編者按：走過一路荊棘的半年，中國房地產(chǎn)在2014年迎來新的調(diào)整周期。在前景不明的下行通道中，分化與轉(zhuǎn)型成為行業(yè)的全新課題與考驗(yàn)，期待已久的“市場力量”何時(shí)能回歸房地產(chǎn)行業(yè)？健康、成熟的房地產(chǎn)行業(yè)何時(shí)能真正到來？

　　8月6-9日，2014博鰲房地產(chǎn)論壇海南再啟，圍繞主題“下行通道中的房地產(chǎn)”，觀點(diǎn)新媒體遍訪海內(nèi)外知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、企業(yè)領(lǐng)袖、行業(yè)精英、金融學(xué)者，梳理市場實(shí)情，明辯行業(yè)未來。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 采訪前的例行寒暄中，談起新工作，吳振綿笑稱是“人在江湖，身不由己”。

　　作為中國體育+地產(chǎn)概念的最早實(shí)踐者，吳振綿在退休后又投入“文化+體育+商業(yè)+地產(chǎn)”相結(jié)合的歌華中奧廣場的研究和建造中，頗有“烈士暮年、壯心不已”的豪情。

　　吳振綿以在建的遼陽歌華中奧廣場為例介紹稱，這種綜合體做法就是拿地后先建住宅，賺了錢再去建綜合體，綜合體一般包括6個(gè)影院，1個(gè)劇場，20塊羽毛球場地，再加上其它的體育設(shè)施，剩下的就是商業(yè)。

　　“綜合體建完之后，用商業(yè)出租的錢養(yǎng)活文化體育，然后用文化體育拉動(dòng)人氣，用人氣支撐商業(yè)。文化體育到現(xiàn)在肯定還是需要補(bǔ)貼，起碼10年之內(nèi)看不到盈利的苗頭?！眳钦窬d補(bǔ)充道。

　　談及這種復(fù)合產(chǎn)品的淵源，吳振綿稱是受到美國運(yùn)動(dòng)與娛樂場館公司AEG的啟發(fā)。

　　AEG擁有全球數(shù)量最多的體育運(yùn)動(dòng)隊(duì)和體育賽事，是全球第二大現(xiàn)場音樂娛樂演出商。該公司是洛杉磯著名的斯坦普斯中心擁有者，而斯坦普斯中心是湖人和快船的共同主場，此外也是冰球大聯(lián)盟洛杉磯國王隊(duì)的主場，還是美國足球大聯(lián)盟洛杉磯銀河隊(duì)的擁有者。

　　據(jù)吳振綿回憶，他曾經(jīng)親自去美國考察并與AEG領(lǐng)導(dǎo)層交流?！昂岁?duì)主場對面是一個(gè)130畝的廣場，后來建成一個(gè)萬豪、一個(gè)麗思卡爾頓酒店，30萬平米的商業(yè)面積，左邊是諾基亞劇場，右邊是ESPN基地，文化、體育、傳媒、商業(yè)全包含在里面了?！?/p>

　　受此啟發(fā)，吳振綿希望能夠借助中國城鎮(zhèn)化東風(fēng)，在一些較為發(fā)達(dá)的二三線城市，建設(shè)一個(gè)文化、體育、商業(yè)結(jié)合的歌華中奧廣場。

　　至于與歌華文化合作，吳振綿稱在未退休前雙方曾有過默契愉快的合作，歌華在文化方面也確實(shí)有豐富的經(jīng)驗(yàn)和資源，雙方的合作一拍即合，合資公司股本結(jié)構(gòu)中，歌華是第一大股東，占股30%。

　　在具體操盤中，文化由歌華負(fù)責(zé)，包括影院等管理和維護(hù)，體育由吳振綿負(fù)責(zé)，商業(yè)部分則會(huì)成立招商公司來進(jìn)行操作?！绑w育是我們的強(qiáng)項(xiàng)，李永波是形象代言人，到時(shí)候在每一個(gè)項(xiàng)目上再派一個(gè)世界冠軍，每年來一兩次比賽?！眳钦窬d笑言。

　　談及未來的規(guī)劃，吳振綿稱：“我的目標(biāo)首先是形成品牌，然后連鎖管理。現(xiàn)在是摸索經(jīng)驗(yàn)的時(shí)候，提的口號是變形金剛，內(nèi)容不變，形狀可以變，數(shù)量可以調(diào)整，面積可以調(diào)整，但基本內(nèi)容都不變?！?/p>

　　以下為觀點(diǎn)新媒體對歌華中奧投資有限公司總裁吳振綿先生的2014博鰲房地產(chǎn)論壇采訪實(shí)錄：

　　觀點(diǎn)新媒體：開發(fā)商對調(diào)控政策都有自己的看法，您覺得什么樣的政策有利于行業(yè)更健康發(fā)展？

　　吳振綿：新一屆政府執(zhí)政后確實(shí)不一樣，提出的幾個(gè)觀點(diǎn)我都是非常贊成的，比如說分類指導(dǎo)，政府本來就用不著什么都管。調(diào)控其實(shí)不需要什么退出，最好的是悄無聲息地放松。即不再提限購，誰愛買誰買，不用大張旗鼓地取消，不用去宣傳。

　　觀點(diǎn)新媒體：您覺得現(xiàn)在樓市是不是處在下行，或者說在拐點(diǎn)的階段？

　　吳振綿：這是由于大勢造成的一種觀望，老百姓現(xiàn)在觀望心理很重，觀望就會(huì)造成樓市出現(xiàn)起伏。

　　第二，現(xiàn)在有很多地方確實(shí)是供大于求，很多經(jīng)濟(jì)條件比較好的二三線城市，包括三四線城市，供大于求的現(xiàn)象還是比較嚴(yán)重的。

　　但是政府要是交給市場去管，開發(fā)商賣不出去的時(shí)候就不會(huì)賣。例如我們在遼陽的項(xiàng)目，不到10萬平方米的住宅到現(xiàn)在賣了不到40%，剩下的就先不建了，什么時(shí)候賣完什么時(shí)候接著再建，不是說非得一下就建完。

　　觀點(diǎn)新媒體：今年大家普遍減少開工量了。

　　吳振綿：調(diào)控來了，大家就會(huì)覺得開發(fā)商現(xiàn)金流接不上，接著就得降價(jià)，所以老百姓就開始觀望。觀望了一年或者半年，結(jié)果還是得買，所以2012、2013年房地產(chǎn)的日子好過，房子又賣得不錯(cuò)了。

　　大家也習(xí)慣了市場這樣波動(dòng)，別做冒進(jìn)的事，別負(fù)債很多去買地，口袋里有多少錢就做多少事，大不了慢點(diǎn)賣，扛得住就行。別借了高利貸最后房子還賣不動(dòng)，這是最慘的。

　　觀點(diǎn)新媒體：很多中超球隊(duì)都是跟地產(chǎn)商合作，您怎么看這種現(xiàn)象？

　　吳振綿：中國把體育列為公益事業(yè)，不屬于市場經(jīng)濟(jì)范疇，也不是商品，所以跟國外永遠(yuǎn)不能比，國外最值錢的東西在中國不值錢。

　　開發(fā)商賺了錢投資足球，第一，做點(diǎn)公益事業(yè)是好事；第二，能夠提高知名度；第三，跟賣房子沒什么關(guān)系。

　　開發(fā)商冠名一支球隊(duì)后房子就能賣得更好？這不一定。只要是提高了知名度，增加了信譽(yù)度，老百姓對你有好感就行了。

　　觀點(diǎn)新媒體：您曾提過中國很多體育場館的空置率特別高，是不是跟運(yùn)營方式以及管理經(jīng)驗(yàn)有關(guān)系？

　　吳振綿：主要是因?yàn)闆]有把體育場館推向市場。比如說佛山體育館，原來是他們自己管理，合肥體育中心原來也是由自己管理，我去考察的時(shí)候發(fā)現(xiàn)，場地里的草長得比我都高，起碼一兩年沒用過了。

　　場館蓋完以后就開過一個(gè)運(yùn)動(dòng)會(huì)，之后再也沒有用過，工作人員就是看場地的，根本就不去想怎么運(yùn)營。給我管理的話，我保證每周一場活動(dòng)，平均每年搞50場以上活動(dòng)。

　　觀點(diǎn)新媒體：體育場館跟開發(fā)商熟悉的住宅不太一樣，對于參與體育場館建設(shè)的開發(fā)商來說，需要具備什么樣的能力？

　　吳振綿：建場館很容易，管理場館很麻煩，將來我們一定要走專業(yè)化管理的道路。

　　現(xiàn)在為什么要全民健身？因?yàn)槲覀儑鴥?nèi)建了這么多體育中心，幾萬億的資產(chǎn)在閑置，造成了巨大浪費(fèi)，而且每年還要幾百億的資金來維持運(yùn)轉(zhuǎn)。

　　體育比較發(fā)達(dá)的地區(qū)一年會(huì)有一點(diǎn)收入，大多數(shù)地級市體育中心建完以后基本都閑置，這是一個(gè)很大的浪費(fèi)。

　　歌華中奧廣場的做法就是拿地后先建住宅，賺了錢再去建綜合體，綜合體一般包括6個(gè)影院，1個(gè)劇場，20塊羽毛球場地，再加上其它的體育設(shè)施，剩下的就是商業(yè)。

　　我們在遼陽的項(xiàng)目一共是38000平方米，規(guī)劃12000平方米文化體育，26000平方米商業(yè)。這個(gè)綜合體建完之后，用商業(yè)出租的錢養(yǎng)活文化體育，然后利用文化體育拉動(dòng)人氣，用人氣支撐商業(yè)。文化體育到現(xiàn)在肯定還是需要補(bǔ)貼，起碼10年之內(nèi)看不到盈利的苗頭。

　　2011年退休之后，我從2012年就開始研究這個(gè)產(chǎn)品，2013年年初開始動(dòng)工。產(chǎn)品的模型是受到美國運(yùn)動(dòng)與娛樂場館公司AEG的啟發(fā)，AEG是洛杉磯著名的斯坦普斯中心擁有者，斯坦普斯中心是湖人和快船的共同主場，此外也是冰球大聯(lián)盟洛杉磯國王隊(duì)的主場，還是美國足球大聯(lián)盟洛杉磯銀河隊(duì)的擁有

　　湖人隊(duì)主場對面是130畝的廣場，之前是一片停車場，后來建成一個(gè)萬豪、一個(gè)麗思卡爾頓酒店，30萬平米的商業(yè)面積，左邊是諾基亞劇場，右邊是ESPN基地，我親眼看著他們建起來的，文化、體育、傳媒、商業(yè)全在里面了。

　　歌華中奧廣場也是文化、體育、商業(yè)結(jié)合的，都是從AEG那里演變過來的。

　　觀點(diǎn)新媒體：能不能談?wù)勀枞A文化的合作？

　　吳振綿：合資公司里面歌華是第一大股東，占股30%，第二大股東占28%，公司股權(quán)比較散。雖然不是絕對控股，但是因?yàn)楦鶕?jù)國家有關(guān)規(guī)定，國有控股包括相對控股可以視為國有企業(yè)。

　　觀點(diǎn)新媒體：歌華在項(xiàng)目中扮演什么樣的角色？

　　吳振綿：綜合體建成之后，文化這一塊由歌華管理，體育這一塊由我們管理，商業(yè)這一塊另成立招商公司管理，房地產(chǎn)方面我們自己有原來的隊(duì)伍。

　　體育這一塊是我們的強(qiáng)項(xiàng)，李永波是形象代言人，到時(shí)候在每一個(gè)項(xiàng)目上派一個(gè)世界冠軍，每年來一次兩次比賽。

　　觀點(diǎn)新媒體：歌華的優(yōu)勢是什么？

　　吳振綿：首先是文化產(chǎn)業(yè)的優(yōu)勢，他們比我更清楚產(chǎn)業(yè)政策，文化這一塊都是他們負(fù)責(zé)，現(xiàn)在他們開始研究書畫，還有樂器。因?yàn)閭鹘y(tǒng)百貨不好做了，我們是做體驗(yàn)式的，把有特色的、價(jià)錢不貴又好吃的東西引進(jìn)來，作為我們的主打產(chǎn)品。

　　另外，培訓(xùn)也可能會(huì)成為我們的主體，以文化、體育為主。比如說辦羽毛球培訓(xùn)班，有游泳館的地方辦游泳培訓(xùn)。中國青少年的培訓(xùn)很重要，這種文化培訓(xùn)，不管是書畫還是文藝，就是吃喝玩樂逛。

　　觀點(diǎn)新媒體：在實(shí)施以及計(jì)劃中的項(xiàng)目還有哪些？

　　吳振綿：海城、宜興、陵水、南充、南通都在推廣洽談該項(xiàng)目。海城項(xiàng)目總體規(guī)劃是2.3平方公里，其中歌華中奧廣場站地120畝，一半住宅，一半綜合體。我們把北京外國語大學(xué)引進(jìn)來，在這里設(shè)一個(gè)附屬學(xué)校，就有了文化、體育、教育；再把醫(yī)院引進(jìn)來，建設(shè)博物館一條街以及中央商務(wù)區(qū)，這是比較大一點(diǎn)的項(xiàng)目。

　　觀點(diǎn)新媒體：在選擇落地城市的時(shí)候，有什么特別的考量？

　　吳振綿：一是靠自身推廣，二是地方政府來找我們的比較多。比如說遼沈地區(qū)，遼陽項(xiàng)目建設(shè)之后沒怎么宣傳，周邊就來很多意向，但是洽談不一定能成功。

　　談20個(gè)城市成一個(gè)就行，反正剛開始我們不著急，沃爾瑪前50年才建了不到10個(gè)，我們前5年能建10個(gè)就行，之后推廣速度就快了。

　　目標(biāo)首先是形成品牌，然后連鎖管理，所做的這些要復(fù)制起來都很容易?，F(xiàn)在是摸索經(jīng)驗(yàn)的時(shí)候，提的口號是變形金剛，內(nèi)容不變，形狀可以變，數(shù)量可以調(diào)整，面積可以調(diào)整，但基本內(nèi)容都不變。