàng)目來(lái)自外郊環(huán)。

上市量最大的項(xiàng)目是位于馬橋板塊的華府天地愉園，共有268套疊加別墅入市，套總價(jià)在600至700萬(wàn)之間，面積段為140平方米到200平方米，最終項(xiàng)目錄得九成去化。

均價(jià)最高的項(xiàng)目來(lái)自于內(nèi)中環(huán)的云錦東方，上市房源合計(jì)80套，戶型包括406、466、474平方米的4至5房，單價(jià)在9至10萬(wàn)之間，去年該項(xiàng)目的單價(jià)為7.53萬(wàn)元/平方米。

此外，包括天和尚上海、大華碧云天、萬(wàn)業(yè)紫辰苑、安貝爾花園以及萬(wàn)科公園大道二期在內(nèi)的多個(gè)項(xiàng)目都錄得八成以上的去化。

商業(yè)地產(chǎn)

與住宅市場(chǎng)走勢(shì)相反，5月16日-5月22日，上海商業(yè)呈現(xiàn)量跌價(jià)升，合計(jì)成交2.47萬(wàn)平方米，環(huán)比跌幅達(dá)63%，而成交均價(jià)則微漲2%至23619元/平方米。

當(dāng)中去化最好的項(xiàng)目為浦江板塊的復(fù)地申公館，成交面積為2307平方米，其次，萬(wàn)和廣場(chǎng)、泰晤士小鎮(zhèn)、東郊商辦中心的成交也都在2000平方米以上。

供應(yīng)方面，僅有虹橋新地中心以及立雪苑兩個(gè)項(xiàng)目獲批，合計(jì)面積為11819平方米，環(huán)比上揚(yáng)10%。其中主要來(lái)自虹橋新地中心，該項(xiàng)目共有11784平方米獲批。

辦公產(chǎn)品方面，上海成交量7.26萬(wàn)平方米，環(huán)比下滑25%，均價(jià)下滑18%至23577元/平方米。表現(xiàn)最為搶眼的是崧澤華城寶龍商業(yè)廣場(chǎng)，成交6030平方米。在供應(yīng)方面，僅有閔行華漕板塊的虹橋新地中心一個(gè)項(xiàng)目入市，合計(jì)51395平米辦公房源獲批。

土地市場(chǎng)

供應(yīng)：
5月20日，上海市規(guī)劃和國(guó)土資源管理局掛牌松江區(qū)方松街道和奉賢區(qū)南橋新城兩宗地塊，兩宗地塊累計(jì)起始價(jià)達(dá)38.4億元，兩宗地塊掛牌截止時(shí)間為7月1日。

公告顯示，上海市松江區(qū)方松街道新城主城B單元B06-06號(hào)地塊，東至龍馬路，南至廣富林路，西至河道，北至銀澤路。出讓面積86559.9平方米，規(guī)劃用途為普通商品房，容積率為1.4，起始價(jià)為30.3億元。

奉賢區(qū)南橋新城04單元15B-06區(qū)域地塊東至奉浦河，南至浦南運(yùn)河，西至遠(yuǎn)東路，北至奉浦河。出讓面積53968.8平方米，規(guī)劃用途商住辦，容積率2.5，起始價(jià)約8.1億元。

成交：
5月16日-5月22日，上海共迎來(lái)四宗地入市，合計(jì)收金110億元。其中，5月18日，保利地產(chǎn)力壓群雄，以總價(jià)54.5億元獲得了上海浦東新區(qū)周浦鎮(zhèn)西社區(qū)PDP0-1001單元的A-03-11地塊，折合樓板價(jià)43607元/平方米，溢價(jià)率近300%。在扣除5%的保障房與15%的自持面積后，實(shí)際可售面積樓板價(jià)高達(dá)54500元/平方米左右。

而前海人壽保險(xiǎn)以7.5億競(jìng)得虹口區(qū)四川北路街道HK172-13號(hào)地塊，溢價(jià)78.57%，成交樓板價(jià)41082.45元/平方米。

在隨后5月19日的競(jìng)拍中，泰禾以總價(jià)47.44億元摘得長(zhǎng)興島兩宗宅地。其中，長(zhǎng)興島鳳凰鎮(zhèn)CX01單元07-04地塊被泰禾以20.42億元競(jìng)得，溢價(jià)率235.89%（扣除5%保障房面積），競(jìng)得樓板價(jià)15957元/平方米；另外，長(zhǎng)興島鳳凰鎮(zhèn)CX01單元09-03地塊以總價(jià)27.02億元成交。

宏觀政策

5月16日-5月22日，上海無(wú)宏觀政策出臺(tái)。

上海區(qū)域房地產(chǎn)項(xiàng)目一周銷售數(shù)據(jù)（2016年5月16日-5月22日）

   數(shù)據(jù)來(lái)源：網(wǎng)上房地產(chǎn)、觀點(diǎn)數(shù)據(jù)研究中心