房企無論通過什么樣的市場手段，賣項目也好，賣股權也好，降價銷售也好，只要市場艱難的時期可以“活下去”，那么，這就是起碼的成功?！?/h3>

　　2014年年初，受到銀行信貸緊縮、“錢荒”的影響，房企深陷資金鏈危機的現(xiàn)象頻現(xiàn)。繼浙江興潤置業(yè)出現(xiàn)房企倒閉破產的現(xiàn)象之后，中小房企頻頻出現(xiàn)資金面的危機。比如近期的光耀集團事件。

　　這只不過是部分中小房企面臨的處境，令人更為驚人的是大型品牌房企如今也遭遇資金鏈危機，被迫與其他企業(yè)合作或被收購股權。比如，5月15日，融創(chuàng)中國控股有限公司與綠城中國控股有限公司雙雙發(fā)布停牌公告，稱以待發(fā)出一項可能構成公司內幕消息的擬交易公告。有消息指出綠城或面臨易主，融創(chuàng)將成其最大股東。

　　市場艱難的時期可以“活下去”最重要

　　回顧過去幾年房地產市場，綠城被收購股權并不是第一次。

　　此前，自2011年下半年陷入資金鏈困境的綠城地產，在先后出售多個項目給soho中國以及融創(chuàng)中國后，2012年6月8日，綠城與九龍倉簽訂戰(zhàn)略合約，九龍倉以51億港元入股綠城，成為綠城中國第二大股東。隨后，6月22日，融創(chuàng)以33億入股綠城，融創(chuàng)將收購出售股權1至8的50%實益權益，及收購目標公司9號50%實益權益，總代價33.72億元。

　　受到2014年年初，銀行信貸緊縮、“錢荒”的影響，事件再次發(fā)生戲劇性變化。從此輪市場表現(xiàn)來看，長三角區(qū)域樓市城市尤其是浙江地區(qū)首先在全國范圍內開始降價，進入第二季度，進一步打破市場僵局的仍然是杭州、寧波、上海等長三角的城市。但是，這些市場并不會因為個別項目大幅降價而打開市場局面，目前來看，整體市場尤其是浙江省重點城市還面臨比較大的去庫存的壓力。而這樣的市場狀況對于綠城來講并不是一件好事情。

　　2014年5月15日，戲劇性變化結果浮出水面，據(jù)媒體報道，綠城股權再次被融創(chuàng)收購，如果消息屬實，那么至此，融創(chuàng)將成綠城最大股東。

　　筆者認為，在銀行信貸緊縮的市場背景下，“去投資化”樓市調控仍然持續(xù)執(zhí)行，對于綠城來講，綠城賣股求生也不是什么見不得人的大事，筆者認為，房企無論通過什么樣的市場手段，賣項目也好，賣股權也好，降價銷售也好，只要市場艱難的時期可以“活下去”，那么，這就是起碼的成功。在未來，留得青山在，不怕沒柴燒，只要度過當前的企業(yè)資金面的危機，未來有可能就是“柳暗花明又一村”。

　　因此，從某種意義上來講，房企正在煎熬2014年年初銀行信貸緊縮的市場背景下最艱難的調控時間周期。在綠城被融創(chuàng)收購股權事件之前，由于資金面問題、政府開發(fā)資質停止審批等多種原因已經導致大批量小型房企退出房地產市場，也有部分企業(yè)面臨資金鏈斷鏈的危機，預計在未來一段時期內，有可能會有更多的小型房企申請破產、退出房地產市場。

　　房企破產、被收購將進一步倒逼調控政策走向定向寬松

　　從整體調控政策走向而言，在當前市場背景下，盡管我們不想看到房企破產、被收購、買地賣股權等這樣的局面發(fā)生，但是，我們仍然需要從另外一個視角看到這件事情。筆者認為，房企破產、被收購有可能對個別房企來講不是一件好事情，但是對于整個行業(yè)來講，房企開始破產，尤其是大型房企出現(xiàn)破產被收購的現(xiàn)象，并且出現(xiàn)多米諾骨牌效應，不一定是壞事。政府有可能會因為房企破產事態(tài)進一步惡化的形式進一步在政策層面“微調”，實施“外緊內松”的調控政策。

　　其實，政策層面的“微調”比如5月份央行優(yōu)先支持首套自住用房的房貸政策、3月以來各地限購政策松綁的聲音等，已經顯示出房企破產、被收購對于倒逼政策走向轉向定向寬松的作用。

　　從已經出臺的樓市“微調”政策來看，落實首套房貸利率優(yōu)惠、減免相關稅費已經在落實，降低首付比例在個別城市的公積金首套房貸款中已經有所體現(xiàn)，但是還不具有普遍性，并且在首套房商業(yè)貸款中也沒有體現(xiàn)，這有可能成為今后政策“微調”的儲備政策之一，值得我們持續(xù)關注。

　　此外，由于2014年回歸市場化及樓市“雙向調控”的指導思路，對于庫存偏大，存在較大市場去化壓力的三四線城市、部分二線城市有可能會在此時進一步拉開限購逐步退出的序幕。

　　總之，從當前限購政策提出松綁的宏觀經濟背景與房地產市場基本面來講，當前宏觀經濟下行，同時，房地產市場表現(xiàn)欠佳，各地土地財政遭遇階段性危機，市場已出現(xiàn)房企破產倒閉或被收購的現(xiàn)象，這樣的多重疊加因素也為南寧、天津等部分城市樓市調控政策定向寬松提供了轉換空間。在接下來一段時間內，預計將有一批類似于天津、南寧這樣二線城市，以及無錫、寧波這樣的三四線城市會出臺定向放松限購的相關措施。

　　品牌房企被收購標志市場大洗牌來臨

　　近幾年，綠城分別買股給九龍倉、融創(chuàng)等公司，對于九龍倉而言，它不僅僅可以從“二當家”身份中獲得投資回報收益，并且也可以從此共享綠城在全國范圍內的土地資源、政府資源等。由于綠城擁有豐富的土地儲備，對于近期頻頻拿地九龍倉來講，就可以利用綠城這些資源共同開發(fā)，九龍倉也就有了更多的發(fā)揮空間。

　　對于融創(chuàng)中國來說，融創(chuàng)過去一段時期以來，持續(xù)強化并深耕既有的北京、天津、蘇南及重慶等精心篩選的經濟活力區(qū)，進一步鞏固了在蘇南區(qū)域的領先地位，通過與綠城的第一次戰(zhàn)略合作，戰(zhàn)略性進入上海、強化蘇南等區(qū)域，進一步完善了長三角區(qū)域的戰(zhàn)略布局。而此次融創(chuàng)二次收購綠城股權，這次合作將成為融創(chuàng)一次重要的戰(zhàn)略選擇，也是其通過收購綠城實現(xiàn)全國化布局的重要途徑。

　　那么，如何看待融創(chuàng)中國二次收購綠城股權，并且成為綠城第一大股東?筆者認為，大型品牌房企被收購等標志著市場大洗牌時代來臨，在市場大洗牌過程中，“大魚吃小魚”、“強者恒強”局面即將形成。原因如下：

　　第一、如前所述，房企破產、被收購將進一步倒逼調控政策走向定向寬松，收購方有可能通過此次收購贏得下一輪的市場發(fā)展機會，在未來房地產市場競爭發(fā)展過程中“彎道超車”，走在同類房企的前列。

　　第二、收購之后，融創(chuàng)可以綜合利用諸如綠城房企在全國各地的土地儲備、政府資源，進一步深耕既定的區(qū)域市場，這個過程也有可能促使融創(chuàng)快速在國內市場成長發(fā)展。

　　第三、高周轉企業(yè)優(yōu)勢將更加明顯，高周轉企業(yè)在未來房地產市場競爭中的優(yōu)勢將通過拿地、收購項目等方式表現(xiàn)出來。

　　回顧去年，在“去投資化”的常態(tài)化調控市場背景下，高速周轉“跑量”房企跑贏2013年大勢。從全國性房企銷售業(yè)績表現(xiàn)來看，2013年以萬科、恒大、綠地、保利等以高速周轉為主要特征的房企銷售業(yè)績情況排名居前，“跑量”房企跑贏2013年大勢。

　　進入2014年，這些以高周轉為特征的大型房企繼續(xù)在土地市場、項目合作與收購商發(fā)揮著其主動性的作用，因此從這個角度來講，萬科、恒大、綠地、保利、融創(chuàng)等這些大型房企將主導未來市場發(fā)展格局。

　　并購合作助力“千億房企”增加，千億軍團競爭“火藥味”更濃

　　根據(jù)中國指數(shù)研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)，2013年銷售額過百億企業(yè)擴容至71家，萬科、綠地、保利、中海、恒大、碧桂園等6家企業(yè)銷售額突破千億，行業(yè)領先陣營持續(xù)壯大。同時，領軍企業(yè)尤其是“千億軍團”不斷強化競爭優(yōu)勢，進一步拉大了與中小房企的距離，分化發(fā)展格局愈加明確。

　　筆者認為，在銀行信貸緊縮市場背景下，市場會逐漸加速分化，不同企業(yè)之間業(yè)績也會出現(xiàn)分化，2014年龍頭房企通過并購、合作等方式積極謀求上位實現(xiàn)突破勢在必然。而2014年房地產市場分化加速將加劇2014年具有“火藥味”房企之間的競爭。

　　首先、2013年“千億軍團”房企擴容至6家，未來“千億軍團”房企之間的競爭更加激烈，比如2013年綠地銷售金額已達1625億元，已接近萬科龍頭老大1776億元。預計2014年樓市將上演“龍爭虎斗”，爭奪市場龍頭老大地位。2014-2015年及未來誰將是龍頭老大的問題，將成為市場及媒體關注的焦點。這也就不難理解2014年伊始，盡管市場相對平淡，但是，千億房企仍然積極在房地產市場進行激烈的“火藥味”競爭。

　　此外，未來“千億軍團”房企也會因為房企銷售業(yè)績或市場并購行為而增加，這也將進一步加劇千億房企軍團的市場競爭。

　　同策咨詢研究部監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截至2014年4月，今年綠城集團累計總銷售面積約75萬平方米，合同銷售金額約人民幣172億元，而融創(chuàng)實現(xiàn)合約銷售金額人民幣184.6億元，同比增長27%，完成全年目標的28.4%。目前兩家公司合計銷售金額已達356.6億元，即使按照前4個月市場低迷期的銷售業(yè)績，這兩家企業(yè)2014年全年也會實現(xiàn)1000億元以上的銷售業(yè)績。這樣，融創(chuàng)通過并購、合作等方式外延式擴張，實現(xiàn)向“千億房企”的大躍進，重演了2013年中海地產收購中建地產邁向千億地產企業(yè)的路數(shù)。

　　預計未來，也不排除會有其他龍頭房企之間的并購、合作行為，從而實現(xiàn)強強聯(lián)合，規(guī)模效應的增加。而房企通過并購、合作等外延式增長方式將有助于1000億超級巨無霸房企的誕生，預計未來千億軍團房企之間的競爭也會更加激烈。

　　張宏偉 觀點新媒體專欄作者

（審校：楊曉敏）