下半年樓市一定逐步企穩(wěn)，甚至?xí)行》磸?，青島市場一定沒有問題，崩盤是危言聳聽的。

　　編者按：走過一路荊棘的半年，中國房地產(chǎn)在2014年迎來新的調(diào)整周期。在前景不明的下行通道中，分化與轉(zhuǎn)型成為行業(yè)的全新課題與考驗，期待已久的“市場力量”何時能回歸房地產(chǎn)行業(yè)？健康、成熟的房地產(chǎn)行業(yè)何時能真正到來？

　　8月6-9日，2014博鰲房地產(chǎn)論壇海南再啟，圍繞主題“下行通道中的房地產(chǎn)”，觀點新媒體遍訪海內(nèi)外知名經(jīng)濟學(xué)家、企業(yè)領(lǐng)袖、行業(yè)精英、金融學(xué)者，梳理市場實情，明辯行業(yè)未來。

　　觀點網(wǎng) 7月26日，有消息稱，青島卓越蔚藍(lán)群島4期的剛需產(chǎn)品——西西里島開盤，當(dāng)天推出374套，去化338套，去化率達90%。

　　由此可見，在樓市未見明顯回升的當(dāng)下，剛需項目仍是市場寵兒。

　　“樓市下行的影響大家都受到了，只是看對誰影響更大一些。”卓越置業(yè)集團青島分公司總經(jīng)理霍勇對觀點新媒體表示，包括蔚藍(lán)群島在內(nèi)，青島李滄區(qū)、城陽區(qū)項目多屬于純剛需項目，都是純走量的，受市場的沖擊相對較小。

　　據(jù)其介紹，與去年相比，卓越今年的銷量差距將不會很大，上半年卓越總銷售近9億多元，其中主力貢獻點是蔚藍(lán)群島和世紀(jì)中心。“下一步，卓越還是想繼續(xù)在青島本土獲得一些比較優(yōu)質(zhì)的剛需項目，作為后續(xù)發(fā)展的儲備。”

　　另據(jù)霍勇透露，青島卓越今年全年的銷售目標(biāo)是29億元，其中蔚藍(lán)群島的目標(biāo)與去年持平，還是20億元，而世紀(jì)中心則是9億元。“群島項目和世紀(jì)中心兩條線同步走，兩個項目齊頭并進。”。

　　資料顯示，卓越蔚藍(lán)群島地處膠州灣沿線，總占地面積1340畝，規(guī)劃包括住宅、商業(yè)街、會所、學(xué)校及其他綜合配套，項目總共分五期開發(fā)，一期二期已經(jīng)交付使用，目前前期項目已經(jīng)售罄，整體項目預(yù)計2015年完工。

　　該項目今年5月份推出新品，目前在售房源包括高層、小高層及別墅類產(chǎn)品，均價6500元/平方米，已銷售700套左右的剛需小戶型產(chǎn)品。

　　“青島整體市場都在下滑，庫存一直都在上漲，競爭壓力比較大。”而在霍勇看來，青島也是一個真正剛需市場為基礎(chǔ)的市場，中高端現(xiàn)在都走不動，尤其是沿海一線的項目。

　　因此，對于蔚藍(lán)群島項目的洋房、別墅部分，卓越現(xiàn)在進行了重新的梳理和安排。

　　據(jù)霍勇透露，下半年，卓越將進行統(tǒng)一的統(tǒng)籌和推廣，把產(chǎn)品的差異化體現(xiàn)一下，以嶄新的形象單獨推出來。“周邊的競爭已經(jīng)很激烈，都白熱化了，下半年，在產(chǎn)品、包裝和營銷推廣上，蔚藍(lán)群島的中高端產(chǎn)品都要形成差異化推廣。”

　　此外，根據(jù)市場變化，卓越還在營銷策略上作出相應(yīng)調(diào)整。

　　“今年正好樓市大勢調(diào)整，發(fā)生了很大的變化。”霍勇指出，青島卓越根據(jù)這種調(diào)整也做了相應(yīng)的準(zhǔn)備和調(diào)整，世紀(jì)中心提出了低首付等舉措，取得了不錯的效果，“這些措施從5月中旬實施到現(xiàn)在，一個半月已經(jīng)賣了將近120套房子，收入1.8億元左右。”

　　經(jīng)介紹，卓越世紀(jì)中心位于青島市北區(qū)CBD核心，總占地面積達30萬平方米，將建成包括5A級辦公樓、LOFT商住兩用式公寓、酒店式公寓、酒店、商業(yè)街及高端住宅等在內(nèi)的城市綜合體。日前該項目2號樓、3號樓同時封頂。

　　據(jù)悉，世紀(jì)中心項目的寫字樓部分提出，10萬元首付款可以分期進行，同時項目交付后3年內(nèi)由卓越方面負(fù)責(zé)招商，返租回報率達到8%。

　　“這些推廣手段還是行之有效的。”霍勇強調(diào)，市場不好的時候，企業(yè)還是需要創(chuàng)新，不光創(chuàng)新，還需要有效。

　　不過，霍勇指出，蔚藍(lán)群島項目暫時不會采取低首付等措施，“這個是一個剛需大盤項目，已經(jīng)被市場認(rèn)同和接受了，下一步主要是加大力度做項目內(nèi)在產(chǎn)品力的提升”。

　　而在市場下行之際，不少開發(fā)商打算“以價取量”。在霍勇看來，創(chuàng)新比降價更重要。“現(xiàn)在很多開發(fā)商以價換量，降價獲取資金回籠，下半年，降價趨勢不會延續(xù)。”

　　霍勇堅信需求是一定存在的，“下半年樓市一定逐步企穩(wěn)，甚至?xí)行》磸?，青島市場一定沒有問題，崩盤是危言聳聽的。”

　　以下為觀點新媒體對卓越置業(yè)集團青島分公司總經(jīng)理霍勇的2014博鰲房地產(chǎn)論壇專訪實錄：

　　觀點新媒體：青島卓越上半年有沒有受到整體市場疲軟的影響？公司具體銷售情況如何？

　　霍勇：這個影響大家都受到了，只是看對誰影響更大一些。與去年相比，卓越今年的銷量差距將不會很大，上半年青島卓越銷售了9億多元。

　　觀點新媒體：您對青島樓市有什么看法？是不是競爭比較大？公司如何應(yīng)對市場的新情況？

　　霍勇：青島整體市場都在下滑，庫存一直都在上漲，競爭壓力比較大。青島的庫存量一直在緩慢增加，現(xiàn)在整體庫存量應(yīng)該創(chuàng)新高了，但是其去化量也在增加。種種數(shù)據(jù)表明，青島是一個真正剛需市場為基礎(chǔ)的市場，中高端現(xiàn)在都走不動，尤其是沿海一線的項目。

　　但是像李滄區(qū)、城陽區(qū)這些剛需區(qū)域，包括卓越蔚藍(lán)群島在內(nèi)的多數(shù)項目屬于純剛需項目，都是純走量的，受市場的沖擊相對較小。無論是量的比對，還是價值的比對，蔚藍(lán)群島都是很優(yōu)越的。下一步，卓越還是想繼續(xù)在青島本土獲得一些比較優(yōu)質(zhì)的剛需項目，作為后續(xù)的發(fā)展儲備。

　　觀點新媒體：商業(yè)和住宅的占比有多少世紀(jì)中心？主力貢獻點還是蔚藍(lán)群島這個項目嗎？

　　霍勇：商業(yè)和住宅的占比是三七開。今年上半年的主力貢獻點是蔚藍(lán)群島和世紀(jì)中心，其中蔚藍(lán)群島的貢獻會更多一些。

　　觀點新媒體：下半年加大推貨量，情況也還可以？

　　霍勇：對，因為我們?nèi)甑匿N售目標(biāo)是29億元，去年蔚藍(lán)群島賣了20億元，今年的銷售目標(biāo)是將近20億元，世紀(jì)中心的目標(biāo)是9億元。這樣，群島項目和世紀(jì)中心兩條線同步走，兩個項目齊頭并進。

　　觀點新媒體：今年你們是否還有拿地計劃？

　　霍勇：暫時還沒有。

　　觀點新媒體：目前在銷售情況和銷售策略方面，青島卓越是怎么安排的？

　　霍勇：今年正好樓市大勢調(diào)整，發(fā)生了很大的變化，青島卓越根據(jù)這種調(diào)整也做了相應(yīng)的準(zhǔn)備和調(diào)整，比如說低首付，而且效果還不錯。這些措施從5月中旬實施到現(xiàn)在，一個半月世紀(jì)中心已經(jīng)賣了將近120套房子。

　　觀點新媒體：純銷售嗎？

　　霍勇：對，120套差不多銷售額2億元，還是不錯的，這些推廣手段還是行之有效的。市場不好還是需要創(chuàng)新，不光創(chuàng)新，還需要有效。

　　觀點新媒體：低首付等優(yōu)惠措施，蔚藍(lán)群島也會采取嗎？

　　霍勇：蔚藍(lán)群島暫時不會，因為這是一個剛需大盤項目，而且蔚藍(lán)群島的策略還是提升其內(nèi)在產(chǎn)品力。

　　從銷售金額的排名看，群島項目是2013年青島樓市的單盤銷售亞軍，同時還是青島銷售面積和套數(shù)的單盤銷冠。這個項目可說是青島賣得最好的項目，已經(jīng)被市場認(rèn)同和接受了，這就是最好的行銷手段和宣傳策略，下一步主要是加大力度做項目內(nèi)在產(chǎn)品力的提升。

　　以卓越引進的名校為例，以前對外宣傳其硬件，現(xiàn)在學(xué)校軟件的各項評比都可以達到進入青島前三，在整個青島市和山東省的教育系統(tǒng)中榮獲了非常多的殊榮。由于項目剛開始運營，加上交房入伙的影響，學(xué)位房都不夠，現(xiàn)在搶一個學(xué)位房都很難。下一步蔚藍(lán)群島把這些點整合宣傳一下就可以了。

　　觀點新媒體：之前發(fā)現(xiàn)蔚藍(lán)群島周邊交通不方便，現(xiàn)在那邊的市政規(guī)劃怎么樣？

　　霍勇：政府在卓越群島小區(qū)周邊開通了很多公交線路，極大的改善了交通配套。此外，白沙河的橋正在整修，9月份通車以后，蔚藍(lán)群島周邊整個交通環(huán)境會有極大改善，包括小區(qū)周邊綠化、城市景觀和形象的落地都會有一個質(zhì)的提升和飛躍。

　　觀點新媒體：除了剛需外，蔚藍(lán)群島還有洋房、別墅，這部分的銷售情況怎么樣？

　　霍勇：對于洋房、別墅這部分，卓越現(xiàn)在進行了重新的梳理和安排，下半年會進行統(tǒng)一的統(tǒng)籌和推廣，把產(chǎn)品的差異化體現(xiàn)一下，以嶄新的形象單獨推出來。

　　觀點新媒體：卓越蔚藍(lán)群島項目的河對面是龍湖的改善和別墅項目，競爭會很激烈？公司下半年會推出別墅產(chǎn)品，將采取什么營銷策略？

　　霍勇：競爭已經(jīng)很激烈了，都白熱化了。下半年蔚藍(lán)群島的中高端產(chǎn)品要形成差異化推廣，不能同時推。無論從產(chǎn)品上、包裝上還是營銷推廣上，都要形成差異化。

　　觀點新媒體：蔚藍(lán)群島的商業(yè)部分是卓越自己補給，現(xiàn)在有沒有實現(xiàn)盈利？

　　霍勇：目前青島卓越還是在往商業(yè)里面投資，畢竟把小商鋪賣掉后，項目業(yè)態(tài)就很難控制。主要抓住項目整體業(yè)態(tài)的控制，才會按照原先規(guī)劃去經(jīng)營項目的配套和產(chǎn)品形象。這樣對小區(qū)整體產(chǎn)品力的提升和配套都非常有益處，所以卓越才愿意出這種費用，把這種業(yè)態(tài)經(jīng)營好、招商好。

　　觀點新媒體：未來，在青島或山東其他地區(qū)，是否復(fù)制蔚藍(lán)群島這種大盤項目？

　　霍勇：如果有合適的機會，不排除這種可能。

　　觀點新媒體：前段時間青島西海岸被定位為國家級新區(qū)，卓越之前在那邊有一個青島西海岸項目，還有什么其他項目布局？未來是否會抓住機遇，在那邊繼續(xù)加大布局和擴張？

　　霍勇：目前暫時還沒有。只要有好的項目我們都會積極進取。

　　觀點新媒體：世紀(jì)中心的銷售怎么樣？現(xiàn)在竣工了嗎？

　　霍勇：今年世紀(jì)中心在下半年達到收獲期，銷售一定比去年大。目前世紀(jì)中心還沒有竣工，公司計劃一棟棟來。

　　觀點新媒體：世紀(jì)中心商業(yè)部分有沒有自持的？自持比例和銷售比例各占多少？

　　霍勇：世紀(jì)中心總共有四棟樓，卓越現(xiàn)在暫定持有一棟寫字樓，其主樓和裙樓的綜合商業(yè)自持。商業(yè)是持有的。

　　觀點新媒體：先銷售一棟是不是也是為了資金回流方面的考慮？

　　霍勇：有這方面的考慮。

　　觀點新媒體：整個大樓物業(yè)部分是公司在做，還是會引進其他代理商幫忙做？

　　霍勇：卓越自己做。

　　觀點新媒體：怎么看青島的商業(yè)市場？世紀(jì)中心靠近市中心，那邊的情況怎么樣？

　　霍勇：青島商業(yè)市場還是不錯的，像卓越大廈在世紀(jì)中心旁邊，我們?nèi)ツ晖瞥鲎吭酱髲B，當(dāng)年全部售磬了，一套都沒有留，而且價格都還不錯。市場對這邊的消費需求、投資需求以及認(rèn)知度和接受度都是比較高的，但是由于同期有很多項目入市，競爭也會加劇。

　　觀點新媒體：您剛從深圳來到青島工作，未來是否將深圳的成功模式復(fù)制到青島？會不會加大商業(yè)部分的產(chǎn)品線？

　　霍勇：卓越在深圳大本營好的開發(fā)管理經(jīng)驗一定會帶過去，但是至于市場份額往哪種產(chǎn)品傾斜，這個還是要尊重當(dāng)?shù)厥袌龅那闆r因地制宜進行。

　　觀點新媒體：今年樓市下行，很多企業(yè)采取降價的措施，公司有沒有這方面的舉措？

　　霍勇：暫時沒有，我覺得創(chuàng)新比降價更重要。

　　觀點新媒體：除了降價外，在您看來，還有哪些創(chuàng)新舉措？

　　霍勇：市場不好的時候，就要內(nèi)修外練。內(nèi)部要修煉內(nèi)功，不斷提升產(chǎn)品力；外練必須要有創(chuàng)新意識和手段?，F(xiàn)在競爭日趨白熱化，很多營銷手法越來越同質(zhì)化，基本上沒有創(chuàng)新，東家用完西家用。但是要想在市場上形成熱點和亮點，還是需要一些創(chuàng)新的東西。

　　至于下一步，哪些東西能夠比較契合卓越項目自身的特性，能夠應(yīng)用在市場上，現(xiàn)在還不方便說太多，要經(jīng)過審慎研究之后才能做出決定。

　　觀點新媒體：目前樓市趨緊，各種成本都在增加，公司如何保證利潤？

　　霍勇：精耕細(xì)做，開源節(jié)流。

　　觀點新媒體：公司在銷售方面的資金會更趨緊嗎？

　　霍勇：這個也要根據(jù)項目的實際情況進行，做一些行之有效的措施，而且市場不好，肯定是做渠道，做宣傳是大方向。

　　觀點新媒體：呼和浩特等城市放松限購，青島目前有沒有這種放松的跡象？

　　霍勇：據(jù)傳黃島區(qū)要放開限購，不過政策還沒有落地。

　　觀點新媒體：在您看來，放松是不是意味著一定會對現(xiàn)在的市場有好處？

　　霍勇：首先最關(guān)鍵的是，需求是一定存在的。如果需求不存在，調(diào)整什么政策也沒有意義。只要需求存在，進行微調(diào)或者部分調(diào)整，市場一定會有反應(yīng)，這就一定是對市場有利的。

　　觀點新媒體：青島那邊的需求還有嗎？

　　霍勇：有。而且這種需求是長期的，像現(xiàn)在有一個很明顯的信號，全國在放開二胎政策，這對未來房地產(chǎn)有很大的促進作用。

　　觀點新媒體：今年因為市場政策比較多一點，還有像不動產(chǎn)登記制度的出臺。

　　霍勇：不動產(chǎn)登記制度延后了，實際上是給市場一個緩沖時期，相關(guān)部門也不希望在市場下行的情況下把負(fù)面消息全部疊加起來。

　　雖說這次調(diào)整主要是因為銀行信貸緊縮，但媒體的推波助瀾對市場是很不利的，其在某種程度上放大了負(fù)面效應(yīng)。真正專業(yè)人士根本不會談崩盤理論，這是不科學(xué)的，也很幼稚的。所以希望市場的正能量能夠起一點作用，可能市場就會好轉(zhuǎn)一點。

　　觀點新媒體：目前這種降價趨勢還會繼續(xù)延續(xù)嗎？

　　霍勇：我倒不覺得降價趨勢會延續(xù)，下半年一定會企穩(wěn)。因為現(xiàn)在很多開發(fā)商以價換量，降價獲取資金回籠，不管效果怎么樣，但是大家紛紛這樣做了。

　　現(xiàn)在銷量大幅下滑，下滑的速度越快就越接近底部，但不管是開發(fā)商自保，還是地方政府的政策調(diào)整也好，我覺得下半年的過程一定是逐步企穩(wěn)，甚至?xí)行》磸?，這是沒有問題的，崩盤是危言聳聽的。

　　觀點新媒體：你剛才也提到整個市場會趨穩(wěn)，青島的市場也會越來越穩(wěn)定嗎，青島未來市場的走向你怎么看？

　　霍勇：青島市場一定沒有問題，這幾年，相對比其他二線城市，青島發(fā)展得慢很多，它的房價沒經(jīng)歷過大起大落，一直非常穩(wěn)定。

　　青島不存在結(jié)構(gòu)性問題，所以，青島的樓市延續(xù)到一定階段，或者是一定時期還會有一個向上的跳躍，厚積薄發(fā)。2012年就跳了一下，從此以后就再也沒有動過。

　　觀點新媒體：各大品牌房企紛紛入駐青島，本地房企也不遑多讓，卓越將怎么和這些企業(yè)競爭？

　　霍勇：首先要從源頭做起，卓越要拿一些剛需的，有表現(xiàn)力的項目進行運營。其次，從過程的管控、經(jīng)營中不斷進行精細(xì)化的管理，從成本管控、財務(wù)成本的支出及營銷費用的支出等各個管理環(huán)節(jié)施行精細(xì)化管理。第三，要大力投入人力、精力做產(chǎn)品，提升產(chǎn)品的形象和競爭力。

（發(fā)稿：見習(xí)編輯 郭凈凈    審校：劉滿桃）