關(guān)于2014年房地產(chǎn)是否會大幅波動的話題，沒有人真正知道答案，也無需過多糾纏于此。更值得我們關(guān)注的是泡沫可能的演變邏輯以及合理的應(yīng)對策略?！?/h3>

　　近期萬科副總裁毛大慶的“發(fā)言風(fēng)波”再次將房地產(chǎn)是否會崩盤的話題放在聚光燈下。一邊是萬科總裁郁亮“房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入下半場”看空的警示，另一邊是任志強“2014年不買房就需要再等30年”看漲的言論。2014年的房地產(chǎn)是否會大幅波動？沒有人能說的清楚。因為泡沫本身就蘊含著太多的不確定性。何時破裂？極速破裂還是自然消化？什么資產(chǎn)最具抗跌性？等問題都值得思考。與其參考日本的借鑒，不如看看2008年自己的故事更有啟發(fā)。不妨我們通過下面三個故事來簡單認(rèn)識一下泡沫。

　　故事一：鄂爾多斯的債務(wù)幻覺

　　在鄂爾多斯的經(jīng)濟(jì)生態(tài)中，煤炭是財富的發(fā)動機，房地產(chǎn)是財富的儲蓄罐，而中間的環(huán)節(jié)由民間融資串聯(lián)。按照當(dāng)?shù)厝说恼f法“十有九貸”，即很多鄂爾多斯人都通過拖拉機的形式參與了民間融資。當(dāng)發(fā)動機熄火之后，前期催生的高房價難以支撐。某郊區(qū)高端樓盤房價從峰值每平米超過3萬的價格跌至1萬。按照正常的邏輯，這種情況下最直接的解決方式就是債務(wù)重組，即把房子賣了換成現(xiàn)金，再一層層分給債權(quán)人。但這樣的結(jié)果是所有人都虧本，所有人都沒辦法接受。

　　面對這種窘境，債務(wù)人一籌莫展。有的心理承受能力差的人選擇了跳樓，有的道德品行差的人選擇了跑路。但也有聰明的人想出了其他辦法。如果直接給錢，原先的10萬只能分5萬，但如果把錢換成酒則不同，而且酒的品牌一定不是大家所熟悉的蒙古王，而是從四川某個不知名的小酒廠進(jìn)了一批酒。最后分配的不是5萬元的錢而是給了5萬元的酒，并稱該酒價值10萬元。這樣大債權(quán)人再把酒一層層分給小債權(quán)人，債權(quán)人的感覺比直接虧損要好一些。鄂爾多斯人的豪放體現(xiàn)在債務(wù)重組上，結(jié)果使得一段時間內(nèi)當(dāng)?shù)氐木葡忌线@種酒。

　　故事二：溫州經(jīng)濟(jì)泡沫的破裂源于銀行收緊

　　上一輪溫州經(jīng)濟(jì)的大漲大跌，很大程度上取決于銀行的信貸政策。按照當(dāng)?shù)匾晃粚＜业恼f法是“2009年是狂熱的夏天，2011年是暴風(fēng)雪的寒冬，而2008年信貸規(guī)模爆增是危機的導(dǎo)火索“。那時銀行瘋狂放貸，信貸員常常追著老板貸款。以前這些企業(yè)只能靠民間融資，現(xiàn)在銀行來求你貸款，利息低，你會不借嗎？何況投資實業(yè)不賺錢，人民幣又不斷升值，看著自己的同鄉(xiāng)炒房都發(fā)財了，他們自然把錢轉(zhuǎn)到了房地產(chǎn)。

　　溫州人敢冒險，集資到處拿地，錢不夠就從民間融資，月息2分，房子一開盤就賣光了。然而好景不長，中央出手收緊銀根，老板們被告知必須還款，銀行答應(yīng)會立即再放款，就借高利貸還上，可后來就沒了消息，行長說沒額度，上面不批。這時老板紅眼了，訂單來了要花錢，只能再次求助2分5的高息，現(xiàn)在房子又賣不掉，很快房價就應(yīng)聲而落了。溫州銀行界有個抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)能說明上述氣候變化。2008年末企業(yè)部門的總資產(chǎn)中，民間融資占11%，銀行融資占48%，到了2011年末，民間融資占比速升至27%，銀行融資占比則速降為31%。

　　故事三：一線城市核心地段的物業(yè)抗跌性最強

　　2008年的次貸危機或許大家還記憶猶新，尤其是對民營經(jīng)濟(jì)和外資的沖擊較大。北京CBD作為這兩類經(jīng)濟(jì)體最聚集的區(qū)域，寫字樓租金在一定程度上能代表區(qū)域經(jīng)濟(jì)的活力。按照CBRE的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2008年第二季度CBD甲級寫字樓的平均租金為8元/天/平米，到2009年第三季度一路下滑至6.5元，6個季度的跌幅接近23%。典型的項目如財富中心的租金從6元下跌至5元，售價從2.9萬/平米下跌至2.7萬/平米。此外，從二手房的成交來看，2008年北京二手房市場成交量僅7萬余套，與2007年9.7萬套相比，下滑幅度近25%。

　　但這種下跌的態(tài)勢隨著經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇快速反彈，尤其是四萬億的刺激，大量企業(yè)擴租面積。一年后就觸底反彈，短短三年的時間，CBD甲級寫字樓的平均租金已經(jīng)從2009年的6.5元飆漲至今天的11.5元，僅僅2011年一年北京甲級寫字樓平均租金的漲幅就高達(dá)73%。財富中心的租金已經(jīng)從5元反彈至13元，售價已經(jīng)高達(dá)7萬/平米。此外，據(jù)坊間最新消息，北京五環(huán)以內(nèi)已經(jīng)沒有商業(yè)地塊可供應(yīng)。由此可見，即使在經(jīng)濟(jì)危機系統(tǒng)性下跌的情況下，一線城市核心位置的物業(yè)抗跌性也是最好的。

　　關(guān)于2014年房地產(chǎn)是否會大幅波動的話題，沒有人真正知道答案，也無需過多糾纏于此。更值得我們關(guān)注的是泡沫可能的演變邏輯以及合理的應(yīng)對策略。上面三個故事分別告訴我們?nèi)齻€道理。一是市場波動時，投資人的心態(tài)至關(guān)重要，不僅影響到投資結(jié)果，更會影響到我們的身體甚至生命。二是金融環(huán)境冷暖劇烈變是影響房地產(chǎn)市場大幅波動的重要原因。三是抗跌能力最強的還是核心城市核心地段的核心資產(chǎn)。

　　今年房地產(chǎn)的波動不會超過2008年，反思那時候的故事，可能會給我們更實在的啟發(fā)。

　　蘇鑫 高和投資董事長 本文轉(zhuǎn)自作者博客

（審校：楊曉敏）