卓越100指數(shù)周報(bào)(北京區(qū)域2016年5月9日-5月15日)：在通州限購(gòu)升級(jí)之后，北京樓市的走向?qū)⒃谝欢螘r(shí)間內(nèi)保持平穩(wěn)。

5月9日-5月15日，北京商品住宅（不含保障房與自住房）共實(shí)現(xiàn)成交1575套，成交面積17.9萬(wàn)平方米，環(huán)比分別減少了16%、3%，這一成交量也創(chuàng)造了近10周的新低。

從5月上半月數(shù)據(jù)來(lái)看，1-15日北京商品住宅（不含保障房與自住房）共實(shí)現(xiàn)成交3625套，成交面積38.22萬(wàn)平方米，比4月同期分別減少24%、23%。

亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍分析認(rèn)為，最近兩周成交的快速下滑主要是受到通州雙大居住類(lèi)產(chǎn)品住宅與商務(wù)型公寓限購(gòu)的影響。據(jù)亞豪君岳會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，通州居住類(lèi)產(chǎn)品“雙限”后首周僅成交商品住宅104套，其中商住產(chǎn)品的銷(xiāo)量不過(guò)區(qū)區(qū)8套。

中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)則顯示，5月上半月，北京新建商品房住宅網(wǎng)簽1753套，相比4月同期的2318套，出現(xiàn)了24%的下調(diào)，價(jià)格則出現(xiàn)微漲，成交均價(jià)為36131元/平方米，比4月均價(jià)上漲了158元。

“通州房產(chǎn)投資之門(mén)的全面關(guān)閉，使得這輪由通州商住引發(fā)的成交快速爆發(fā)之勢(shì)正式終結(jié)，而在今后一段時(shí)間內(nèi)，在沒(méi)有爆發(fā)性因素出現(xiàn)的前提下，北京整體住宅市場(chǎng)成交將趨于穩(wěn)定。”

市場(chǎng)觀察

5月9日-5月15日，北京住宅市場(chǎng)共有6個(gè)項(xiàng)目入市，比之前一周增加1個(gè)，包括金地未未來(lái)、首創(chuàng)派尚國(guó)際、北京城建·北京密碼3個(gè)商住項(xiàng)目，首開(kāi)香溪郡、天資華府兩個(gè)普宅項(xiàng)目，以及譽(yù)天下瑞景花苑一個(gè)別墅項(xiàng)目。6個(gè)項(xiàng)目共新增住宅產(chǎn)品805套，預(yù)售許可面積9.2萬(wàn)平方米，環(huán)比分別增加27%、89%。

亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍分析認(rèn)為，入市項(xiàng)目基本均出現(xiàn)當(dāng)天售罄現(xiàn)象，也代表了時(shí)下最受歡迎的集中產(chǎn)品類(lèi)型。第一類(lèi)仍是商住，首創(chuàng)派尚國(guó)際、北京城建·北京密碼屬于“跑步入市”接收通州外溢需求，從效果來(lái)看，均取得不錯(cuò)戰(zhàn)績(jī)；第二類(lèi)是稀缺區(qū)域產(chǎn)品，通州區(qū)住宅限購(gòu)雖然限制了需求基數(shù)，但是由于近幾年住宅用地的短缺，使得該區(qū)域住宅產(chǎn)品存量并不豐富，2015年前5個(gè)月僅有4個(gè)項(xiàng)目新增房源入市，因此首開(kāi)香溪郡入市1小時(shí)即售罄；第三類(lèi)則是熱點(diǎn)區(qū)域的平價(jià)項(xiàng)目，地處房山區(qū)的天資華府以27000元/平方米的價(jià)格新盤(pán)入市，周邊中糧萬(wàn)科長(zhǎng)陽(yáng)半島價(jià)格已上漲至36000元/平方米，另外房山地王萬(wàn)年廣陽(yáng)郡九號(hào)更是擬以45000元/平方米的價(jià)格入市，價(jià)格的優(yōu)勢(shì)也使得其出現(xiàn)快速去化。

事實(shí)上，在通州成交探底的同時(shí)，需求的外溢使得周邊大興、朝陽(yáng)兩個(gè)區(qū)域成交量出現(xiàn)明顯上漲，其中大興區(qū)實(shí)現(xiàn)成交283套，市場(chǎng)占比18%，居各區(qū)縣之首，相比此前一周上升了4個(gè)百分點(diǎn)；朝陽(yáng)區(qū)共成交160套，市場(chǎng)占比環(huán)比上升5個(gè)百分點(diǎn)。

商業(yè)地產(chǎn)

近日，世茂股份發(fā)布公告稱(chēng)，于5月12日與樂(lè)視控股（北京）有限公司簽訂協(xié)議，向樂(lè)視出售北京財(cái)富時(shí)代公司及北京百鼎新世紀(jì)公司100%股權(quán)，合計(jì)出讓總價(jià)合計(jì)29.72億元，樂(lè)視將通過(guò)該筆交易獲得位于北京三里屯的世茂廣場(chǎng)·工三項(xiàng)目。

“世茂工三”為世茂股份在北京的“世茂國(guó)際中心”旗下項(xiàng)目，相關(guān)資料顯示，世茂國(guó)際中心是世茂集團(tuán)動(dòng)用30億元巨資打造的集品牌商業(yè)、酒店式服務(wù)公寓、甲級(jí)精裝寫(xiě)字樓于一體的市中心地標(biāo)綜合體，而“世茂工三”就是其中的商業(yè)項(xiàng)目。

雖然身處三里屯商圈，但世茂廣場(chǎng)·工三的體量與位置都略顯尷尬。世茂廣場(chǎng)商業(yè)實(shí)際建筑面積為5萬(wàn)平方米，為了保證用戶體驗(yàn)，商鋪面積不能超過(guò)60%，實(shí)際租賃面積僅有2.6萬(wàn)平方米，迷你的體量與傳統(tǒng)百貨式的內(nèi)部構(gòu)造讓世茂廣場(chǎng)難有太大發(fā)揮。

上述知情人士指出，如果以商業(yè)營(yíng)收倒推，專(zhuān)業(yè)基金無(wú)論如何算不過(guò)賬來(lái)。但據(jù)說(shuō)“任性”的樂(lè)視只是用作新產(chǎn)品展示與體驗(yàn)，看中的是三里屯商圈的年輕客群。

土地市場(chǎng)

無(wú)土地成交。

政策與市

無(wú)宏觀政策

北京區(qū)域房地產(chǎn)項(xiàng)目一周銷(xiāo)售數(shù)據(jù)(2016年5月9日-5月15日)

數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市住建委、觀點(diǎn)數(shù)據(jù)研究中心