房地產(chǎn)投資改善的周期不斷縮短，且滯后于銷售的時間越來越長，似乎意味著在庫存不斷攀升的背景下，房地產(chǎn)投資反彈的力度和時間都在不斷減弱。盡管當前較低的利率水平降低了房地產(chǎn)開發(fā)投資的資金成本，但庫存的高企以及政府限購政策再度收緊，使得這輪房地產(chǎn)投資增速回升的持續(xù)性幵不樂觀。

今年一季度以來，中國宏觀經(jīng)濟層面呈現(xiàn)出短期企穩(wěn)復(fù)蘇的跡象，從宏觀數(shù)據(jù)上來看，主要是由于房地產(chǎn)投資增速的回升所致。

投資周期：從2004年至今，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速曾經(jīng)歷過三個改善周期（我們定義房地產(chǎn)開發(fā)投資增速從波谷到波峰為一個改善周期），分析每個周期所面臨的不同宏觀經(jīng)濟狀態(tài)，大致可以觀察到以下現(xiàn)象：投資周期：在這三輪投資改善周期當中，房地產(chǎn)投資增速從谷底到波峰持續(xù)的時間在不斷縮窄,也就是說，房地產(chǎn)投資改善持續(xù)的時間越來越短。

銷售狀況：從房地產(chǎn)銷售上升對房地產(chǎn)投資的刺激作用看，2002年、2008年、2012年和2015年至今，這四輪的影響是越來越弱。這主要反映在兩個方面：一是房地產(chǎn)投資對房地產(chǎn)銷售的時滯時間變長，房地產(chǎn)銷售面積同比增速在2015年5月時就見底回升，而房地產(chǎn)投資直到2015年12月時才見底，今年以來才逐步回升；而2002年、2008年和2012年時房地產(chǎn)投資幾乎與銷售同時回升。二是雖然房地產(chǎn)銷售面積的同比增速的回升力度差不多，但從房地產(chǎn)投資增速的回升力度上看，呈現(xiàn)逐年減弱的趨勢，即2002年最高回升到38.2%，2008年時最高回升到33.5%，2012年最高回升到22.8%，今年4月回升到6.2%估計最高回升到10%左右應(yīng)問題不大。

庫存狀況：而房地產(chǎn)庫存的居高不下，是房地產(chǎn)銷售對房地產(chǎn)投資刺激作用越來越弱的主要原因。2016年5月時全國商品房待售面積為65666萬平方米，只比歷史最高值的4月減少了15萬平方米。而房地產(chǎn)庫存的居高不下的原因，在于商品房竣工面積、新開工面積的同比增速與銷售面積相差不大，用商品房竣工面積同比增速減去商品銷售面積同比增速，在零軸上下基本上是對稱的。更何況考慮到去年15億平方米的新開工面積，以全國有4億戶家庭計算，每戶每年新增2平房米，以房屋70年壽命計算就有140平方米，這還未考慮到6.5億平方米的待售面積。因此，以目前的新開工面積計算，肯定是不可持續(xù)的。實際上，新開工面積在2013年達到20億平方米后便已經(jīng)見底回落，2014年是近18億平方米。因此，在二三線城市房地產(chǎn)業(yè)實際上已經(jīng)開始走下坡路了，即使房地產(chǎn)投資和房地產(chǎn)價格仍會繼續(xù)反彈，但房地產(chǎn)業(yè)最景氣的時間已過基本上已經(jīng)可以確定。

綜上所述，我們認為投資改善的周期不斷縮短，且滯后于銷售的時間越來越長，似乎意味著在庫存不斷攀升的背景下，房地產(chǎn)投資反彈的力度和時間都在不斷減弱。盡管當前較低的利率水平降低了房地產(chǎn)開發(fā)投資的資金成本，但庫存的高企以及政府限購政策再度收緊，使得這輪房地產(chǎn)投資增速回升的持續(xù)性幵不樂觀。從中長期來看，中國房地產(chǎn)市場仍有發(fā)展空間，原因在于中國城市化率仍然較低，住房改善型需求仍較高，城鎮(zhèn)住宅建設(shè)用地供應(yīng)過少，以及居民在房地產(chǎn)市場上的負債和杠桿率仍然較低等等。但短期來看，至少在年內(nèi)去庫存仍然是房地產(chǎn)市場的主要仸務(wù)，尤其是三四線及以下城市的庫存去化相對艱難；再加上政策層面的反復(fù)，使得本輪房地產(chǎn)的改善整體非常脆弱。

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