“我今年57歲，希望在80歲那一年全球有200個涵碧樓。”

觀點網(wǎng) 2014年，對大陸和臺灣而言又是破冰的一年。

7月7日，作為臺灣商業(yè)總會理事長，臺灣鄉(xiāng)林集團董事長賴正鎰率四十余家臺資企業(yè)來到大陸展開交流活動。

這也使得業(yè)界首次關(guān)注這家臺資房企，對于房地產(chǎn)業(yè)界而言，此次兩岸進一步交流具有更深層次的意義。

7月7日深夜，賴正鎰接受了觀點新媒體的采訪，以親身經(jīng)歷闡述了他對臺灣企業(yè)投資大陸房地產(chǎn)的理念，表達了一位臺灣房地產(chǎn)從業(yè)者的觀點和態(tài)度。

“未來五年左右，在涵碧樓開到第十家的時候，鄉(xiāng)林會把涵碧樓在上?；蛳愀郦毩炫粕鲜?。”對于鄉(xiāng)林的未來，賴正鎰畫出一幅鴻圖巨制。

“我今年57歲，希望在80歲那一年全球有200個涵碧樓。”

鄉(xiāng)林的野心

“手把青秧插滿田，低頭便見水中天；身心情凈方為道，退步原來是向前。”這是賴正鎰深愛的詩，不但是年少生活的寫照，更是他帶領(lǐng)鄉(xiāng)林一路披荊斬棘的堅持所在。

出生于臺灣云林縣古坑鄉(xiāng)草嶺山上，成長于少年喪父的貧困農(nóng)家，年少時的艱苦生活造就了賴正鎰堅持與執(zhí)著的性格。

1975年，當時還是個高一學(xué)生的賴正鎰成立“草嶺登山健行隊”，這便是鄉(xiāng)林集團創(chuàng)建的濫觴。1980年，時年21歲的賴正鎰賺到人生第一個一百萬，成立了鄉(xiāng)林建設(shè)公司，開始涉足房地產(chǎn)市場，但這個決定卻讓他栽了大跟頭。

1986年，嗅到房地產(chǎn)市場復(fù)蘇契機，賴正鎰重整旗鼓，圈下臺中市漢口路地價最貴的地區(qū)。

1997年，鄉(xiāng)林面臨第一個十字路口。賴正鎰宣布18億新臺幣收購日月潭涵碧樓，并決心要做出臺灣前所未見的國際超星級酒店。

然而，在當時的背景下，這個決定看起來簡直就是“天不利、地不和”，更無人看好。

日月潭涵碧樓剛開始規(guī)劃，臺灣便遭遇“九二一大地震”，日月潭所在的南投縣是重災(zāi)區(qū)，日月潭更淪為無人看好的過氣風(fēng)景區(qū)；此外，市場存在種種質(zhì)疑：過高房價能否被市場接受？規(guī)模太小的酒店如何盈利？但賴正鎰咬牙堅持了下來。

2002年3月，日月潭涵碧樓面世，當時每晚房價12300元臺幣。最新數(shù)據(jù)顯示，日月潭涵碧樓住房率固定在85%以上，每月平均到訪人數(shù)超過5000人次，當中以40到55歲為最多，約占6成，其中8%為大陸客人。

2005年，鄉(xiāng)林建設(shè)事業(yè)股份有限公司在臺灣掛牌上市。

而今，鄉(xiāng)林再次來到十字路口。2008年，鄉(xiāng)林提出“1030”計劃，即10年內(nèi)在大陸興建30家以“涵碧樓”命名的大型房地產(chǎn)綜合體，涵蓋高端酒店、購物中心等復(fù)合式投資項目，預(yù)計投資總額300至500億元。

至今為止，鄉(xiāng)林已進駐成都、桂林、三亞、揚州、無錫、昆明、廈門等城市。

“未來五年左右，在涵碧樓開到第十家的時候，鄉(xiāng)林會把涵碧樓這個品牌在上?；蛳愀郦毩炫粕鲜?。”對于鄉(xiāng)林的未來，賴正鎰還畫出一幅鴻圖巨制。

“我今年57歲，希望在80歲那一年全球有200個涵碧樓。”

從2015年起，鄉(xiāng)林便跨入第三個發(fā)展階段，即在日本、美國、歐洲、大洋洲等地開出200家涵碧樓，讓涵碧樓成為全球品牌，并將經(jīng)營形態(tài)擴及度假休閑商務(wù)旅館，讓鄉(xiāng)林成為全球運營的企業(yè)集團。

盡管目標宏偉，賴正鎰卻不焦急，“跑快的不一定贏，剛剛好才有機會贏，鄉(xiāng)林要保持中庸速度。”

回顧?quán)l(xiāng)林發(fā)展史，從旅游業(yè)跨越不動產(chǎn)市場、從興建住宅到開發(fā)國際超星級度假酒店、從臺中進軍臺北、從臺灣到大陸，每一次的轉(zhuǎn)型與蛻變，鄉(xiāng)林集團總是以穩(wěn)健、精細為先。

青島涵碧樓的精耕細作正是鄉(xiāng)林穩(wěn)健、精細的體現(xiàn)。

7月7日當晚，賴正鎰在北京宣布，世界企業(yè)領(lǐng)袖高峰會青島涵碧樓論壇永久會址啟用典禮將于8月2日正式開幕，這意味著鄉(xiāng)林在中國大陸的第一個項目正式入市。

此前該項目曾多次高調(diào)宣布要在2013年5月開業(yè)，至今已延期一年有余。

“這都是沒辦法的事，必須做精細。”賴正鎰坦言，青島和南京項目延后開業(yè)，確實影響了鄉(xiāng)林在大陸的整體建設(shè)速度。

“這也急不得，結(jié)婚之后自然生小孩，哪一年生，我覺得不是很重要，但是幾年內(nèi)一定會生。”

兩岸的差異

此次來到大陸，賴正鎰特別強調(diào)其另一個身份，即臺灣商業(yè)總會理事長，他也是用這一身份帶領(lǐng)四十余家臺資企業(yè)來到大陸展開交流活動。

“兩岸經(jīng)濟交流放開得太慢了，鄉(xiāng)林是臺灣上市房企，進入大陸只有四年而已。”賴正鎰感嘆道，類似鄉(xiāng)林這樣經(jīng)營數(shù)十年之久的臺灣房企，最大的問題就是進不來大陸。

在賴正鎰看來，港資房企最大的競爭優(yōu)勢就在于香港政府相關(guān)方面的政策是放開的，“更早進入大陸房地產(chǎn)市場的港資房企在大陸投資如魚得水”。

但臺灣對大陸的政策則很緊張，對此賴正鎰不無意見：“臺灣對臺資企業(yè)在大陸的發(fā)展綁手綁腳，嚴重束縛了臺資企業(yè)在大陸的發(fā)展。”

早在25年前，臺灣開放兩岸探親時，賴正鎰就曾以個人身份考察大陸市場。十多年前，他在萬通地產(chǎn)董事長馮侖的協(xié)助下，將臺中市“鄉(xiāng)林帝國雙星”項目在當年四季房展會上展示。隨后，他還在江蘇昆山首次試水房地產(chǎn)開發(fā)，但規(guī)模很小，以后未有進一步大動作。

內(nèi)地房地產(chǎn)市場剛剛告別黃金十年，鄉(xiāng)林始終在觀望。賴正鎰也坦承自己錯過好時機了：“當時我也沒想到大陸沒有受到2008年金融風(fēng)暴的影響，反而在2008、2009年大幅上漲，這是我們看錯了大陸市場。”

時機固然重要，但兩岸之間緊鎖的大門也是鄉(xiāng)林的一大障礙。2006年，賴正鎰曾說：“我們從臺灣繞了一天才到北京，如果兩岸‘三通’之后，兩個半小時就可以。”

如今兩岸三通逐漸成為現(xiàn)實，然而能否進一步開放仍是臺商的最大阻力。

回顧兩岸交流歷史，2009年國臺辦發(fā)布八項具體方案明確表示，未來將鼓勵和支持有條件的臺資企業(yè)拓展大陸市場，并參與大陸擴大內(nèi)需的基礎(chǔ)設(shè)施和重大工程建設(shè)。

直到2011年，臺灣監(jiān)管部門才同意取消上市公司不允許在大陸直接投資房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)定，并放松對不動產(chǎn)開發(fā)企業(yè)赴大陸投資金額的限制。

2014年6月28日，應(yīng)臺灣方面陸委會主委王郁琦的邀請，國務(wù)院臺辦主任張志軍如期完成對臺灣為期4天3夜的訪問。這是65年來主管兩岸事務(wù)高層的第一次正式接觸，被認為是兩岸交流進入一個新的里程碑。

7月7日，作為臺灣商業(yè)總會理事長，鄉(xiāng)林集團董事長賴正鎰率團來到北京展開一系列回訪活動。

“這次來最主要就是兩岸之間在談服貿(mào)協(xié)議，希望臺灣能夠盡數(shù)通過。”此外，賴正鎰透露，此次交流后，兩岸房地產(chǎn)市場或許有更多交流的機會。

早在2007年，鄉(xiāng)林集團便邀請萬科、萬通、富華、遠大等各大房企赴臺訪問，但最終沒有房企愿意進入臺灣。

“王石說臺灣的規(guī)模那么小，那么精致，我們不是對手。”賴正鎰?wù)J為，跟臺灣比起來，大陸房企最大的障礙是產(chǎn)品規(guī)劃，“大陸做的產(chǎn)品非常大，但是精致度跟臺灣比起來還是有點落差”。

不過，他同時指出，大陸房企規(guī)模大，臺灣房企也不是他們的對手，這是兩岸的差異。

機遇與挑戰(zhàn)

關(guān)注大陸多年，賴正鎰稱他一心一意要進入的始終是北京市場。

“20年前，鄉(xiāng)林第一站到北京，當時是跟北京飯店旁邊的南池子街‘談戀愛’。”賴正鎰無奈道，到現(xiàn)在一直還在失戀中，或許有一天會成。

對賴正鎰而言，沒有在北京建一個涵碧樓太不應(yīng)該了，“一定要建一個具有北京文化特色的四合院式涵碧樓，鄉(xiāng)林一定會完成這個。”

賴正鎰還提到，桂林是鄉(xiāng)林最早進入的城市，但現(xiàn)在連征地都沒有完成，即便賴正鎰將長子專門派遣到桂林推動項目運作，仍然困難重重。

作為臺資企業(yè)，鄉(xiāng)林畢竟還是來晚了一步，未來或許面臨競爭更加激烈。

對此，賴正鎰顯得樂觀得多。他指出，臺灣同業(yè)之間的競爭已經(jīng)很激烈了，何況到大陸來，能比照鄉(xiāng)林這樣的開發(fā)商應(yīng)該不多。

“雖然有些大陸企業(yè)也在慢慢走向文化產(chǎn)業(yè)，并有做大項目的優(yōu)勢，但是臺灣企業(yè)有很強的做精致的優(yōu)勢。”賴正鎰表示沒有壓力，并指出鄉(xiāng)林會走自己的方向和路線，也會創(chuàng)造自己風(fēng)格特色的產(chǎn)品。

對于30家涵碧樓是否會形成同業(yè)競爭的問題，賴正鎰指出，每一個涵碧樓其實規(guī)模都不大，南京項目房間最多也才300個，青島、南京等城市的購買力都足以支撐區(qū)域項目購買，因此各地涵碧樓之間不會打架，反而都是互補的。

今年以來，市場普遍看空樓市，對于鄉(xiāng)林在大陸的布局是否會受到影響的問題，賴正鎰回應(yīng)稱，這對臺灣房企來講是很習(xí)慣的。

“臺灣房地產(chǎn)一直都不是很好，因為政府天天打壓。大陸雖然也是，但是剛性需求太強了，是沒有問題的，根本不用擔(dān)心。”

自2002年至今，國內(nèi)房地產(chǎn)市場一直是斜線上升，開發(fā)商大多賺得盆滿缽滿，這一點從土地市場的瘋狂可得一窺。

但是賴正鎰謹慎指出，按照臺灣經(jīng)驗，如果大家都沒有風(fēng)險管理，只要有風(fēng)吹草動、景氣反轉(zhuǎn)，這些企業(yè)都非常危險，“我看到大陸開發(fā)商并沒有警覺到房地產(chǎn)的危機”。

盡管如此，賴正鎰仍對內(nèi)地房地產(chǎn)市場十分樂觀，認為“大陸房地產(chǎn)再蓬勃發(fā)展15年都不會有問題。”

以下為觀點新媒體對臺灣鄉(xiāng)林集團董事長賴正鎰先生的采訪實錄：

觀點新媒體：鄉(xiāng)林在臺灣有將近40年的歷史，特點是什么？發(fā)展模式上有什么可供其它企業(yè)借鑒的？

賴正鎰：鄉(xiāng)林一直是走高端，做金字塔上面的那一塊，跟一般的市場有間隔。鄉(xiāng)林是打造過去從來沒有的生活體驗，這跟其它的開發(fā)商不同。

從土地開發(fā)到規(guī)劃設(shè)計，一直到蓋房子和銷售環(huán)節(jié)，包括售后服務(wù)管理和物業(yè)管理，鄉(xiāng)林全部自己完成。臺灣只有鄉(xiāng)林一家是這樣做的，這是有別于其他房企的地方。

觀點新媒體：有沒有給自己一個計劃表？

賴正鎰：我今年57歲，希望在80歲那一年全球有200個涵碧樓。

觀點新媒體：有沒有具體的上市計劃表？

賴正鎰：我希望5年內(nèi)，發(fā)展到至少有10家涵碧樓左右，會打包到香港或上海掛牌上市，這樣才有意思。

觀點新媒體：今年方興地產(chǎn)把金茂酒店分拆到香港上市，您怎么看？

賴正鎰：酒店連鎖行業(yè)最有名的是四季、威斯汀這種國際品牌，通過二三十年的發(fā)展，涵碧樓也已經(jīng)發(fā)展出自己的品牌。

涵碧樓的業(yè)主是鄉(xiāng)林，自己開發(fā)、管理和經(jīng)營。

品牌是很重要的，相信在未來10年之后，鄉(xiāng)林建設(shè)的涵碧樓品牌會是世界知名品牌，不止在大陸，在美國、日本、歐洲、東南亞同時在布局。

觀點新媒體：青島和南京的項目入市以后，預(yù)期的銷售金額是多少？

賴正鎰：現(xiàn)在青島項目的目標大概是30億元，南京差不多35億元，成都大概是三四十億，但是我們每年會慢慢加大。

觀點新媒體：未來在香港上市的話，業(yè)績體現(xiàn)就快了。

賴正鎰：其實也不急，計劃是五年，七八年也沒關(guān)系，反正是自然發(fā)展。結(jié)婚之后自然生小孩，哪一年生，我覺得不是很重要，但是幾年內(nèi)一定會生，所以我覺得還好。

不是刻意一定要做到什么樣，一個企業(yè)如果一定要怎么樣做，就會造成品質(zhì)、特色的缺陷。賺那么多錢干什么？每天工作18個小時累死人。我覺得應(yīng)該做一點有特色的，未來真正被全球公認為最頂級的、最好的，才是最重要的。

觀點新媒體：在選地的時候，對城市經(jīng)濟更看重還是對區(qū)域旅游資源更看重？

賴正鎰：選地還是會在三級以上的城市里面，人口大概在三四百萬左右的都市。在都市中心，起碼距離中心不遠，同時又有特殊自然景觀的地方做開發(fā)，這會是鄉(xiāng)林的首選。

在南京、青島等項目所在的區(qū)域，都是三五年后可能變成市中心的地方。

鄉(xiāng)林在青島選的那塊地，以前是很偏的，現(xiàn)在則是青島新的市中心，南京也是。在桂林選地，鄉(xiāng)林選擇離市中心20分鐘的距離，從機場到達項目半個小時就可以，但希望是非常漂亮的、有山有水的地方。

所以鄉(xiāng)林選地還是以自然景觀搭配為原則，有山有水的地方是我們的首選。在北京，我為什么喜歡紫禁城？因為太有歷史特色了，所以鄉(xiāng)林才會希望能在紫禁城附近選地。

20年前，鄉(xiāng)林第一站到北京，當時一心一意是跟北京飯店旁邊的南池子街“談戀愛”，到現(xiàn)在還在談，但一直在失戀中，或許有一天會成。主要有四合院的問題，土地一直無法動遷。

現(xiàn)在鄉(xiāng)林一直在朝陽區(qū)找地，當然不一定在那個地方，只是覺得南城或許也有機會。

沒有在北京建一個涵碧樓太不應(yīng)該了，一定要建一個具有北京文化特色的四合院涵碧樓，一定會完成這個。

觀點新媒體：您更傾向在大陸投資住宅和綜合體？

賴正鎰：現(xiàn)在南京和成都項目已經(jīng)是綜合體，南京是28萬平米方的房子，酒店8萬平方米，其它都是綜合體。

觀點新媒體：有沒有專門開發(fā)單獨的住宅項目？

賴正鎰：鄉(xiāng)林不會單獨拿住宅土地，跟大陸開發(fā)商拼住宅是拼不過的。舉牌第一聲之后，我們就回家了，大陸開發(fā)商可能會舉牌幾十次，臺灣房企的心臟不夠強。

鄉(xiāng)林一定會堅持綜合開發(fā)，基本都是有一個涵碧樓，做文創(chuàng)以及醫(yī)療、美容的開發(fā)。整體來看，就因為這樣才會同時啟動30個城市的項目。

如果在一個城市蓋完涵碧樓之后，再去拿第二塊土地的時候，政府就不會特別優(yōu)惠，也不會給特殊土地，只能去掛牌、投標拿地。去參與投標的話，鄉(xiāng)林是沒有優(yōu)勢的，所以策略上還是會整體綜合開發(fā)，把有臺灣特色的產(chǎn)品帶到每一個開發(fā)項目里。

觀點新媒體：臺灣的高端公寓非常棒，但是大陸好像很少這類產(chǎn)品？

賴正鎰：其實現(xiàn)在大陸產(chǎn)品很多都不錯，已經(jīng)非常好了。

觀點新媒體：有沒有這方面的壓力？

賴正鎰：還好。在臺灣，同業(yè)之間的競爭已經(jīng)很激烈了，何況到大陸來。但是能比照鄉(xiāng)林這樣的開發(fā)商應(yīng)該不多，所以我們沒有壓力，會走自己的方向和路線，也會創(chuàng)造自己風(fēng)格特色的產(chǎn)品。

觀點新媒體：公司之前沒有做過購物中心，青島項目首次做有沒有壓力？

賴正鎰：每一個涵碧樓里面都有一個購物中心，青島做得不大，只有28個店，南京有120個店，成都有300個店，都是Shopping Mall的概念。

現(xiàn)在我們必須跟淘寶網(wǎng)拼，聽說現(xiàn)在大陸消費都是去百貨公司看貨，試完之后再到淘寶網(wǎng)買更便宜的，百貨公司就成了展示中心，這是很嚴重的問題。

現(xiàn)在是一種體驗式購物，鄉(xiāng)林必須去創(chuàng)造新東西，讓購物不是買東西，而是是生活的一部分。所以鄉(xiāng)林做了玻璃罩，里面種了樹，讓顧客進來一天不需要出去的，帶著小孩整天就在Shopping Mall里面逛街、休閑、吃東西。

鄉(xiāng)林在規(guī)劃設(shè)計的時候就是完全區(qū)別于傳統(tǒng)百貨公司形態(tài)，青島涵碧樓在沙灘旁邊買了一塊完全做商業(yè)的地，大概80家不同的店，把臺灣鼎泰豐包子、臺灣啤酒屋、士林夜市里面好吃的東西、誠品書店等都帶過來，現(xiàn)在準備施工，明年5月份應(yīng)該能開幕了。

觀點新媒體：您對青島酒店市場預(yù)期怎么樣？青島酒店客源市場是什么樣的？

賴正鎰：我們定的是30%大陸客戶，30%外國客戶，但是兩年之后，希望60%是大陸客人，40%是外國客人。

觀點新媒體：10年以后大陸有30多家涵碧樓，擔(dān)心不擔(dān)心30家涵碧樓相互競爭？

賴正鎰：涵碧樓分布在不同城市，青島900萬人，山東9600萬人，江蘇有7000萬人，周圍一兩億人消費，所以對每個酒店是互補的，自己之間不會競爭的，因為都不大。

南京項目300個房間，整個江蘇市場如此龐大。我們在歐洲、美國等地也在籌備，可以把歐美、日本、韓國等地的人吸引到大陸來住在我們的酒店，大陸人到世界各國去旅游，看到涵碧樓這個品牌，也可以到那邊去消費。

連鎖酒店的優(yōu)勢就在這里，威斯汀在全球有100多家酒店，習(xí)慣住威斯汀的人，到哪個地方去都是住威斯汀，因為有一定的品質(zhì)。

觀點新媒體：威斯汀的定位是商務(wù)酒店，涵碧樓呢？

賴正鎰：涵碧樓是介于商務(wù)和度假之間的酒店，也不是純度假酒店，因為純度假的話不應(yīng)該蓋在城市中心，用度假休閑的概念接部分商務(wù)的客人。

當然，純商務(wù)的客人也不會住涵碧樓，公司出差的費用一定有額度限制，這類客戶頂多消費1000元，涵碧樓做的是高端產(chǎn)品，針對的是高端客人，最低消費3000-4000元，所以應(yīng)該不會有太多顧慮。

觀點新媒體：賴總是以臺灣商業(yè)總會理事長身份來大陸，以后兩岸交流會更廣泛？

賴正鎰：這次我?guī)ьI(lǐng)臺灣商業(yè)總會來大陸，就是為了談服貿(mào)協(xié)議的事情，以促進兩岸交流。國臺辦主任張志軍剛剛訪問了臺灣，談到了很多細節(jié)部分，這是第一次兩岸最高層級的訪問，是第一次針對兩岸事務(wù)官方對官方的正式談判。

此次來大陸就是對未來推動的細節(jié)繼續(xù)進行深入商談，比如大陸人能在臺灣中轉(zhuǎn)飛往其它國家?，F(xiàn)在臺灣開放自由行的城市26個，我們希望增加到54個；兩岸直飛的機場有54個，希望這54個機場都能夠開放?，F(xiàn)在兩岸自由行一天4000人，希望能夠開放到1萬人。

兩岸的金融領(lǐng)域希望能夠盡數(shù)互通，臺灣銀行在大陸設(shè)立的分行，好像只有一兩家在試著營業(yè)，還不能收受人民幣或者放款，希望兩岸之間銀行能夠更加開放，互相設(shè)立分行，這樣臺灣資金可以到大陸來，大陸資金可以到臺灣去?，F(xiàn)在還很多限制，希望能夠盡快開放。

觀點新媒體：這次兩岸交流以后，大陸房企到臺灣投資的政策會有放開嗎？

賴正鎰：臺灣正在推動一個新的投資移民法，很多大陸人在臺灣上大學(xué)，但是臺灣法律規(guī)定不準他們在臺灣就業(yè)，這是不對的。

現(xiàn)在臺灣的出生率只有0.9，未來25年，臺灣人口會下降500萬人，未來臺灣的生產(chǎn)力會受到嚴重影響。

一定要靠移民，臺灣反對大陸人移民去臺灣是不對的，所以現(xiàn)在在修法，希望在一兩年內(nèi)會出臺，能夠鼓勵大陸人到臺灣去投資、移民，也歡迎去臺灣購買房子和蓋房子。

觀點新媒體：2006年，萬通便去臺灣投資項目，在臺灣還有其他大陸企業(yè)的地產(chǎn)項目嗎？

賴正鎰：現(xiàn)在大陸進去臺灣真正做房地產(chǎn)開發(fā)的只有萬通一家，就在淡水，項目賣得非常好，已經(jīng)賣完了。

當時臺灣房價大概是三四十萬臺幣每平方米，萬通賣到70多萬每平方米，很厲害。

觀點新媒體：2007年，萬科、萬通等一批大陸房企受您的邀請去臺灣走了一圈，后來好像沒有企業(yè)去投資？

賴正鎰：我邀請了王石，王石說臺灣的規(guī)模那么小，那么精致，我們不是對手。但是大陸房企做得那么大，臺灣房企也不是他們的對手，這是兩岸的差異。

觀點新媒體：大陸房企到臺灣開發(fā)，您覺得會遇到哪些障礙？

賴正鎰：最主要是臺灣開發(fā)商的產(chǎn)品非常小、非常精致，大陸開發(fā)商的產(chǎn)品非常大，但是精致度跟臺灣比起來還是有點落差。跟臺灣比起來，我覺得大陸房企最大的障礙是產(chǎn)品規(guī)劃，可能這方面競爭起來會遇到問題。

這也是大陸開發(fā)商到臺灣考察后都沒有進去的原因，大概就是臺灣規(guī)模太小，大陸習(xí)慣做這么大的規(guī)劃，不習(xí)慣臺灣那么小的。

觀點新媒體：您之前嘗試和萬通合作一些項目，后來沒有進行下去是什么原因？

賴正鎰：馮侖本來找鄉(xiāng)林去天津，談了好幾次沒有談成，最主要是馮侖一直希望鄉(xiāng)林只做酒店。但是一個酒店的投資至少是12年以上，只做酒店哪里能賺錢？我們希望酒店跟房地產(chǎn)搭配進行整體開發(fā)，靠住宅部分賣掉的利潤來補給酒店，純粹做酒店是不會賺錢的。

觀點新媒體：以后有機會會不會與大陸房企合作？

賴正鎰：當然會，可能性很高，鄉(xiāng)林與大陸很多房產(chǎn)公司都一直保持聯(lián)系。

在北京、上海、南京、廈門等很多城市，鄉(xiāng)林都有跟當?shù)亻_發(fā)商聯(lián)系，只是需要一點時間，因為要磨合，各方想法都不大一致。大原則上，鄉(xiāng)林的想法是自己取得土地，自己開發(fā)。

觀點新媒體：在大陸發(fā)展的話，和港資企業(yè)相比，臺資企業(yè)的優(yōu)勢和短板有哪些？

賴正鎰：港資房企占有優(yōu)勢，因為他們先進來；兩岸開放以后，臺灣房企才能進來大陸，臺灣對房企開放得太慢了。

臺灣對臺資房企綁手綁腳，影響臺資企業(yè)到大陸發(fā)展。鄉(xiāng)林在臺灣上市才四年，現(xiàn)在到大陸投資，青島項目沒有用完的資金不能拿到南京去用，必須要退回臺灣再申請一次。但香港不會，香港的競爭優(yōu)勢就在這里，香港政府是放開的。

這十幾年來，香港房企到大陸投資如魚得水，一家比一家規(guī)模龐大，所以臺資房企就落后了。

臺灣是受約束的，臺灣房地產(chǎn)開發(fā)有四五十年歷史的公司很多，問題是進不了大陸，政府把我們約束了。

觀點新媒體：除了政策之外，在發(fā)展模式、策略，或者是產(chǎn)品上，臺灣企業(yè)和香港企業(yè)有什么異同？

賴正鎰：臺灣的產(chǎn)品是優(yōu)于香港的，好太多了，因為香港房子太好賣，所以不需要太用心。臺灣產(chǎn)品不好賣，競爭很激烈，必須創(chuàng)造很新的東西出來。因此，在規(guī)劃上，臺灣是優(yōu)于香港和大陸的。

臺灣的優(yōu)勢是很精致，但是規(guī)模不夠大，很習(xí)慣做小的項目，到大陸開發(fā)300畝、500畝、1000畝的項目，老實說很多臺灣企業(yè)不會做。不過鄉(xiāng)林進來那么多年，已經(jīng)習(xí)慣了。

觀點新媒體：今年上半年市場普遍看空樓市，青島、南京項目開業(yè)有沒有受到影響？

賴正鎰：這對臺灣房企來講是很習(xí)慣的，臺灣房地產(chǎn)一直都不是很好，因為政府天天打壓。大陸雖然也是，但是大陸的剛性需求太強了，只要做一些符合市場剛性需求的部分，把量控制一下是沒有問題的，根本不用擔(dān)心。

我覺得，未來大陸房地產(chǎn)再蓬勃發(fā)展15年是沒問題的。

觀點新媒體：內(nèi)地房地產(chǎn)市場的觀望情緒不會影響銷售嗎？配套的商場、住宅有沒有受到影響？

賴正鎰：會有影響，但是鄉(xiāng)林會做出跟別人不同的特色，所以這個影響還是有限的，畢竟大陸這個市場實在太大了。

鄉(xiāng)林一直做的是高端產(chǎn)品，在客群上抓得很準，當然要做出有錢人需要的產(chǎn)品。懂消費的人要求很高，必須要符合需求的產(chǎn)品，如果做得到的話，對這種客人來說，幾千元的消費是小事情。

觀點新媒體：青島和南京項目的進度其實是有推遲的，整體布局計劃有沒有受影響？

賴正鎰：會有一點推遲。我們的“1030”計劃是10年造30個涵碧樓，這是很艱苦的，但是總要做一個目標和夢想，雖然不容易，但后續(xù)也有可能。

這也要看大陸對臺資房企的政策，像桂林已經(jīng)做了18年，到現(xiàn)在征地都還沒弄好，這就沒轍了。每個地方政府的領(lǐng)導(dǎo)和政策都不一樣，有的很積極，有的不積極。

觀點新媒體：國內(nèi)像萬達、華僑城這些企業(yè)也開始投資文旅項目，競爭壓力會不會越來越大？

賴正鎰：我考察過萬達、華僑城的項目，他們做的規(guī)模很大，但是精致度都不夠。而且他們都是復(fù)制，每一個地方的萬達廣場幾乎都是同一套模式，規(guī)劃設(shè)計也差不多。

鄉(xiāng)林根本不會做這樣的事情，青島涵碧樓跟南京涵碧樓肯定完全不一樣。青島有青島的特色文化，是山東的齊魯文化，但南京是民國文化、明朝文化，建筑師也會分開來，這是臺灣的強項。

就臺灣與大陸房企的競爭而言，雖然有些大陸企業(yè)也在慢慢走向文化產(chǎn)業(yè)，并且有做大項目的優(yōu)勢，但是臺灣企業(yè)有很強的做精致的優(yōu)勢，文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)也做得非常好。

觀點新媒體：國內(nèi)反腐力度很大，鄉(xiāng)林這么多高端酒店，客源市場會受到影響嗎？

賴正鎰：青島項目其實只有160套房間，我們雖然有330套，但是另外170套左右是別墅型的，對客人的量是不擔(dān)心的。

大陸13億人，消費得起涵碧樓的人應(yīng)該超過1億人，要做出好的產(chǎn)品，讓這些愿意消費的人去消費。

觀點新媒體：今年大陸房地產(chǎn)企業(yè)有重組、并購的趨勢，您怎么看？

賴正鎰：這還會持續(xù)的。銀監(jiān)會主席也說，房地產(chǎn)有一些泡沫，政府現(xiàn)在的政策是不會救房地產(chǎn)也不會打壓房地產(chǎn)，要讓房地產(chǎn)自由發(fā)展，但是對于中低收入的百姓會蓋保障房，今年好像要蓋380萬套。

觀點新媒體：現(xiàn)在有出現(xiàn)新的名稱，叫自住型商品房。

賴正鎰：所以這還會繼續(xù)維持政策，這是臺灣要學(xué)習(xí)的，要分成兩端，有錢的讓他買，沒錢的政府要幫忙，在這方面大陸做得比較好，政府的政策未來會比較接近于讓市場自由發(fā)展。

包括金融業(yè)，能夠賺錢的就去賺，通過競爭利息會慢慢下降的。臺灣為什么利息這么低？就是競爭造成的。所以大陸銀行要小心，當政府讓市場自由競爭之后，三五年后利潤會下降。

現(xiàn)在銀行能賺錢是因為有4%的利差，臺灣的利差只有1%，很難賺錢。大陸自由競爭之后也會產(chǎn)生這種現(xiàn)象。在我們看來，7%左右貸款利率太貴了，臺灣都是1.8%、1.9%，沒有超過2%的。

觀點新媒體：政府主導(dǎo)地位削弱的話，市場功能會越來越大，您覺得會如何改變房地產(chǎn)？

賴正鎰：如果政府不管制價格，讓它在自由市場里自由競爭，這是正確的想法。針對中低端需求，政府蓋保障房。應(yīng)該是自由機制，我今天聽起來，中央政府是這樣考慮，這樣會變成什么樣子？有能力、有優(yōu)勢、有特色的公司就一直蓬勃發(fā)展，否則就會被淘汰掉。

觀點新媒體：也有觀點認為，保障房、自住型商品房擠壓了商品房市場？

賴正鎰：一定會的，本來再努力一下就可以買商品房的客群，會轉(zhuǎn)向保障房。

在市場競爭的時候，必須能夠有別于其他開發(fā)商，必須做得比別人好，房子蓋得比別人漂亮，規(guī)劃設(shè)計、管理做得也更好，形成永續(xù)經(jīng)營。

永續(xù)經(jīng)營是臺灣房企的優(yōu)勢，這個必須要做。鄉(xiāng)林30年前蓋的房子，現(xiàn)在電燈壞了還要幫客戶修理，馬桶不通也要幫客戶修理，這是目前臺灣沒有人能做到的，相信大陸也沒有人做。

觀點新媒體：大陸這邊擔(dān)心質(zhì)量嗎？也是自己的公司在做？

賴正鎰：我親自指導(dǎo)，包括規(guī)劃設(shè)計、制定行銷策略都由我親自主導(dǎo)。

觀點新媒體：物業(yè)做得這么細的話，這對企業(yè)的利潤有沒有影響？

賴正鎰：這都是小事，以后會減少廣告預(yù)算。顧客信任了，廣告就不需要打那么多，口碑很重要，口口相傳也很重要，這就是永續(xù)經(jīng)營。

觀點新媒體：大陸房地產(chǎn)市場資金收緊，臺灣怎樣？

賴正鎰：這幾年臺灣房地產(chǎn)市場一直飆漲，政府也是一直在打壓，做了很多限制，比如貸款額度從80%降到70%，一直降到現(xiàn)在的60%，甚至于近期宣布第三套房只能貸款50%。

臺灣還出臺奢侈稅，一年內(nèi)交易扣稅15%，兩年內(nèi)交易扣稅10%，這些對房地產(chǎn)都有很大的影響。

不過，這幾年全球游資過于充沛，利率過低，臺灣的利率現(xiàn)在才2%，存款只有1%左右。大陸借錢最少也要7%、8%的利率，而且貸款也不容易，開發(fā)商要獲得貸款很辛苦。

觀點新媒體：所以很多小企業(yè)都到香港上市了。

賴正鎰：銀監(jiān)會主席說，房地產(chǎn)政策雖然稍微有一點緊縮，不過政策上還是希望繼續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。至于人民幣未來到底是升是貶，我覺得大陸貿(mào)易順差造成外匯儲備全球第一，有4萬億美金的外匯儲備，現(xiàn)在每年還是繼續(xù)維持順差，這樣就會讓美國逼人民幣升值。

大陸經(jīng)濟會維持一定程度的穩(wěn)定增長，所以人民幣未來還是趨向升值的。只要人民幣維持升值趨勢，熱錢、游資還是會進入大陸，這也會帶動大陸房地產(chǎn)未來繼續(xù)蓬勃發(fā)展。

觀點新媒體：臺灣房企在大陸開發(fā)也有資金、供地以及其它方面的問題？

賴正鎰：最困難的當然是土地的問題。首先土地要改變用途，以前可能不是蓋房子的地，要變成建筑用地。改變用途最困難的是征地，要慢慢談。

政府不是不談，是談不下來，要花很多時間。桂林市政府很尊重老百姓，造成征地搞了六七年，速度太慢。青島地塊三個月就搞好了，這就看政府的決心。

觀點新媒體：融資會通過大陸銀行借錢嗎？

賴正鎰：我們還是要向大陸銀行借錢，但是向大陸銀行借錢很困難，他們不認識臺資房企，不知道臺灣企業(yè)怎么樣，也沒有資信，要從頭征信，進行信用調(diào)查。

如果臺灣銀行進來的話，當主辦的貸款銀行，去找大陸銀行合作，臺灣叫做聯(lián)合貸款，這樣就很簡單了。至少要讓現(xiàn)在已經(jīng)申請的十幾家臺灣銀行通過，由他們來主辦貸款。

雖然現(xiàn)在銀行不開放進行人民幣存款業(yè)務(wù)，至少可以通過這些臺資銀行去找大陸銀行合作，負責(zé)臺灣企業(yè)的放款，但這個還是很困難的。

觀點新媒體：有沒有一些經(jīng)驗分享給其它房企？

賴正鎰：大陸搶標的很多都是國有企業(yè)，這些企業(yè)的資金是無限的，以臺灣的經(jīng)驗，那樣搶標是非常不理性的。當然，最近沒有這種情況了，現(xiàn)在大部分都是底價成交或者是流拍，這時候是進場的最好時機。萬一哪一天房地產(chǎn)市場反轉(zhuǎn)的時候，這些企業(yè)都會倒閉的。

從2002年、2003年到現(xiàn)在，大陸房地產(chǎn)市場一直是斜線上升的，這十幾年的時間，大陸所有開發(fā)商都賺到錢了。按照臺灣經(jīng)驗，如果大家都沒有風(fēng)險管理，只要有風(fēng)吹草動，景氣反轉(zhuǎn)，這些企業(yè)都非常危險，我看到大陸開發(fā)商并沒有警覺到大陸房地產(chǎn)的危機。

臺灣經(jīng)過了4次淬煉，能夠活到今天的企業(yè)不到10家。我做臺灣建筑開發(fā)工會理事長的時候，工會下面有12000家開發(fā)商，1999年9·21地震以后，倒閉了將近11900家，剩下100家左右，現(xiàn)在又恢復(fù)到1萬家了，基本都是新起來的。