目前寶龍已在上海布局了8個項(xiàng)目，并且未來會通過介入上海舊改來尋找新的業(yè)務(wù)增長點(diǎn)。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 在房企的戰(zhàn)略布局中，三四線城市一度因?yàn)闈摿薮?、地價便宜而備受推崇。不過，隨著三四線城市增長乏力，風(fēng)險與日俱增，房企轉(zhuǎn)調(diào)一二線的趨勢也越來越明顯。

　　對于以往較多布局三四線城市的寶龍地產(chǎn)來說，亦是如此。

　　“過去一時間里，寶龍拿的地除了區(qū)域變化以外，還有城市級別的變化，以前是二三四線城市，現(xiàn)在是以一二線城市為主。”寶龍地產(chǎn)控股有限公司總裁許華芳在2014年香港中期業(yè)績發(fā)布會上如是稱。

　　而在回調(diào)一線的過程中，寶龍地產(chǎn)形成了自己的“上海戰(zhàn)略”。據(jù)許華芳介紹，目前寶龍已在上海布局了8個項(xiàng)目，并且未來會通過介入上海舊改來尋找新的業(yè)務(wù)增長點(diǎn)。

　　“八五折”的銷售

　　就在業(yè)績會前一日，寶龍地產(chǎn)公布了其2014年上半年業(yè)績，數(shù)據(jù)顯示，截至6月底，該公司實(shí)現(xiàn)營收44.23億元，同比增加27.4%，股東應(yīng)占溢利為7.59億元，增長5.6%。

　　對此，寶龍地產(chǎn)表示，收入增加主要是由于物業(yè)銷售收入、投資租賃物業(yè)及管理服務(wù)收入增長所致。其中，已售及交付項(xiàng)目收入提高了24.2%至37.71億元。

　　雖然營收出現(xiàn)較大幅度增長，但是上半年銷售達(dá)標(biāo)差于預(yù)期卻是不爭的事實(shí)。據(jù)悉，上半年寶龍共實(shí)現(xiàn)合約銷售36.89億元，按120億元的年目標(biāo)來算，達(dá)標(biāo)率僅為30.74%。

　　據(jù)其介紹，銷售貢獻(xiàn)較大的主要項(xiàng)目位于上海、廈門、洛陽、天津、新鄉(xiāng)及即墨等地。

　　而許華芳在業(yè)績會上亦坦承，寶龍地產(chǎn)上半年銷售與公司預(yù)期相比少了很多，總體上打了個“八五折”。

　　不過其也強(qiáng)調(diào)，寶龍上半年定的指標(biāo)比較低，更多貨源是集中在下半年，所以管理層還是有信心完成今年的全年目標(biāo)。

　　從整體毛利率來看，寶龍去年為30.4%，而今年上半年則是微降1.2%至29.2%。寶龍方面解釋稱，毛利率下滑主要是由于毛利較低的已交付物業(yè)比重上升及售價增幅落后于銷售成本增幅所致。此外，寶龍上半年的凈利潤率維持12.6%的水平。

　　談及債務(wù)結(jié)構(gòu)時，其首席財(cái)務(wù)官廖明舜表示，目前紅石還是按照寶龍商業(yè)地產(chǎn)模式在走，總體的承受能力較強(qiáng)。

　　其介紹到，寶龍一年內(nèi)到期的債務(wù)占了26%，大概為47.6億元，并且主要是境內(nèi)銀行借款，以及一些內(nèi)保外貸及近9億的信托和發(fā)債。另外，一至兩年期內(nèi)債務(wù)占40%，共72.5億元。

　　此外，令寶龍頗為引以自豪的便是上半年新增融資成本的下降。“我們上半年新增融資成本是7.08%，有小幅下降，而綜合融資成本則在8.7%到8.8%左右。”廖明舜如是稱。

　　據(jù)許華芳解釋，新增融資成本降低主要得益于渠道的改變。“因?yàn)槲覀冏隽瞬簧儋Y產(chǎn)的內(nèi)保外貸，而境外融資成本便宜，平均成本在4%左右，所以比在國內(nèi)低很多。”

　　一線及上海戰(zhàn)略

　　在營收和銷售穩(wěn)步增長的同時，寶龍地產(chǎn)在潛在市場危機(jī)面前也在進(jìn)行戰(zhàn)略布局上的調(diào)整。

　　“過去一年，寶龍?jiān)谏虾！B門、天津的比例都適當(dāng)增加了。其實(shí)在下半年，這部分的版圖還會更加集中在這些一二線城市里面。”許華芳表示。

　　事實(shí)上，從其土地儲備表上便可覺察，過去這兩年多寶龍的所有資源都聚焦在長三角，特別是在上海。目前，其在上海的項(xiàng)目已經(jīng)有8個，分布在七寶、奉賢、寶山、青浦等項(xiàng)目。并且其在江蘇、浙江的比重也越來越大。

　　為此，許華芳還特別強(qiáng)調(diào)，寶龍除了拿地區(qū)域出現(xiàn)變化外，城市級別亦有所調(diào)整。“以前是二、三、四線城市，現(xiàn)在是以一、二線城市為主。”

　　許華芳也透露，在保證今年120億元目標(biāo)完成的基礎(chǔ)上，寶龍下半年的推貨量將主要集中在上海、杭州、廈門，并且一二線城市的比例很大。

　　不過，細(xì)心觀察便可發(fā)覺，相較于去年，寶龍上半年的拿地方節(jié)奏已有放緩了。而對此，許華芳亦未否認(rèn)。

　　在其看來，年底最后一兩個月或是拿地的好時機(jī)，而今年上海的土地市場可能是去年拍賣市場最高點(diǎn)的九折，價格并未有太多的變化。

　　“今年很多開發(fā)商拿地的數(shù)量并不多，為什么還可以一直拿地？因?yàn)榇蠹矣绣X，大家不急著一定要做什么事，都在等待機(jī)會。”其分析道。

　　而在未來上海的拓展方面，許華芳透露，寶龍也將嘗試涉足舊改來獲取項(xiàng)目。

　　“現(xiàn)在上海政府在主推舊改，未來的上海核心城區(qū)的土地都將通過舊改模式獲得，目前上海已有20多個大型社區(qū)明確將作為舊改項(xiàng)目?，F(xiàn)在各個區(qū)之間的發(fā)展沒有給到統(tǒng)一政策，但我們還是很主動的，并成立一個部門去應(yīng)對，去嘗試，去搶，希望未來有一個新的業(yè)務(wù)亮點(diǎn)出現(xiàn)。”

　　除了常態(tài)業(yè)務(wù)以外，寶龍今年也做了一件比較特別的事情，便是停止百貨業(yè)的發(fā)展，把其租給了零售商--大商集團(tuán)。

　　“我們自己做百貨公司生意不算很好，最大的問題是百貨公司自己的主力店沒給我們的購物中心創(chuàng)造更大的增值，所以我們希望通過和大商合作改善這個問題。”對于合作，許華芳給出了自己的解釋。