這一輪市場調(diào)整可能會(huì)延續(xù)一兩年，豪宅會(huì)面臨項(xiàng)目當(dāng)中的對比或洗牌，但這種調(diào)整可能在后段才會(huì)出現(xiàn)。

　　編者按：走過一路荊棘的半年，中國房地產(chǎn)在2014年迎來新的調(diào)整周期。在前景不明的下行通道中，分化與轉(zhuǎn)型成為行業(yè)的全新課題與考驗(yàn)，期待已久的“市場力量”何時(shí)能回歸房地產(chǎn)行業(yè)？健康、成熟的房地產(chǎn)行業(yè)何時(shí)能真正到來？

　　8月6-9日，2014博鰲房地產(chǎn)論壇海南再啟，圍繞主題“下行通道中的房地產(chǎn)”，觀點(diǎn)新媒體遍訪海內(nèi)外知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、企業(yè)領(lǐng)袖、行業(yè)精英、金融學(xué)者，梳理市場實(shí)情，明辯行業(yè)未來。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 在“分類調(diào)控”的思路下，呼和浩特、濟(jì)南、杭州等城市已明確取消或放松限購，但一線城市仍然堅(jiān)守調(diào)控陣營。其中，7月31日，廣州市領(lǐng)導(dǎo)新聞發(fā)布會(huì)強(qiáng)調(diào)廣州全市限購并未松綁。

　　“一線城市有標(biāo)桿性的作用，如果限購這個(gè)時(shí)候退出，樓價(jià)和成交量肯定都會(huì)升，這種情況會(huì)導(dǎo)致整個(gè)市場出現(xiàn)矯枉過正和反彈，會(huì)誤導(dǎo)整個(gè)市場。”廣東中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜認(rèn)為，一線城市的調(diào)控退出必須是逐步退出的過程。

　　今年上半年，廣州樓市成交降溫，全市新建商品住宅成交面積同比減少近三成，但在黃韜看來，今年廣州市場表現(xiàn)是去年量價(jià)齊升后的自然調(diào)整，仍屬于正常水平，“因?yàn)閮r(jià)格同比仍然是增長的，并不是量價(jià)齊跌，而是量跌價(jià)升?！?/p>

　　黃韜指出，上半年廣州的成交中超過80%為剛需盤，而且以郊區(qū)為主，而豪宅成交部分為去年滯后網(wǎng)簽，“從整個(gè)市場來看，大面積的、總價(jià)高的樓盤去化都不如意，目前(總價(jià))500萬元以上的都不是成交的主流?！?/p>

　　對于下半年廣州樓市的走向，黃韜的判斷是年底的成交量將隨著價(jià)格企穩(wěn)而有所上升，仍將是剛需當(dāng)?shù)?，占?jù)主導(dǎo)地位。

　　此外，他指出，從這兩年成交來看，豪宅將在調(diào)整后期會(huì)出現(xiàn)分化，“現(xiàn)在市場上很多豪宅都是‘偽豪宅’，有很多的降價(jià)空間，同時(shí)這一輪市場調(diào)整可能會(huì)延續(xù)一兩年，豪宅會(huì)面臨項(xiàng)目當(dāng)中的對比或洗牌。”

　　以下為觀點(diǎn)新媒體對廣東中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜先生的2014博鰲房地產(chǎn)論壇采訪實(shí)錄：

　　觀點(diǎn)新媒體：您怎么看“分類調(diào)控”思路的影響？

　　黃韜：我認(rèn)為這次的分類調(diào)控是針對之前“十年九調(diào)”的特點(diǎn)，或者總結(jié)的經(jīng)驗(yàn)，來調(diào)整的調(diào)控思路。因?yàn)檫@么多年的調(diào)控結(jié)果是每調(diào)房價(jià)必升，而且目前中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展地區(qū)不平衡，房地產(chǎn)一線城市和二三線城市的情況都不太一樣，所以分類調(diào)控目前來說是符合市場化，做出更符合現(xiàn)實(shí)、更符合市場發(fā)展規(guī)律的調(diào)控思路。

　　采取分類調(diào)控，不同的物業(yè)，不同的地區(qū)，政府給予一定的指導(dǎo)，從政策上逐步引導(dǎo)市場向更規(guī)范、更健康的方向發(fā)展。我認(rèn)為分類調(diào)控應(yīng)該說是這一兩年內(nèi)的一個(gè)整體思路。

　　觀點(diǎn)新媒體：近來越來越多城市正在逐步放開限購，您怎么看這個(gè)過程和原因？

　　黃韜：目前經(jīng)濟(jì)環(huán)境還沒有完全復(fù)蘇，有部分地區(qū)的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)還是下滑的，雖然全國的范圍內(nèi)房地產(chǎn)不一定是支柱產(chǎn)業(yè)，但它是一個(gè)基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，也是個(gè)別地區(qū)的支柱產(chǎn)業(yè)。在這種大背景下，一些城市放開調(diào)控政策是基于兩方面，第一個(gè)是整體經(jīng)濟(jì)的下滑，當(dāng)?shù)氐呢?cái)政收入嚴(yán)重失衡，它必須要保房地產(chǎn)。第二個(gè)因素，調(diào)控是遺留原因，導(dǎo)致了目前放松政策的實(shí)施，逐步的政策退出是未來市場化的過程。

　　為什么現(xiàn)在一線城市很難松動(dòng)限購？只是說在目前的現(xiàn)狀下，政策退出不可能一蹴而就?？梢灶A(yù)見，一線城市有標(biāo)桿性的作用，如果限購這個(gè)時(shí)候退出，樓價(jià)和成交量肯定都會(huì)升，這種情況會(huì)導(dǎo)致整個(gè)市場出現(xiàn)矯枉過正和反彈，會(huì)誤導(dǎo)整個(gè)市場，所以它必須逐步完成調(diào)控退出的過程。其它地方，包括鄂爾多斯、溫州、杭州這些地方，讓它跌，讓它自行調(diào)整，我認(rèn)為還是可以接受的。

　　但是實(shí)際情況是逐步地在全國層面上要慢慢完成整個(gè)調(diào)控的退出，將來肯定是市場化，但是這個(gè)過程短則一兩年，長則三五年。因?yàn)槲磥矸康禺a(chǎn)市場化的目標(biāo)，需要很多方面的配合，包括經(jīng)濟(jì)、財(cái)政機(jī)制、保障房的建設(shè)等等。當(dāng)這些都能夠配合的話，我相信房地產(chǎn)比較完整的市場化就會(huì)實(shí)現(xiàn)。所以我認(rèn)為其它城市會(huì)逐步地慢慢放開、改變，這是正常的。

　　觀點(diǎn)新媒體：也有觀點(diǎn)認(rèn)為市場化的過程可能需要建立一個(gè)長效機(jī)制，您認(rèn)為長效機(jī)制的作用主要體現(xiàn)在哪些方面？

　　黃韜：現(xiàn)在關(guān)于長效機(jī)制的討論更傾向的是房產(chǎn)稅，在持有環(huán)節(jié)長期保有的一個(gè)稅種?，F(xiàn)在地方政府財(cái)政收入的很大一部分都是來自土地拍賣，所以進(jìn)入了一種怪圈，政府不希望土地的價(jià)格太低。征收房地產(chǎn)稅可能會(huì)變成主要的長效機(jī)制，而且這種稅收對現(xiàn)在的房地產(chǎn)來講應(yīng)該還是有作用的。像一些歐美國家，如果稅率在樓價(jià)的1%到3%之間，買房的人會(huì)考慮持有成本，我認(rèn)為是非常有效的，持續(xù)地做效果會(huì)更明顯。

　　現(xiàn)在市場上的情況就是，有人有房住，但是也有房沒人住，投資客不斷地增長甚至導(dǎo)致了分配不公的現(xiàn)象，對于整個(gè)社會(huì)的公平或者說合理的營商環(huán)境，都造成很大的沖擊。房地產(chǎn)這么多年雖然有調(diào)整、有波動(dòng)，但是整體上漲的幅度還是比較高，很多企業(yè)家都不做實(shí)業(yè)了，貸款都去買房了，也是導(dǎo)致實(shí)體經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)問題的原因之一。所謂的長效機(jī)制，我認(rèn)為更偏向的是國家對制定相關(guān)的稅收、地方政府財(cái)政收入的調(diào)整。

　　觀點(diǎn)新媒體：從網(wǎng)簽來看，廣州作為一線城市也在今年放開了限價(jià)、限簽的措施？

　　黃韜：應(yīng)該是在這兩個(gè)月左右逐步放開。比如之前市區(qū)單價(jià)3萬、4萬的樓盤網(wǎng)簽限制一個(gè)月只簽兩三套，但現(xiàn)在可能是一個(gè)月簽十多套。限價(jià)方面，一些高價(jià)樓盤此前拿不到預(yù)售證的現(xiàn)在基本上都可以拿到。

　　觀點(diǎn)新媒體：這是否也是今年中心城區(qū)豪宅網(wǎng)簽較為理想的原因？

　　黃韜：這是放開網(wǎng)簽之后呈現(xiàn)的結(jié)果，實(shí)際部分網(wǎng)簽有所滯后，可能是去年的成交。有部分像珠江新城地段的豪宅賣得不錯(cuò)，但從整個(gè)市場來看，今年廣州高端和豪宅其實(shí)是賣得很差的。大面積的、總價(jià)高的樓盤去化都不如意，業(yè)內(nèi)大多認(rèn)為在廣州總價(jià)500萬元以上的算中高端，1000萬元以上的才能算豪宅，但目前500萬元以上的都不是成交的主流，現(xiàn)在市場上的成交80%以上是剛需盤，而且以郊區(qū)為主，均價(jià)15000元左右的占了60%以上的成交。

　　觀點(diǎn)新媒體：中高端和豪宅成交不理想的原因是什么？

　　黃韜：一方面這是去年樓價(jià)上升較快后的自然調(diào)整，因?yàn)槭袌錾仙揭欢ǔ潭戎缶蜁?huì)出現(xiàn)盤整。另一方面就是經(jīng)濟(jì)環(huán)境差了，貸款少了，想買豪宅的人受到的影響也比較大。但是剛需盤的需求還是很旺盛的。

　　觀點(diǎn)新媒體：廣州市場的現(xiàn)狀中價(jià)格是否會(huì)成為刺激成交的唯一因素？

　　黃韜：對，因?yàn)槌山皇且詣傂铻橹?，就算是改善需求，現(xiàn)在價(jià)格也是影響成交量很主要的因素，大概減價(jià)15%左右會(huì)有促銷效果。

　　從成交數(shù)據(jù)來看，廣州今年第一、第二季度本身是去年量價(jià)齊升后的自然調(diào)整，是很正常的表現(xiàn)。因?yàn)閮r(jià)格同比仍然是增長的，并不是量價(jià)齊跌，而是量跌價(jià)升，現(xiàn)在的房價(jià)還沒有跌到去年年初的水平，所以廣州今年的市場表現(xiàn)整體仍然屬于正常水平。

　　觀點(diǎn)新媒體：今年影響剛需購買力的一大原因是不是房貸的收緊？

　　黃韜：貸款額度應(yīng)該說是保持規(guī)模的，但是現(xiàn)在買房的人增多了，所以感覺是貸款收縮。實(shí)際上據(jù)我們了解，大部分銀行是保持規(guī)模的，并沒有大規(guī)模的收縮貸款額度，只是買房的人增多，而且去年還有一些沒有解決。同時(shí)由于銀行優(yōu)先放一些高利息的貸款，導(dǎo)致了一些剛需房貸放款較慢，因?yàn)閯傂枞后w對貸款利息比較敏感，不可能給到1.1-1.2倍的利率，但是有些客戶愿意出1.2倍的利率去貸款，所以他們就先拿到款。

　　這個(gè)原因也在于這一兩年來金融方面的競爭加劇使銀行業(yè)的利潤下降，可用資金在減少。比如說互聯(lián)網(wǎng)金融的沖擊，它們搶了銀行的一些儲(chǔ)蓄資金，而銀行還有20%左右的存款準(zhǔn)備金，投資競爭力就下降了。這就導(dǎo)致銀行要選擇一些高利息的貸款人貸款，影響到一些剛需購房群體的貸款。

　　房貸緊的情況應(yīng)該會(huì)隨著時(shí)間做出調(diào)整，因?yàn)楝F(xiàn)在的一些樓盤開始減價(jià)，價(jià)格回調(diào)之后，購房者供款比較順利，貸款風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)減少，銀行也看到了這一點(diǎn)，可能接下來會(huì)做一些調(diào)整，放款的速度也會(huì)加快。

　　觀點(diǎn)新媒體：有統(tǒng)計(jì)稱廣州的庫存今年來持續(xù)上升，您怎么分析廣州的供求狀況？

　　黃韜：現(xiàn)在關(guān)于庫存量并沒有一個(gè)權(quán)威的發(fā)布，也很難做權(quán)威發(fā)布，因?yàn)閹齑娴慕y(tǒng)計(jì)口徑、方法有很多不同，這個(gè)數(shù)據(jù)沒有行業(yè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)中原的統(tǒng)計(jì)，到今年5月份，廣州存量去化期只有11個(gè)月左右，這是目前的可售面積按照2011年的去貨量來對比得出的，因?yàn)?011年相對前后幾年都是比較正常的一年，成交量不是太高也不是太低。

　　雖然各個(gè)機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)結(jié)果可能有些出入，但我相信有一點(diǎn)大家是可以達(dá)到共識的，就是廣州現(xiàn)在的庫存量確實(shí)是在增大，因?yàn)檫^去廣州的庫存量區(qū)間大多是8到6個(gè)月，代表現(xiàn)在降價(jià)的壓力仍然存在。

　　觀點(diǎn)新媒體：今年供應(yīng)量的增大，是不是因?yàn)榍皟赡曩u地較多？

　　黃韜：我認(rèn)為廣州土地供應(yīng)這兩年還是比較平穩(wěn)的，還是可以接受的，只是去年地王賣得比較多，但是地王不可能在這一兩年調(diào)整期中上市，如果現(xiàn)在上市，地王會(huì)很麻煩，很可能根本賣不出去。

　　觀點(diǎn)新媒體：您如何看廣州樓市下半年的走向？

　　黃韜：下半年分開兩部分，首先是成交價(jià)格，估計(jì)在9月、10月會(huì)穩(wěn)定下來，成交量可能隨著價(jià)格的穩(wěn)定有所上升，但是在8、9月份時(shí)還是持平的，到年底才會(huì)有真正的回升。因?yàn)槟甑椎臅r(shí)候價(jià)格穩(wěn)定下來，那個(gè)時(shí)候很多人可能就覺得看準(zhǔn)了，才去買房。很少有人能夠剛好在最低點(diǎn)入手，現(xiàn)在觀望的人很多，能夠真正出手的人并不多，樓價(jià)一旦穩(wěn)定下來，往上漲了，那個(gè)時(shí)候買房的人就出來了。

　　現(xiàn)在個(gè)別愿意做出價(jià)格讓步的項(xiàng)目可能成交量會(huì)提前出現(xiàn)高位，但整體市場還是比較低的，因?yàn)楝F(xiàn)在不是所有開發(fā)商都能減價(jià)。

　　觀點(diǎn)新媒體：下半年廣州樓市剛需樓盤和豪宅樓盤可能的市場成交情況是怎樣的？

　　黃韜：仍然是剛需當(dāng)?shù)?，占主?dǎo)地位。豪宅價(jià)格也不會(huì)持續(xù)的下跌，會(huì)保持穩(wěn)定的狀態(tài)。但從這兩年成交來看，豪宅也會(huì)出現(xiàn)分化，不是所有號稱豪宅的項(xiàng)目都會(huì)好賣，我認(rèn)為豪宅接下來市場的壓力會(huì)比剛需盤更大。因?yàn)楝F(xiàn)在市場上很多豪宅都是“偽豪宅”，從地段、品質(zhì)等等方面來看并不是真正的豪宅，它有很多的降價(jià)空間。同時(shí)這一輪市場調(diào)整可能會(huì)延續(xù)一兩年，豪宅會(huì)面臨項(xiàng)目當(dāng)中的對比或洗牌，但這種調(diào)整可能在后段才會(huì)出現(xiàn)。

（發(fā)稿：見習(xí)編輯 羅舒晗    審校：劉滿桃）