觀點(diǎn)網(wǎng) 在行業(yè)中諸多企業(yè)都在大談轉(zhuǎn)型之時(shí)，剛剛完成整合的中海地產(chǎn)似乎決意將“穩(wěn)健”進(jìn)行到底，并未有太多經(jīng)營(yíng)計(jì)劃方面的轉(zhuǎn)型和調(diào)整。

一個(gè)可以佐證的細(xì)節(jié)是，在8月19日下午的中期業(yè)績(jī)會(huì)上，在僅僅持續(xù)不到二十分鐘的問(wèn)答環(huán)節(jié)中，董事會(huì)主席郝建民多次使用“我之前也曾提過(guò)”等類(lèi)似的話語(yǔ)回答媒體提問(wèn)，顯示了管理層對(duì)于公司發(fā)展規(guī)劃方面的一以貫之。

“其實(shí)過(guò)去幾次業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，記者朋友都有問(wèn)過(guò)關(guān)于轉(zhuǎn)型、關(guān)于公司未來(lái)業(yè)務(wù)的發(fā)展方向，我都很清晰地給大家表露出來(lái)了，我們還是不熟不做。”

郝建民表示，中海從不反對(duì)或者回避公司的改變。“一個(gè)企業(yè)的變化就意味著它創(chuàng)新能力的增強(qiáng)，不改變就不會(huì)有更多的機(jī)會(huì)，也不會(huì)有更多的發(fā)展”。

但其同時(shí)強(qiáng)調(diào)，改變跟轉(zhuǎn)型是兩件事，公司自身能力和自身競(jìng)爭(zhēng)力的水平提高，是求變的一個(gè)基礎(chǔ)和條件。中海管理層的基本共識(shí)是，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)仍然是朝陽(yáng)行業(yè)，仍有許多機(jī)會(huì)和發(fā)展空間，公司并沒(méi)有任何轉(zhuǎn)型的方向。

除了以不變應(yīng)萬(wàn)變外，郝建民面對(duì)媒體的另一板斧是“不能透露”。當(dāng)回答關(guān)于中海是否有并購(gòu)目標(biāo)和擴(kuò)張城市的問(wèn)題時(shí)，郝建民擺出他的招牌笑容，客氣地表示：“至于現(xiàn)在是不是有目標(biāo)，很抱歉，目標(biāo)肯定有，但是實(shí)在是不能跟大家說(shuō)，也不好跟大家再介紹太多，可以講這是核心的商業(yè)機(jī)密。”

同樣的一幕出現(xiàn)在關(guān)于中海物業(yè)分拆上市的相關(guān)提問(wèn)后，“先說(shuō)一個(gè)抱歉，因?yàn)槟苤v的都已經(jīng)披露了，不能講的也就不能說(shuō)了”，聽(tīng)到這個(gè)回答，現(xiàn)場(chǎng)媒體也都發(fā)出了會(huì)心一笑。

而當(dāng)被問(wèn)及如何應(yīng)對(duì)人才流失的問(wèn)題時(shí)，郝建民笑稱(chēng)“一個(gè)企業(yè)在一定比例內(nèi)的人員流動(dòng)是很正常的”，并開(kāi)始調(diào)侃起在場(chǎng)媒體：“在座的各位媒體朋友流動(dòng)更快，大概半年你們就換一次新面孔，我差不多每半年跟大家見(jiàn)一次面，但是每次看到的基本都是新面孔”。

以下為中海地產(chǎn)2015年中期業(yè)績(jī)會(huì)現(xiàn)場(chǎng)問(wèn)答整理實(shí)錄：

現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：為什么提升全年合約銷(xiāo)售的目標(biāo)至1800億港元？未來(lái)的并購(gòu)有沒(méi)有確切的目標(biāo)或者地區(qū)？有沒(méi)有在看的項(xiàng)目？另外，人民幣貶值對(duì)公司債務(wù)有影響嗎？未來(lái)會(huì)不會(huì)因?yàn)槿嗣駧刨H值而將債務(wù)轉(zhuǎn)到人民幣市場(chǎng)？

郝建民：關(guān)于我們的銷(xiāo)售目標(biāo)，在年初3月份公布業(yè)績(jī)的時(shí)候，我就跟大家講過(guò)，當(dāng)時(shí)設(shè)置1680億港元為全年目標(biāo)時(shí)，并沒(méi)有考慮到注資所帶來(lái)的一些資源的調(diào)整和變化。

公司現(xiàn)在根據(jù)注資完成以后的情況，把全年目標(biāo)調(diào)升到1800億港元。全年的可售資源是2800億港元，以中海過(guò)往的銷(xiāo)售完成比例，大概有70%到80%的去化率，公司對(duì)實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)還是有信心的。

至于并購(gòu)，此前我也介紹過(guò)，中海的發(fā)展，自然增長(zhǎng)、聯(lián)合、并購(gòu)三個(gè)模式會(huì)保持一定的并舉，過(guò)去我們有并購(gòu)過(guò)，也有聯(lián)合過(guò)，公司這么多年的自然增長(zhǎng)也是穩(wěn)步提高的。至于現(xiàn)在是不是有目標(biāo)，很抱歉，目標(biāo)肯定有，但實(shí)在是不能跟大家說(shuō)，也不好跟大家再介紹太多，可以講這是核心的商業(yè)機(jī)密。

另外，近期人民幣的波動(dòng)引起了各方的關(guān)注，人民銀行也就有關(guān)的問(wèn)題回答了大家的一些疑問(wèn)，甚至有一些不同的看法和判斷。我相信官方的傳媒其實(shí)把你們很多有質(zhì)疑的地方都回答了，我要回答你什么問(wèn)題呢？就是對(duì)公司的一些影響。我在前面也介紹過(guò)，公司一直保持著雙平臺(tái)、多幣種的融資，這是我們過(guò)去這么多年以來(lái)，一直有的很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

中海通常會(huì)在各種幣種經(jīng)營(yíng)和管理的過(guò)程當(dāng)中，充分考慮到公司在經(jīng)營(yíng)方面所能承受的壓力和風(fēng)險(xiǎn)。說(shuō)得直白一點(diǎn)就是，公司的管理層會(huì)經(jīng)常地做一些壓力的測(cè)試。通過(guò)這些壓力測(cè)試，我們認(rèn)為人民幣近期的這些波動(dòng)是在公司的經(jīng)營(yíng)范疇之內(nèi)可控的，請(qǐng)大家放心，沒(méi)有什么所謂的風(fēng)險(xiǎn)和危險(xiǎn)。

為什么我這么講？大家也知道，中海手頭也持有大量的現(xiàn)金，都是港幣和美元，另外大家都知道我們?cè)诟郯牡耐顿Y量也很大，這些都是我們認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)是可控的一個(gè)因素和基礎(chǔ)。所以我們認(rèn)為雖然有風(fēng)險(xiǎn)，但是整體是可控的。

現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：我想問(wèn)一下中海物業(yè)上市的具體進(jìn)展，在最近要分拆上市，訴求主要是什么？招股書(shū)里面有說(shuō)到中海物業(yè)未來(lái)是要內(nèi)生擴(kuò)展，意味著路徑和萬(wàn)科、彩生活的路徑不一樣，公司選擇內(nèi)生擴(kuò)展主要是為了什么？

郝建民：我在回答你的問(wèn)題之前先說(shuō)一個(gè)抱歉，因?yàn)槟苤v的都已經(jīng)披露了，都在我們公告的有關(guān)新聞當(dāng)中，不能講的也就不能說(shuō)了。物業(yè)這件事情都在進(jìn)程當(dāng)中，一旦有新的消息，有更新的一些進(jìn)展，我們會(huì)及時(shí)地跟各位關(guān)心和關(guān)注我們的朋友溝通。

現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：報(bào)告說(shuō)這次注入全部完成大概是有900萬(wàn)方的資產(chǎn)，我想知道5月份完成以后，今年上半年給中海的銷(xiāo)售額貢獻(xiàn)是多少？因?yàn)樽⑷氲馁Y產(chǎn)比較多，調(diào)整的目標(biāo)其實(shí)上升的幅度并不高，就100多個(gè)億，是不是相對(duì)保守了一點(diǎn)？預(yù)計(jì)下半年這些注入的資產(chǎn)可以為中海貢獻(xiàn)多少銷(xiāo)售額？

郝建民：大家都知道，我們是5月份完成的注資，實(shí)際上上半年的銷(xiāo)售額當(dāng)中，只有5月份和6月份的數(shù)據(jù)是算進(jìn)去的，兩個(gè)月有近30億港元是注入以后帶來(lái)的銷(xiāo)售規(guī)模。

現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：現(xiàn)在內(nèi)地的房企都在談轉(zhuǎn)型，包括處于一線的萬(wàn)達(dá)、萬(wàn)科、綠地，但是中海卻很少看到有這方面的動(dòng)靜，想問(wèn)一下管理層對(duì)轉(zhuǎn)型或者改變?cè)趺纯矗抗驹谶@方面有沒(méi)有什么打算？與中建之前21個(gè)月的整合有沒(méi)有影響到中海在這方面的部署？

第二個(gè)問(wèn)題是，中海的人一直都是其它房企特別喜歡挖角的對(duì)象，而且這個(gè)現(xiàn)象一直還在持續(xù)，公司對(duì)于人才培養(yǎng)機(jī)制方面能不能介紹一下，以及我們?cè)趺磻?yīng)對(duì)這些房企的挖角？

郝建民：其實(shí)過(guò)去幾次的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，記者朋友都有問(wèn)過(guò)關(guān)于轉(zhuǎn)型、關(guān)于公司未來(lái)業(yè)務(wù)的發(fā)展方向，我都很清晰地給大家表露出來(lái)了，我們還是不熟不做。但是我從不反對(duì)或者回避公司的改變，一個(gè)企業(yè)的變化意味著創(chuàng)新能力的增強(qiáng)，不改變就不會(huì)有更多的機(jī)會(huì)，也不會(huì)有更多的發(fā)展，但這跟轉(zhuǎn)型是兩件事，公司自身能力和自身競(jìng)爭(zhēng)力的水平提高，是求變的一個(gè)基礎(chǔ)和條件。

目前不論是董事會(huì)還是管理層，大家還是有一個(gè)基本的共識(shí)，就是還是要做好我們的主業(yè)，中海從來(lái)都認(rèn)為中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)還是一個(gè)朝陽(yáng)行業(yè)，還有很多的機(jī)會(huì)，還有更多的發(fā)展空間，在這個(gè)領(lǐng)域當(dāng)中我們覺(jué)得還有更多的機(jī)會(huì)。我從來(lái)不評(píng)價(jià)別人，反正我們目前還沒(méi)有往哪兒轉(zhuǎn)型的方向。

至于整合，我們整合得非常好，很順利，公司內(nèi)外的交接、磨合、融合得非常融洽，以至于對(duì)我們業(yè)務(wù)的發(fā)展全部帶來(lái)的都是正能量。

至于人才方面，一個(gè)企業(yè)在一定比例內(nèi)的人員流動(dòng)是很正常的，在座的各位媒體朋友流動(dòng)更快，大概半年你們就換一次新面孔，我差不多每半年跟大家見(jiàn)一次面，但是每次看到的基本都是新面孔，所以要講穩(wěn)定，你們那兒應(yīng)該比我們還不穩(wěn)定。所以請(qǐng)放心，我們很穩(wěn)定，公司業(yè)務(wù)的增長(zhǎng)還是有保證的。

現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：公司上半年拿地只有全年目標(biāo)的1/4，下半年的拿地規(guī)劃是什么樣的？重點(diǎn)會(huì)在哪幾個(gè)城市？

郝建民：關(guān)于公司的土地儲(chǔ)備計(jì)劃，上半年沒(méi)有考慮到注資完成以后帶來(lái)的900萬(wàn)平方米的土地，新吸納了226萬(wàn)平方米的儲(chǔ)備。我在年初給出的目標(biāo)是年內(nèi)新增1000萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備，目前沒(méi)有變化。下半年中海會(huì)繼續(xù)尋找適當(dāng)?shù)耐顿Y機(jī)會(huì)，方向肯定是有，但是還是過(guò)去那句話，不好跟你們介紹得那么具體。