像西塔北邊的越秀金融大廈這樣的核心資產(chǎn)我們就自己留下來。但是像星輝云錦這樣這樣比較零散的、比較分散的商業(yè)物業(yè)會在適當(dāng)?shù)臅r候進(jìn)行出售。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 8月27日，越秀地產(chǎn)股份有限公司在香港舉行2014年上半年業(yè)績發(fā)布會，越秀地產(chǎn)董事長張招興、執(zhí)行董事陳志鴻等管理層出席。

　　數(shù)據(jù)顯示，越秀地產(chǎn)上半年?duì)I業(yè)收入約為63.26億元，同比上升4.4%，毛利率為34.4%。核心凈利潤(權(quán)益持有人應(yīng)占盈利不計(jì)投資物業(yè)評估升值和相關(guān)稅項(xiàng)影響及滙兌損益)約為9.92億元，同比上升10.5%。

　　針對毛利率，張招興稱：“毛利有波動模式政策的現(xiàn)象，售價是隨行就市，對地產(chǎn)行業(yè)仍有信心。”

　　2014年上半年，錄得累計(jì)合同銷售金額(連同合營公司項(xiàng)目的銷售)約106.30億元，同比上升23.4%，完成全年銷售目標(biāo)人民幣220億元的48%。

　　在拿地方面，越秀地產(chǎn)執(zhí)行董事陳志鴻稱：“上半年越秀拿地比較保守，綜合考慮考察樓市和土地市場的策略，僅拿了杭州一個項(xiàng)目。但是，拿地保守不是因?yàn)橘Y金的問題，越秀地產(chǎn)手上的資金還是比較充裕的。”

　　張招興則補(bǔ)充說道：“買地也要隨行就市。”

　　資料顯示，上半年越秀地產(chǎn)繼續(xù)通過與投資基金合作，以底價購入杭州古墩路地塊，總金額約為10億元。其中本集團(tuán)所占的應(yīng)付土地款僅為1億元。截至2014年6月30日，越秀地產(chǎn)總土地儲備約1，507萬平方米，按權(quán)益計(jì)算，集團(tuán)應(yīng)占土地儲備約1，225萬平方米。

　　而與基金結(jié)合拿地方面，越秀地產(chǎn)表示，每年回購?fù)恋爻杀臼?1%，越秀地產(chǎn)是去年和基金合作所占權(quán)益的范圍5%-20%是，但這個比例并不固定，以后所占的權(quán)益的比例會有改變。

　　“而回購時保證基金回到11%-12%，這也不是一個固定的收益回報(bào)。和基金合作拿地可以提高周轉(zhuǎn)效率，抓住拿地機(jī)會。合作比例和規(guī)模沒有固定比例，而越秀的基金也在尋求并會考慮和越秀地產(chǎn)之外的公司合作。”

　　另外，針對近期出售非核心資產(chǎn)的情況，張招興稱：“其實(shí)，越秀每年都有出售非核心資產(chǎn)計(jì)劃。”

　　“像西塔北邊的越秀金融大廈這樣的核心資產(chǎn)我們就自己留下來。但是像星輝云錦這樣這樣比較零散的、比較分散的商業(yè)物業(yè)會在適當(dāng)?shù)臅r候進(jìn)行出售。但是越秀地產(chǎn)并沒有資金問題。”

　　據(jù)越秀地產(chǎn)當(dāng)天公布的半年報(bào)顯示，截至2014年6月30日，越秀地產(chǎn)已售未入賬銷售金額約172.36億元。2014年上半年實(shí)現(xiàn)融資86億，截至2014年6月30日，該集團(tuán)境內(nèi)外借貸比例己調(diào)整至45%：55%。上半年平均融資成本為5.2%，較2013年下降0.4個百分點(diǎn)。

　　此外，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物及監(jiān)控戶存款約為97.53億元，較2013年12月31日上升16.5%。凈借貸比率為62.7%。

　　最后，對于越秀地產(chǎn)在廣州的項(xiàng)目是否降價問題，越秀地產(chǎn)回應(yīng)稱：“廣州項(xiàng)目的售價都是貼著市場，沒有大幅降價，只是取適應(yīng)市場需求的價格。”

　　以下為越秀地產(chǎn)股份有限公司業(yè)績會現(xiàn)場問答實(shí)錄：

　　現(xiàn)場提問：之前提到今年會產(chǎn)業(yè)基金這方面進(jìn)行深度的合作，這種合作越秀地產(chǎn)占5%到20%，管理層是出于什么樣的考慮，定了這樣一個比例？回購項(xiàng)目的基金回報(bào)要達(dá)到11%到12%比例，是不是以后所有這類項(xiàng)目都要達(dá)到這個比例？如果國內(nèi)房地產(chǎn)市場形勢不好，雙方會有怎樣的約定來控制風(fēng)險(xiǎn)？

　　張招興：越秀地產(chǎn)從去年開始和基金開始合作，合作部分主要是在拿地環(huán)節(jié)。5%到20%是指在去年做的5個項(xiàng)目所占的權(quán)益比例，不代表以后也一定是這個比例，這個要根據(jù)拿地的時候?qū)Φ貕K的判斷。

　　和基金合作拿地是基于一個考慮，對于開發(fā)商來講，以比較低的土地支出獲取土地進(jìn)行開發(fā)，當(dāng)這個項(xiàng)目開發(fā)形成銷售的時候，再根據(jù)項(xiàng)目的情況選擇去回購，這就形成了一種先拿地后付錢的模式。

　　這種模式讓越秀地產(chǎn)在好的土地出現(xiàn)的時候，有機(jī)會拿下這塊地。

　　像武漢地塊，那個時候越秀地產(chǎn)是不可能自己拿出90億去競拍，這個時候就要找基金合作，于是抓住了拿地機(jī)會。2013年買了這塊地，就要在2014年、2015年把握好整個土地的開支以及基金最后回購的時間節(jié)奏。這個模式絕對不會給資金鏈產(chǎn)生什么壓力，而是提前抓住了機(jī)會，提高了周轉(zhuǎn)效率，提升整個投資的回報(bào)率。

　　另外，之前10%-11%的回報(bào)率也不代表以后也是這樣，這個回報(bào)率是越秀地產(chǎn)作為開發(fā)商和基金之間雙方的條款，沒有說固定這個比例，這種拿地策略在以后遇到項(xiàng)目的時候會綜合平衡考慮。

　　越秀地產(chǎn)的資金鏈非常健康，我們的原則是每年有占總資產(chǎn)10%的現(xiàn)金在賬上。這實(shí)際上是整個企業(yè)安全運(yùn)作的保障，所以這方面絕對沒有問題。

　　沒有為什么還用產(chǎn)業(yè)基金，這是地產(chǎn)和金融結(jié)合的必然選擇。

　　現(xiàn)場提問：剛才說到新增土地儲備要根據(jù)市場和財(cái)務(wù)狀況在必要的時候進(jìn)行調(diào)整，越秀上半年只拿了一塊地，是上半年運(yùn)氣不佳，還是財(cái)務(wù)實(shí)力有限？下半年拿地的計(jì)劃是什么樣的？

　　此外，越秀地產(chǎn)上半年在廣州以后對樓盤進(jìn)行了降價促銷，未來的定價策略會是什么樣，對廣州市場的預(yù)期如何？

　　張招興：越秀地產(chǎn)上半年土地支出是10億，只拿了一塊地。越秀地產(chǎn)的財(cái)務(wù)狀況非常健康，不是說有錢就一定要去拿地，而是對整個市場，包括土地市場、房地產(chǎn)銷售市場綜合決策的結(jié)果。

　　買地就像賣樓一樣，賣樓要隨行就市，根據(jù)市場行情進(jìn)行，買地也是這樣。上半年只買了一塊地，不是說手上沒錢，而是現(xiàn)在的土地還比較貴，開發(fā)商都在觀望。

　　至于整個銷售的價格策略，有媒體說我們上半年廣州的一些項(xiàng)目進(jìn)行了降價，我糾正下這個看法。在越秀地產(chǎn)整個廣州市場的所有銷售項(xiàng)目里面，上半年的推盤和每一次出的價格都是貼著市場走的，沒有大幅降價，這個有很多數(shù)據(jù)去比較。只是越秀地產(chǎn)根據(jù)市場不同時期推出不同的產(chǎn)品，適應(yīng)市場的需求。

　　我們認(rèn)為整個下半年還是這個主調(diào)，因?yàn)樵?013年高峰的時候各個開發(fā)商加大了投入，所以供應(yīng)量比較多，但是需求量也是存在的。

　　盡管上半年好像媒體各方面說銷售很困難，但是總需求量還是在的。實(shí)際上上半年廣州房地產(chǎn)銷售額也有增長，住宅部分有600多億，所以成交量并不是低位，只不過和去年最火熱的情況相比有下降，但供應(yīng)量確實(shí)很大。

　　所以在供和求的關(guān)系下，需求是有一定的量，但是供應(yīng)量更大，開發(fā)商的主調(diào)還是要去庫存。在這樣一個背景下，越秀地產(chǎn)的價格一定是貼著市場走的。

　　但是隨著下半年宏觀經(jīng)濟(jì)的好轉(zhuǎn)，國家對房地產(chǎn)政策回歸市場的措施，我們對后市是審慎樂觀，還是看好整個房地產(chǎn)市場，特別是廣州一線城市，我們是充滿信心。

　　現(xiàn)場提問：越秀產(chǎn)業(yè)基金和其他地產(chǎn)公司也在進(jìn)行合作，對合作對象選擇的考慮和風(fēng)險(xiǎn)的控制是怎樣的？

　　張招興：越秀產(chǎn)業(yè)基金除了和越秀地產(chǎn)合作以外，還有其他的項(xiàng)目，這都是在安全運(yùn)營范圍之內(nèi)。產(chǎn)業(yè)基金做些什么東西呢，就是做PE投資，做一些專項(xiàng)基金，他們的團(tuán)隊(duì)按照對風(fēng)控的要求非常健康的在運(yùn)營。

　　現(xiàn)場提問：越秀地產(chǎn)上半年的銷售額上升了23%，但純利下降了28。4%，原因是什么？下半年限購會不會在廣州放寬？

　　陳志鴻：利潤在會計(jì)上會有兩個不同的數(shù)據(jù)情況，上半年的銷售是指預(yù)售的部分，還沒有進(jìn)入確認(rèn)為收入。而今年上半年交樓確認(rèn)的收入結(jié)算出來的利潤情況和今年上半年的銷售也沒有直接對應(yīng)的關(guān)系。

　　越秀地產(chǎn)一直都是隨行就市，在這種情況下毛利率雖然有波動，但是還是在20%到30%之間。

　　張招興：限購是非市場行為，現(xiàn)在整個地產(chǎn)市場按照市場規(guī)律在發(fā)展過程中，不僅是廣州，所有城市的限購都應(yīng)該取消。因?yàn)橄拶彵旧硎欠鞘袌鲂袨?，但是這個不是我們說得算。什么時候取消？各地根據(jù)當(dāng)?shù)氐氖袌銮闆r做出一個先后時間的安排，但是全國的趨勢是這樣。

　　現(xiàn)場提問：公司是創(chuàng)新銀行的大股東，在今年整體信貸緊張的情況下，地產(chǎn)業(yè)務(wù)有沒有和金融業(yè)務(wù)進(jìn)一步打通融合的計(jì)劃？

　　張招興：在合適的范圍內(nèi)是要考慮產(chǎn)融結(jié)合的，但是越秀集團(tuán)接過創(chuàng)新銀行才半年的時間。主要原則還是按照各自的運(yùn)作規(guī)律去發(fā)展，目前創(chuàng)新銀行和地產(chǎn)目前還沒有怎么打通。

　　關(guān)于產(chǎn)業(yè)基金的問題，這個實(shí)際上也是一種產(chǎn)融結(jié)合，利用社會資本的一種方法和手段。根據(jù)地產(chǎn)現(xiàn)在開發(fā)的節(jié)奏以及資金的需求，引入產(chǎn)業(yè)基金，在買地環(huán)節(jié)結(jié)合。在現(xiàn)在的融資環(huán)境下，這也是一種產(chǎn)融結(jié)合的方式。

　　現(xiàn)場提問：越秀地產(chǎn)七月份的均價下調(diào)了，下半年價格會不會繼續(xù)下調(diào)？會下調(diào)多少？

　　張招興：市場行情不好的時候肯定都有下調(diào)的壓力，但是很難說得清楚下調(diào)多少，要根據(jù)這個樓盤的地點(diǎn)，根據(jù)它的消費(fèi)對象，一個個進(jìn)行比較，隨行就市的去判斷。

　　現(xiàn)場提問：上半年越秀地產(chǎn)出售了一個物業(yè)，據(jù)說是非核心資產(chǎn)，對非核心資產(chǎn)定義的標(biāo)準(zhǔn)和考慮是什么樣的？接下來還有沒有其他資產(chǎn)出售的情況？越秀地產(chǎn)在養(yǎng)老地產(chǎn)方面有一些舉動，在養(yǎng)老地產(chǎn)方面有沒有什么規(guī)劃？

　　張招興：不僅只在今年出售商業(yè)的非核心資產(chǎn)，其實(shí)每年都在出售。

　　現(xiàn)在越秀地產(chǎn)30%左右的土地儲備是商業(yè)地產(chǎn)，不可能都留下來。而所謂的核心資產(chǎn)，是能夠注入房托、與房托進(jìn)行互動的。像西塔北邊的越秀金融大廈這樣的核心資產(chǎn)我們就自己留下來。但是像星輝云錦這樣這樣比較零散的、比較分散的商業(yè)物業(yè)會在適當(dāng)?shù)臅r候進(jìn)行出售。

　　這個相當(dāng)于地產(chǎn)商，有住宅有商業(yè)，他必須要賣，今年有，每年有，以后還會有。有媒體說為什么賣星輝云錦，還質(zhì)疑越秀地產(chǎn)的資金鏈?zhǔn)遣皇怯袉栴}，這是不著邊際的東西。星輝云錦為什么不能賣，前幾年賣了那么多為什么不說，后面越秀地產(chǎn)還要陸陸續(xù)續(xù)賣。

　　我們在研究養(yǎng)老地產(chǎn)，但是目前還沒有比較明確的項(xiàng)目和動作，所以無法具體介紹養(yǎng)老地產(chǎn)方面的情況。

　　現(xiàn)場提問：現(xiàn)在房托也會接受其他的物業(yè)，目前有沒有哪些物業(yè)未來會注入這個平臺？越秀地產(chǎn)的毛利率在這幾年都有比較大的波動，未來毛利率水走勢怎么樣？現(xiàn)在很多內(nèi)地發(fā)展商都在香港加大投入，越秀未來會不會對香港市場加大投入？

　　張招興：房托作為一種商業(yè)模式，不僅和地產(chǎn)進(jìn)行互動，有合適的機(jī)會也可以收購越秀地產(chǎn)以外的項(xiàng)目。房托的發(fā)展機(jī)會并不限制在越秀地產(chǎn)內(nèi)，它一直在尋求發(fā)展的機(jī)遇。

　　當(dāng)然，越秀地產(chǎn)和越秀房托作為雙平臺的互動，是很重大的商業(yè)項(xiàng)目提供者。很簡單，越秀地產(chǎn)如果每個項(xiàng)目都自己持有，不可能轉(zhuǎn)得動，條件成熟的時候就會注入到房托里去。

　　現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控得比較厲害，市場變動也比較厲害，所以毛利率的波動很正常，行業(yè)的毛利率一直在波動，不僅是越秀地產(chǎn)一個企業(yè)在波動。波動是正常的，平穩(wěn)就不正常。

　　要我預(yù)測一個毛利率怎么能夠平穩(wěn)，這個比較困難了，如果能夠預(yù)測得比較平穩(wěn)，20%還是30%，那這個生意就比較容易做了。

　　此外，因?yàn)椴煌瑫r期出的產(chǎn)品不一樣，所以毛利率也會不一樣。

　　至于海外發(fā)展，越秀地產(chǎn)在香港有一些項(xiàng)目，但是不大。很多開發(fā)商在香港，甚至在海外發(fā)展，只要香港海外有好的項(xiàng)目越秀地產(chǎn)都會考慮。

（發(fā)稿：趙思茵 見習(xí)編輯 羅舒晗    審校：武瑾瑩）