今年內(nèi)地不是一個(gè)很活潑的市場(chǎng)，有很多品牌都不準(zhǔn)備今年開新店，開新店就要減一家才開另一家。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 雖然經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)幅度放緩、房地產(chǎn)和零售市場(chǎng)在轉(zhuǎn)淡，恒隆地產(chǎn)仍交出了呈增長(zhǎng)的中期業(yè)績(jī)。

　　7月31日，恒隆地產(chǎn)宣布，截至2014年6月30日止首六個(gè)月，集團(tuán)營(yíng)業(yè)額較去年同期增加32%至47.46億港元，租金收入同比增加10%至38.45億港元，股東應(yīng)占基本純利15.16億港元，同比漲幅31%。

　　其中，該集團(tuán)2014年上半年的內(nèi)地租金收入占比達(dá)到56%，同比增長(zhǎng)12%至21.55億元。盡管內(nèi)地租金同比趨漲，恒隆地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳啟宗亦在業(yè)績(jī)會(huì)上坦承，今年“內(nèi)地不是一個(gè)活潑的市場(chǎng)”。

　　陳啟宗表示，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速較往年已在放緩，同時(shí)社會(huì)零售額也連續(xù)兩年呈現(xiàn)微跌，“總體來(lái)說(shuō)，一年半載內(nèi)還看不到消費(fèi)市場(chǎng)會(huì)有很大幅度的增長(zhǎng)。”

　　但經(jīng)濟(jì)波動(dòng)和市場(chǎng)周期似乎并未構(gòu)成恒隆推進(jìn)項(xiàng)目的阻因。“我們從來(lái)沒有放慢過(guò)任何項(xiàng)目，在市況不是最好的時(shí)候出來(lái)未嘗不是好事。”陳啟宗表示，公司會(huì)做好內(nèi)功，并不會(huì)因?yàn)槭袌?chǎng)的強(qiáng)弱而改變商場(chǎng)完成的進(jìn)度。

　　據(jù)其透露，天津恒隆廣場(chǎng)將在今年9月26日開幕，無(wú)錫恒隆廣場(chǎng)辦公樓預(yù)計(jì)將于今年第四季度開業(yè)，而大連項(xiàng)目也預(yù)計(jì)將于明年下半年入市。

　　截至目前，恒隆內(nèi)地項(xiàng)目共分布在上海、武漢、無(wú)錫、天津、大連、濟(jì)南、沈陽(yáng)及昆明等地，布局多以二線城市為主。據(jù)陳啟宗表示，將來(lái)拿地仍將會(huì)考慮在二線城市，因?yàn)楹懵∫暂^大面積的土地為目標(biāo)，因而“一線城市機(jī)會(huì)有限”。

　　熊市出擊是恒隆一貫提倡的拿地策略。面對(duì)今年內(nèi)地土地市場(chǎng)的回落，陳啟宗表示有拿地意愿，“如果內(nèi)地土地市場(chǎng)真的有調(diào)整，那應(yīng)該是我們有機(jī)會(huì)買地的時(shí)候了。”

　　今年以來(lái)，二線城市商業(yè)地產(chǎn)供求現(xiàn)狀引起熱議。此次業(yè)績(jī)會(huì)上，恒隆位于沈陽(yáng)和濟(jì)南的三個(gè)商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)情況也成為焦點(diǎn)。

　　陳啟宗稱，今年沈陽(yáng)皇城恒隆廣場(chǎng)人流和銷售額都有很大進(jìn)步，而沈陽(yáng)市府恒隆廣場(chǎng)因交通等條件未成熟尚未處于最好的環(huán)境下，“這一年內(nèi)會(huì)比較有挑戰(zhàn)性。”

　　此外，2011年開業(yè)的濟(jì)南恒隆廣場(chǎng)正面臨第一份租約到期的轉(zhuǎn)換期，“雖然銷售面積小了，但銷售額是在上升的”，陳啟宗認(rèn)為，對(duì)部分生意不夠理想的租客進(jìn)行調(diào)整是正?，F(xiàn)象。

　　據(jù)恒隆披露數(shù)據(jù)，目前沈陽(yáng)皇城恒隆廣場(chǎng)和市府恒隆廣場(chǎng)的出租率分別為接近90%和93%，銷售額同比上升15%及8%，而濟(jì)南恒隆廣場(chǎng)出租率則為85%，銷售額同比上升3%。

　　以下是恒隆地產(chǎn)有限公司2014年度中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)問(wèn)答實(shí)錄：

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：上半年集團(tuán)的物業(yè)銷售收入上升了八倍，下半年會(huì)不會(huì)保持這個(gè)成績(jī)？有什么銷售部署呢？

　　何孝昌（執(zhí)行董事兼首席財(cái)務(wù)總監(jiān)）：浪澄灣去年年尾11月份到現(xiàn)在已經(jīng)賣了超過(guò)400個(gè)單位，有一部分已經(jīng)入了賬，還有賣了的單位簽了正式的買賣合同就會(huì)入賬，會(huì)不會(huì)再賣更多的單位，就要看市場(chǎng)的情況和競(jìng)爭(zhēng)。至于能否保持增長(zhǎng)，我很難給一個(gè)假設(shè)的答案，因?yàn)槭袌?chǎng)在瞬息萬(wàn)變。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：香港方面的銷售業(yè)績(jī)?cè)诟纳?，未?lái)的推盤計(jì)劃和貨量有多少？

　　何孝昌：君臨天下有271個(gè)存貨，浪澄灣經(jīng)過(guò)去年以及今年上半年的銷售，現(xiàn)在手頭上還有700多個(gè)單位。跑馬地的藍(lán)塘道項(xiàng)目我們預(yù)計(jì)短期內(nèi)可以拿到入伙紙，就要看市場(chǎng)的情況來(lái)推售。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：恒隆在沈陽(yáng)的兩個(gè)項(xiàng)目以及濟(jì)南項(xiàng)目的租賃和續(xù)租情況如何？

　　陳啟宗（董事長(zhǎng)）：我剛剛從沈陽(yáng)、濟(jì)南的項(xiàng)目回來(lái)，沈陽(yáng)皇城恒隆廣場(chǎng)現(xiàn)在有很大的改進(jìn)，人流升了很多，平均每天大概有26000人左右。原因有兩個(gè)，一個(gè)是項(xiàng)目開張后不到幾個(gè)月，就因?yàn)樾蘼饭こ逃绊懙竭M(jìn)入商場(chǎng)的路線，后面又出現(xiàn)挖出文物的事情，所以路政工程影響較大。第二是經(jīng)過(guò)我們同事的努力，做了一些調(diào)整，兩方面這樣加起來(lái)就讓今天的皇城恒隆廣場(chǎng)已經(jīng)恢復(fù)得非常不錯(cuò)，銷售額在增加，人流也在增加。

　　市府恒隆廣場(chǎng)情況也可以，因?yàn)橹車罔F剛剛開通，所以還需要一段時(shí)候讓市場(chǎng)適應(yīng)，隔壁的寫字樓還要一年多時(shí)間才可以入駐，所以還不是處于最好的環(huán)境下，我覺得這一年內(nèi)會(huì)比較有挑戰(zhàn)性。但是另外一方面，整個(gè)沈陽(yáng)真的好的商場(chǎng)是沒有多少個(gè)的，好的商場(chǎng)你問(wèn)我，我只知道兩個(gè)，一個(gè)是我們，一個(gè)是另外的發(fā)展商，所以對(duì)于經(jīng)濟(jì)活力那么好的城市來(lái)說(shuō)，其遠(yuǎn)景是可以的，特別是寫字樓建好之后會(huì)帶旺下面的商場(chǎng)。這個(gè)根據(jù)我們的經(jīng)驗(yàn)，開了寫字樓之后對(duì)于下面的商場(chǎng)會(huì)有很大的幫助。

　　濟(jì)南項(xiàng)目正在經(jīng)歷一個(gè)轉(zhuǎn)換期，因?yàn)樗?011年開的，到今年第一個(gè)租約到期了，一定會(huì)有一些更換，也有很多事情現(xiàn)在正在慢慢去收拾好的。同時(shí)我補(bǔ)充下，其實(shí)濟(jì)南這個(gè)城市競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手不是太多，有的城市競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手很多，像沈陽(yáng)雖然到五星級(jí)的水平的商業(yè)項(xiàng)目只有兩間，但競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手很多。濟(jì)南基本上是競(jìng)爭(zhēng)不那么劇烈的城市，所以我們的商場(chǎng)人流相當(dāng)強(qiáng)，每天有五六萬(wàn)人來(lái)，雖然今年有很多店鋪正在換租客，但是總的銷售額是上升的，這個(gè)意味著什么？那些做不了生意的才走了，因?yàn)槭Ｏ聛?lái)銷售面積雖然小了，但是銷售額反而是增加了的。由此可見，可以做生意的人可以繼續(xù)做好，做不好生意的人也不需要勉強(qiáng)。所以換租客是很正常的事情，而且商場(chǎng)非常大，有300多個(gè)客戶，這些客戶當(dāng)中肯定有做得很好，有一些做得不是那么好的，做不好的客戶換掉他是很正常的。

　　管理層：沈陽(yáng)皇城恒隆廣場(chǎng)出租率是接近90%，另外一個(gè)沈陽(yáng)市府恒隆廣場(chǎng)大概是93%，濟(jì)南恒隆廣場(chǎng)大概是85%，雖然這段時(shí)間濟(jì)南項(xiàng)目稍低點(diǎn)，但是銷售額反而同比上升了3%，其他兩個(gè)也是同比上升，市府恒隆廣場(chǎng)銷售額上升了8%，皇城恒隆廣場(chǎng)上升15%。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：今年初管理層曾提到香港樓市可能會(huì)跌，想問(wèn)一下你們現(xiàn)在的看法是怎樣的？

　　陳啟宗：當(dāng)時(shí)我說(shuō)下跌的機(jī)會(huì)比升的機(jī)會(huì)大，但是我們只是方向性的說(shuō)法，你知道我這個(gè)人從來(lái)不敢跟人說(shuō)跌X%或者是Y%，只會(huì)在大方向那里有一些推測(cè)的意義。

　　我覺得以往幾個(gè)月發(fā)生的事情似乎都比較正面，樓市有微跌，但是我們從來(lái)不相信它會(huì)下跌20%、25%那么多，現(xiàn)在券商也改口了，從前說(shuō)跌25%，現(xiàn)在說(shuō)跌5%，從前說(shuō)跌10%的，現(xiàn)在說(shuō)持平或者是上升5%，一般的看法都是這樣。

　　所以我覺得香港的房地產(chǎn)現(xiàn)在是恢復(fù)到一個(gè)比較正常的情形，是否可以持續(xù)下去呢？就不敢說(shuō)，但是我個(gè)人是比較樂(lè)觀的，雖然政府推地有很多難處，但是我相信市場(chǎng)有理性的預(yù)期?，F(xiàn)在市場(chǎng)的反應(yīng)是成交量跌得不是很厲害，還是有很多剛性需求，而價(jià)錢不會(huì)有太多的升降，這個(gè)也是大多數(shù)人樂(lè)見的局面。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：您覺得港府的辣招會(huì)不會(huì)繼續(xù)持續(xù)呢？預(yù)計(jì)香港樓市的大方向是？

　　陳啟宗：我個(gè)人還是認(rèn)為不像會(huì)那么快就撤招，但會(huì)不會(huì)一直保持就很難說(shuō)。很多因素會(huì)影響樓市，我還是維持之前說(shuō)的，我覺得樓市平穩(wěn)發(fā)展的機(jī)會(huì)比較大。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：報(bào)告展望中您似乎在看淡內(nèi)地市場(chǎng)和零售市場(chǎng)，集團(tuán)之前提到希望每年都會(huì)落成一個(gè)新的商場(chǎng)，這個(gè)計(jì)劃會(huì)不會(huì)因?yàn)榻?jīng)濟(jì)或前景不明朗而放緩呢？

　　陳啟宗：我們從來(lái)沒有放慢過(guò)任何項(xiàng)目，在市況不是最好的時(shí)候出來(lái)未嘗不是好事，因?yàn)槊恳粋€(gè)商場(chǎng)頭幾年有一個(gè)適應(yīng)期，再加上建筑是一個(gè)很復(fù)雜的過(guò)程，所以有很多問(wèn)題要解決的。在市況不好的時(shí)候，我們會(huì)多做一些事情來(lái)做好內(nèi)功，我們不會(huì)因?yàn)槭袌?chǎng)的強(qiáng)弱來(lái)改變我們商場(chǎng)完成的進(jìn)度，今年9月26日開天津的恒隆廣場(chǎng)，明年下半年就會(huì)推出大連項(xiàng)目。

　　陳南祿（董事總經(jīng)理）：雖然外面的需求不是很大，但在一個(gè)城市可以有一個(gè)很好的商場(chǎng)，好的租客都會(huì)吸引過(guò)來(lái)，我覺得這個(gè)其實(shí)是要把握的機(jī)會(huì)。另外，恒隆是一個(gè)有長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光的公司，在有潛力的城市建一個(gè)這樣的商場(chǎng)，肯定是幾十年的經(jīng)營(yíng)，肯定會(huì)經(jīng)歷經(jīng)濟(jì)波動(dòng)周期，我們是很有信心應(yīng)對(duì)的。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：可否介紹一下內(nèi)地的資產(chǎn)優(yōu)化計(jì)劃？今年的銷售是否可以做到保持上半年8、9倍的增幅？

　　陳南祿：恒隆不是像其他人一樣只是看香港賣樓多少，因?yàn)槲覀冋麄€(gè)公司經(jīng)常性的收入不是靠這個(gè)，看數(shù)字你會(huì)發(fā)覺我們的資產(chǎn)中商業(yè)地產(chǎn)是非常重要的成分，不是只是看香港賣多少樓。在這種情況下，我們現(xiàn)下的資產(chǎn)管理和優(yōu)化是需要不斷努力的工作，剛剛我們介紹了沈陽(yáng)的項(xiàng)目，現(xiàn)在有非常長(zhǎng)足的進(jìn)步，而且也搞了很多活動(dòng)，現(xiàn)在很受歡迎，日均人流量?jī)扇f(wàn)多人。包括濟(jì)南、上海以及其他地方，我們都在積極去改良，馬上可以見到的就是香港，中環(huán)、銅鑼灣的租金收入都增加了很多，這些都是恒隆經(jīng)常在做的很重要的事情。

　　陳啟宗：我們不是以賣樓為主要業(yè)務(wù)，是以收租為主要業(yè)務(wù)，特別是內(nèi)地。四年前我們?nèi)曜饨鹗杖?5億港元左右，今年上半年就有38億港元，收入增長(zhǎng)很快，照此計(jì)算今年全年會(huì)達(dá)到70多億港元。另外，現(xiàn)在的收租物業(yè)面積已經(jīng)較四年前翻番，所以以往的幾年對(duì)于我們來(lái)說(shuō)是很大的改變。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：今年內(nèi)地市況較淡，天津恒隆廣場(chǎng)下半年開業(yè)之后租金收入會(huì)不會(huì)低于恒隆之前的回報(bào)率期望呢？

　　陳啟宗：今年內(nèi)地不是一個(gè)很活潑的市場(chǎng)，有很多品牌都不準(zhǔn)備今年開新店，開新店就要減一家才開另一家。所以今年是一個(gè)新開商場(chǎng)比較不容易的時(shí)間，不過(guò)我們天津現(xiàn)在租了大概86%，到開張的時(shí)候應(yīng)該可以到90%左右，當(dāng)然開業(yè)的不會(huì)有90%，但簽約是簽到90%左右。我們公開對(duì)外說(shuō)的期望指標(biāo)是4-5%，相信會(huì)達(dá)到更高一點(diǎn)的指標(biāo)。

　　陳南祿：天津項(xiàng)目的招租項(xiàng)目其實(shí)比估計(jì)的要好，因?yàn)橛行┢放茣?huì)先簽約，但會(huì)在開幕之后才入駐，例如無(wú)錫恒隆廣場(chǎng)8月2日就將開蘋果的第一間店，其實(shí)已經(jīng)提前簽約了一段時(shí)間，只是沒有公開而已。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：今年內(nèi)地的土地市場(chǎng)不是很活躍，恒隆地產(chǎn)接下來(lái)會(huì)不會(huì)在內(nèi)地有一個(gè)拿地的計(jì)劃或者意向選擇的區(qū)域？

　　陳啟宗：要買好的土地總是在市場(chǎng)不好的情況下才有機(jī)會(huì)。要是內(nèi)地的土地市場(chǎng)真的有調(diào)整那應(yīng)該是我們有機(jī)會(huì)買地的時(shí)候了，但是能不能成功就很難說(shuō)了，因?yàn)槊恳粔K地都很復(fù)雜。

　　比較幸運(yùn)的就是以往幾年來(lái)凡是市場(chǎng)有調(diào)整的時(shí)候，我們都能夠抓住那個(gè)機(jī)會(huì)，能夠買到一些很好的地。但是下次能不能如此，我實(shí)在不敢說(shuō)。意愿是有的，我們是希望在土地價(jià)格調(diào)整的時(shí)候多買一些土地。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：恒隆內(nèi)地項(xiàng)目多在二線城市，但現(xiàn)在有一些二線城市商業(yè)地產(chǎn)趨向飽和，您怎么看內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)？會(huì)不會(huì)考慮在一線城市拓展？

　　陳啟宗：不是不看好一線城市，而是一線城市的機(jī)會(huì)有限，不容易買到心儀的土地，因?yàn)楹懵≈饕胭I的是大幅的土地，小幅的土地興趣不大，因?yàn)殚L(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看會(huì)比較沒有競(jìng)爭(zhēng)力。要在一線城市買比較大的土地是相當(dāng)困難，反而在二線城市會(huì)找一些機(jī)會(huì)，所以將來(lái)買土地都會(huì)考慮在二線城市。

　　陳南祿：其實(shí)一線城市跟二線城市的界定相當(dāng)模糊，例如天津恒隆廣場(chǎng)9月26日開業(yè)，天津人口是香港兩倍，我覺得說(shuō)是二線也不太適合。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：恒隆地產(chǎn)對(duì)香港的市場(chǎng)比較樂(lè)觀，會(huì)不會(huì)回香港投資更多的項(xiàng)目呢？還有可否解釋對(duì)下半年?duì)I業(yè)額增長(zhǎng)預(yù)期的分析？

　　陳啟宗：很多人買地的時(shí)候我們不會(huì)買的，什么時(shí)候才會(huì)沒有人買呢？我們就不知道?？偠灾憧吹?jīng)]有人買地的時(shí)候很有可能我們?cè)谫I的。下半年有沒有人買就不知道了，但是我覺得成數(shù)不高，因?yàn)楝F(xiàn)在地產(chǎn)商手上現(xiàn)金流還是比較多，所以不容易買得到。

　　一般情況來(lái)看，下半年是比上半年好的，因?yàn)橄掳肽甑拈L(zhǎng)假期會(huì)比較多，雖然在內(nèi)地沒有正式的圣誕節(jié)，但是有很多人在節(jié)日的氣氛里面以各種方法去購(gòu)物，所以一般來(lái)說(shuō)下半年會(huì)好過(guò)上半年。不是因?yàn)槲覀冾A(yù)測(cè)到市場(chǎng)的好壞走向，而是過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)大多是這樣的。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：那您對(duì)零售市場(chǎng)比較看淡的分析是基于什么原因？

　　陳啟宗：第一，整體經(jīng)濟(jì)前幾年是8%、9%的增長(zhǎng)，今年是7點(diǎn)多，雖然這個(gè)數(shù)字在世界上仍然是非常美麗的數(shù)字，但是跟自己幾年前相比，經(jīng)濟(jì)是放緩了。另外，社會(huì)的銷售零售額也有一點(diǎn)點(diǎn)微跌，但是幅度不會(huì)很大。

　　不過(guò)奢侈品的銷售跌幅是比較大的，這可能和內(nèi)地反貪有些關(guān)系，雖然反貪無(wú)可否認(rèn)會(huì)影響到高檔產(chǎn)品的銷售，但長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)說(shuō)，這是好事，只是市場(chǎng)需要一段時(shí)間去消化和理解?？傮w來(lái)說(shuō)，一年半載還看不到消費(fèi)市場(chǎng)會(huì)有很大幅度的增長(zhǎng)。

（發(fā)稿：見習(xí)編輯 羅舒晗    審校：劉滿桃）