中糧集團有一個承諾，中糧置地做商業(yè)及綜合體，包括酒店、旅游地產等，未來重點是商業(yè)；而中糧地產的重點就是住宅。

　　觀點網 8月27日，在中糧置地控股有限公司的香港2014年中期業(yè)績會上，針對業(yè)界普遍關注的大悅城注資計劃，該公司董事長及執(zhí)行董事周政透露，自去年10月底，中糧展開托管大悅城工作，目前這些資產已經順利劃轉到香港上市平臺--中糧置地。

　　“正常來說，未來這些項目的注資沒有什么障礙，”周政進一步解釋稱?，F階段來看，沒有發(fā)現對于這個項目推進不利或負面的不正?，F象。

　　同時，周政數次強調，對于中糧置地和中糧地產，中糧集團有一個承諾，中糧置地做商業(yè)及綜合體，包括酒店、旅游地產等，未來重點是商業(yè)；而中糧地產的重點就是住宅。

　　不過，現場有媒體質疑，中糧地產在成都開放了一個大悅城項目，這是否會有矛盾之處？

　　對此，周政糾正道，成都大悅城本身就在中糧置地里面，屬于注入的第一批資產。“成都項目有一部分做住宅，中糧置地主要還是酒店”。

　　眾所周知，沈陽商業(yè)市場過剩，那么中糧將如何推進沈陽大悅城的發(fā)展？對此，周政回應稱，對于沈陽這種已經進去但競爭激烈的城市，還是事在人為，“要面對這種競爭的情況，找出獨特的經營模式，在對項目進行了調整，發(fā)揮中糧集團品牌優(yōu)勢和團隊優(yōu)勢”。

　　提到酒店，周政或許也比較頭疼，畢竟去年直至今年，酒店業(yè)務受國內政策影響，整個營收都有所萎縮，競爭壓力也不斷增大。

　　“不是一味為了發(fā)展酒店而發(fā)展，”周政十分謹慎地強調，未來中糧置地不能盲目大規(guī)模發(fā)展酒店。“酒店這一塊首先就是運營好，如果項目不成熟、不具備酒店條件，政府規(guī)劃有酒店，那么也會照樣拿綜合體，但卻來做酒店公寓或寫字樓，這個是可以調整的”。

　　另外，在注入大悅城的背景下，中糧置地也在嘗試開啟新的商業(yè)模式，今年上半年推出的祥云小鎮(zhèn)便是探索。“如果它未來成功的話，可能逐步能夠形成一種新的模式，并進一步復制到其他地區(qū)。”周政進一步表示，從定位來說，目前公司還是很有信心的。

　　今年以來，房地產下行趨勢明顯，也給房企帶來極大壓力。在周政看來，市場現在應該說是比較理性的調整，既不是大量救市，也不是大量遏制市場；“長遠來看，房地產市場還是看好，短期內各種狀態(tài)的調整還需要一段時間”。

　　“在未來不要指望限購放開就會救市”，盡管認為限購放開是市場一大利好消息，周政依然略顯悲觀，其稱市場有一個適應過程，不會很快就有一個很大變化，將持續(xù)穩(wěn)定。

　　而在融資方面，現場媒體提到永續(xù)債或會增加企業(yè)的負債。而中糧置地首席財務官徐漢平(女)則表示，永續(xù)債是一種相對比較靈活的新融資方式，中糧也關注這個產品，不排除未來會用。

　　“如果中糧發(fā)行永續(xù)債，更多考慮財務狀況改善，另外要考慮到市場怎么來看，能不能發(fā)得出去？這個是中糧要關注的。”徐漢平再次強調，永續(xù)債是一個融資渠道，也是中糧不排除以后會用到的一個產品。

　　如下是中糧置地控股有限公司的2014年中期業(yè)績會的現場問答環(huán)節(jié)實錄：

　　現場提問：中糧把上海兩個物業(yè)和三亞一個酒店注入到了中糧置地，未來還有哪些商業(yè)或其他業(yè)務注入到中糧置地？成都大悅城有部分屬于中糧地產，對于置地有沒有影響？請問大悅城什么時候完成注入？

　　周政：在去年10月底，托管大悅城這些資產都已經順利劃轉到香港上市平臺中糧置地，各項工作比較正常，在中糧內部是有條不紊的，有專業(yè)顧問公司一起做設計和推進，現階段來看，沒有發(fā)現對于這個項目推進不利或負面的不正?，F象。

　　至于成都大悅城本身就在中糧置地里面，屬于注入的第一批資產，成都項目有一部分做住宅，中糧置地主要還是酒店，剛才所說的戰(zhàn)略是商業(yè)問題。中糧集團對于中糧置地和中糧地產有一個承諾，中糧置地做商業(yè)及商業(yè)綜合體，當然包括酒店、旅游地產等，但是未來重點是商業(yè)，另外中糧地產就是住宅。

　　今年已開業(yè)煙臺大悅城整個狀況都是非常正常，我們會通盤考慮項目的銷售。沈陽大悅城做了一些商業(yè)方面的改造，沈陽競爭比較激烈，但是沈陽大悅城上半年銷售額和租金都出現一個比較好的增長。從招商、推廣、運營到數據化管理，沈陽中糧的專業(yè)團隊很下決心。

　　正常來說，未來這些項目的注資沒有什么障礙，正在正常推進。不過，時間點原因，現在不便于向大家介紹，我們希望盡快完成這個工作。

　　現場提問：有些觀點認為永續(xù)債可以拉低整體負債率，但是現在投資者好像是把它當成一個債，反而更加擔心負債率比較高，有沒有考慮這些問題？怎么評價這個問題？、

　　徐漢平：永續(xù)債是融資方式，相對比較靈活，中糧也關注這個產品，不排除未來會用。永續(xù)債分國內和香港兩個市場，香港市場相對更市場化一些，國內現在目前發(fā)的只有三支真正的永續(xù)債。從計算來看，國內還有爭議：一個是財務認可，認為可以進權益的；另一個是直接進入到負債，這個還沒有管理會計準則明確判斷。

　　有一些房地產企業(yè)，大概有上百億元永續(xù)債，他們當初也是一個創(chuàng)新，但現在，分析師和投資者都覺得，列在永續(xù)債里面的資金只是放在權益里面。其實一些永續(xù)債到了第五年后有一個非常高的增長利率，所以實際上還是一個五年期的債，我們都在關注這個市場問題。

　　從中糧的角度來說，如果中糧發(fā)行永續(xù)債，更多考慮財務狀況改善，另外要考慮到市場怎么來看，能不能發(fā)得出去？這個是中糧要關注的。畢竟永續(xù)債是一個融資渠道，也是中糧不排除以后會用到的一個產品。

　　現場提問：上海、北京等一線城市，有價格方面的壓力嗎？

　　周政：這里首先聲明一下，中糧置地未來重點不是住宅方面，當然過去在上海、北京及三亞確實有些項目，在市場變化當中，也確實受到影響。比如，今年上半年，中糧置地海南龍溪29項目應該來說表現不錯；當然在價格方面，在這個時候要走量，所以有促銷措施，但整體毛利率比較高，整個財務回報比較正常。

　　從市場來說，現在應該說是比較理性的調整，既不是大量救市，也不是大量遏制市場。政府在政策上更多是引導市場進行結構性調整，進行一個理性調整。從住宅市場來看，政府正向支持剛需類產品，當然了，恢復到前幾年還不到這個程度。

　　長遠來看，房地產市場還是看好，短期內各種狀態(tài)的調整還需要一個時間。另外，中糧在中糧置地里面有一些是高端項目，這些項目主要在上海、北京或三亞等這些一線及重點城市，并擁有好的高端區(qū)位，此外產品設計和品牌比較好，這些市場未來也是市場化。所以在這一塊，高端項目的去化速度和價格還比較堅持。

　　中糧置地未來發(fā)展的主要戰(zhàn)略是在一線城市中心區(qū)或副中心區(qū)，二線城市中心區(qū)或新城區(qū)尋找商業(yè)或商業(yè)綜合體。如果這個綜合體投資50萬平方米左右，中糧置地可能持有15萬平方米到20萬平方米左右，其余部分可能是住宅、寫字樓或公寓、地商，這部分會賣掉，主要目的是要收回現金流，以支持進一步發(fā)展，進一步選擇的在存在發(fā)展空間的城市發(fā)展。

　　現場提問：剛才周總說到關于今年沒有大的政策，其實前一段時間，有觀點認為今年出現兩個比較嚴厲的政策，一個是棚戶區(qū)改造，這會壓縮一部分商業(yè)住宅市場；另外是緊縮的信貸政策，你怎么看？

　　周政：對于市場的政策面，市場沒有緊縮的政策是一直有的，不過，我說的是新問題，限購放開是有積極意義的，對于這個市場來說，棚戶區(qū)改造及三個一個億也有正向影響。應該說，這個市場有一個適應過程，并將持續(xù)穩(wěn)定，不會很快就有一個很大變化。所以，未來不要指望限購放開就會救市，整體市場還是要持續(xù)長遠去做調整。

　　現場提問：酒店業(yè)受政策的影響比較大，會不會未來縮小酒店業(yè)務？未來酒店業(yè)的發(fā)展策略是什么？上半年北京新推出祥云小鎮(zhèn)模式，未來能不能復制呢？

　　周政：酒店這一塊首先就是運營好，未來大悅城綜合體里面，可能有些城市區(qū)位合適的話就會配酒店，這個要分析，不是一味為了發(fā)展酒店而發(fā)展。比如，在南京有一個綜合體位置非常好，是一個城市新中心，除了商業(yè)購物中心之外，如果配一個酒店是非常好的。如果項目不成熟，不具備酒店的條件，政府規(guī)劃有酒店，那么，也會照樣拿綜合體，可能做酒店公寓或寫字樓，這個是可以調整的。未來，中糧置地不能盲目大規(guī)模發(fā)展酒店。

　　我們也反復強調，中糧置地主張的是商業(yè)及伴隨商業(yè)綜合體的戰(zhàn)略。對于祥云小鎮(zhèn)模式，正好在北京也有項目適合這個模式，本身項目體量足夠大，有一部分要求建商業(yè)，正好有這樣的機會。目前，從定位來說，公司還是很有信心的，如果它未來成功的話，可能逐步能夠形成一種新的模式，并進一步復制到其他地區(qū)。

　　現場提問：此前的收購對中糧置地的業(yè)務發(fā)展，會不會有什么貢獻？另外公司預計每一年都會增加一到兩個新項目，但是已經9月份了，好像沒有什么新的消息？在拿地以及新項目方面是否可以透露一下進度？

　　周政：相關收購事宜剛剛完成，這是基于中糧戰(zhàn)略合作及協(xié)商的結果，這兩家公司一個在上海，一個在三亞，都是中糧現有二期里面非常優(yōu)質的資產，這次收購使中糧置地的核心凈利潤增長到20%多，這一塊對于上市公司非常有利。這兩家小股東愿意放到中糧置地這個公司層面持有中糧置地的股份，也是相信公司未來發(fā)展會更好。

　　關于中糧置地的未來發(fā)展，公司管理層一直持續(xù)不懈努力。根據中糧置地的定位和下屬公司的發(fā)展，按照商業(yè)物業(yè)以及城市綜合體的規(guī)律下，依靠中糧集團的政府優(yōu)勢和大悅城的品牌影響力，由一二線城市政府推進，從中糧置地的獨特定位出發(fā)，展公司開了拿地工作。目前確實是緊鑼密鼓進行中。

　　到剛才講過的8月11日在三亞獲得的15萬平方米的地塊。大悅城關注的城市，除了北京、上海、天津、沈陽、成都、南京、廣州等一線城市和杭州等二線城市，沿著大悅城整體戰(zhàn)略正在做拿地的工作。

　　現場提問：沈陽市場現在特別難，尤其是商業(yè)這一塊，如何應對沈陽這樣的商業(yè)市場？北京也提出了核心區(qū)域不再發(fā)展住宅和商業(yè)，未來北京這種一線城市發(fā)展商業(yè)有沒有挑戰(zhàn)？

　　周政：整體來說，在中國商業(yè)市場的前景還是不錯的。但是中國發(fā)展也有一個大問題，就是一個城市能承受多少商業(yè)供應量的問題，這個值得思考。進入一個城市后，中糧一定要考慮整個城市供應量的問題，如果不分析就過去了，這樣是有風險的。

　　這里就分兩個層面，第一個層面是新的發(fā)展城市，有政府或一些區(qū)域是有限制的，我覺得這是正常和健康的，有限制的地方，中糧置地就不要再去往里鉆，我們盡量這些區(qū)域。

　　在一線城市的一些區(qū)域上要分析，同樣是一線城市，不同區(qū)域的商業(yè)布局、格局是不一樣的，所以我們需要找到一個機會點。所以現在，中糧置地的目標城市不是一個城市。對于目標一線城市和二線城市的核心區(qū)域，公司建立長期跟蹤機制，展開城市地圖研究、價值分析、供應鏈、整個需求分析和市場分析。也就是說，在新的城市，從進去到項目開業(yè)，中糧置地要處于比較主動的地位，不是一個很被動的地位。

　　畢竟土地拿到后有一個建設期，如果在這個建設期，別人已經在這個區(qū)域開了好幾個購物中心，那這個時候中糧置地就要考慮這個因素。不加強市場研究，不同政府進行指導與溝通，中糧不盲目地拍腦袋建設。

　　對于沈陽這種已經進去但競爭激烈的城市，這里有兩個方面，首先，對于進去的情況，我們也是一句話--事在人為，要面對這種競爭的情況，就可能要找出獨特的經營模式，就要在沈陽進行了進一步調整，發(fā)揮中糧集團品牌優(yōu)勢和團隊優(yōu)勢，在招商方面上還發(fā)揮中糧的六個板塊的整合優(yōu)勢，不斷推進整個商務結構調整。所以，在沈陽競爭激烈的情況下，中糧大悅城還是脫穎而出。我們的團隊對于這個項目非常有信心，管理層幾乎每個月要對所有運營情況進行檢查，每一周、每一天都要跟蹤三四百家商戶每一家情況怎么樣。

　　可能努力了，就可能是一枝獨秀。在現有競爭比較激烈的情況下，要在競爭當中脫穎而出，就要做足差異化，做足與眾不同的地方。在整個服務創(chuàng)新、推廣創(chuàng)新、商務組合創(chuàng)新及做一些小改善，使得購物中心很鮮活有活力。這方面來說，對于中糧商業(yè)的發(fā)展，我覺得我們自身非常有信心，都很有信心把它做好。

（發(fā)稿：見習編輯 郭凈凈    審校：武瑾瑩）