3月25日“史上最嚴(yán)”樓市新政“滬九條”發(fā)布，至今為止，已經(jīng)有一個月有余，那么，上海樓市尤其是商品住宅成交量價呈現(xiàn)出什么樣的特征，接下來上海商品住宅市場趨勢是什么樣的？對于購房者來講，在今年“史上最嚴(yán)”樓市新政之下應(yīng)該采取什么樣的購房策略？

觀點(diǎn)一：“滬九條”后一個月，上海商品住宅成交量暴跌，成交價格微降，買賣雙方進(jìn)入博弈狀態(tài)

首先，我們看一下上海1-4月商品房、商品住宅市場交易數(shù)據(jù)。

同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，2016年1-4月商品房成交面積約1067.25萬平方米，較去年同期上漲42.55%；商品房銷售價格為23274元/平方米，同比上漲23.35%。2016年1-4月商品住宅成交面積約531.75萬平方米，較去年同期上漲66.08%；商品住宅銷售價格為34317元/平方米，同比上漲18.65%。數(shù)據(jù)顯示，2016年1-4月商品房、商品住宅成交量價齊升。

表面上來看，1-4月商品房、商品住宅成交量價齊升，但是，從“史上最嚴(yán)”樓市新政“滬九條”之后的樓市表現(xiàn)來看就不是上述那么樂觀了。

同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，2016年4月商品房成交面積約270.04萬平方米，較去年同期上漲11.64%，但是，環(huán)比2016年3月下跌26.86%；商品房銷售價格為19705元/平方米，同比下跌6.96%，環(huán)比2016年3月也下跌22.84%。2016年4月商品住宅成交面積約97.21萬平方米，較去年同期下跌21.78%，環(huán)比2016年3月下跌56.08%(這跌幅算暴跌)；商品住宅銷售價格為32636元/平方米，同比上漲10.60%，但是，比2016年3月下跌1.30%。數(shù)據(jù)顯示，2016年4月商品房、商品住宅成交面積雙降。

盡管上述數(shù)據(jù)存在成交結(jié)構(gòu)變化的因素，但是，從4月份商品住宅成交量環(huán)比3月份出現(xiàn)56.08%的大幅下降可以看出，“滬九條”新政的效果是明顯的，市場也會因?yàn)槌山涣康慕档投禍亍?/p>

同樣，“滬九條”之后，上海二手房市場也進(jìn)入觀望狀態(tài)，買賣雙方進(jìn)入新一輪的市場博弈。由于置換房屋的需要，二手房上家掛牌價格開始松動了，部分下家買房也進(jìn)入觀望狀態(tài)，二手房原來每個月3萬多套的成交量降至每個月2萬套左右，市場交易也出現(xiàn)迅速降溫，買賣雙方進(jìn)入新一輪的市場博弈。

觀點(diǎn)二：10月份之后上海新一輪的房地產(chǎn)市場調(diào)整極有可能會來臨，個案價格開始出現(xiàn)降價

“滬九條”發(fā)布后，上海預(yù)售許可證的審批全面放開，即使高端的也放開了，供應(yīng)量大幅上升，但是，由于“滬九條”已經(jīng)發(fā)布，預(yù)售許可證放開也解決不了購房資格等銷售難題，因此，“滬九條”發(fā)布后，對于銷售速度也來講出現(xiàn)明顯下降。同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，“滬九條”發(fā)布前一周，上海樓市單周成交量超過70萬平方米，創(chuàng)下歷史新高，但是截止目前為止，單周成交量已經(jīng)下降至20萬平方米左右，市場供求關(guān)系短期內(nèi)即將出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。

從市場去化壓力來看，截止2016年4月30日，由于去化速度的下降以及供應(yīng)量的增加，上海市商品住宅庫存量已經(jīng)回升至915.05萬平方米，按照3個月移動存銷比來計(jì)算，雖然市場去化周期仍然為6.90個月，表面意義上來看，短期內(nèi)上海商品住宅基本面沒有去庫存壓力，并且仍然有上行的態(tài)勢，但是，如果按照“滬九條”之后實(shí)際月度（4月份97.21萬平方米） 97.21萬平方米/月的去化速度來看，上海商品住宅市場去化周期已經(jīng)回升至9.4個月，市場去化周期因?yàn)楣?yīng)量的增加、銷售量的減少而出現(xiàn)回升。按照上述市場去化周期的發(fā)展趨勢，預(yù)計(jì)第三季度上海商品住宅市場去化周期將回升至12-15個月，屆時，上海商品住宅市場將存在去庫存壓力。

此外，由于1-4月份上海并無太多土地供應(yīng)，二季度尤其是下半年才是上海土地供應(yīng)的高峰期，因此，對于房企來講，盡管當(dāng)前手頭有大量現(xiàn)金，現(xiàn)在也不缺錢，按照時間進(jìn)度企業(yè)銷售業(yè)績指標(biāo)也完成差不多，但是，當(dāng)下半年推地高峰期來臨時，房企手頭的現(xiàn)金也就不得不拿出來投資拿地。熟悉上海土地市場的人都知道，即使房企手握百億資金，在上海也就只能拿一塊黃金地段的一小塊土地。因此，對于企業(yè)來講，當(dāng)下半年拿地的節(jié)奏開啟之時，房企仍然會進(jìn)入到擴(kuò)張期的缺錢狀態(tài)。此時，對于上海的房企尤其是品牌房企來講，也不得不在下半年加快推盤節(jié)奏，盡快回籠資金謀求下一輪的市場布局機(jī)會了。

從接下來上海樓市走勢來看，由于“滬九條”的嚴(yán)格執(zhí)行、市場需求在前期大量透支、“滬九條”后供應(yīng)量的增加及市場去化速度的下降，接下來上海商品住宅的走勢會逐漸趨于理性，從趨勢的角度來看，二季度、三季度上海樓市走勢會呈現(xiàn)出“量跌價穩(wěn)”供求繼續(xù)博弈的特征。下半年開始尤其是10月份之后，由于房企拿地需求、市場去化周期回升等因素，新一輪的房地產(chǎn)市場調(diào)整極有可能會來臨。預(yù)計(jì)在成交量出現(xiàn)下滑的市場背景下，三季度市場去化周期會進(jìn)一步回升至12-15個月，個案價格有可能會在下半年出現(xiàn)下調(diào)，尤其是本輪樓市上漲幅度較大中高端樓盤極有可能率先降價。屆時，如果企業(yè)沒有在今年上半年做到“未雨綢繆”，那么，房企就有可能會因此陷入被動推盤的局面，企業(yè)的資金面也會因此遇到問題。對于房企來講，首先應(yīng)積極調(diào)整推盤節(jié)奏，把控好2016年上半年最后的跑量“窗口期”，丌要戀戰(zhàn)市場（期待買漲不買跌一直持續(xù)），增加上半年銷售業(yè)績在全年的比例，要未雨綢繆，增加現(xiàn)金儲備，提前做好2016年市場應(yīng)對策略，防止市場環(huán)境在2016年下半年出現(xiàn)變化而導(dǎo)致企業(yè)被動推盤的局面。

觀點(diǎn)三：“史上最嚴(yán)”樓市新政之下六大購房策略

對于購房者來講，在今年“史上最嚴(yán)”樓市新政之下應(yīng)該采取什么樣的購房策略？

第一、優(yōu)先選擇純新盤購房。原因很簡單，當(dāng)市場調(diào)整期來臨之時，純新盤（之前沒有開過盤，沒有出售過的項(xiàng)目）定價會更加貼近市場，如果必要也可以采取降價策略，沒有老業(yè)主“維權(quán)”的壓力，而之前已經(jīng)推盤出售過的項(xiàng)目，由于前期老業(yè)主購買價格已經(jīng)確定，后期一旦出現(xiàn)降價將會有“維權(quán)”的壓力，因此，優(yōu)先選擇純新盤購房。

第二、選擇正在置換的改善型購房者，購買其要賣的房子性價比相對較高。原因很簡單，因?yàn)橹脫Q型的購房者新的購房合同已簽或者馬上要簽，此時，對于他來講必須將原有的一套賣掉才可以實(shí)現(xiàn)“賣小買大”的置換目的，因此，其要賣的房子掛牌價格也勢必會松動（也 符合當(dāng)前二手房市場走勢），對于購房者來講，購買其要賣的房子性價比相對較高。

第三、找機(jī)會“淘房”，獲得性價比較高的房源。“滬九條”之后，由于企業(yè)主經(jīng)營資金的需求、子女出國留學(xué)海外購房、投資客拋盤等因素，市場上勢必會出現(xiàn)性價比較高的房源，不過這類房源在市場上并不多，需要購房者不斷找機(jī)會“淘房”，只有這樣購房者才可以獲得性價比較高的房源。

第四、選擇下半年市場調(diào)整期到來之時購房。“滬九條”發(fā)布后，開發(fā)商普遍采取“少量多批”博弈市場，但到下半年也難免會進(jìn)入市場調(diào)整期，當(dāng)市場調(diào)整期來臨之后，購房的最佳時間窗也就來了。因此，當(dāng)下半年開始尤其是10月份之后，由于房企拿地需求、市場去化周期回升等因素，三季度市場去化周期會進(jìn)一步回升至12-15個月，個案價格在下半年出現(xiàn)下調(diào)之時，購房者的最佳購房時間窗也就來了，建議購房者把握好這段購房時機(jī)。

第五、公寓式辦公也是不錯的選擇。上海限購從嚴(yán)后，辦公產(chǎn)權(quán)的公寓式辦公成為規(guī)避“限購”的避風(fēng)港，因此也迎來火熱的銷售局面。同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，截止3月30日，上海辦公產(chǎn)權(quán)的公寓式辦公存量面積為159萬平方米，按照近3個月平均去化速度，市場去化周期已經(jīng)降至10.6個月，在商品住宅限購的市場背景下，公寓式辦公（小面積低總價）因此而銷售火熱。因此，對于購房者來講， “滬九條”新政之后，由于限購條件的提高，這類物業(yè)在接下來市場當(dāng)中會成為市場的新寵。

第六、上海周邊城市比如花橋、太倉等也可以考慮。由于上海商品住宅房價高企與“滬九條”限購從嚴(yán)，樓市需求開始外溢，受上海輻射的周邊城市比如花橋等地市場迅速升溫，花橋、太倉瀏河等上海周邊輻射區(qū)域獲得意外的收獲?？梢哉f，“滬九條”一本正經(jīng)出臺了，上海購房者苦了，但是樂壞了上海的周邊城市，周邊城市因此而出現(xiàn)火爆銷售局面。從上述分析來看，如果在上海暫時買不起房子，購房者也可以選擇居住在上海周邊輻射的區(qū)域，比如花橋、太倉瀏河等。

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