從今年來看，深業(yè)上城這個(gè)深受公司所依仗的項(xiàng)目能否頂?shù)米∈袌?chǎng)壓力，或?qū)⒊蔀樯羁亟衲陿I(yè)績(jī)能否順利達(dá)標(biāo)的重要因素。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 相比于具有強(qiáng)大國(guó)資背景的母公司深業(yè)集團(tuán)，身處集團(tuán)孵化戰(zhàn)略下的深圳控股業(yè)績(jī)走勢(shì)似乎更值得市場(chǎng)關(guān)注。

　　近日，深圳控股披露4月份業(yè)績(jī)稱，期內(nèi)錄得合同銷售額達(dá)6.46億元，環(huán)比上升38.9%，同比則下降8.2%；合同銷售面積約為4.59萬平方米，環(huán)比下降18.5%，同比下降26.5%。

　　至此，今年前四個(gè)月，深圳控股總合同銷售額約16.97億元，總合同銷售面積約14.88萬平方米，平均售價(jià)約為11405元/平方米。

　　按公司年報(bào)中提及的今年105億元目標(biāo)計(jì)算，目前深圳控股僅完成16%。不過，彼時(shí)年報(bào)中亦強(qiáng)調(diào)，今年公司推盤主要集中在二、三季度，全年可售貨值達(dá)250億元人民幣，其中深圳貨值約占一半。

　　此外，深圳控股相關(guān)高層跟觀點(diǎn)新媒體坦承，聚焦深圳仍是今年的主要戰(zhàn)略選擇，而深業(yè)上城會(huì)是重頭戲，預(yù)計(jì)該項(xiàng)目將在今年業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)總額中至少占比四成。

　　重頭戲深業(yè)上城

　　事實(shí)上，對(duì)于深控今年的目標(biāo)能否完成，海通證券早前一份研報(bào)指出，鑒于現(xiàn)金流動(dòng)性問題，2014年運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)難有驚喜，其認(rèn)為今年將是深控困難的一年。

　　談及具體的原因，海通證券進(jìn)而分析稱，截至2013年底，深圳控股凈負(fù)債率維持在87.3%的高水平，該負(fù)債率在2015年下半年更多深圳項(xiàng)目貢獻(xiàn)銷售之前，將很難下降。

　　從以上分析我們不難發(fā)現(xiàn)，作為在目前深圳控股的在售項(xiàng)目中，重中之重的深業(yè)上城已經(jīng)承擔(dān)了不僅僅是支撐今年現(xiàn)金流改善凈負(fù)債率的角色，更多的是今年105億銷售目標(biāo)的四成貢獻(xiàn)者。

　　2013年1月，深業(yè)集團(tuán)首次向深圳控股注入商業(yè)綜合體——科之谷，即深業(yè)上城項(xiàng)目。該項(xiàng)目總建面達(dá)78.9萬平米。該項(xiàng)目是一個(gè)綜合體，包含公寓、創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)大廈、酒店、商場(chǎng)和Loft。

　　其中，深業(yè)上城的公寓是比較高端的產(chǎn)品。深控曾經(jīng)明確表示將先把公寓出售，回收資金，之后還可能把部分寫字樓出售，但核心的商場(chǎng)和高端的寫字樓，公司將完全持有。據(jù)悉，商業(yè)部分將在2016年面世。

　　根據(jù)深業(yè)置地總經(jīng)理張健4月份在深業(yè)上城官網(wǎng)上線暨公寓銷售業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示，深業(yè)上城公寓自2013年9月底開盤至今，共推出300套單位，目前已累計(jì)銷售216套，銷售金額35億元，均價(jià)72000元/平方米。

　　其中，該項(xiàng)目于今年第一季度銷售38套，銷售金額6.8億元，均價(jià)8萬元/平方米。查閱資料可知，今年一季度末，深控的總合同銷售額約10.50億元，即深業(yè)上城項(xiàng)目銷售額占深控總銷售額65%。

　　正是因該項(xiàng)目的重要性，市場(chǎng)也更加關(guān)注其具體的銷售情況。值得注意的是，根據(jù)國(guó)土局網(wǎng)站上面的數(shù)據(jù)得知，目前深業(yè)上城推出的房源是637套，且“期房待售”的仍有488套，顯示“已備案”和“已簽訂認(rèn)購(gòu)書”的為149套。

　　對(duì)此，深控相關(guān)高層對(duì)觀點(diǎn)新媒體強(qiáng)調(diào)，具體的銷售情況以張健總經(jīng)理公布的數(shù)據(jù)為準(zhǔn)，公寓部分有600多套都是可以預(yù)售的，但是推盤的情況是公司控制的，首推300套是根據(jù)自己的銷售策略來定的。

　　“張總講的應(yīng)該是認(rèn)購(gòu)的概念，房管局的網(wǎng)站有一定滯后性，考慮到信貸按揭方面一個(gè)落實(shí)的情況，認(rèn)購(gòu)跟簽約有一定的時(shí)間差，但是從認(rèn)購(gòu)到簽約確認(rèn)銷售基本上誤差很小。”該人士表示。

　　不過，當(dāng)觀點(diǎn)新媒體致電相關(guān)銷售人員詢問深業(yè)上城的房源以及銷售情況時(shí)，得到這樣的答復(fù)：“總共一次性推出600余套房源，去化二分之一，剩余300多套左右。”

　　高端市場(chǎng)壓力

　　關(guān)于深業(yè)上城的銷售情況，網(wǎng)簽、公司、銷售三方口徑不一，是什么原因?qū)е碌哪?？深圳地產(chǎn)評(píng)論人林曉華認(rèn)為“就算真的只是賣了一百多套，那也是很正常的。均價(jià)在五萬以上的房產(chǎn)，一年在深圳也賣不到三五百套。”

　　據(jù)深圳中原研究中心監(jiān)測(cè)顯示，深圳當(dāng)前可售商務(wù)公寓總量為73.09萬平，約為去年同期的3倍，庫(kù)存消化期也由去年同期的16個(gè)月上升至當(dāng)前的24個(gè)月。

　　其中，均價(jià)4萬元每平以上的高端公寓庫(kù)存共43.55萬平，占比約6成，其中主要集中在福田和鹽田區(qū)，尤其是福田區(qū)擁有全市約5成左右可售公寓面積。

　　事實(shí)上，在庫(kù)存壓力的背景下，僅看深業(yè)上城的銷售情況也是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，林曉華認(rèn)為，因?yàn)樯顦I(yè)上城是處于較為核心地段的高端項(xiàng)目，所以不能跟普通剛需住宅的去化相比。

　　盡管如此，華泰證券分析師曹光亮表達(dá)了對(duì)目前深圳高端公寓市場(chǎng)的憂慮。他認(rèn)為，這種高端比較危險(xiǎn)。

　　“因?yàn)樯钲谶@種城市還不是太適合支持超高端的公寓，跟上海、香港的市場(chǎng)情況不一樣。并且投資需求沒辦法量化，觀望情緒比較濃厚，估計(jì)今年銷售壓力會(huì)比較大一點(diǎn)。”

　　無獨(dú)有偶，也有業(yè)內(nèi)分析表示，庫(kù)存大且售價(jià)高，深圳高端公寓市場(chǎng)去化壓力巨大。而深圳高端商務(wù)公寓市場(chǎng)尚處于發(fā)展的初期，需要更多的時(shí)間去被市場(chǎng)認(rèn)識(shí)并接受。

　　針對(duì)上述對(duì)深圳高端公寓市場(chǎng)的壓力表述，相關(guān)深控高層亦坦言，雖然今年的總體形勢(shì)比較困難，大家對(duì)未來的預(yù)期都有微妙的變化，但是還是對(duì)整體的高端住宅市場(chǎng)需求有信心。

　　他表示，深業(yè)上城在深圳市的同類產(chǎn)品中銷售是最好的，所以對(duì)其全年的銷售情況表示樂觀。同時(shí)，對(duì)公司完成今年105億的目標(biāo)充滿信心。

　　不得不提的是，深控在去年如期達(dá)成90億目標(biāo)主要是靠年尾推出的深業(yè)上城項(xiàng)目。而從今年來看，深業(yè)上城這個(gè)深受公司所依仗的項(xiàng)目能否頂?shù)米∈袌?chǎng)壓力，或?qū)⒊蔀樯羁亟衲陿I(yè)績(jī)能否順利達(dá)標(biāo)的重要因素。