公司將投放更多的資源在現(xiàn)有區(qū)域，暫不會(huì)考慮其他地方的擴(kuò)張，同時(shí)廣州部分舊改項(xiàng)目并未反映在土儲(chǔ)中。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 2013年底登陸港交所的時(shí)代地產(chǎn)交出了上市后第一年的首份成績(jī)單。8月27日，時(shí)代地產(chǎn)董事會(huì)主席岑釗雄在中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)表示，對(duì)公司上半年銷售業(yè)績(jī)感到滿意，下半年將更積極地銷售，確保全年150億元業(yè)績(jī)目標(biāo)的達(dá)成。

　　數(shù)據(jù)顯示，2014年1-6月，時(shí)代地產(chǎn)合同銷售60.2億元，同比增長(zhǎng)35.9%；銷售面積53萬(wàn)平方米，同比增加18%；股東應(yīng)占利潤(rùn)4.1億元，較2013年同期增長(zhǎng)150%；核心凈利潤(rùn)3.7億元，同比增長(zhǎng)160.2%。

　　對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的前景和市場(chǎng)的走向，岑釗雄持樂(lè)觀看法，“隨著中央政府微刺激政策的落地以及微調(diào)政策以及地方政府限購(gòu)的逐步放開(kāi)，下半年市場(chǎng)氣氛會(huì)比上半年有很大好轉(zhuǎn)”，其稱，下半年公司將積極銷售，但價(jià)格策略主要還是“交由市場(chǎng)做決定”。

　　岑釗雄表示，今年上半年時(shí)代地產(chǎn)整體去化率保持在60%左右的水平，三季度其推貨量將更充足，“下半年還會(huì)有6個(gè)全新項(xiàng)目推出，分布在廣州、佛山、珠海、中山和清遠(yuǎn)，90%以上產(chǎn)品都是中小戶型剛需產(chǎn)品?！?/p>

　　2014年上半年時(shí)代地產(chǎn)共通過(guò)公開(kāi)交易市場(chǎng)和城市改造項(xiàng)目新增7宗土地儲(chǔ)備，規(guī)劃建筑面積為98萬(wàn)平方米。截至上半年底，其在廣州、佛山、珠海、中山、清遠(yuǎn)和長(zhǎng)沙6個(gè)城市共有25個(gè)項(xiàng)目，總土地儲(chǔ)備897萬(wàn)平方米。

　　其中，大本營(yíng)廣州為時(shí)代地產(chǎn)主力銷售貢獻(xiàn)區(qū)域，2014年上半年合同銷售金額占比達(dá)54.5%。岑釗雄表示，公司將投放更多的資源在現(xiàn)有區(qū)域，暫不會(huì)考慮其他地方的擴(kuò)張，同時(shí)廣州部分舊改項(xiàng)目并未反映在土儲(chǔ)中，“今后廣州區(qū)域的土儲(chǔ)比例會(huì)比現(xiàn)在更高?！?/p>

　　銷售業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的同時(shí)，時(shí)代地產(chǎn)今年以來(lái)在資本市場(chǎng)上亦有不少動(dòng)作，先后發(fā)行了3.05億美元票據(jù)、3.88億港元可轉(zhuǎn)換債及9億元人民幣票據(jù)。時(shí)代地產(chǎn)財(cái)務(wù)總監(jiān)陳偉健表示，人民幣票據(jù)及部分可轉(zhuǎn)換債均用于替換信托產(chǎn)品，以降低其利息成本。

　　據(jù)了解，截至目前時(shí)代地產(chǎn)有息負(fù)債約100億元，其中超過(guò)50%為國(guó)內(nèi)銀行貸款，15-18%為信托貸款，30%為票據(jù)及可轉(zhuǎn)換債?！皶簳r(shí)沒(méi)有考慮進(jìn)一步發(fā)債融資”，陳偉健稱，公司將朝改善財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)方面努力。

　　截至2014年6月30日，時(shí)代地產(chǎn)凈負(fù)債率為113%，較去年底93%有所上升。陳偉健表示主要原因?yàn)橥羶?chǔ)支出集中在上半年，而結(jié)轉(zhuǎn)銷售和利潤(rùn)主要集中在下半年，“管理層非常有信心，今年年底的負(fù)債率可以維持在年初的水平?！?/p>

　　以下是時(shí)代地產(chǎn)控股有限公司2014年度中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)問(wèn)答實(shí)錄：

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：廣州是公司的主要銷售區(qū)域，但土地儲(chǔ)備中廣州的占比比較低，長(zhǎng)沙和清遠(yuǎn)比例比較高，在未來(lái)的城市布局中，廣州的比例會(huì)維持多少？如何平衡區(qū)域的布局？

　　岑釗雄(董事會(huì)主席、行政總裁兼執(zhí)行董事)：目前來(lái)說(shuō)，廣州的比例占集團(tuán)的土地儲(chǔ)備為20%，有一些舊改項(xiàng)目的土儲(chǔ)沒(méi)有反映在我們的報(bào)表中。廣州區(qū)域的土地儲(chǔ)備會(huì)比目前的比例會(huì)更加的高，因?yàn)閺V州是我們重要的區(qū)域，目前看到的是階段性的數(shù)據(jù)，過(guò)往我們的銷售大概50%的比例是在廣州。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：上半年整體推貨的去化率水平是怎樣的？下半年可推貨的貨值多少，定價(jià)策略是怎么樣的？第二，公司上半年毛利的增長(zhǎng)比較高，34%的毛利率是否可以在今年或明年繼續(xù)保持？第三，上半年公司有融資和替換債務(wù)的行為，現(xiàn)在公司銀行借款、發(fā)債和信托的比例是怎樣的？接下來(lái)融資和債務(wù)上是否有進(jìn)一步的安排和舉措？

　　岑釗雄：去化率是按一個(gè)階段來(lái)算的，基本上保持60%左右的水平，上半年的貨量有限，有一些二季度才供應(yīng)出來(lái)，因此在三季度貨量會(huì)更充足一點(diǎn)。

　　價(jià)格是由市場(chǎng)決定的，市場(chǎng)好，價(jià)格就會(huì)往上走，如果市場(chǎng)稍微緩慢一點(diǎn)，價(jià)格有可能會(huì)進(jìn)行調(diào)整，我覺(jué)得價(jià)格主要還是交給市場(chǎng)做決定。上半年整個(gè)價(jià)格同比去年有所折讓，因?yàn)槭袌?chǎng)的氛圍沒(méi)有去年好，所以大家都對(duì)價(jià)格做了折扣促銷安排。

　　陳偉健(財(cái)務(wù)總監(jiān))：目前總債大概是100億的水平，我們?cè)谏习肽甑?月份和4月份總共發(fā)了美金3.05億的高息債，在7月份發(fā)了可轉(zhuǎn)債3.88億港幣，還有9億人民幣的高息債，所以總共香港的融資超過(guò)5億美金，占總債的比例是30%，我們認(rèn)為這個(gè)比例不會(huì)太高。因?yàn)槿绻性诤Ｍ馊谫Y的話，也不是很好，重點(diǎn)是放在國(guó)內(nèi)的開(kāi)發(fā)貸。

　　信托貸款的比例也不高了，因?yàn)?月份的9億人民幣和可轉(zhuǎn)債5000萬(wàn)美元中的一半都是用來(lái)替換信托貸款，整個(gè)信托的比例大概是維持在15%到18%左右，如果從總債100億元來(lái)說(shuō)，才有十幾億的信托，也不是很多。絕大多數(shù)是通過(guò)開(kāi)發(fā)貸，有50%以上是通過(guò)銀行貸款，因?yàn)槔⒈容^便宜。

　　我們?cè)谙愀垡呀?jīng)有三個(gè)融資的平臺(tái)，一個(gè)是股票，一個(gè)是發(fā)債，一個(gè)是可轉(zhuǎn)債，我們也希望拓展我們?cè)谙愀坫y團(tuán)貸款的平臺(tái)。

　　目前暫時(shí)沒(méi)有考慮再發(fā)債融資，如果有可能發(fā)債的話，主要的用途是替換能夠提前贖回的信托貸款，其他基本是通過(guò)內(nèi)部的資金拓展我們的業(yè)務(wù)。

　　上半年毛利率較高主要的原因是結(jié)轉(zhuǎn)，剛開(kāi)盤(pán)的產(chǎn)品都是集中在2013年交付，因此去年毛利率是23%、24%左右，今年上半年交付的都是中期和后期的產(chǎn)品，毛利率比較高，也是因?yàn)楫a(chǎn)品質(zhì)量比較好。但我們整體的投資計(jì)劃是要確保整體的毛利率大概在30%左右，應(yīng)該維持在同行的水平。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：上半年公司跟越秀產(chǎn)業(yè)基金達(dá)成合作協(xié)議，合作的目的以及未來(lái)的合作方式是怎樣的？

　　岑釗雄：跟越秀基金的合作是我們業(yè)務(wù)的考慮。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：時(shí)代作為上市公司未來(lái)會(huì)不會(huì)在省外有拓展，計(jì)劃安排是怎樣的？今年部分區(qū)域的信貸放松了，預(yù)計(jì)明年市場(chǎng)是怎樣的，時(shí)代的銷售目標(biāo)有沒(méi)有安排？

　　岑釗雄：目前來(lái)說(shuō)，我們會(huì)投放更多的資源在現(xiàn)有的區(qū)域，其他地方暫時(shí)不會(huì)考慮。銷售方面也會(huì)按照業(yè)務(wù)進(jìn)展的情況進(jìn)行安排。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：王石認(rèn)為這一輪的房地產(chǎn)調(diào)控時(shí)間比較長(zhǎng)，您對(duì)本輪房地產(chǎn)調(diào)控有怎樣的看法？從公司的現(xiàn)金和貸款來(lái)看，公司的行為偏保守，您對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)的并購(gòu)情況的預(yù)期是怎樣的，是否會(huì)出現(xiàn)中小房地產(chǎn)公司的被收購(gòu)的風(fēng)潮？

　　岑釗雄：有關(guān)行業(yè)的情況，我個(gè)人是比較樂(lè)觀的。作為企業(yè)來(lái)說(shuō)，我們考慮得更加的長(zhǎng)遠(yuǎn)。行業(yè)發(fā)展了十幾年的時(shí)間，原來(lái)的基點(diǎn)比較低，隨著時(shí)間的發(fā)展，基數(shù)增大，沒(méi)有原來(lái)的增速大及快是正常的，但中國(guó)的市場(chǎng)是足夠大，就算一點(diǎn)點(diǎn)的增長(zhǎng)，也足夠企業(yè)可以做很長(zhǎng)的時(shí)間。

　　我一直認(rèn)為，房地產(chǎn)跟家是有密切的關(guān)系，其中有很多想象的空間，我本身是非常喜歡房地產(chǎn)行業(yè)的，我沒(méi)有感覺(jué)到這個(gè)行業(yè)像外界所說(shuō)的有很長(zhǎng)時(shí)間或者很大的調(diào)整。我認(rèn)為這個(gè)行業(yè)會(huì)走得更加的長(zhǎng)遠(yuǎn)，并且其中還有一些新的亮點(diǎn)，我對(duì)行業(yè)是非常有信心的

　　第二個(gè)問(wèn)題，關(guān)于現(xiàn)金比較多財(cái)務(wù)偏保守的問(wèn)題，因?yàn)槭紫任覀冃枰€(wěn)健地去經(jīng)營(yíng)一個(gè)企業(yè)。并購(gòu)也好，收購(gòu)也好，我們也會(huì)經(jīng)常地做，但是并購(gòu)不是簡(jiǎn)單說(shuō)并購(gòu)上市公司才算并購(gòu)，收購(gòu)一塊土地或者是收購(gòu)存在的項(xiàng)目本身就是并購(gòu)的過(guò)程。市場(chǎng)不好的時(shí)候，就多一些這樣的可能性，如果這個(gè)時(shí)候手上有足夠的現(xiàn)金，我們會(huì)有更多這樣的機(jī)會(huì)。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：主席提到，接下來(lái)在廣州舊改方面有大的動(dòng)作或者是納入土地儲(chǔ)備，這方面的進(jìn)展和計(jì)劃是怎樣的？第二，時(shí)代的在商業(yè)方面是否會(huì)有計(jì)劃和布局？我了解到時(shí)代在工業(yè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)方面有些小的動(dòng)作，這方面的計(jì)劃是什么？

　　岑釗雄：舊改方面沒(méi)有大的動(dòng)作，而是一直持續(xù)在做，因?yàn)榕f改是我們獲取土地的一種途徑。現(xiàn)在國(guó)家政策，地方政府政策也在鼓勵(lì)更多的發(fā)展商參與舊改的項(xiàng)目，希望將城市建設(shè)得更加的美麗，我們?cè)谥饕耐顿Y區(qū)域也會(huì)參與舊改，接下來(lái)也會(huì)持續(xù)去做。

　　我們目前來(lái)說(shuō)還沒(méi)有進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的打算，我們還是堅(jiān)持把住宅做得更好一點(diǎn)。住宅也有部分社區(qū)商業(yè)，也是為住宅服務(wù)的，圍繞如何將住宅做得更好，社區(qū)商業(yè)讓居民住得更加的方便和舒適，是我們的考慮方向。

　　至于產(chǎn)業(yè)園區(qū)，屬于舊改項(xiàng)目的一部分，占的比例非常小，算是一種嘗試，目前的招租情況還是很好的，暫時(shí)我們沒(méi)有打算將這塊業(yè)務(wù)做大，我們還是聚焦住宅，希望做得更好。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：凈利率從去年的6%提升到今年的16%，這一幅度是比較大的，原因是什么？

　　岑釗雄：毛利率比去年有大幅度的改善，跟不同階段結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目有很大的關(guān)系，之前結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目的毛利率低一些，因?yàn)槭琼?xiàng)目剛開(kāi)始階段，或者是所在區(qū)域的售價(jià)跟毛利率貢獻(xiàn)稍微會(huì)低一點(diǎn)，不同項(xiàng)目在不同的階段是不同的。今年上階段結(jié)轉(zhuǎn)的項(xiàng)目都是毛利率高的項(xiàng)目。

　　凈利潤(rùn)率其實(shí)也和毛利率是一樣的，產(chǎn)品在不同階段結(jié)轉(zhuǎn)導(dǎo)致的。我們之前的毛利率不是特別高的，但從去年開(kāi)始在售項(xiàng)目的毛利率會(huì)比之前有所提高，現(xiàn)在的數(shù)據(jù)是34%，對(duì)比原來(lái)整個(gè)的增長(zhǎng)，看起來(lái)是比較高。未來(lái)希望保持行業(yè)的平均毛利率水平，希望在這個(gè)基礎(chǔ)上保持我們的盈利水平。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：下半年時(shí)代地產(chǎn)可銷售面積大概是多少？預(yù)期的銷售金額是多少，今年是否會(huì)完成任務(wù)？上半年廣州時(shí)代傾城和時(shí)代花生2對(duì)銷售任務(wù)完成有幫助，但下半年兩個(gè)項(xiàng)目進(jìn)入尾聲，對(duì)銷售是否有影響？時(shí)代地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸占比較高，但現(xiàn)在銀行貸款比較難，下半年開(kāi)發(fā)貸是否會(huì)有難度？

　　岑釗雄：下半年的貨量非常充足，足夠完成我們的目標(biāo)，有很好的貨量保證。

　　你提到的個(gè)別項(xiàng)目是廣州的部分項(xiàng)目，不是我們的全部，下半年還會(huì)有6個(gè)全新的項(xiàng)目推出，廣州有一個(gè)，佛山、珠海、中山、清遠(yuǎn)都有。主要的客戶群是以剛需和改善客戶為主，90%的戶型是中小戶型。所以我對(duì)完成下半年的目標(biāo)有信心，對(duì)于下半年推出的貨量主要都是剛需產(chǎn)品。

　　開(kāi)發(fā)貸并沒(méi)有很難，目前是屬于正常的。開(kāi)發(fā)貸差異是針對(duì)不同類型企業(yè)，不同類型的企業(yè)難易度不同，作為上市公司，我們?cè)谶@些方面是沒(méi)有問(wèn)題的?？赡苡胁糠制髽I(yè)會(huì)遇到障礙，因?yàn)楫吘广y行沒(méi)有對(duì)所有企業(yè)都用相同政策對(duì)待。境外融資只是多一個(gè)渠道，因?yàn)槠髽I(yè)不可能只有一條路，他可以尋找更多的路，風(fēng)險(xiǎn)會(huì)更低一點(diǎn)。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：目前你們的貸款成本是多少？

　　岑釗雄：目前貸款的成本維持在合理的范圍。

　　陳偉?。?/strong>我們的財(cái)務(wù)成本在同行里屬于平均水平，平均成本是8%到9%左右。