觀點(diǎn)網(wǎng) 8月19日，碧桂園在港舉行2015年中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)。碧桂園總裁及執(zhí)行董事莫斌、聯(lián)席總裁及執(zhí)行董事朱榮斌以及執(zhí)行董事及首席財(cái)務(wù)官吳建斌出席現(xiàn)場(chǎng)。

2015年以來，引入戰(zhàn)略投資者、進(jìn)軍一線城市與境內(nèi)外融資等接連動(dòng)作讓碧桂園的“后千億”戰(zhàn)略發(fā)展方向備受外界關(guān)注。此次業(yè)績(jī)會(huì)，“三斌”齊聚上陣答疑，碧桂園戰(zhàn)略構(gòu)圖開始更清晰地浮出水面。

在莫斌的口中，2015年是“碧桂園戰(zhàn)略變革的實(shí)施元年”，碧桂園未來三大戰(zhàn)略即聚焦城鎮(zhèn)化紅利、塑造財(cái)務(wù)穩(wěn)健性以及采用金融化手段打造社區(qū)資源整合平臺(tái)，“碧桂園已準(zhǔn)備好迎接更廣闊的市場(chǎng)，打造以社區(qū)為中心的地產(chǎn)開發(fā)、社區(qū)服務(wù)及配套、金融三大業(yè)務(wù)平臺(tái)。”

與此同時(shí)，碧桂園旗下物業(yè)、教育業(yè)務(wù)分拆上市計(jì)劃亦首次明確進(jìn)程。吳建斌表示，碧桂園物業(yè)及教育業(yè)務(wù)分拆上市目的地為國(guó)內(nèi)A股，目前上市工作正在“緊鑼密鼓的推進(jìn)之中”。

更長(zhǎng)遠(yuǎn)的未來中，碧桂園的上市平臺(tái)版圖或許還不僅僅限于地產(chǎn)、物業(yè)及教育，“只要對(duì)經(jīng)營(yíng)方面有價(jià)值的，可以分拆的，我們?cè)谖磥淼臅r(shí)間內(nèi)，都會(huì)逐步分拆上市。”

去存貨與進(jìn)軍一二線

8月19日，碧桂園公布中報(bào)數(shù)據(jù)，截至2015年6月30日止六個(gè)月，碧桂園總收入為473.3億元，同比增長(zhǎng)約23.5%；毛利約為109.75億元，同比增長(zhǎng)0.2%；核心凈利潤(rùn)約為48.8億元，同比增長(zhǎng)3.6%。

2015年上半年，碧桂園連同合營(yíng)及聯(lián)營(yíng)公司共實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約544.7億元，合同銷售面積約845萬(wàn)平方米。對(duì)比2014年同期584.2億元的銷售金額，碧桂園今年業(yè)績(jī)有所下降。

對(duì)此，莫斌指，主要是由于碧桂園今年上半年新推貨量不大，“2015年下半年計(jì)劃推出700億元到800億元的新貨，下半年的貨量充足，我們完全有信心完成全年銷售目標(biāo)”。

談及業(yè)績(jī)，莫斌的另兩大關(guān)鍵詞為存貨與利潤(rùn)。“2015年上半年碧桂園總體存貨量?jī)魷p少約156.6億元，在達(dá)成銷售目標(biāo)的同時(shí)，碧桂園將進(jìn)一步去存貨”。

而維持核心凈利潤(rùn)增長(zhǎng)，則是碧桂園未來兩年即將面臨的較大挑戰(zhàn)。盡管總收入同比增幅達(dá)到23.5%，但碧桂園上半年毛利持平，核心凈利潤(rùn)增幅僅為3.6%。

對(duì)于行業(yè)利潤(rùn)下降趨勢(shì)，碧桂園的看法并不樂觀，“房地產(chǎn)行業(yè)高毛利率時(shí)代一去不返，隨著經(jīng)濟(jì)走入新常態(tài)，我們應(yīng)該清晰地認(rèn)識(shí)到競(jìng)爭(zhēng)加劇，利潤(rùn)下降，是任何行業(yè)走向成熟的必然結(jié)果。碧桂園也正努力適應(yīng)新形勢(shì)下的發(fā)展需求。”

“我們預(yù)計(jì)2015年全年確認(rèn)收入土地增值稅撥備前的毛利率約為22%-24%”，莫斌稱，碧桂園毛利率相比2014年有所收窄，主要是因?yàn)?015年交付產(chǎn)品大部分是2014年的簽約轉(zhuǎn)為確認(rèn)收入，“預(yù)計(jì)毛利率將逐步企穩(wěn)或小幅回升。”

此外，碧桂園大力進(jìn)軍一線的舉動(dòng)也成為此次業(yè)績(jī)會(huì)的焦點(diǎn)。2015年碧桂園拿地預(yù)算為200億元，上半年已使用80.2億元新增755萬(wàn)平建面儲(chǔ)備，其中19%位于一線城市。

朱榮斌表示，隨著碧桂園財(cái)務(wù)狀況和融資渠道的改善、拓寬以及人才隊(duì)伍的積累，碧桂園過去的“環(huán)抱一二線”已經(jīng)變?yōu)?ldquo;進(jìn)軍一二線”。

“作為千億的企業(yè)，沒有一線市場(chǎng)是不完美的”，朱榮斌稱，一、二線城市業(yè)務(wù)的開展，會(huì)成為碧桂園持續(xù)規(guī)模發(fā)展和提升公司品牌的新亮點(diǎn)。

莫斌對(duì)此的補(bǔ)充是，碧桂園在拓展一二線城市的同時(shí)，“絕不會(huì)放棄三四線城市的優(yōu)勢(shì)”。

對(duì)于市場(chǎng)關(guān)于碧桂園一二線前景的疑問，莫斌亦坦陳：“一二線城市和三四線城市本質(zhì)是不同的，不能進(jìn)行高速資金周轉(zhuǎn)，更多的是長(zhǎng)期的耕耘，這方面我們有資金支持，請(qǐng)大家放心。”他甚至戲稱，“城里人下鄉(xiāng)很難適應(yīng)，但是鄉(xiāng)里人進(jìn)城很快適應(yīng)。”

按照他的描述，中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程遠(yuǎn)未結(jié)束，未來碧桂園將堅(jiān)持拓展一、二線城市，鞏固三、四線城市的戰(zhàn)略，以提高在全國(guó)范圍內(nèi)的市場(chǎng)份額。

而在聚焦城鎮(zhèn)化的同時(shí)，碧桂園也已經(jīng)瞄準(zhǔn)物業(yè)開發(fā)以外的關(guān)聯(lián)需求業(yè)務(wù)。

“我們?cè)诜e極籌劃以社區(qū)需求為中心，打造包括物業(yè)開發(fā)、社區(qū)配套、金融三大業(yè)務(wù)板塊的資源整合平臺(tái)，進(jìn)一步充分挖掘房地產(chǎn)價(jià)值鏈內(nèi)業(yè)務(wù)及資產(chǎn)價(jià)值”，碧桂園整合業(yè)務(wù)平臺(tái)的金融化手段包括出售、打包上市，首先將被推向資本市場(chǎng)的資產(chǎn)包就是物業(yè)和教育業(yè)務(wù)。

物業(yè)、教育分拆上市

今年3月11日，碧桂園集團(tuán)董事局主席楊國(guó)強(qiáng)在2014年全年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示，“社區(qū)將是碧桂園探索新業(yè)務(wù)的一個(gè)重要方向”。時(shí)隔5個(gè)月，碧桂園首次公布社區(qū)配套的業(yè)務(wù)板塊構(gòu)成。

據(jù)碧桂園披露，其社區(qū)服務(wù)及配套包括教育、社區(qū)服務(wù)及健康養(yǎng)老、物業(yè)運(yùn)營(yíng)，其中物業(yè)管理及社區(qū)相關(guān)業(yè)務(wù)以及教育業(yè)務(wù)正在成為碧桂園新的利潤(rùn)挖崛點(diǎn)。

吳建斌表示，碧桂園教育產(chǎn)業(yè)和物業(yè)管理板塊已分別成立上市工作小組，上市目的地明確為國(guó)內(nèi)A股。

據(jù)碧桂園披露，目前其已擁有34所在辦學(xué)校及3所慈善學(xué)校，在校學(xué)生數(shù)達(dá)21087名。吳建斌表示，碧桂園教育板塊有品牌、有規(guī)模，市場(chǎng)也認(rèn)可教育產(chǎn)業(yè)，當(dāng)前已成立工作組在推進(jìn)上市工作，將會(huì)趕在明年上半年的窗口期在A股分拆上市。

同時(shí)，碧桂園物業(yè)管理公司也已納入上市進(jìn)程。截至目前，碧桂園物業(yè)簽約管理面積約1.2億平方米，合共服務(wù)約42萬(wàn)戶居民。

“物業(yè)管理面積、收入增長(zhǎng)非?？?，我們加入社區(qū)金融、社區(qū)服務(wù)概念完成在國(guó)內(nèi)A股上市”，吳建斌透露，目前碧桂園物業(yè)管理業(yè)務(wù)上市工作中券商、投行、會(huì)計(jì)均已到位，“正在緊鑼密鼓的推進(jìn)之中。”

吳建斌亦指，雖然時(shí)值酒店業(yè)寒冬，但碧桂園也并未放棄酒店業(yè)務(wù)上市目標(biāo)，該板塊目前正在引進(jìn)合作伙伴籌劃盤活資產(chǎn)。

物業(yè)開發(fā)、社區(qū)配套及服務(wù)之外的第三大金融板塊，碧桂園的業(yè)務(wù)開展與中國(guó)平安緊密關(guān)聯(lián)。據(jù)碧桂園披露，其金融板塊業(yè)務(wù)包括投資理財(cái)和保險(xiǎn)，其將攜手二股東平安推進(jìn)這項(xiàng)業(yè)務(wù)。

“與平安的戰(zhàn)略合作正從土地投資、營(yíng)銷、金融、社區(qū)業(yè)務(wù)四個(gè)方面穩(wěn)步推進(jìn)”，據(jù)莫斌介紹，碧桂園正與平安陸金所、平安不動(dòng)產(chǎn)合作地產(chǎn)基金，同時(shí)碧桂園和平安好房的首批9個(gè)營(yíng)銷合作試點(diǎn)項(xiàng)目已經(jīng)在北京、深圳、廣州、遼寧及馬來西亞等地落地。

在碧桂園的資本融資中，平安亦是主要投資者，“公司發(fā)行的8億美元銀團(tuán)貸款及60億人民幣公司債，平安均進(jìn)行認(rèn)購(gòu)，出資金額較大排位靠前”。同時(shí)，平安通過購(gòu)買或租用碧桂園資產(chǎn)進(jìn)駐社區(qū)，為碧桂園社區(qū)居民提供金融門店的便捷服務(wù)目前已經(jīng)初步選定了地址。

除去業(yè)務(wù)板塊的藍(lán)圖勾勒，碧桂園此次在業(yè)績(jī)會(huì)中亦同時(shí)公布了其未來的融資計(jì)劃。

“國(guó)內(nèi)市場(chǎng)資金環(huán)境還是非常好的，這種情況下我們認(rèn)為是很好的融資窗口”，吳建斌表示，碧桂園8月19日董事會(huì)議已經(jīng)在審議兩筆融資方案，一筆是60-80億元人民幣的境內(nèi)私募債，一筆是20億元規(guī)模的短期融資債。

“資金的用途比較清晰，主要是調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)”，吳建斌表示，碧桂園現(xiàn)在的平均融資成本是7.07%，依然有持續(xù)下降的空間，“我們期待未來的融資成本應(yīng)該控制在5%到6%，目前市場(chǎng)有這樣的機(jī)會(huì)，因此要繼續(xù)發(fā)債和調(diào)整結(jié)構(gòu)。”

以下為碧桂園控股有限公司2015年中期業(yè)績(jī)會(huì)現(xiàn)場(chǎng)問答實(shí)錄：

現(xiàn)場(chǎng)提問：公司酒店物業(yè)分拆上市的計(jì)劃目前的進(jìn)展是怎樣的？平安今年成為公司的戰(zhàn)略投資者，本月初碧桂園參加了平安發(fā)起的項(xiàng)目，碧桂園充當(dāng)?shù)氖窃鯓拥慕巧?，是否?huì)成為集團(tuán)投資型物業(yè)？

吳建斌：今年上半年公布去年業(yè)績(jī)的時(shí)候，提到酒店業(yè)務(wù)準(zhǔn)備分拆上市，到目前為止沒有變化。推進(jìn)酒店物業(yè)分拆上市的過程中，我們找了投資銀行做了很多的方案，這些方案比較來比較去，目前國(guó)內(nèi)酒店業(yè)處于寒冬，就是收入下降，此時(shí)推進(jìn)上市的難度比較大。

但是我們并沒有停止對(duì)酒店物業(yè)的盤活工作，一直從另外的途徑，例如找合作伙伴，聯(lián)營(yíng)管理或者是引進(jìn)國(guó)際上的品牌聯(lián)營(yíng)管理，或者是賣一部分的股權(quán)給國(guó)際酒店管理公司，幾方面推進(jìn)，而且非常實(shí)在，最近有重大的突破。從董事局的角度，還在研究比較，到底哪個(gè)方案更好，一旦方案出來后，就會(huì)正式公布。

莫斌：平安自4月份加入碧桂園成為第二大股東后，我們是全方位的合作。本月9日，我們?cè)诒本┯善桨层y行牽頭，由6家發(fā)起成立了平安文旅薈，包括平安銀行、碧桂園、華誼兄弟、大連海昌、砂之船奧特萊斯、藝術(shù)北京等6家，還有48家企業(yè)加入俱樂部，這是跨界的合作。

今后48家根據(jù)各自的特點(diǎn)和情況，進(jìn)行資源的組合后拿土地。原來是一家房地產(chǎn)公司，現(xiàn)在是文化、旅游、度假的組合，根據(jù)每個(gè)城市的不同特點(diǎn)，組合我們的跨界組合，大家形成優(yōu)勢(shì)，拿到合適我們開發(fā)或者是合適我們做文化，或者是合適做旅游的土地，形成資源組合，將城市客戶人群進(jìn)一步的信息化，大家共同開發(fā)后，生意得到比較有效的回報(bào)。

現(xiàn)場(chǎng)提問：碧桂園在廣州、深圳以招拍掛的方式拿到土地，7月份成立了一線城市事業(yè)部，碧桂園回歸一線城市，是出于怎樣的戰(zhàn)略考慮？如何看待三、四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)？也請(qǐng)簡(jiǎn)單的介紹下合伙人機(jī)制？

朱榮斌：三、四線市場(chǎng)依然是公司的主戰(zhàn)場(chǎng)，在我們的戰(zhàn)略中三、四線城市是不會(huì)改變的。

但作為千億的企業(yè)，沒有一線市場(chǎng)是不完美的，今年我們的財(cái)務(wù)狀況持續(xù)改善，尤其是融資渠道在拓寬，加上公司這兩年積累了一批熟悉一線市場(chǎng)的人才隊(duì)伍，所以過去環(huán)抱一、二線的戰(zhàn)略安排改變?yōu)檫M(jìn)軍一、二線城市，相關(guān)的項(xiàng)目陸續(xù)落地。一、二線城市業(yè)務(wù)的開展，會(huì)成為公司持續(xù)規(guī)模發(fā)展和提升公司品牌的新亮點(diǎn)。

莫斌：關(guān)于一、二線城市我稍微補(bǔ)充一下，大家認(rèn)為碧桂園是長(zhǎng)期做三、四線城市，實(shí)際上碧桂園是一、二、三、四線同步發(fā)展，哪里有市場(chǎng)就到哪里發(fā)展，這是我們提出的要求。

我們?cè)谕卣挂?、二線城市的同時(shí)，絕不會(huì)放棄原有的優(yōu)勢(shì)，要繼續(xù)深耕和夯實(shí)拓展三、四線城市的優(yōu)勢(shì)。一、二線城市事業(yè)部，包括一線城市事業(yè)部管理是有高度的，還有平安的加入和資本市場(chǎng)的強(qiáng)大資金支持。

一、二線城市和三、四線城市本質(zhì)是不同的，不能進(jìn)行高速的資金周轉(zhuǎn)，更多的是長(zhǎng)期的耕耘，這方面我們有資金的支持，就可以投入一、二線城市，因此請(qǐng)大家放心。用通俗的話來說，城里人下鄉(xiāng)很難適應(yīng)，但是鄉(xiāng)下人進(jìn)城很快適應(yīng)。

關(guān)于合伙人機(jī)制方面，細(xì)節(jié)方面要花很長(zhǎng)的時(shí)間說。第一，主要負(fù)責(zé)人強(qiáng)制跟投，我們?nèi)辉诳偛繉?duì)每個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行平均的跟投，項(xiàng)目組也要跟投，其他的是自愿地跟投，比例不能超過15%，從目前的運(yùn)作來說，我們實(shí)行內(nèi)部合伙人機(jī)制的同期共享48個(gè)項(xiàng)目，到今天為止，沒有一個(gè)項(xiàng)目不成功的，這是內(nèi)部合伙人制度激發(fā)了大家的積極性和事業(yè)的責(zé)任心。

自有資金的回報(bào)率達(dá)到了60%，目前是動(dòng)態(tài)的回報(bào)，我們會(huì)監(jiān)控所有的回報(bào)，最終預(yù)期會(huì)達(dá)到的。我們也在考慮是否可以推外部合伙人，如果有人愿意合作的話，如果他們有資金的話，可以進(jìn)行安排，從而實(shí)現(xiàn)外部合伙人的機(jī)制，正在試行和考慮之中，希望通過內(nèi)外合伙人的機(jī)制，將我們的戰(zhàn)略拓展得更高。

現(xiàn)場(chǎng)提問：公司有沒有計(jì)劃再發(fā)債，如果再發(fā)債的話，是否會(huì)有貨幣的風(fēng)險(xiǎn)？如果再發(fā)債的話，你們是用作資本開支還是用來償還國(guó)內(nèi)的債務(wù)？是否有考慮外圍對(duì)沖？

吳建斌：國(guó)內(nèi)市場(chǎng)資金環(huán)境還是非常好的，這種情況下，我們認(rèn)為是很好的融資的窗口。今天上午董事會(huì)審議要發(fā)兩筆債，一筆債是跟上次國(guó)內(nèi)發(fā)行的60億元債是一樣的，上次是公募，這次是私募，上次是60億元人民幣，這次是60億元到80億元人民幣的私募債，程序已經(jīng)啟動(dòng)了。

第二筆債是短期融資債，大約是20億元。發(fā)上一筆60億元人民幣債的時(shí)候，我參與了路演，大家對(duì)碧桂園的財(cái)務(wù)狀況是認(rèn)可的，另一方面市場(chǎng)還是有窗口的，因此我們抓緊時(shí)間做。

資金的用途比較清晰，主要是調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)，現(xiàn)在碧桂園的融資成本平均是7.07%，目前來說，可以使融資成本有持續(xù)下降的空間。期待未來的融資成本應(yīng)該控制在5%到6%，目前市場(chǎng)有這樣的機(jī)會(huì)，因此要繼續(xù)的發(fā)債和調(diào)整結(jié)構(gòu)。調(diào)整結(jié)構(gòu)后，還有富裕資金則投入到生產(chǎn)中。

關(guān)于外部對(duì)沖，我們?cè)谀瓿跻呀?jīng)看到美元匯率持續(xù)上升的趨勢(shì)，去年年底美元兌人民幣借貸的比例是50：50。剛才莫總介紹財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)的時(shí)候講得很清楚，6月30日人民幣借貸是57%，美元是43%，這一結(jié)構(gòu)還要繼續(xù)調(diào)整。第二，下一步繼續(xù)對(duì)境外融資后，需要投到境內(nèi)或者是境外幾個(gè)市場(chǎng)，我們會(huì)清晰地研究，進(jìn)行方案的比較，確保匯率方面有很好的安排。

現(xiàn)場(chǎng)提問：境外投資集中在馬來西亞和澳洲，現(xiàn)在人民幣貶值，是否考慮過加快投資到海外其他的市場(chǎng)，可以降低中國(guó)人民幣的風(fēng)險(xiǎn)？

吳建斌：投資者非常關(guān)注匯率的變化，我們?cè)隈R來西亞的市場(chǎng)大家是知道的，這兩年匯率跌得很多。我們從去年的下半年到今年陸續(xù)啟動(dòng)了用當(dāng)?shù)氐呢泿抛霎?dāng)?shù)氐臉I(yè)務(wù)，用馬來西亞的馬幣發(fā)展當(dāng)?shù)氐臉I(yè)務(wù)。目前這一計(jì)劃差不多了，在10月上旬可以完成，就是馬來西亞發(fā)行伊斯蘭債，可能有6億到8億馬幣，回來后會(huì)有部分的資金要還美元投入，一部分的資金進(jìn)行當(dāng)?shù)氐纳a(chǎn)經(jīng)營(yíng)。

這些方面我們努力做，只要有機(jī)會(huì)，盡可能減少美元的投入，尋求當(dāng)?shù)刎泿?，解決當(dāng)?shù)厣a(chǎn)經(jīng)營(yíng)的需求。這些方面我們?cè)诓粩嗟挠^察和平衡，只要有機(jī)會(huì)，就會(huì)做得更好。

現(xiàn)場(chǎng)提問：談到社區(qū)的時(shí)候，提到了教育，教育板塊的發(fā)展計(jì)劃是怎樣的？物業(yè)方面，很多大型企業(yè)都在分拆，碧桂園今年上半年物業(yè)收入增長(zhǎng)很快，目前是否有上市的想法，目前的進(jìn)展是怎樣的？

吳建斌：公司已經(jīng)將碧桂園的教育產(chǎn)業(yè)在內(nèi)部進(jìn)行方案調(diào)整，一定要完成上市。碧桂園學(xué)校有20多年的歷史，目前有34所學(xué)校，在校學(xué)生有2萬(wàn)多人，在中國(guó)來講是非常難得的規(guī)模。

這塊的資源對(duì)住宅產(chǎn)業(yè)的推進(jìn)發(fā)揮了非常重要的作用，過去二十年來，碧桂園一直打造教育產(chǎn)業(yè)，當(dāng)時(shí)對(duì)上市不太了解，所以一直擱置。

去年團(tuán)隊(duì)開始研究，認(rèn)為教育產(chǎn)業(yè)是很好的一塊，國(guó)內(nèi)好學(xué)校的教育學(xué)位是很難得的，我們有這樣的品牌和這樣的規(guī)模，而且市場(chǎng)也允許，因此我們?nèi)ν七M(jìn)教育產(chǎn)業(yè)的上市，成立了工作小組。國(guó)內(nèi)上市目前稍微停滯了，但只要股市穩(wěn)定下來，明年上半年新股發(fā)行還會(huì)啟動(dòng)，那個(gè)時(shí)候就可以趕得上節(jié)奏，在A股上市。

物業(yè)管理公司已經(jīng)納入上市的進(jìn)程，碧桂園現(xiàn)在管理200多個(gè)社區(qū)管理8000多萬(wàn)平方米，外面的面積是4000萬(wàn)平方米，兩者相加是1.2億平方米的面積。而且今年以來的收入增長(zhǎng)非?？欤?guī)模也夠大。

另一方面，物業(yè)管理方面也做了社區(qū)O2O的安排，社區(qū)金融、社區(qū)服務(wù)方面，都做了安排，將這些包裝起來，完成國(guó)內(nèi)A股的上市，工作也納入到相關(guān)的程序，券商也請(qǐng)了，投行也到位，會(huì)計(jì)也到位了，正在緊鑼密鼓的推進(jìn)之中。

現(xiàn)場(chǎng)提問：為什么不考慮在香港上市？

吳建斌：市場(chǎng)的差別是很大的，我們追求價(jià)值更高的內(nèi)容，還是選擇在國(guó)內(nèi)的A股上市。

現(xiàn)場(chǎng)提問：除了房地產(chǎn)之外其他的業(yè)務(wù)，是否都打算打包上市。債務(wù)的融資成本是怎樣的？

吳建斌：私募60億到80億，按照市場(chǎng)反饋的情況，大約比公募高出50點(diǎn)到100點(diǎn)。短融預(yù)計(jì)的成本跟之前發(fā)布的公募債的成本是差不多的。馬來西亞發(fā)的伊斯蘭債成本是按照國(guó)際水平安排的，現(xiàn)在碧桂園評(píng)級(jí)是7%左右，成本估計(jì)是7%左右。

專業(yè)的公司是否全面的打包分拆上市，目前正在研究之中，更多關(guān)注于上市公司中的物業(yè)管理公司的上市。如何讓上市公司的資產(chǎn)價(jià)值最大化，其實(shí)對(duì)股東來講是非常好的主題，我們會(huì)不斷的研究。

莫斌：打包上市的問題，我補(bǔ)充一下。碧桂園跟其他公司有所不同，我們從設(shè)計(jì)開始到物業(yè)公司，所有的內(nèi)容都是由我們自己獨(dú)立完成的。為了進(jìn)一步的增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力，主要對(duì)經(jīng)營(yíng)方面有價(jià)值的，可以分拆的，我們?cè)谖磥淼臅r(shí)間內(nèi)，都會(huì)逐步的分拆上市，如果有可能的話。

這樣可以增加品牌的競(jìng)爭(zhēng)力，也增加對(duì)母體的貢獻(xiàn)。物業(yè)和教育上市，實(shí)際上跟主營(yíng)業(yè)務(wù)的發(fā)展是相關(guān)聯(lián)的，如果小區(qū)有非常好的學(xué)位，有非常優(yōu)良的物業(yè)服務(wù)，相信對(duì)物業(yè)的銷售和物業(yè)的溢價(jià)有直接幫助，因此上市是按照CFO提的，我們堅(jiān)定的往前走，也是穩(wěn)步的發(fā)展，根據(jù)實(shí)際的情況來定。

現(xiàn)場(chǎng)提問：今年碧桂園在武漢、沈陽(yáng)各地都有項(xiàng)目的合作，或者是收購(gòu)了一些項(xiàng)目，未來是否會(huì)繼續(xù)以這種方式擴(kuò)張？公司未來一、二線城市拿地的比例是怎樣，土地儲(chǔ)備分布的比例是怎樣的？

莫斌：關(guān)于合作并購(gòu)的問題，因?yàn)楸坦饒@的發(fā)展、管理的力量，品牌的優(yōu)勢(shì)，資金的優(yōu)勢(shì)，銷售的優(yōu)勢(shì)，產(chǎn)業(yè)鏈條覆蓋等等優(yōu)勢(shì)，現(xiàn)在有很多的合作伙伴愿意加入到我們的團(tuán)隊(duì)中，包括剛才提到的跨界合作。未來在合作并購(gòu)方面會(huì)進(jìn)一步的加大力度，這種運(yùn)作最有效，也可以最快速的達(dá)到資源最大化，占有市場(chǎng)，提升利潤(rùn)總額。

朱榮斌：不會(huì)準(zhǔn)確界定一、二線城市和三、四線城市投入的比例，公司要維持經(jīng)營(yíng)規(guī)模和利潤(rùn)持續(xù)的增長(zhǎng)，無(wú)論是一、二線城市還是三、四線城市，公司目前的財(cái)務(wù)狀況可以支持我們，找到我們所有適合發(fā)展的項(xiàng)目，只要是適合的項(xiàng)目，無(wú)論是一、二線城市還是三、四線城市都會(huì)拿。也不會(huì)主觀的定比例，這些比例不會(huì)限制我們?cè)谝?、二線城市或者是三、四線城市，要看市場(chǎng)的機(jī)會(huì)。

現(xiàn)場(chǎng)提問：朱總說了一、二線城市銷售比例會(huì)上升的，下半年的拿地主要還是一、二線城市，拿地的成本也會(huì)上升，拿地資本開支是多少？庫(kù)存大概是多少，三、四線城市占了多少，三、四線去庫(kù)存的情況是怎樣的？下半年可推的貨量中，三、四線占了多少，均價(jià)是否會(huì)進(jìn)一步的下調(diào)？

吳建斌：今年全年預(yù)算講得很清楚，買土地要花200億元，上半年花了80億元，下半年理論上講有120億元的開支，這是原來計(jì)劃的安排。

土地成本的問題，正在發(fā)生較大的變化，原來三、四線城市土地儲(chǔ)備比較多，總成本占有比例是12%?，F(xiàn)在一、二線城市增加了土地成本，但如果土地要計(jì)算平均成本的話，暫時(shí)是比較困難的。

我們內(nèi)部7月份進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)和分析。一線的四個(gè)城市北京、上海、廣州、深圳進(jìn)行比較，第二是省會(huì)進(jìn)行比較，第三是三、四線城市進(jìn)行比較，比較后才有數(shù)據(jù)。總體感覺，土地成本均價(jià)會(huì)上升。

庫(kù)存的問題，今年在業(yè)務(wù)發(fā)展方面講得比較清晰，一方面促銷庫(kù)存，一方面促進(jìn)發(fā)展，兩方面是并舉，上半年去庫(kù)存是非常不錯(cuò)的，從去年年底1100多億到今年變成900多億元的庫(kù)存，下半年去庫(kù)存的力度還會(huì)進(jìn)一步的加大，最近去庫(kù)存和應(yīng)收款方面也在加大力度。

現(xiàn)場(chǎng)提問：碧桂園探索綠色智慧城市方面公司有哪些成果？碧桂園總部和馬來西亞的森林城市是否已經(jīng)探索出可以復(fù)制的生態(tài)辦公，生態(tài)社區(qū)方面的模式，在國(guó)內(nèi)是否有計(jì)劃推廣到住宅和現(xiàn)有的綜合體的項(xiàng)目？

莫斌：綠色智慧城市是積極推進(jìn)的工作，目前正在跟華為形成了戰(zhàn)略合作，為國(guó)內(nèi)和馬來西亞項(xiàng)目推進(jìn)綠色智慧城市。

目前碧桂園總部大樓是很生態(tài)的，樹種在樓上，遠(yuǎn)遠(yuǎn)看上去是綠色的建筑，這些方面我們會(huì)進(jìn)一步的推動(dòng)。我們有一系列的綠色智慧城市的工作成果，但還未系統(tǒng)化。在成本可控的情況下，尤其是業(yè)主好用愿意用的情況下，使綠色智慧城市給他們帶來實(shí)惠，正在形成系統(tǒng)化。今年下半年新項(xiàng)目會(huì)逐步將分拆的系統(tǒng)上線試運(yùn)行。馬來西亞的森林項(xiàng)目會(huì)大力的投入和推廣，成果后反哺國(guó)內(nèi)的項(xiàng)目。

現(xiàn)場(chǎng)提問：首先在哪些城市推廣？

莫斌：主要是南方城市，當(dāng)然也包括廣州。