編者按：2015年，中國(guó)房地產(chǎn)值得記憶的年份，行業(yè)曾經(jīng)的輝煌及驕傲正在改變，瞬間爆發(fā)的新概念、新思維、新元素不斷與這個(gè)行業(yè)交集。但與此同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)傳統(tǒng)的開發(fā)、資本模式、商業(yè)業(yè)態(tài)卻正面臨著空前的失控與顛覆。所有人都在說(shuō)著，要轉(zhuǎn)型、跨界、突圍，但前方是不是有清晰的方向？

8月11-14日，由觀點(diǎn)新媒體主辦的2015博鰲房地產(chǎn)論壇及英國(guó)戴森冠名的2015年度中國(guó)地產(chǎn)風(fēng)尚大獎(jiǎng)大幕開啟，繼續(xù)推出“博鰲特稿”系列報(bào)道，對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)及上下游全產(chǎn)業(yè)鏈的企業(yè)家、專家學(xué)者、政府協(xié)會(huì)人士、行業(yè)精英等，進(jìn)行全方位的接觸與訪問(wèn)，共同研判與交流“轉(zhuǎn)變時(shí)期的中國(guó)房地產(chǎn)”。

觀點(diǎn)網(wǎng) 7月6日，在五礦集團(tuán)位于香港尖沙咀的辦公室中，已經(jīng)是博鰲房地產(chǎn)論壇老朋友的五礦建設(shè)有限公司董事總經(jīng)理何劍波先生接受了我們的訪問(wèn)。何劍波和觀點(diǎn)新媒體之間的交談并不十分像是采訪，更像是天南地北的聊天，經(jīng)濟(jì)、政治、行業(yè)等話題毫無(wú)局限。

在看似隨意的交流之中，何劍波的國(guó)際金融學(xué)背景、出國(guó)留學(xué)所帶來(lái)的國(guó)際視野等特質(zhì)逐一顯現(xiàn)。

縱橫論

在采訪當(dāng)天，恰逢中國(guó)股市動(dòng)蕩最嚴(yán)重的時(shí)節(jié)，A股大跌之勢(shì)甚至蔓延到了香港，港交所也是哀鴻遍野。

對(duì)于中國(guó)股市的局面，何劍波用了“一地雞毛”四個(gè)字來(lái)評(píng)價(jià)。

對(duì)于股票大漲所引發(fā)的全民炒股熱潮，何劍波也一針見血地指出：“對(duì)整個(gè)勞動(dòng)生產(chǎn)力的破壞是很大的。”

何劍波認(rèn)為，不管是對(duì)企業(yè)還是個(gè)人來(lái)說(shuō)，要實(shí)實(shí)在在、扎扎實(shí)實(shí)做該做的事情，“如果全民都把炒股當(dāng)成頭等大事，投機(jī)性太重。”

投機(jī)性的心態(tài)在中國(guó)早已顯現(xiàn)，這幾年，越來(lái)越多的民營(yíng)企業(yè)家感慨“辦廠不如買房，投資不如投機(jī)”，珠三角的制造業(yè)工廠關(guān)閉也常常成為社會(huì)報(bào)道的焦點(diǎn)。

“在中國(guó)這種體制和社會(huì)環(huán)境下，要想做實(shí)業(yè)或者創(chuàng)業(yè)都太難了。因?yàn)樽鰧?shí)業(yè)必須要有自己的核心技術(shù)，這個(gè)沒(méi)有長(zhǎng)期的努力是不可能的。”雖然身兼房地產(chǎn)上市公司的領(lǐng)導(dǎo)人，何劍波還是為實(shí)業(yè)發(fā)出聲音。

縱觀這些年中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，何劍波總結(jié)是靠著幾次消費(fèi)促進(jìn)的。

在80年代國(guó)家第一輪經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的時(shí)候，需求主要是靠消費(fèi)品，比如手表、電視機(jī)、空調(diào)等；第二輪增長(zhǎng)是90年代末，一是放開了住房消費(fèi)，房地產(chǎn)帶動(dòng)土地出讓收入增加，成為了政府財(cái)政的主要來(lái)源，也成為城鎮(zhèn)化的主要資金來(lái)源。房地產(chǎn)還帶動(dòng)了居民的消費(fèi)；另外是中國(guó)加入WTO，出口商品打開了國(guó)際市場(chǎng)，所以中國(guó)成為了世界工廠。

何劍波分析道，現(xiàn)在這幾塊都飽和了，我們需要新的需求動(dòng)力。

新的動(dòng)力就是“一路一帶”，把產(chǎn)能合作結(jié)合到一起，讓產(chǎn)能走出去。不過(guò)，何劍波也表示，“一路一帶”很有挑戰(zhàn)，因?yàn)檫@個(gè)是國(guó)際性的。

“從新一屆中央領(lǐng)導(dǎo)上任之后，他們很清醒地認(rèn)識(shí)到了我們面臨的問(wèn)題，過(guò)去的高速增長(zhǎng)肯定是難以為繼了，現(xiàn)在就要轉(zhuǎn)型，要把速度降下來(lái)，提高增長(zhǎng)質(zhì)量。”何劍波如是稱。

企業(yè)策

在這樣的宏觀環(huán)境下，何劍波對(duì)今年房地產(chǎn)行業(yè)的基本判斷是謹(jǐn)慎。雖然今年年初出了很多政策，市場(chǎng)開始回穩(wěn)，但整體行業(yè)、開發(fā)商對(duì)于拿地，對(duì)于后市還是非常謹(jǐn)慎的。

基于這樣的判斷，五礦建設(shè)今年目標(biāo)制定得也頗為穩(wěn)健。“今年我們?nèi)甑匿N售目標(biāo)和去年是一樣的，是80億。”何劍波介紹，這個(gè)目標(biāo)完成基本沒(méi)有問(wèn)題。

更為重要的是，五礦建設(shè)的銷售回款率得到了顯著的提升，今年整個(gè)公司的回款非常好，比去年同期有顯著的增長(zhǎng)。

在五礦建設(shè)布局的城市中，南京項(xiàng)目數(shù)量最多，這也為公司貢獻(xiàn)了最多業(yè)績(jī)。對(duì)于五礦建設(shè)在南京的表現(xiàn)，何劍波毫不諱言地表示：“在南京，五礦這個(gè)品牌的號(hào)召力還是非常強(qiáng)的。”

2014年，五礦建設(shè)在南京的崇文金城單項(xiàng)目銷售排名全市第五，今年上半年單項(xiàng)目賣了15億。何劍波稱，雖然南京市的庫(kù)存壓力很大，不過(guò)對(duì)這個(gè)城市還是很看好的。

看好的原因除了對(duì)南京市場(chǎng)本身的認(rèn)可之外，何劍波認(rèn)為，五礦建設(shè)南京團(tuán)隊(duì)的操盤水平也是很高的。

除了南京之外，五礦建設(shè)唯一還有項(xiàng)目的一線城市只剩北京。在北京，五礦和萬(wàn)科合作的項(xiàng)目叫如園。何劍波表示，這也是北京萬(wàn)科利潤(rùn)最高的項(xiàng)目，單價(jià)已達(dá)6萬(wàn)元/平方米以上。

隨著北京項(xiàng)目的銷售漸漸走向尾聲，五礦建設(shè)主要業(yè)績(jī)來(lái)源正逐步轉(zhuǎn)移到二線城市，對(duì)于五礦來(lái)說(shuō)，均價(jià)進(jìn)一步下降似乎是不可避免的。

面對(duì)這個(gè)可能出現(xiàn)的變化，何劍波表現(xiàn)得很坦然：“北京項(xiàng)目如果賣完了，靜態(tài)來(lái)看均價(jià)可能是下降。”

因此，在北京、上海等一線城市尋找合適的土地成為五礦建設(shè)當(dāng)前的任務(wù)之一。不過(guò)，五礦并沒(méi)有就此表現(xiàn)出對(duì)土地的瘋狂渴求，雖然去年有參加上海的土地招拍掛，但面對(duì)高企的土地價(jià)格，寧愿放棄也不會(huì)拿高價(jià)地。

五礦建設(shè)最近一次拿地已經(jīng)是去年10月的事情了。

“今年還沒(méi)拿地，但是不著急。”何劍波如是稱，五礦建設(shè)的土地還可以開發(fā)三年，雖然沒(méi)買地，但是目前公司資金充足，這也是很大的優(yōu)勢(shì)。

在國(guó)內(nèi)尋找更多土地的同時(shí)，五礦建設(shè)也有意在境外進(jìn)行布局。據(jù)何劍波透露，今年五礦曾在香港嘗試投標(biāo)，但是沒(méi)有拿到，原因則是“不想太高價(jià)”。

以下為觀點(diǎn)新媒體對(duì)五礦建設(shè)副主席何劍波先生的采訪實(shí)錄：

觀點(diǎn)新媒體：您怎么看最近這波全民炒股的風(fēng)氣？

何劍波：對(duì)整個(gè)勞動(dòng)生產(chǎn)力的破壞是很大的，比如辦公室就算裝上監(jiān)控，拿著手機(jī)也可以炒股，躲到衛(wèi)生間也可以炒股，完全沒(méi)有用。

最近有一篇文章說(shuō)大學(xué)生畢業(yè)之后，不要把精力都放在炒股上，因?yàn)槟巧厦媸菍W(xué)不到東西的。別說(shuō)賺不賺錢，就是賺點(diǎn)錢也學(xué)不到什么東西，大量的時(shí)間耗費(fèi)在那兒。

不管是對(duì)企業(yè)還是個(gè)人來(lái)說(shuō)，要實(shí)實(shí)在在、扎扎實(shí)實(shí)做該做的事情。炒股這種事情是玩一玩就罷了，不能作為正業(yè)，如果說(shuō)全民都把炒股當(dāng)成頭等大事，投機(jī)性太重。

觀點(diǎn)新媒體：今年博鰲房地產(chǎn)論壇的主題是“轉(zhuǎn)變時(shí)期的中國(guó)房地產(chǎn)”，您認(rèn)為過(guò)去15年以及未來(lái)房地產(chǎn)會(huì)怎樣轉(zhuǎn)變？

何劍波：首先經(jīng)濟(jì)是從過(guò)去的高速增長(zhǎng)到現(xiàn)在的中高速增長(zhǎng)，實(shí)際上就是增速有比較明顯的下滑，下滑的原因很大一塊是因?yàn)樾枨笙陆怠?/p>

過(guò)去我們的需求有好幾塊，80年代國(guó)家第一輪經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的時(shí)候，需求主要是靠消費(fèi)品，過(guò)去大家都窮得叮當(dāng)響，但是很快就把經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整到輕工業(yè)生產(chǎn)，如手表、電視機(jī)、空調(diào)等，80年代的增長(zhǎng)是靠這個(gè)起來(lái)的。

第二輪增長(zhǎng)是90年代末，或者是2000年之后，這一輪增長(zhǎng)就有很大的變化。我們由重工業(yè)轉(zhuǎn)為輕工業(yè)，又從輕工業(yè)轉(zhuǎn)成經(jīng)濟(jì)重型化，進(jìn)行了第二輪大規(guī)模投資。

原因主要在幾個(gè)方面，一是放開了住房消費(fèi)，住房消費(fèi)放開之后使大家的消費(fèi)能力釋放出來(lái)了。房地產(chǎn)引起的土地出讓收入，成為了政府財(cái)政主要來(lái)源，這個(gè)來(lái)源有了之后，土地財(cái)政就支撐了城鎮(zhèn)化進(jìn)程，所以城鎮(zhèn)化也進(jìn)行了差不多十幾年。

90年代，整個(gè)國(guó)家的基礎(chǔ)設(shè)施很差，沒(méi)有一條高速路，當(dāng)時(shí)覺(jué)得修一條路太困難了，城市建設(shè)也非常滯后，城市里面的基礎(chǔ)設(shè)施、道路以及各種東西都很差。到了2000年之后有一個(gè)根本性的變化，就是政府突然非常有錢了，修公路、大拆大建全部都做起來(lái)，這歸功于當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)。

房地產(chǎn)帶動(dòng)了居民消費(fèi)，居民消費(fèi)也帶動(dòng)家電、建材等發(fā)展，另外房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換成土地財(cái)政，土地財(cái)政又給政府融資，帶動(dòng)了大規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。城鎮(zhèn)化過(guò)程中又產(chǎn)生了新的房地產(chǎn)需求，就是拆舊房子，建新房子。

另外一個(gè)原因，城鎮(zhèn)化過(guò)程中經(jīng)濟(jì)在升級(jí)，比如說(shuō)建高速路、建高鐵等，對(duì)金屬、礦產(chǎn)、鋼鐵、水泥、玻璃等需求很大，這些原材料產(chǎn)品也增長(zhǎng)了。

這個(gè)增長(zhǎng)過(guò)程中最典型的是鋼鐵行業(yè)，鋼鐵行業(yè)的快速增長(zhǎng)有一個(gè)特點(diǎn)，相當(dāng)于今天炒股一樣，是杠桿式的增長(zhǎng)。因?yàn)橛行枨?，鋼材的價(jià)格上去了，但是建鋼鐵廠本身就需要大量鋼材，所以是有自我需求在里面的。比如說(shuō)市場(chǎng)可能需求一億噸，建鋼廠本身就得有5千噸，所以是價(jià)格帶動(dòng)了需求。

還有中國(guó)加入WTO，出口商品打開了國(guó)際市場(chǎng)，所以中國(guó)成為了世界工廠，這也是一個(gè)大的趨勢(shì)。

消費(fèi)、投資和進(jìn)出口在上一輪的經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)中發(fā)揮了龍頭的作用，但現(xiàn)在這幾塊都飽和了。

住房整體肯定是已經(jīng)飽和了，可能局部城市還有缺口；出口方面，因?yàn)槿嗣駧派?，勞?dòng)力成本、土地成本上升也飽和了；公路建完了，高速、高鐵建完了，機(jī)場(chǎng)也建完了，再弄這些重工業(yè)也沒(méi)有用了，所以現(xiàn)在就出現(xiàn)“一帶一路”，把產(chǎn)能合作結(jié)合到一起，讓產(chǎn)能走出去，以前是商品走出去，現(xiàn)在恨不得把工廠都搬出去。

觀點(diǎn)新媒體：您覺(jué)得“一帶一路”的發(fā)展前景怎么樣？

何劍波：當(dāng)然很有挑戰(zhàn)，因?yàn)檫@是國(guó)際性的。這種情況下，經(jīng)濟(jì)的動(dòng)力肯定存在嚴(yán)重的不足，所以理解轉(zhuǎn)變時(shí)期的中國(guó)房地產(chǎn)，大的背景就是經(jīng)濟(jì)在轉(zhuǎn)型。

從新一屆中央領(lǐng)導(dǎo)上任之后，他們其實(shí)很清醒地認(rèn)識(shí)到了我們面臨的問(wèn)題，過(guò)去的高速增長(zhǎng)肯定是難以為繼了，現(xiàn)在就要轉(zhuǎn)型，要把速度降下來(lái)，提高增長(zhǎng)質(zhì)量。

房地產(chǎn)也是這樣，經(jīng)過(guò)了一個(gè)大的發(fā)展，現(xiàn)在確實(shí)到了換擋期，再按照以前的高速增長(zhǎng)是不可能的，不管是大企業(yè)、小企業(yè)都很難。大的企業(yè)有規(guī)模優(yōu)勢(shì)、品牌優(yōu)勢(shì)、資金優(yōu)勢(shì)，可能還能保持增長(zhǎng)，但市場(chǎng)空間很小，行業(yè)的整合也會(huì)導(dǎo)致一些小企業(yè)退出。

房地產(chǎn)行業(yè)是市場(chǎng)化的行業(yè)，所以不用政府開什么會(huì)，給大家看什么文件，大家看到不掙錢自然就退出去了，就像買股票一樣的，股價(jià)指數(shù)一跌就趕緊跑，自己就知道退場(chǎng)。

房地產(chǎn)也有這樣的特點(diǎn)，靠市場(chǎng)機(jī)制來(lái)調(diào)節(jié)供求，這也是為什么今年年初出了很多政策，市場(chǎng)雖然開始回穩(wěn)，但整體行業(yè)、開發(fā)商對(duì)于拿地，對(duì)于后市還是非常謹(jǐn)慎的。

觀點(diǎn)新媒體：一線城市對(duì)于限購(gòu)依然很嚴(yán)，開發(fā)商不看好后市也不愿意降價(jià)，消費(fèi)者的買房成本反而上升。

何劍波：開發(fā)商沒(méi)辦法降價(jià)，因?yàn)槌杀驹谀莾骸?/p>

現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)也很艱難，一二線城市地價(jià)太高，三四線城市地價(jià)非常便宜，但需求非常疲弱，所以大家都不愿意去那邊拿地。

三四線城市是需求風(fēng)險(xiǎn)，就是沒(méi)人買房，一二線城市的風(fēng)險(xiǎn)是成本風(fēng)險(xiǎn)，或者是價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)。今天拿了地，加上建造成本等所有費(fèi)用進(jìn)去，就已經(jīng)超出周邊的房?jī)r(jià)了，而且是超出很多。只能寄希望于房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，但是價(jià)格上漲總是有天花板的，這個(gè)天花板就是居民收入以及支付能力。

現(xiàn)在市場(chǎng)上投機(jī)需求已經(jīng)很少，多數(shù)還是自用的真實(shí)需求。什么人才會(huì)有真實(shí)需求？就是沒(méi)有房子，或者說(shuō)是需要改善的，這些人大部分都是工薪階層，非常有錢的人早都住房到位了，不會(huì)到今天才買。

一線城市也有天花板，現(xiàn)在北京很多高價(jià)地已經(jīng)建成，出來(lái)的價(jià)格也是天價(jià)。北京今年很多天價(jià)房，但是一套房子要三千萬(wàn)、五千萬(wàn)甚至一個(gè)億，就要考慮是不是在那里買，值不值得，因?yàn)楦呤杖腚A層有這個(gè)能力在全世界配置資產(chǎn)。

不管哪一頭都還是有風(fēng)險(xiǎn)的，歸根結(jié)底是什么？還是資金太多了，央行增加流動(dòng)性，最近又降準(zhǔn)降息，資金越來(lái)越多。

觀點(diǎn)新媒體：這些資金并沒(méi)有用在實(shí)業(yè)，珠三角制造業(yè)持續(xù)關(guān)閉，要不就是外遷。

何劍波：中國(guó)的問(wèn)題很大一部分是金融的問(wèn)題，就是無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的利率太高。

比如過(guò)去房地產(chǎn)好的時(shí)候，就算閉著眼睛買一塊地開發(fā)最后都能夠賺錢，導(dǎo)致企業(yè)用10%、15%，甚至是20%的高利貸也能做得下來(lái)。這樣做的結(jié)果是把社會(huì)的無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率提高了，因?yàn)樗吞幜鳎@個(gè)收益率高，所有的資金就會(huì)到這里來(lái)。生產(chǎn)企業(yè)和實(shí)業(yè)不可能有那么高的利潤(rùn)，所以就會(huì)缺乏資金。

觀點(diǎn)新媒體：今年上半年創(chuàng)客的概念很熱，您是怎么看的？

何劍波：更重要的是運(yùn)營(yíng)和管理，如果只是辦公室沒(méi)什么特別的，應(yīng)該是把這些人聚在一起有相互的服務(wù)，相當(dāng)于形成一個(gè)小的生態(tài)系統(tǒng)，比如有做創(chuàng)業(yè)的，有提供金融、法律服務(wù)的，他們之間可以互動(dòng)。

現(xiàn)在是“大眾創(chuàng)業(yè)、萬(wàn)眾創(chuàng)新”，有很多新的東西需要時(shí)間考驗(yàn)。創(chuàng)新這個(gè)事情走第一步很容易，但是最后要成功是比較難的。

真正適合創(chuàng)業(yè)的人也要看條件、個(gè)性以及社會(huì)資源等各方面的資源，大多數(shù)人適合在辦公室打工拿一份固定的薪水，有一個(gè)平均收入水平就可以了。

今天活下來(lái)的互聯(lián)網(wǎng)三巨頭，他們走過(guò)的路上躺了多少人？中國(guó)互聯(lián)網(wǎng)是在90年代開始的，但在2000年之后原來(lái)那批人都見不到了。

觀點(diǎn)新媒體：您覺(jué)得五礦未來(lái)和互聯(lián)網(wǎng)會(huì)不會(huì)有很多轉(zhuǎn)變？

何劍波：我們也在密切地關(guān)注互聯(lián)網(wǎng)，應(yīng)該說(shuō)現(xiàn)在行業(yè)內(nèi)大家對(duì)互聯(lián)網(wǎng)的應(yīng)用都是在探索階段。

有一些企業(yè)都已經(jīng)進(jìn)入試水階段了，包括社區(qū)O2O等，但是具體的模式還是需要去看怎么做得更成熟一些。

對(duì)于這個(gè)行業(yè)來(lái)說(shuō)，將來(lái)在營(yíng)銷方面可能更多的是社群營(yíng)銷和口碑營(yíng)銷，人家說(shuō)現(xiàn)在的營(yíng)銷是一種社交營(yíng)銷，通過(guò)這種方式做一些銷售，所以這一塊將來(lái)也是可以嘗試的。

觀點(diǎn)新媒體：互聯(lián)網(wǎng)現(xiàn)在是不是泡沫太多，聽起來(lái)太虛了？

何劍波：互聯(lián)網(wǎng)對(duì)傳統(tǒng)行業(yè)的改造是一點(diǎn)都不虛的，對(duì)各行業(yè)都有沖擊，但是對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)影響小一點(diǎn)。

也有可能是銷售方式、服務(wù)方式的問(wèn)題，房地產(chǎn)企業(yè)基本上都注重提供產(chǎn)品，而且是一次性就把事情做完了，今后房地產(chǎn)行業(yè)可能會(huì)更多的關(guān)注服務(wù)。

觀點(diǎn)新媒體：硬件有了，但服務(wù)還是弱的？

何劍波：對(duì)，這就是我們剛才說(shuō)到的行業(yè)比較飽和了，空間不大，但是首先我認(rèn)為這個(gè)行業(yè)是長(zhǎng)久的，即使在美國(guó)和歐洲，房地產(chǎn)行業(yè)還是存在的。

至少在更新?lián)Q代和人口增長(zhǎng)方面是這樣，加上中國(guó)的城市化進(jìn)程還沒(méi)完成，所以只是增速可能會(huì)換擋，期望值不能那么高，但是實(shí)際上還是有空間的。

在這個(gè)前提下，企業(yè)可能會(huì)更講究質(zhì)量、核心競(jìng)爭(zhēng)力以及客戶服務(wù)，過(guò)去可能是一次性就買斷了，今后可能會(huì)考慮怎么樣提供延伸服務(wù)。當(dāng)然這些東西不是說(shuō)今天就有答案，要真正的變成現(xiàn)實(shí)還需要很多探索。

觀點(diǎn)新媒體：要在哈施塔特項(xiàng)目做嘗試嗎？

何劍波：我們也在探索，因?yàn)橛械某鞘许?xiàng)目同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)太激烈，即使控制成本也沒(méi)有多大空間。大家都知道怎么用銷售的手段拓展客戶和打廣告，但還是要想一些新的東西，就是怎么做服務(wù)、做附加值。

例如以前很多人在做家電，為什么前二十年海爾做洗衣機(jī)能那么火？那是因?yàn)榉?wù)能跟上，他們不只是賣洗衣機(jī)，還會(huì)上門安裝，而且有問(wèn)題打電話24小時(shí)就上門維修，空調(diào)也是這樣，不是說(shuō)賣掉這個(gè)產(chǎn)品就不管了。

將來(lái)房地產(chǎn)銷售產(chǎn)品之后能給客戶提供什么樣的服務(wù)，要看項(xiàng)目配套和社區(qū)有什么樣的服務(wù)，還有是看有沒(méi)有延伸。

五礦·哈施塔特正在做這個(gè)探索，就是給客戶承諾會(huì)員優(yōu)享計(jì)劃，作為客戶，可以在我們的商業(yè)小鎮(zhèn)擁有一定的消費(fèi)權(quán)益，買房的時(shí)候就會(huì)直接送出這個(gè)權(quán)益，在里面可以吃喝玩樂(lè)。

我們現(xiàn)在也正在考慮怎樣跟養(yǎng)老、醫(yī)療配合起來(lái)，跟一些專業(yè)養(yǎng)老醫(yī)療公司合作，不是建設(shè)施，而是附送一些保險(xiǎn)或者醫(yī)療方面的服務(wù)。

房地產(chǎn)商將來(lái)拓展的方向肯定是服務(wù)，不是一次性提供一個(gè)硬件產(chǎn)品就完了，后面還有很多服務(wù)，客戶住進(jìn)去之后需要的東西太多了，最簡(jiǎn)單的如裝修、家具。

現(xiàn)在很多地產(chǎn)公司的物業(yè)服務(wù)都有這一塊，做幾個(gè)樣板提供一個(gè)很優(yōu)惠的價(jià)格，如果需要就幫忙配上。住進(jìn)去之后的一些家具服務(wù)、維護(hù)、維修，包括養(yǎng)老就醫(yī)、超市采購(gòu)等，地產(chǎn)商完全可以接過(guò)來(lái)做。

地產(chǎn)商有什么便利之處呢？別人進(jìn)不了業(yè)主的家門，但是我們能進(jìn)去。

觀點(diǎn)新媒體：業(yè)主最相信的還是物業(yè)。

何劍波：現(xiàn)在很多地方二手房交易代理都已經(jīng)是地產(chǎn)商自己在做，萬(wàn)科也是。

比如一個(gè)社區(qū)上千戶二手房的物業(yè)都是我們自己做，雖然別人也可以做，但是我們更了解自己的產(chǎn)品，別人是競(jìng)爭(zhēng)不過(guò)我們的。

觀點(diǎn)新媒體：國(guó)企要嘗試這個(gè)有沒(méi)有難度？

何劍波：嘗試新的東西總是有難度的，不過(guò)房地產(chǎn)本來(lái)是市場(chǎng)化程度很高的行業(yè)，既然要做就應(yīng)該從機(jī)制入手，各方面還是比較靈活的，必須得去嘗試。

五礦一直都是強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)化，因?yàn)檫@是一個(gè)市場(chǎng)化的行業(yè)，必須用市場(chǎng)化的規(guī)則去做。

國(guó)企有很多優(yōu)勢(shì)，最大的劣勢(shì)是機(jī)制問(wèn)題，如果機(jī)制問(wèn)題能夠解決，還是有很大優(yōu)勢(shì)的。

觀點(diǎn)新媒體：今年五礦的庫(kù)存壓力大不大？

何劍波：我們的庫(kù)存比較正常，資產(chǎn)總額和庫(kù)存量都算是平均水平。而且我們嚴(yán)控庫(kù)存，把開工的節(jié)奏掌握好，在市場(chǎng)好的城市開工會(huì)比較正常，有的城市如果銷售不太好，開工會(huì)及時(shí)調(diào)整，會(huì)往后挪。

在買地這方面也是嚴(yán)格控制，今年以來(lái)我們看了很多項(xiàng)目，但都很謹(jǐn)慎，有的也參與了，還沒(méi)拿到地。

觀點(diǎn)新媒體：今年還沒(méi)拿地？

何劍波：今年還沒(méi)拿地，但是不著急，手上的貨賣三年都沒(méi)問(wèn)題，但是目前公司資金充足，這也是很大的優(yōu)勢(shì)。。

觀點(diǎn)新媒體：市場(chǎng)不好的時(shí)候，錢是最重要的。

何劍波：對(duì)，今年公司的回款也非常好，比去年同期有很大增長(zhǎng)。銷售比去年同期增長(zhǎng)49.8%，回款增長(zhǎng)得更快。

作為一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)，在新的階段要追求有質(zhì)量的增長(zhǎng)，就是告別高速增長(zhǎng)之后，我們也要告別粗放式經(jīng)營(yíng)。相信以后企業(yè)不會(huì)盲目追求規(guī)模了，過(guò)去大家非常重視今年銷售誰(shuí)排第一，誰(shuí)排第二，誰(shuí)進(jìn)前十，我認(rèn)為這個(gè)重要性不是沒(méi)有，但是會(huì)下降。

大家更看重的是經(jīng)營(yíng)質(zhì)量、盈利能力、負(fù)債水平還有可持續(xù)發(fā)展的能力，對(duì)五礦來(lái)說(shuō)也是一樣，從今年年初就明確了三個(gè)發(fā)展，第一是穩(wěn)健發(fā)展，第二是規(guī)范發(fā)展，第三是創(chuàng)新發(fā)展，就是傳統(tǒng)的路子越走越窄，要找一個(gè)新的思路去做。

我們現(xiàn)在就是要做有質(zhì)量的發(fā)展，要看資產(chǎn)質(zhì)量、資產(chǎn)回報(bào)率、利潤(rùn)率以及可持續(xù)發(fā)展的能力，制造虛假的銷售是沒(méi)意義的。

比如說(shuō)為了利潤(rùn)可以今天賣給別人，明天再買回來(lái)，有的企業(yè)這么做，但我們是一個(gè)上市公司，又是央企，要規(guī)規(guī)矩矩的做事兒，市場(chǎng)好或者是項(xiàng)目好的時(shí)候多做一點(diǎn)，市場(chǎng)不好或者是有的項(xiàng)目不好的時(shí)候低一點(diǎn)也沒(méi)關(guān)系。

企業(yè)發(fā)展、行業(yè)發(fā)展有波動(dòng)是正常的，一個(gè)人要是一年到頭都沒(méi)有感冒一場(chǎng)，肯定會(huì)得大病。所以我們要講誠(chéng)信，也要有比較平和的心態(tài)來(lái)看待業(yè)績(jī)，不造假。

觀點(diǎn)新媒體：今年比去年同期有增長(zhǎng)嗎？還是有要求？

何劍波：有增長(zhǎng)。今年我們?nèi)甑匿N售目標(biāo)和去年是一樣的，80億，這是我們的基本目標(biāo)。

觀點(diǎn)新媒體：完得成嗎？

何劍波：爭(zhēng)取完成，差不多。企業(yè)要做扎實(shí)，團(tuán)隊(duì)、基礎(chǔ)管理就要做扎實(shí)，不扎實(shí)的話增長(zhǎng)可能像流星一樣，一下很亮，過(guò)兩年就看不見了。

觀點(diǎn)新媒體：南京市場(chǎng)怎么樣？去年南京市場(chǎng)不是庫(kù)存壓力特別大嗎？

何劍波：我們?cè)谀暇┯形鍌€(gè)項(xiàng)目，一直是我們的一個(gè)重鎮(zhèn)。

南京庫(kù)存壓力是比較大，但是我們?nèi)ツ暝谀暇┏缥慕鸪菃雾?xiàng)目銷售排名全市第五，今年上半年單項(xiàng)目就賣了15億，在全市也排到了前幾名。

在南京，五礦這個(gè)品牌的號(hào)召力還是非常強(qiáng)的，賣房子基本上都比周邊的要高出一千元以上，而且是同樣的地段。

觀點(diǎn)新媒體：南京項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)應(yīng)該超過(guò)了15%？

何劍波：15%左右的凈利潤(rùn)，很不錯(cuò)了?，F(xiàn)在地產(chǎn)行業(yè)是比較艱難的，凈利潤(rùn)達(dá)到這個(gè)水平比較難，過(guò)去都是20%以上，現(xiàn)在有的只有10%左右。

7月在南京有一個(gè)新項(xiàng)目晏山居要推出，也是今年的重頭戲。去年十月份拿的地，其實(shí)六月份就可以入市，但是銷售證拿得慢了一點(diǎn)。

我讓他們放慢一點(diǎn)，不要搞太快，因?yàn)楦愕锰炀蜁?huì)做不到位，營(yíng)銷準(zhǔn)備、示范區(qū)質(zhì)量做不到位，盲目搶時(shí)間也是急躁的表現(xiàn)，提前一個(gè)月和晚一個(gè)月沒(méi)有太大差別，但是如果晚一個(gè)月銷售能好很多，一炮打響，開盤成功，那就完全是值得的。

亮相很重要，所以說(shuō)才在今年7月正式推出，那也是我們?cè)谀暇┏菛|地區(qū)的第一個(gè)樓盤，是在紫金山下面的老城區(qū)，位置非常好。

觀點(diǎn)新媒體：價(jià)位大概是多少？

何劍波：每平米三萬(wàn)以上，南京的房子挺貴的。都是一百多平米的改善型產(chǎn)品，因?yàn)橐趦r(jià)格和走量之間平衡。

觀點(diǎn)新媒體：五礦為什么特別偏好南京？

何劍波：因?yàn)槟暇┦袌?chǎng)還是比較好、比較成熟的，而且我們團(tuán)隊(duì)的操盤水平也比較高。

北京也不錯(cuò)，今年主要是跟萬(wàn)科合作的如園項(xiàng)目，現(xiàn)在已經(jīng)賣到6萬(wàn)多一平米了。也是北京萬(wàn)科利潤(rùn)最高的項(xiàng)目。

我們今年還在香港嘗試投地，但是沒(méi)有拿到，因?yàn)椴幌胩邇r(jià)。

比起很多大的開發(fā)商，我們持有性物業(yè)占的比例太小，而且遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，所以想在未來(lái)市場(chǎng)和價(jià)格都合適的時(shí)候增持優(yōu)質(zhì)物業(yè)，不管是在國(guó)內(nèi)、香港，還是在海外都可以考慮適當(dāng)?shù)卦龀忠恍@是很有價(jià)值的資產(chǎn)。

觀點(diǎn)新媒體：今年博鰲房地產(chǎn)論壇有一個(gè)主題是關(guān)于人才的，五礦的人才從哪里來(lái)？

何劍波：人才還是從市場(chǎng)上的招聘來(lái)，核心人員都是獵頭找來(lái)的，他們會(huì)根據(jù)我們的需求提供一些人選。

觀點(diǎn)新媒體：他們?cè)敢獾轿宓V來(lái)是因?yàn)榇龊脝幔?/strong>