劉水 這段時(shí)間，國(guó)產(chǎn)動(dòng)畫電影《大圣歸來(lái)》相當(dāng)火爆，截至8月18日票房達(dá)到9.06億，創(chuàng)下了我國(guó)動(dòng)畫電影票房歷史記錄。近幾個(gè)月，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)也相當(dāng)火熱，2015年1-7月，全國(guó)商品房銷售面積同比增長(zhǎng)6.1%，增速延續(xù)了強(qiáng)勁的上升勢(shì)頭，預(yù)計(jì)全年房地產(chǎn)銷售量也有望創(chuàng)下歷史記錄，房地產(chǎn)市場(chǎng)“大年歸來(lái)”。

價(jià)格：一線城市領(lǐng)漲，二三線緊隨

統(tǒng)計(jì)局70城市房?jī)r(jià)指數(shù)顯示，2015年7月份，70城市房?jī)r(jià)指數(shù)同比下降4.6%，降幅繼續(xù)收窄。分不同類型城市來(lái)看，一線城市領(lǐng)漲，二三線跟隨。同比來(lái)看，根據(jù)70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格數(shù)據(jù)，2015年7月份，一線、二線、三線同比分別上漲7.1%、下降4.4%、下降6.4%。一線城市連續(xù)第二個(gè)月同比上漲，二線、三線同比降幅繼續(xù)收窄。環(huán)比來(lái)看， 2015年7月份，一線、二線、三線環(huán)比分別上漲2.7%、上漲0.2%、下降0.2%。一線城市連續(xù)5個(gè)月環(huán)比上漲，二線城市連續(xù)3個(gè)月環(huán)比上漲，三線城市環(huán)比微跌。

銷售：商品房銷售延續(xù)強(qiáng)勁回升，房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖趨勢(shì)進(jìn)一步增強(qiáng)

2015年1-7月份，全國(guó)商品房銷售面積59914萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)6.1%，增速比1-6月份提高2.2個(gè)百分點(diǎn)。6月末，商品房銷售面積轉(zhuǎn)為正增長(zhǎng)，表明房地產(chǎn)市場(chǎng)已復(fù)蘇轉(zhuǎn)暖，也表明上半年信貸政策放松、稅費(fèi)減免、公積金額度提高等穩(wěn)定住房消費(fèi)政策的效果在積極顯現(xiàn)。7月份，商品房銷售增速再次提高，表明房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖趨勢(shì)進(jìn)一步增強(qiáng)。

東部地區(qū)銷售增長(zhǎng)較快，西部次之，中部增長(zhǎng)較慢。1-7月份，東部地區(qū)商品房銷售面積28710萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)8.6%。中部地區(qū)商品房銷售面積15698萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)3.3%。西部地區(qū)商品房銷售面積15506萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)4.4%。

供給：房地產(chǎn)投資增速深度觸底

房地產(chǎn)投資增速持續(xù)下滑，下滑程度之深近年罕見。2015年1-7月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資52562億元，同比名義增長(zhǎng)4.3%，增速比1-6月份回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。2013年2月，房地產(chǎn)投資增速為22.8%，自此之后，投資增速一路下滑，2014年還保持在兩位數(shù)，2015年則下降到了個(gè)位數(shù)，房地產(chǎn)投資增速下滑程度之深、持續(xù)時(shí)間之長(zhǎng)近年罕見。

7月份，房地產(chǎn)投資增速深度觸底，出現(xiàn)了可喜變化。數(shù)據(jù)顯示，2015年4-7月，房地產(chǎn)投資單月同比增速分別為0.5%、2.4%、3.4%和4.3%，可以看出單月同比增速在持續(xù)走高，我們預(yù)判8月份增速會(huì)超過(guò)4.3%，超過(guò)7月份的增速，也預(yù)示著房地產(chǎn)投資增速深度觸底后將開始回升。由于房地產(chǎn)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)影響較大，房地產(chǎn)投資增速觸底回升也將帶動(dòng)宏觀經(jīng)濟(jì)增速企穩(wěn)，據(jù)此，我們預(yù)判三四季度宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力將明顯減小。

預(yù)判：房地產(chǎn)市場(chǎng)新一輪上行通道正在開啟，房地產(chǎn)市場(chǎng)“大年歸來(lái)”

業(yè)界公認(rèn)房地產(chǎn)進(jìn)入“白銀時(shí)代”，何謂房地產(chǎn)“白銀時(shí)代”？房地產(chǎn)“白銀時(shí)代”相比“黃金時(shí)代”，顏色相差幾何？近年，我國(guó)商品房銷售增速呈現(xiàn)明顯的階梯型下滑特征，從1998年房改以來(lái)，1998-2012年共計(jì)15年，每五年劃一個(gè)段，第一個(gè)時(shí)間段銷售平均增速為24.5%，第二個(gè)時(shí)間段為18%，第三個(gè)時(shí)間段為9%，由此可見，銷售平均增速階梯型下滑的特征非常明顯，也就是說(shuō)“黃金時(shí)代”與“白銀時(shí)代”顏色相差在增速上。按此規(guī)律，筆者認(rèn)為，2013-2017年銷售平均增長(zhǎng)率會(huì)在5%左右。所謂房地產(chǎn)“白銀時(shí)代”，平均增長(zhǎng)率會(huì)在個(gè)位數(shù)。

房地產(chǎn)市場(chǎng)由“大年”和“小年”之分。所謂“大年”就是銷售增長(zhǎng)在近年穩(wěn)態(tài)水平平均增長(zhǎng)率以上，“小年”就是銷售增長(zhǎng)在近年穩(wěn)態(tài)水平平均增長(zhǎng)率以下。房地產(chǎn)市場(chǎng)容易受政策、市場(chǎng)預(yù)期、貨幣信貸等多種復(fù)雜因素影響，不同年份市場(chǎng)波動(dòng)明顯，即使相鄰的年份增長(zhǎng)率也會(huì)相差很大。但是，由于受均值回復(fù)作用的影響，房地產(chǎn)增長(zhǎng)率會(huì)向均值調(diào)整。均值回復(fù)是指系統(tǒng)存在一個(gè)穩(wěn)態(tài)水平，當(dāng)系統(tǒng)明顯背離穩(wěn)態(tài)水平時(shí)，它會(huì)有內(nèi)在機(jī)制驅(qū)動(dòng)去向穩(wěn)態(tài)水平調(diào)整。

2015是房地產(chǎn)市場(chǎng)“大年”，房地產(chǎn)市場(chǎng)“大年歸來(lái)”。2013年，商品房銷售增長(zhǎng)17%，是名副其實(shí)的“大年”。2014年，商品房銷售下降7.6%，明顯在平均增長(zhǎng)率以下，顯然是“小年”。房地產(chǎn)市場(chǎng)新一輪上行通道正在開啟，2015年1-6月份，全國(guó)商品房銷售面積同比增長(zhǎng)3.9%，結(jié)束了自去年初以來(lái)持續(xù)一年多的負(fù)增長(zhǎng)局面，7月末，增速達(dá)到6.1%，增幅進(jìn)一步擴(kuò)大。未來(lái)幾個(gè)月，商品房銷售仍將保持強(qiáng)勁增長(zhǎng)，全年商品房銷售有望達(dá)到13.3億平米，創(chuàng)下銷量歷史記錄，全年增長(zhǎng)10%。房地產(chǎn)“白銀時(shí)代”，銷售增長(zhǎng)10%無(wú)疑是“大年”。

劉水 房通網(wǎng)房地產(chǎn)研究中心總監(jiān)

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