中國(guó)房企“出海”再次面臨抉擇。

一方面，美國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇基本面確立，美元開始走強(qiáng)，并且美元已經(jīng)加入加息通道，購(gòu)買美元定價(jià)的資產(chǎn)成本國(guó)內(nèi)高凈值人群的首選，這促使中國(guó)房企積極“出海”謀求更多的商業(yè)利益；另外一方面，由于國(guó)內(nèi)資本外流，外匯儲(chǔ)備由最高點(diǎn)的4萬(wàn)億美元左右降低至目前的3.2萬(wàn)億美元左右，政府相關(guān)部門也開始限制房企對(duì)外投資，據(jù)業(yè)內(nèi)消息，復(fù)星與綠地對(duì)外投資已被限制，預(yù)計(jì)萬(wàn)達(dá)等投資金額較大的企業(yè)也會(huì)受到限制。

那么，在市場(chǎng)機(jī)會(huì)與政策限制的之間，品牌房企“出海”是否就此而至？“出海”VS政策“限投”的博弈誰(shuí)將獲得最終的勝利？

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，在經(jīng)歷2013年中國(guó)品牌房企的“出海”年之后， 2014-2015年品牌房企“出海”投資的趨勢(shì)同樣也顯得更加火爆，預(yù)計(jì)2016-2017年未來(lái)兩年品牌房企出海將有更大的動(dòng)作，或許龍頭房企會(huì)直接通過(guò)并購(gòu)、合作等方式大范圍布局海外房地產(chǎn)市場(chǎng)。品牌房企“出海”不會(huì)就此而至，中國(guó)品牌房企仍將繼續(xù)加速“出海”的主要原因如下：

第一，從全球經(jīng)濟(jì)基本面來(lái)看，美國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇強(qiáng)勢(shì)，美元走向強(qiáng)勢(shì)，美元加息預(yù)期強(qiáng)烈，并且極有可能在今年年底加息。從全球投資客或財(cái)富階層的資產(chǎn)配置方向來(lái)看，購(gòu)置美元資產(chǎn)或增加美元資產(chǎn)成為他們的最優(yōu)選擇，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)更加具有投資價(jià)值。此時(shí)，對(duì)于中國(guó)房企來(lái)講，仍然會(huì)想方設(shè)法積極“出海”謀求更多的商業(yè)利益。

第二、部分大型房企的全國(guó)化布局基本完成，從戰(zhàn)略布局角度需要國(guó)際化，業(yè)務(wù)上逐步實(shí)現(xiàn)海外與國(guó)內(nèi)的“二八原則”。

當(dāng)前無(wú)論是開發(fā)商直接投資開發(fā)，還是進(jìn)行股權(quán)收購(gòu)、合作開發(fā)等，還是近期品牌房企頻頻登陸香港上市，其很重要目的之一就是通過(guò)這樣的方式戰(zhàn)略布局國(guó)際房地產(chǎn)市場(chǎng)，使其在國(guó)內(nèi)規(guī)?；螅杆僭趪?guó)際房地產(chǎn)市場(chǎng)上實(shí)現(xiàn)品牌全球化、國(guó)際化。而品牌全球化、國(guó)際化其實(shí)是為了“將雞蛋放進(jìn)兩個(gè)籃子里”分散國(guó)內(nèi)投資市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，從而在業(yè)務(wù)上逐步實(shí)現(xiàn)海外與國(guó)內(nèi)的“二八原則”。

同時(shí)，從國(guó)內(nèi)來(lái)講，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入“白銀時(shí)代”，未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)利率潤(rùn)空間將進(jìn)一步壓縮，對(duì)于已經(jīng)完成全國(guó)化的房企來(lái)講謀求戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型勢(shì)在必然。從2013年以來(lái)房企轉(zhuǎn)型的表現(xiàn)來(lái)看，無(wú)論是迫于中長(zhǎng)期國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展空間局限性，還是企業(yè)的區(qū)域多元化戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型發(fā)展的需要，房企加速在海外房地產(chǎn)市場(chǎng)的布局，試圖通過(guò)海外市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)平穩(wěn)增長(zhǎng)，規(guī)避國(guó)內(nèi)業(yè)務(wù)發(fā)展的風(fēng)險(xiǎn)。

第三、布局海外的企業(yè)前期實(shí)驗(yàn)性投資獲得預(yù)期收益，嘗到布局海外投資的甜頭，獲得初步成功，因此繼續(xù)加大海外市場(chǎng)布局的力度。比如碧桂園布局馬來(lái)西亞之后，2013年一舉成為馬來(lái)西亞最大的開發(fā)商，隨后富力、新華聯(lián)積極布局馬來(lái)西亞。如今，碧桂園森林城市再度入市，成為中國(guó)旅游度假或投資的最青睞的海外項(xiàng)目之一。

第四、市場(chǎng)潛在需求龐大，仍然有比較大的市場(chǎng)操作空間。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，從中國(guó)房企投資海外項(xiàng)目來(lái)看，多為旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，而鎖定的客戶多為國(guó)內(nèi)客戶，企業(yè)也可借此整合產(chǎn)業(yè)鏈，吸引國(guó)內(nèi)客戶投資；涉及的一部分商辦、住宅項(xiàng)目投資，也多選址在華人集聚的地方，如唐人街等。

比如，從海外置業(yè)群體的購(gòu)房目的來(lái)看，大體可以分為移民、留學(xué)和投資3大類。相應(yīng)地，細(xì)觀在中國(guó)推廣銷售的海外地產(chǎn)項(xiàng)目，其“賣點(diǎn)”也大致可以分為3類：移民、留學(xué)、投資和休閑旅游。國(guó)內(nèi)龍頭房企也開始海外投資開發(fā)房產(chǎn)，也是看準(zhǔn)了國(guó)內(nèi)移民、留學(xué)、投資和休閑旅游所帶來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的機(jī)會(huì)。此外，涉及的一部分商辦、住宅項(xiàng)目投資，也多選址在華人集聚的地方，如唐人街等，房企進(jìn)入的戰(zhàn)略也大多圍繞這個(gè)華人投資集聚的區(qū)域，“做熟人（熟企業(yè)）的生意”成為房企在海外投資目標(biāo)客戶的首選。

但是，對(duì)于中國(guó)的房企或投資商而言，另外一個(gè)事實(shí)也不得不面對(duì)。那就是，由于國(guó)內(nèi)資本外流，外匯儲(chǔ)備由最高點(diǎn)的4萬(wàn)億美元左右降低至目前的3.2萬(wàn)億美元左右，政府相關(guān)部門也開始限制房企對(duì)外投資，比如，復(fù)星與綠地對(duì)外投資已被限制。

那么， “出海”VS政策“限投”的博弈誰(shuí)將獲得最終的勝利？

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，就目前而言，由于美國(guó)已經(jīng)進(jìn)入加息通道，隨著今年6月份之后的加息周期到來(lái)，國(guó)內(nèi)資本外流已成為既定事實(shí)。中國(guó)的房企也會(huì)借機(jī)布局美元定價(jià)的資產(chǎn)或美國(guó)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，由于商業(yè)利益的驅(qū)動(dòng)，國(guó)內(nèi)的資金仍然投向有利可圖的海外優(yōu)質(zhì)市場(chǎng)。

此時(shí)，如果房企對(duì)外投資是處于正常、合理、合法的投資布局，那么，對(duì)于房企來(lái)講，即使現(xiàn)在政策面暫停投資，那么未來(lái)市場(chǎng)機(jī)會(huì)也仍然在房企面前，房企仍然會(huì)積極謀求機(jī)會(huì)進(jìn)行海外投資，謀求自己在海外的正常商業(yè)利益。但是，對(duì)于房企來(lái)講，如果投資海外房產(chǎn)項(xiàng)目的背后是處于轉(zhuǎn)移國(guó)內(nèi)資產(chǎn)的目的，甚至轉(zhuǎn)移非法所得的國(guó)內(nèi)資產(chǎn)，那么，對(duì)于政策面來(lái)講，就有可能會(huì)針對(duì)這類投資項(xiàng)目而收緊口徑，也有可能借機(jī)“整頓”房企對(duì)外投資，防止這些非法資本外流。

由此來(lái)看，房企“出海”VS政策“限投”的博弈最終并不會(huì)影響房企正常、合理、合法的投資布局，因此，對(duì)于房企“出海”的布局策略來(lái)講，并不會(huì)產(chǎn)生太大的影響，但是，極個(gè)別項(xiàng)目或企業(yè)可能會(huì)受到影響。

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