“養(yǎng)老地產項目更多的是一個服務產業(yè)，而不是一樁單純的房地產生意。”

　　編者按：走過一路荊棘的半年，中國房地產在2014年迎來新的調整周期。在前景不明的下行通道中，分化與轉型成為行業(yè)的全新課題與考驗，期待已久的“市場力量”何時能回歸房地產行業(yè)？健康、成熟的房地產行業(yè)何時能真正到來？

　　8月6-9日，2014博鰲房地產論壇海南再啟，圍繞主題“下行通道中的房地產”，觀點新媒體遍訪海內外知名經(jīng)濟學家、企業(yè)領袖、行業(yè)精英、金融學者，梳理市場實情，明辯行業(yè)未來。

　　觀點網(wǎng) 當傳統(tǒng)住宅無法成為業(yè)績增長的保障后，越來越多開發(fā)商紛紛調整多元化發(fā)展思路，養(yǎng)老地產似乎正成為一種潮流。

　　作為養(yǎng)老產業(yè)的獨立研究人與投資人，海南鉆石海岸聯(lián)合創(chuàng)辦人滕威林稱，在15年前就開始關注中國的度假養(yǎng)老地產。

　　“當時99%的人都很費解，他們認為去旅游都是短時間的停留，一般是住酒店的居多，沒有多余的時間逗留過久。”滕威林指出。

　　他表示，正是基于中國將進入度假休閑需求大幅增長階段的想法，才有了海南鉆石海岸項目的出現(xiàn)。

　　對于該項目，滕威林透露：“在打造項目時，不是懷著賺快錢的心態(tài)，而始終以做作品的初衷和理念去開發(fā)建設。”

　　“如果說獨特之處，鉆石海岸不僅在產品設計上表現(xiàn)極強的原創(chuàng)性，更重要的是打造了一個私密、自然的人文社區(qū)。”滕威林補充道。

　　中國老人群體分為兩種類型，一種是未富先老、收入低、消費理念不強的老人；二是富而未老的老人，這部分老人即將達到退休年齡，消費潛力正在釋放。

　　針對這兩種群體，滕威林明確指出：“養(yǎng)老地產的難點就是未富先老和富而未老兩者之間的脫節(jié)，正是兩者間的脫節(jié)造成了現(xiàn)在養(yǎng)老地產的盈利困境。”

　　在滕威林看來，養(yǎng)老地產項目是一個服務產業(yè)，不是一樁單純的房地產生意，因而在項目設計方面，首先要考慮到適合老年人的生活和心境。

　　這一點也很好地體現(xiàn)在滕威林打造鉆石海岸的初衷上，他認為“對于養(yǎng)老來說，最重要的是快樂。鉆石海岸在這方面下足了功夫，希望住在這里的每一個人，無論是中年人還是老年人，都能感到更加快樂。”

　　以下為觀點新媒體對海南鉆石海岸聯(lián)合創(chuàng)辦人滕威林先生的2014博鰲房地產論壇采訪實錄：

　　觀點新媒體：公司如何保證鉆石海岸項目的銷售？項目進展情況如何？

　　滕威林：海南房地產市場淡旺季分化明顯，在淡季時積極在異地城市推廣。一個項目的銷售，除了推廣和宣傳之外，更為關鍵的在于產品力的表現(xiàn)，我們更多專注的是做好產品本身，讓用戶有良好居住和度假體驗。

　　項目進度按期推進，相信在不久的將來，歷時多年精心設計的公寓會成為海南乃至全國范圍內建筑住宅類的創(chuàng)新型產品，并吸引更多熱愛海南、熱愛濱海生活的客戶持續(xù)關注。

　　觀點新媒體：在海南眾多旅游地產項目中，您覺得鉆石海岸的獨特之處在哪里？

　　滕威林：鉆石海岸在地塊資源上擁有顯著的稀缺性，三面環(huán)山、一面看海的地形地貌，在規(guī)劃設計上充分將建筑融于自然之中，在產品定位上滿足于高端客群的需求，產品表現(xiàn)方面力求精致、簡約、自然。

　　如果說獨特之處，鉆石海岸不僅在產品設計上表現(xiàn)出極強的原創(chuàng)性，更重要的是打造了一個私密、自然的人文社區(qū)。

　　觀點新媒體：公司進入海南比較早，選擇在海南投資和開發(fā)項目的初衷是什么？在項目運營方面會做哪些特別的安排？

　　滕威林：我們在15年前就開始關注中國的度假地產，當時99%的人都很費解，他們認為去旅游都是短時間的停留，一般是住酒店的居多，沒有多余的時間逗留過久。但我們因為出國留學原因在國外居住了較長一段時間，體驗了國外成熟的消費模式。當社會進入消費社會時，我們對度假休閑的需求會大幅增長。

　　我當時就看準了中國遲早會進入這樣的階段，所以在十幾年前就開始關注度假養(yǎng)老地產，并且選擇了在海南進行投資。在打造項目時，不是賺快錢的心態(tài)，而始終以做作品的初衷和理念去開發(fā)建設。

　　觀點新媒體：海南定位養(yǎng)生養(yǎng)老的項目非常多，您對海南養(yǎng)老地產項目的現(xiàn)狀如何看？公司在這方面是否作相應的布局？

　　滕威林：從大形勢來看，中國會在21世紀第一個十年由人口紅利社會轉型進入老齡化社會。

　　其次，中國會由投資驅動型社會轉變成消費社會。

　　中國能夠做旅居養(yǎng)老甚至做旅居的地方，基本上只有一個半，一個是海南，半個是云南。為什么海南可以做旅居養(yǎng)老地產？因為氣候條件，特別是上了年紀的人需要溫暖的氣候。

　　三亞的產品前幾年幾乎是純粹的投資品，現(xiàn)在慢慢轉向有保值功能的消費品，甚至有可能還有一點點投資功能，這也正是海南旅游地產的未來。

　　觀點新媒體：養(yǎng)老地產的發(fā)展情況還面臨著諸多難題，這些難題主要體現(xiàn)在哪些方面？公司又是如何應對的？

　　滕威林：中國老人群體分為兩種類型，一是未富先老的收入低、消費理念不強的老人；二是富而未老的老人，這部分老人即將達到退休年齡，消費潛力正在釋放。難點就是未富先老和富而未老兩者之間的脫節(jié)。未富先老的80多歲老人沒有享受到改革開放帶來的紅利之前就已經(jīng)老去，消費潛力不足，富而未老的這部分老人現(xiàn)在還沒有到達需要護理的年齡，兩者間的脫節(jié)造成了養(yǎng)老地產的盈利困境。

　　觀點新媒體：養(yǎng)老地產項目相比普通住宅更多的是一個服務概念，公司如何有針對性地強化？

　　滕威林：在具體的項目運營方面，海南的高端項目要按照市場需求以銷定產，不能盲目建設，另外要控制進入成本，并降低融資成本。由于海南獨特的氣候資源，非常適合做這種養(yǎng)生養(yǎng)老的住宅，特別是在十二五規(guī)劃下全國養(yǎng)老地產興起之際，海南今后必將成為養(yǎng)老地產項目的聚集地。

　　養(yǎng)老地產項目更多的是服務產業(yè)，而不是單純的房地產生意，因而在項目設計方面，首先要考慮到適合老年人的生活和心境。

　　像鉆石海岸項目中所有門的寬度、衛(wèi)生間的大小等細小設施都是充分考慮老年人需求，同時還設計了很多適合老年人活動的空間，因為老年人最大的敵人是孤獨，而這些設施就是要減少他們的孤獨感。養(yǎng)老地產項目一定注重產品內涵，不能只想著賣房子，要以人為本。

　　觀點新媒體：養(yǎng)老地產項目在規(guī)劃和產品設計中要充分體現(xiàn)適老性和宜老性，您覺得如何做到這些？

　　滕威林：鉆石海岸是高端度假項目，具有比較強的適老性，但同時也強調適老性和宜老性。人不管怎么保養(yǎng)，最終都會走入衰老，因此對于養(yǎng)老來說，最重要的是快樂。鉆石海岸在這一方面下足了功夫，我們希望住在這里的每一個人，無論是中年人還是老年人，都能感到更加快樂。

　　針對老年人的特殊需求，項目做了非常多的適老性設計，包括無障礙以及必要的硬件配套，我們請了國外著名的養(yǎng)老住宅設計師為我們設計養(yǎng)老公寓的方案。

　　觀點新媒體：今年討論房地產形勢不明朗的聲音越來越多，就海南而言，這一年的房地產市場走勢將會如何？

　　滕威林：房產市場經(jīng)過多年高速發(fā)展已經(jīng)形成非常理性的一面，主要是購房者更為理性，市場已從最初以投資驅動演變成居住使用為主。海南房地產板塊也出現(xiàn)供應量過剩的現(xiàn)象，未來海南樓市走向會進一步分化，對于沒有產品特點和服務創(chuàng)新的項目來說，難以避免銷售下滑的可能。

　　觀點新媒體：房地產企業(yè)融資渠道一直不暢通，特別是中小企業(yè)，您覺得今年的房地產行業(yè)將會有怎樣的融資環(huán)境？

　　滕威林：政策、服務、融資已經(jīng)成為地產發(fā)展瓶頸，尤其在融資上，很多項目都在苦苦等待資金救贖。實際上，企業(yè)可以選擇私募基金方式融資破解，但從目前來看，最好還是要有些資產，讓投資者看到盈利空間，之后再過渡到信托模式，這種演變應該是企業(yè)可以考慮的融資方式。

　　在經(jīng)營模式上，“資產+服務”混搭模式比較適合現(xiàn)在的養(yǎng)老地產發(fā)展現(xiàn)狀。資產部分的存在是要讓開發(fā)商看到經(jīng)營養(yǎng)老地產項目是有利潤空間的，通過銷售部分住宅可以迅速回籠資金。但作為養(yǎng)老地產項目，相應的服務又是必不可少的，這部分就可以自己持有，通過前期補貼或微利模式持續(xù)發(fā)展。

（發(fā)稿：見習編輯 何緣    審校：劉滿桃）