觀點(diǎn)網(wǎng) 黑色西服裝束，面露愉悅笑容，早已習(xí)慣了跟媒體打交道的九龍倉集團(tuán)副主席周安橋出現(xiàn)在了8月19日于上海濱江壹十八舉行的中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上。

與前一天香港業(yè)績(jī)會(huì)上媒體對(duì)九龍倉在港商業(yè)發(fā)展刨根問底不同的是，因?yàn)樯硖巸?nèi)地，這次發(fā)布會(huì)的話題也多半圍繞著九龍倉內(nèi)地的投資策略。

然而，因?qū)G城的參股演變?yōu)樨?cái)務(wù)投資導(dǎo)致發(fā)展物業(yè)核心盈利下跌以及8月初對(duì)綠城的增持舉動(dòng)。不出意外，在兩場(chǎng)業(yè)績(jī)會(huì)上，圍繞著綠城的話題依然成為媒體追問的熱點(diǎn)。

值得一提的是，此次發(fā)布會(huì)也是九龍倉第一次將業(yè)績(jī)會(huì)搬到項(xiàng)目上，而這一“創(chuàng)舉”的背后自然有著更深的意味。

“以前一直跟朋友說九龍倉在內(nèi)地的策略有所調(diào)整，有所側(cè)重，有所放棄，今天希望通過這個(gè)活動(dòng)一箭三雕，把以前口頭上講的概念具體化，讓大家知道這個(gè)項(xiàng)目是我們側(cè)重的，這個(gè)城市是我們希望多做項(xiàng)目的。”周安橋如是說道。

顯而易見，對(duì)上海的溢美之詞正是九龍倉近年來內(nèi)地策略調(diào)整的真實(shí)寫照。

談內(nèi)地：側(cè)重與放棄

在港資大舉撤離內(nèi)地時(shí)，九龍倉并未隨波逐流。善于審時(shí)度勢(shì)的這家香港開發(fā)商選擇了以調(diào)整應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的改變。而在求變的路上，九龍倉給自己貼上的標(biāo)簽就是“回歸一線”與“加大操盤”。

據(jù)周安橋介紹，九龍倉之所以要回歸一線以及聚焦部分二線核心城市也是迫于當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀的無奈。

“一二線還有空間和容量供大家去發(fā)展，三四線城市就比較辛苦了，到目前為止，哪怕是市場(chǎng)回暖，三四線城市的庫存量還是相當(dāng)大，沒有上升空間。”

然而，回歸并非一蹴而就，周安橋指出，九龍倉三四線的退出會(huì)是一個(gè)長(zhǎng)時(shí)間的過程。在這個(gè)過程中，如果發(fā)現(xiàn)好的項(xiàng)目，九龍倉依然會(huì)參與投資，但不再會(huì)選擇自己操盤，而是通過合作交由對(duì)方操盤，九龍倉僅在其中扮演財(cái)務(wù)投資角色。

在九龍倉的內(nèi)地策略中，與回歸一二線并重的是今后將逐步加大自己操盤的比例。“這個(gè)過程可能不是說幾個(gè)月而是幾年，未來幾年九龍倉基本上就是這樣一個(gè)狀態(tài)。這個(gè)改變會(huì)慢慢發(fā)生，但是在我們內(nèi)部已經(jīng)比較明顯。”

“上海是九龍倉希望繼續(xù)做的城市，不但要繼續(xù)做，而且要做大，不但要做大，還要爭(zhēng)取要跟人家合作，不但要合作，還要將以前合作讓對(duì)方操盤為主的情況轉(zhuǎn)變成一半一半，最后九龍倉多操盤。”周安橋透露，除了在上海要加大操盤外，蘇州和杭州也將作為這一改變開始的核心城市。

一直以來，在九龍倉的內(nèi)地戰(zhàn)略中，合作都是最為濃墨重彩的一筆，并且在這些合作中，九龍倉有一半以上都交由合作伙伴“操盤”。有數(shù)據(jù)顯示，截至2014年，九龍倉集團(tuán)地產(chǎn)板塊在中國(guó)內(nèi)地注冊(cè)有13家聯(lián)營(yíng)公司，合作的企業(yè)不乏招商、中海、萬科及綠城等。

此外，值得關(guān)注的是，在上半年住宅銷售創(chuàng)下多年來最好業(yè)績(jī)的同時(shí)，九龍倉內(nèi)地投資物業(yè)的表現(xiàn)更是成為半年報(bào)中的一大亮點(diǎn)。

據(jù)了解，得益于新投入運(yùn)營(yíng)的成都國(guó)金中心，九龍倉內(nèi)地投資收入增加了34%至11.21億元，盈利增加39%。這一頗為惹眼的成績(jī)，也讓外界好奇九龍倉IFS會(huì)如何在內(nèi)地“開枝散葉”。

問及此，周安橋表示，在九龍倉早期的設(shè)想中，最理想的是每年都有一個(gè)IFS項(xiàng)目落地，但市場(chǎng)改變以后，九龍倉的步調(diào)也會(huì)跟隨相應(yīng)城市的實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整。目前來講，2017年將會(huì)是九龍倉IFS系列的豐收年。

說綠城：頑皮的小孩

不可否認(rèn)，自融綠事件后，作為股東之一的九龍倉就一直被捆綁在輿論的風(fēng)口浪尖。即便事件早已塵埃落定，但圍繞著綠城的話題卻已是揮之不去。

更何況在8月6日，九龍倉耗資408萬港幣增持綠城股份至25%，這一舉動(dòng)也一度被解讀為九龍倉意欲殺個(gè)回馬槍。不過，在周安橋看來，九龍倉對(duì)綠城的增持遠(yuǎn)沒有外界想象的那么復(fù)雜。

“九龍倉增持和減持只代表了自己的態(tài)度和對(duì)綠城股票價(jià)格的看法。”

退出綠城董事會(huì)，九龍倉對(duì)綠城投資也從聯(lián)營(yíng)變成了財(cái)務(wù)投資。周安橋指出，九龍倉的全身而退某種程度上而言反倒是“如釋重負(fù)”，而這一改變也方便日后九龍倉于綠城的進(jìn)退，但具體到時(shí)間表，周安橋稱沒有具體安排。

“我們參股綠城這些年應(yīng)該說取得了穩(wěn)定的作用，但是在這三年中，綠城就像一個(gè)頑皮小孩子，不斷有想法，花了我們不少的精力，有的事情要反對(duì)，有的要贊成，總有事情要處理。”

與九龍倉在綠城身上花費(fèi)的大量精力相比，對(duì)綠城的投資實(shí)際上僅占九龍倉總資產(chǎn)的極小一部分，這種投資回報(bào)的不對(duì)等也是九龍倉退考慮出綠城董事會(huì)的很大一個(gè)因素。

此外，對(duì)于中交入主綠城，周安橋極盡贊美之詞，其一再強(qiáng)調(diào)在中交的領(lǐng)導(dǎo)下，綠城會(huì)有一片新天地。

“綠城之前發(fā)行的海外債券已經(jīng)通過中交換取了一批新的債券，新債券利率大幅下降，年限也有所延長(zhǎng)，接下來綠城還將發(fā)行一批人民幣債券，這都是九龍倉樂于見到的，我覺得九龍倉已經(jīng)不需要在綠城的董事會(huì)里面負(fù)起領(lǐng)導(dǎo)、監(jiān)督、幫助的責(zé)任了。”

與此同時(shí)，周安橋指出，在土地成本高昂的今天，中交大規(guī)模的土地儲(chǔ)備對(duì)于綠城未來的發(fā)展而言將是如虎添翼。

“全身而退”后再回顧對(duì)綠城的投資，周安橋稱，這其中絕大部分時(shí)間是愉快的，但也有不愉悅的插曲，這其中就包含融創(chuàng)收購綠城股份一事。

據(jù)周安橋透露，在融創(chuàng)商議收購一事之初，九龍倉其實(shí)持反對(duì)，甚至堅(jiān)持若宋衛(wèi)平賣掉股票，九龍倉也會(huì)賣掉。但礙于這將引起綠城20億美元債券違約，甚至倒閉的風(fēng)險(xiǎn)，九龍倉在孫宏斌的好言勸說下還是選擇了堅(jiān)守。