整體來看，二三線城市商業(yè)地產(chǎn)最大的隱患還是需求不足，特別是對(duì)辦公物業(yè)的需求不像一線城市這么活躍。

　　編者按：走過一路荊棘的半年，中國房地產(chǎn)在2014年迎來新的調(diào)整周期。在前景不明的下行通道中，分化與轉(zhuǎn)型成為行業(yè)的全新課題與考驗(yàn)，期待已久的“市場(chǎng)力量”何時(shí)能回歸房地產(chǎn)行業(yè)？健康、成熟的房地產(chǎn)行業(yè)何時(shí)能真正到來？

　　8月6-9日，2014博鰲房地產(chǎn)論壇海南再啟，圍繞主題“下行通道中的房地產(chǎn)”，觀點(diǎn)新媒體遍訪海內(nèi)外知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、企業(yè)領(lǐng)袖、行業(yè)精英、金融學(xué)者，梳理市場(chǎng)實(shí)情，明辯行業(yè)未來。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 近年來，商業(yè)地產(chǎn)在各地城市化進(jìn)程的背景下迎來迅猛發(fā)展的機(jī)會(huì)，但隨之而來的商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭態(tài)勢(shì)、項(xiàng)目開發(fā)及運(yùn)營等問題也成為市場(chǎng)討論焦點(diǎn)。

　　對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展走向，世邦魏理仕華南區(qū)董事總經(jīng)理劉蔚海認(rèn)為，不同城市有不同的表現(xiàn)，但兩極化現(xiàn)象會(huì)更多地出現(xiàn)，“不發(fā)達(dá)地區(qū)的小城市，如果有大量商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)，就將面臨較長的消化時(shí)間?！?/p>

　　“二三線城市商業(yè)地產(chǎn)最大的隱患還是需求不足?！眲⑽岛１硎?，二三線城市的需求不如一線城市活躍，高端服務(wù)業(yè)的發(fā)展也比較慢，應(yīng)對(duì)市況的唯一做法就是在價(jià)格方面做一些退讓。

　　他指出，今年來開發(fā)商整體轉(zhuǎn)讓商業(yè)物業(yè)的趨勢(shì)較為明顯，部分企業(yè)在價(jià)格方面也作出較大幅度調(diào)整，“住宅相對(duì)來說需求還是很大的，所以開發(fā)商寧可在商業(yè)多降一點(diǎn)。”

　　面對(duì)日益激烈的競(jìng)爭，仍有不少房企選擇大舉進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)。對(duì)此，劉蔚海認(rèn)為，有些開發(fā)商進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)實(shí)屬無奈之舉，更多的是出于土地儲(chǔ)備的硬性要求，“因?yàn)橘I的地不純粹是住宅用地”，“因?yàn)橥恋氐闹笜?biāo)，累積了較多資產(chǎn)在商業(yè)這一塊，需要去做一些投入”。

　　對(duì)于近兩年來房企海外投資的現(xiàn)象，劉蔚海認(rèn)為這只是一個(gè)開始。他表示，現(xiàn)在中國房產(chǎn)或地產(chǎn)的價(jià)格在國際平臺(tái)上作比較也屬于不便宜的水平，而且利息成本較高，“如果用各個(gè)大城市做一個(gè)表來比較的話，很多海外市場(chǎng)的回報(bào)率、低利息成本都具備相對(duì)吸引力?！?/p>

　　“現(xiàn)在已經(jīng)有比較活躍的開發(fā)商到海外買一些項(xiàng)目來發(fā)展，適當(dāng)?shù)匕褖毫惋L(fēng)險(xiǎn)透過更多渠道去分解”，劉蔚海同時(shí)指，出于成本考慮，企業(yè)海外投資還將有持續(xù)的發(fā)展過程，“海外投資現(xiàn)在只是開始，這個(gè)趨勢(shì)以后還會(huì)越來越大?！?/p>

　　以下是觀點(diǎn)新媒體對(duì)世邦魏理仕華南區(qū)董事總經(jīng)理劉蔚海先生的2014博鰲房地產(chǎn)論壇采訪實(shí)錄：

　　觀點(diǎn)新媒體：未來兩年廣州寫字樓的供應(yīng)量較大，您怎么看租金水平和市場(chǎng)的走向？

　　劉蔚海：最關(guān)鍵的是要看需求能不能有效地跟供應(yīng)吻合或者配對(duì)。我們?cè)谶@段時(shí)間比較關(guān)注寫字樓的租金趨勢(shì)，發(fā)現(xiàn)兩年后廣州的供應(yīng)會(huì)達(dá)到一個(gè)歷史新高。

　　基于這一點(diǎn)，已經(jīng)有一些比較優(yōu)質(zhì)的甲級(jí)寫字樓，甚至是一些地標(biāo)性的物業(yè)入市前開始做預(yù)租的活動(dòng)。對(duì)比現(xiàn)有的租金，這些活動(dòng)的價(jià)格折讓是比較大的，這已經(jīng)隱隱看到市場(chǎng)上不同的開發(fā)商都已經(jīng)提前在競(jìng)爭了。

　　從供求來分析，因?yàn)楣?yīng)大幅增加，市場(chǎng)壓力是非常大的?？梢杂^察到今年的需求雖然有一定的增長，但對(duì)比起2013年、2011年，新增需求并沒有那么多。對(duì)比新增供應(yīng)，需求增幅還是相差比較遠(yuǎn)，這就會(huì)導(dǎo)致租金的壓力非常大。

　　因?yàn)楝F(xiàn)在距離新增物業(yè)入伙還有一段時(shí)間，還需要一些時(shí)間來消化。因?yàn)?009年到2011年，雖然供應(yīng)也很多，但是當(dāng)時(shí)的需求有效地把供應(yīng)消化掉了，而且更重要的一點(diǎn)，這兩三年間包括租價(jià)和售價(jià)方面都有比較大的增長，例如珠江新城的甲級(jí)寫字樓。

　　觀點(diǎn)新媒體：廣州寫字樓供應(yīng)消化時(shí)間預(yù)計(jì)要多長？現(xiàn)在需求的支撐點(diǎn)主要是哪些？

　　劉蔚海：2009年到2012年廣州寫字樓市場(chǎng)比較好，主要是因?yàn)樵?006、2007年已經(jīng)有一些物業(yè)開始提前預(yù)租，當(dāng)時(shí)也是基于市場(chǎng)供過于求的情況，體量同樣不少，大部分可以消化掉，但不是百分之百能消化掉。

　　從現(xiàn)在的趨勢(shì)來看，需求沒有2009年到2011年的新增幅度大。上一年寫字樓需求增量大概是40萬平方米，今年的供應(yīng)量也是40萬平方米，但是未來兩年供應(yīng)會(huì)達(dá)到180萬平方米左右，所以可能需要大概4年左右的時(shí)間消化這些增量，最快可能也得3年，慢的話可能要5年甚至更久。

　　觀點(diǎn)新媒體：未來兩年廣州的購物中心、商場(chǎng)是否也將面臨供應(yīng)較大的情況？

　　劉蔚海：我們對(duì)廣州的商業(yè)并不是十分擔(dān)心，因?yàn)槿サ舴鞘兄行牡墓?yīng)量后，剩下的供應(yīng)量是有限的。

　　我們定義的購物中心是集中經(jīng)營的商業(yè)，散售的沒有計(jì)算在內(nèi)。廣州今年上半年真正的購物中心沒有新增供應(yīng)，下半年大概會(huì)有40萬平方米，2015年新增面積可能會(huì)多一些。

　　廣州的主要問題是真正好的購物中心并不多，而且高度集中在天河。市中心比較集中，外圍面積較大但基本上是分散的，人口密度比較低，所以就市區(qū)來說的話，其實(shí)廣州中心六區(qū)的商業(yè)都不多。

　　在番禺、白云這些人口很集中的地方，購物中心也是不足的，蘿崗現(xiàn)在也沒有落成的、真正在運(yùn)營的成熟購物中心。

　　廣州購物、休閑、餐飲這些需求都有一定的潛力，雖然零售業(yè)被網(wǎng)購拉去了很多生意，但是一些體驗(yàn)式消費(fèi)的需求還在。所以在租金、供應(yīng)方面，我們認(rèn)為廣州并沒有很大的憂慮。

　　供應(yīng)也不是決定一個(gè)購物中心成敗的主要問題，因?yàn)橘徫镏行某晒Φ囊蛩叵鄬?duì)復(fù)雜一點(diǎn)，有的地理位置很好，開業(yè)之后情況未必很好，有的雖然不在最好的地段，但是定位、經(jīng)營各方面都很好，也會(huì)有客流。要看基本的硬實(shí)力，也要看軟實(shí)力。

　　觀點(diǎn)新媒體：今年有許多關(guān)于二三線城市商業(yè)地產(chǎn)是否過剩的討論，您認(rèn)為二三線城市商業(yè)存在的問題有哪些？

　　劉蔚海：商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，包含寫字樓和商場(chǎng)兩個(gè)方面，現(xiàn)在面對(duì)的難題首先有一定普遍性，就是招商和租金的壓力，更嚴(yán)重的還有空置的壓力，我們覺得這個(gè)問題需要適當(dāng)?shù)臅r(shí)間來消化。

　　單從地產(chǎn)供應(yīng)的角度，不會(huì)形成一種骨牌效應(yīng)的大幅疊加，因?yàn)檎w經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行、貨幣政策各方面的影響可能會(huì)更大。

　　現(xiàn)在比較普遍的是許多城市中有一定的供應(yīng)影響到了市場(chǎng)的生態(tài)，特別是在二三線城市。比如說天津的寫字樓供應(yīng)很大，按照我們的統(tǒng)計(jì)，存量要20年以上才能消化，因?yàn)闆]有很大的需求。

　　整體來看，二三線城市商業(yè)地產(chǎn)最大的隱患還是需求不足，特別是對(duì)辦公物業(yè)的需求不像一線城市這么活躍，相對(duì)高端服務(wù)業(yè)的發(fā)展也比較慢，那么只能有一條路，就是在價(jià)格方面做一些退讓。

　　價(jià)格方面，每個(gè)城市要做比較微觀的分析。二線城市今年商業(yè)價(jià)格跌幅比較大，特別是寫字樓這一塊，因?yàn)閷懽謽窃诙€城市，每平方米每月的租金很少超過100塊。過去寫字樓價(jià)格漲幅較大是因?yàn)橘Y金比較充裕，貸款比較容易，小投資人也比較活躍，導(dǎo)致個(gè)別二三線城市價(jià)格達(dá)到2萬多以上，甚至3萬，但是租金水平是跟不上來的，所以這個(gè)市場(chǎng)會(huì)有一定的調(diào)整。

　　一線城市還不是很明顯，核心商務(wù)區(qū)價(jià)格比較堅(jiān)挺，但在二三線城市有一些趨勢(shì)，有些開發(fā)商希望整體轉(zhuǎn)讓物業(yè)，而且價(jià)格折讓比較大。

　　觀點(diǎn)新媒體：如果今后持續(xù)這種狀況，投入商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商是否會(huì)出現(xiàn)更多資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)？

　　劉蔚海：當(dāng)然會(huì)擔(dān)心。怎么退出，首先是有沒有選擇，是不是說不退出就可以不退出？這不一定。

　　行業(yè)洗牌、并購都有可能發(fā)生，有一些資金不充足的企業(yè)可能會(huì)被兼并，這在二三線城市其實(shí)已經(jīng)發(fā)生了。

　　現(xiàn)在開發(fā)商大幅轉(zhuǎn)讓商業(yè)地產(chǎn)的趨勢(shì)也比較明顯，因?yàn)檫@些房地產(chǎn)企業(yè)要完成業(yè)績目標(biāo)，即使不達(dá)標(biāo)也不能差得太遠(yuǎn)，否則會(huì)影響公司股價(jià)和市場(chǎng)的信心。

　　一些開發(fā)商因?yàn)樽≌u得不好，所以就把商業(yè)減價(jià)來賣，降得幅度也比較大，例如廣州有部分寫字樓的售價(jià)今年也在降價(jià)。當(dāng)前市況下，住宅相對(duì)來說需求還是很大的，所以開發(fā)商寧可商業(yè)多降一點(diǎn)。

　　觀點(diǎn)新媒體：開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)對(duì)企業(yè)的資金有哪些要求？

　　劉蔚海：首先要看資金渠道，比如是不是上市的企業(yè)，即便中國股市這幾年表現(xiàn)不是特別好，但上市企業(yè)還是會(huì)有一定的支撐，純粹的私人企業(yè)就可能經(jīng)不起資金鏈的考驗(yàn)。

　　集團(tuán)形式、上市公司形式的企業(yè)，融資能力比較強(qiáng)，商業(yè)地產(chǎn)說到底還是一個(gè)以資本為主的游戲。

　　其次就是比較專注房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)相對(duì)有優(yōu)勢(shì)，比如有些央企、國企的業(yè)務(wù)非常多元化，可能就沒有把這個(gè)業(yè)務(wù)做好。

　　觀點(diǎn)新媒體：近兩年還有很多進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的企業(yè)，市場(chǎng)面臨的調(diào)整期可能會(huì)持續(xù)多久？

　　劉蔚海：調(diào)整要看整體的宏觀形勢(shì)，包括金融市場(chǎng)、消費(fèi)市場(chǎng)走勢(shì)等，不能單一地去看。另一方面，很多土地儲(chǔ)備比較多的開發(fā)商也是無奈地要進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)，因?yàn)橹百I的地不純粹是住宅用地。

　　比如一塊50多萬平方米的地塊是綜合用途，商業(yè)性質(zhì)占到20%，那么除去住宅外，剩下的十幾萬平方米還是要做商業(yè)，寫字樓或者購物中心。因?yàn)橥恋氐闹笜?biāo)要求，開發(fā)商就累積了比較多的資產(chǎn)在商業(yè)這一塊，那么總需要去做一些投入，也不能每次都散售出去，還需要有一些培育去做得有特色。

　　觀點(diǎn)新媒體：越來越多企業(yè)開始在海外投資，是否也有出于分散風(fēng)險(xiǎn)的原因？

　　劉蔚海：從開發(fā)商到投資者都出現(xiàn)加大海外投資的現(xiàn)象，因?yàn)橹袊姆康禺a(chǎn)價(jià)格在國際平臺(tái)上比較也屬于不便宜的水平；其次，利息成本比較高。

　　很多海外市場(chǎng)的回報(bào)率、低利息成本都具備相對(duì)吸引力，所以現(xiàn)在已經(jīng)有比較活躍的開發(fā)商到海外發(fā)展，也適當(dāng)?shù)匕扬L(fēng)險(xiǎn)和壓力透過更多渠道去分解。

　　海外投資只是開始，這個(gè)現(xiàn)象以后還會(huì)越來越多。

　　觀點(diǎn)新媒體：您對(duì)國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的預(yù)期是什么？

　　劉蔚海：預(yù)期很難一概而論，要根據(jù)具體城市才能更好地判斷。樂觀地看，一線城市核心地段的物業(yè)，可能經(jīng)營得很好，龍頭企業(yè)受到的影響也不會(huì)很大，但這始終不是大多數(shù)。

　　有一些不在發(fā)達(dá)地區(qū)、比較小的城市，如果做了大量的商業(yè)地產(chǎn)，可能需要比較長的時(shí)間才能消化。

　　會(huì)出現(xiàn)更多的兩極化，好的有機(jī)會(huì)發(fā)展，至少不會(huì)變差，但是比較沒有前景的地方可能會(huì)更差，壓力會(huì)更大。

（發(fā)稿：見習(xí)編輯 羅舒晗    審校：劉滿桃）