此次微刺激之所以沒(méi)有被喊停，說(shuō)明各地房地產(chǎn)市場(chǎng)與地方財(cái)政已經(jīng)崩緊，同時(shí)說(shuō)明在貨幣穩(wěn)健、保障房一年被數(shù)百萬(wàn)套的大背景下，各地的限購(gòu)等行政舉措將陸續(xù)取消。

　　推薦語(yǔ)：五一過(guò)后，不少地方政府紛紛出臺(tái)救市政策，最新一例則是銅陵，加上此前諸市，已有5地用不同方式放寬限購(gòu)。截至目前，雖還沒(méi)有一線城市或熱點(diǎn)城市加入救市之列，但接下來(lái)這股地方政府救市的風(fēng)潮還會(huì)在哪些地方繼續(xù)蔓延，卻是從業(yè)人士都關(guān)心的問(wèn)題。另一方面，這些不同方式的救市政策到底能有多少成效，也是值得近期觀察的焦點(diǎn)。不過(guò)，救市政策才剛出臺(tái)沒(méi)幾日，就已有專業(yè)人士對(duì)“效果”做出預(yù)判了。

　　5月5日，安徽省銅陵市政府網(wǎng)站發(fā)布消息稱，日前銅陵發(fā)布《銅陵市人民政府關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的意見(jiàn)》，表示要以最大限度惠及市民。

　　這意味著，加上日前南寧、濱海、杭州蕭山、無(wú)錫四城，救市城市已增至5城。

　　這些刺激政策沒(méi)有貨幣助陣，在地方財(cái)稅的小盤子里讓利，只能稱之為微刺激，不會(huì)有全國(guó)性的提振效果。

　　此次微刺激之所以沒(méi)有被喊停，說(shuō)明各地房地產(chǎn)市場(chǎng)與地方財(cái)政已經(jīng)崩緊，同時(shí)說(shuō)明在貨幣穩(wěn)健、保障房一年建數(shù)百萬(wàn)套的大背景下，各地的限購(gòu)等行政舉措將陸續(xù)取消。保障的歸保障，市場(chǎng)的歸市場(chǎng)，各得其所。

　　貨幣政策是房地產(chǎn)市場(chǎng)的緊箍咒，到現(xiàn)在為止，房貸政策沒(méi)有絲毫松動(dòng)，大城市反而有收緊的趨勢(shì)。媒體披露，北京銀監(jiān)局發(fā)布《關(guān)于個(gè)人綜合消費(fèi)貸款領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》，北京地區(qū)客戶只能享受到最高100萬(wàn)元、最長(zhǎng)10年的消費(fèi)貸款。同時(shí)，個(gè)人綜合消費(fèi)貸款用途，不得用于購(gòu)房、投資等非消費(fèi)領(lǐng)域。銀行不得利用個(gè)人住房按揭貸款與個(gè)人綜合消費(fèi)貸款相捆綁的個(gè)人組合貸款品種，輾轉(zhuǎn)為住房按揭貸款提供收付款資金需求。監(jiān)管部門看到了各個(gè)不同品種貸款之間的套利行為，作出有針對(duì)性的調(diào)控。

　　貨幣沒(méi)有放松，房貸繼續(xù)收緊，保障房大量增加，加上匯率上升導(dǎo)致企業(yè)資金外流到國(guó)外收購(gòu)資產(chǎn)品，對(duì)房地產(chǎn)的打擊長(zhǎng)期而影響深遠(yuǎn)。這個(gè)影響不是短期海嘯，而是溫水煮青蛙，等到青蛙意識(shí)到風(fēng)險(xiǎn)，已經(jīng)跳不出熱鍋。

　　收緊房貸對(duì)開(kāi)發(fā)商、對(duì)購(gòu)房者的影響巨大，開(kāi)發(fā)商不得不通過(guò)上市、增發(fā)股票、股權(quán)信托、境外貸款、境外發(fā)債等辦法進(jìn)行融資，簡(jiǎn)言之，以直接融資取代間接融資，讓銀行逐步與房地產(chǎn)貸款脫鉤，讓全球的投資者與中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利益共享?！吨袊?guó)房地產(chǎn)金融2013年度報(bào)告》指出，2013年海外融資方面，中國(guó)房企躍居世界第一，達(dá)到4566.25億元。

　　據(jù)易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《2014年一季度全國(guó)房企資金專題報(bào)告》，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源實(shí)現(xiàn)28731億元，由2013年同比增幅26.5%降至6.6%，增速比2013年全年回落19.9個(gè)百分點(diǎn)。其中，利用外資、其它資金同比分別下降33.9%、1.9%，國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金分別同比增長(zhǎng)20.4%，9.6%。相比2013年全年，國(guó)內(nèi)貸款、利用外資、自籌資金和其它資金的同比增速分別下降12.7個(gè)百分點(diǎn)、66.7個(gè)百分點(diǎn)、11.7個(gè)百分點(diǎn)和30.8個(gè)百分點(diǎn)。企業(yè)自籌資金在企業(yè)到位資金中所占比重為38.6%，高于去年同期1.1個(gè)百分點(diǎn)。

　　3月19日晚，中茵股份、天?；òl(fā)布公告，其非公開(kāi)發(fā)行A股股票申請(qǐng)獲得證監(jiān)會(huì)通過(guò)。在新發(fā)布的“A股房地產(chǎn)上市公司再融資方案”中，33家上市房企擬將以增發(fā)股票的形式進(jìn)行新一輪融資，不到半月，已有7家房企獲批，金額超150億元。今年一季度，房地產(chǎn)市場(chǎng)并購(gòu)重組案例與金額均為各行業(yè)之冠，未來(lái)各種直接融資、公司合作、并購(gòu)重組將層出不窮。

　　收緊按揭房貸同樣如此，想逼出民間真金白銀進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，以免投資者利用銀行杠桿收獲房地產(chǎn)紅利，讓銀行成為頂在風(fēng)險(xiǎn)浪尖的冤大頭。

　　融360發(fā)布的最新房貸數(shù)據(jù)顯示，3月以來(lái)，8.5折利率優(yōu)惠在全國(guó)絕跡；8.8折利率優(yōu)惠只在北京一城能找到；其他城市基本提至基準(zhǔn)利率或者更高。4月11日，爆出7成城市中小銀行房貸告停、國(guó)有銀行半停貸狀態(tài)的消息。

　　決策層思路清晰，購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商、全球投資者也不糊涂，不會(huì)像被蒙上眼的馬兒一樣任由驅(qū)使。4月房企海外融資數(shù)額急劇下降，土地與商品房成交量普遍大跌，人民幣匯率下行與美國(guó)退出QE，使資金非常明確奔?xì)W美而去，而房地產(chǎn)信托，別提了吧，買了房地產(chǎn)信托的人心驚膽戰(zhàn)，擔(dān)心無(wú)法回本?？梢?jiàn)，要逼出直接融資模式、倒逼出購(gòu)房者的真金白銀，需要市場(chǎng)信心的提振與制度的完善，不可能畢其功于一役，在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，有關(guān)方面實(shí)在操之過(guò)急。

　　再說(shuō)了，房地產(chǎn)下行，銀行依然是最大的地主與房東。美國(guó)智庫(kù)彼得森國(guó)際經(jīng)濟(jì)研究所指出，由于抵押貸款占到銀行總貸款的40%，意味著抵押品價(jià)格將因地產(chǎn)價(jià)格的下滑急速縮水。融資品價(jià)格的下挫，將讓金融系統(tǒng)難以運(yùn)行。除非中國(guó)很快建立起一套征信融資體系，但這是不切實(shí)際的好高鶩遠(yuǎn)。

　　中國(guó)的房地產(chǎn)的重要性，說(shuō)一千道一萬(wàn)，主要是作為地方財(cái)政頂梁柱的功能、作為金融運(yùn)作最重要抵押品的功能，只有讓地方找到合法合理的稅收之道，讓中國(guó)金融建立有效的信用定價(jià)體制，房地產(chǎn)市場(chǎng)才能恢復(fù)房地產(chǎn)而不是融資品的本來(lái)面目。

　　葉檀 知名財(cái)經(jīng)評(píng)論家、財(cái)經(jīng)專欄作家 本文轉(zhuǎn)自其個(gè)人博客