合生一直以來都不是高速周轉(zhuǎn)型的企業(yè)，我們公司的策略在業(yè)績表現(xiàn)上和別人有不同。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 見習(xí)編輯王靜 在2013年112億元的基礎(chǔ)上，合生創(chuàng)展定下集團(tuán)2014年銷售目標(biāo)為保持15-20%的增長。面對“為什么這么慢”的質(zhì)疑，執(zhí)行董事兼首席財務(wù)官謝寶鑫回應(yīng)稱：“合生一直以來都不是高速周轉(zhuǎn)型的企業(yè)，我們公司的策略在業(yè)績表現(xiàn)上和別人有不同。”

　　合生創(chuàng)展執(zhí)行董事兼副總裁廖若清亦表示，“大家很清楚的是，只要把價格降下去肯定會賣出很多。但是作為負(fù)責(zé)任的企業(yè)，我們不會出現(xiàn)像業(yè)主沖售樓處這樣的現(xiàn)象。高速周轉(zhuǎn)也不是很難，只是每個企業(yè)有每個企業(yè)的打法。”

　　提及公司2013年銷售業(yè)績下降，謝寶鑫稱合生從去年第四季度起，開始根據(jù)市場情況做產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整。“預(yù)計在一季度結(jié)束的時候，這些調(diào)整基本到位，新貨會比較多的在第二季度開始推向市場，這部分新貨相對來說還是比較有競爭力的。”

　　謝寶鑫透露，在新推貨量中，剛需和改善型產(chǎn)品將占到公司整個產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的70%左右；高端方面大約是30%左右。而合生去年的業(yè)績表現(xiàn)和去化中，剛需和改善會占到我們業(yè)績貢獻(xiàn)的80%，高端產(chǎn)品這一塊大約占到20%。

　　據(jù)謝寶鑫介紹，合生預(yù)計2014年新推貨量約180億，加之既有的約250億存貨，總的可售貨量是430億左右。而2014年銷售按最高20%增長來算，亦不過135億左右。

　　謝寶鑫解釋稱，公司的整體去化率水平大概是35%到40%之間，這個和市場同業(yè)相比確實(shí)不高。“結(jié)合公司的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)來看，我們認(rèn)為35%左右的去化率相對來說還是比較合理的。”

　　他指出，在公司整個貨量結(jié)構(gòu)中，30%的高端物業(yè)是未來實(shí)現(xiàn)投資收益的重要保障。這一塊當(dāng)然沒辦法和剛需產(chǎn)品的高周轉(zhuǎn)率相比，但是這一塊也是實(shí)現(xiàn)公司相對比較高毛利的重要保障。“最終公司的投資目的還是為了實(shí)現(xiàn)投資收益，至于快一點(diǎn)還是慢一點(diǎn)，大家的打法不一樣，但是我們的目標(biāo)還是很明確的。”

　　與銷售業(yè)績不佳同時擺在合生面前的，是市場對公司流動性風(fēng)險的質(zhì)疑。根據(jù)業(yè)績會當(dāng)天發(fā)布的財務(wù)狀況。2013年合生有期債務(wù)總額為393.73億港幣，一年期到期債務(wù)占比24.1%，為94.73億港幣，而集團(tuán)現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物為65.79億。

　　評級機(jī)構(gòu)穆迪亦于3月初的一份報告指出，其評級的44家中國房地產(chǎn)開發(fā)商當(dāng)中，只有3家受評開發(fā)商同時存在信托貸款敞口較大和流動性疲弱的情況，合生創(chuàng)展即為其中一家。

　　對此謝寶鑫回應(yīng)稱：“這是在12月31號這個時點(diǎn)的現(xiàn)金情況。我們預(yù)計2014年能夠?qū)崿F(xiàn)銀行貸款和銷售收入可以完全覆蓋我們的短期債務(wù)。”而對于穆迪報告提及的風(fēng)險，謝寶鑫則稱“那個報告有點(diǎn)問題，我們會再繼續(xù)溝通下，我們認(rèn)為公司的流動性非常安全。”

　　以下是合生創(chuàng)展2013年業(yè)績會現(xiàn)場問答實(shí)錄：

　　現(xiàn)場提問：一年期債務(wù)中銀行貸款、其他債券的分配是怎么樣的？現(xiàn)在在流動性緊張的情況下，這些到期的貸款銀行是否會延期？

　　去年大部分開發(fā)商銷售都非常強(qiáng)勁，但是你們的銷售好像比2012年下降了，這個原因是什么？今年的銷售目標(biāo)是多少？

　　謝寶鑫：關(guān)于2014年債務(wù)到期結(jié)構(gòu)問題，我們2014年整個到期債務(wù)只占我們集團(tuán)總債務(wù)的不到25%，這個結(jié)構(gòu)對于一個地產(chǎn)公司來說是比較良好的。這25%的債務(wù)大約折合人民幣是75億，其中大部分是銀行正常開發(fā)貸款，以及前期留下來的少量信托。

　　公司到目前為止沒有使用的銀行授信額度是360億人民幣，我們結(jié)合公司當(dāng)前的經(jīng)營狀況和對2014年現(xiàn)金流的預(yù)測，認(rèn)為公司應(yīng)付這部分短期債沒有任何的問題。

　　在2013年公司的新增合約銷售和2012年基本持平，和市場同行相比我們并不是特別快，但是主要的原因在于，去年第四季度公司對未來市場，特別是對消費(fèi)者的需求做了一個重新的分析和判斷。我們認(rèn)為接下來的市場，剛需及改善產(chǎn)品，特別是一些總價低、小戶型產(chǎn)品會更加受到歡迎，所以公司從去年四季度開始調(diào)整未來供貨產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)。

　　因?yàn)樯婕暗揭?guī)劃調(diào)整，公司四季度新增貨量的退貨時間，受規(guī)劃的調(diào)整而適度的延后了，導(dǎo)致公司第四季度沒有按照原來的計劃推，導(dǎo)致和我們的預(yù)期效果有一點(diǎn)出入。我們認(rèn)為短期的調(diào)整是為了中長期更好的發(fā)展，短期產(chǎn)品的調(diào)整也是為了讓產(chǎn)品在2014年、2015年更好的獲得到市場和消費(fèi)者的認(rèn)可。

　　銷售目標(biāo)方面，我們希望在2014年還是能夠保持15%到20%的增長，這是公司長期以來穩(wěn)健的發(fā)展策略。

　　現(xiàn)場提問：謝總剛才說你們在調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，想請教公司2014年大概有多少貨值推出，在這里面剛需和豪宅占比怎么樣？去年你們在幾大城市做了豪宅推介會，在去年業(yè)績中，豪宅占比多少？

　　第二個，你們在北京CBD這個地區(qū)有300萬平方米的土地儲備，你們合生如何規(guī)劃這塊土地，合生在北京、上海、珠三角核心優(yōu)質(zhì)土儲的釋放有沒有具體的時間表或者項(xiàng)目的規(guī)劃？

　　謝寶鑫：關(guān)于公司整個貨量結(jié)構(gòu)的問題，我們預(yù)計2014年公司新推貨量大概是180億，既有的存貨大概是250億，總的貨量是430億左右。一直以來公司的策略是剛需和改善為主，大概會占到公司整個產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的70%左右；高端方面大約是30%左右。按公司以往的業(yè)績表現(xiàn)和去化率來看，剛需和改善會占到我們業(yè)績貢獻(xiàn)的80%，高端產(chǎn)品這一塊大約占到我們業(yè)績表現(xiàn)的20%。

　　廖若清：第二個優(yōu)質(zhì)土儲的問題，合生在北京CBD絕對沒有300萬平方米的土地儲備。目前在售的宵云路8號附近我們還有一塊地，政府也做了規(guī)劃和公示，現(xiàn)在在完善手續(xù)過程中，很快就會批復(fù)、補(bǔ)地價。但是面積也就是60多萬平方米，再加上原來我們還有10多萬平方米沒有開發(fā)的，也就是80萬平方米。今年我們爭取完善法律手續(xù)和用地手續(xù)。

　　現(xiàn)場提問：剛才提到你們現(xiàn)在債務(wù)結(jié)構(gòu)里面有一些是信托貸款，現(xiàn)在具體額度有多少？未來這個會不會增加，你們信托貸款的成本是多少？

　　商業(yè)地產(chǎn)方面，未來會不會尋找合作伙伴一起開發(fā)？比如說現(xiàn)在有一個趨勢是找基金進(jìn)行合作，你們的方向是什么樣的，有沒有長遠(yuǎn)目標(biāo)？希望商業(yè)占比是多少？

　　謝寶鑫：關(guān)于信托方面，我們在去年中期也匯報過，公司一直以來奉行比較穩(wěn)健的財務(wù)策略。所以我們前期的少量信托貸款在2013年陸續(xù)還完了，在2014年盡量把信托全部還掉。這部分總量不高，我們當(dāng)前信托的利率水平在同行業(yè)中也是不高的，不到10%，大概還有20億人民幣。

　　第二個關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)合作模式問題，公司一直以來并不排斥與人合作，從以前來看，我們有不少項(xiàng)目是有合作伙伴的，公司還是持開放的心態(tài)面對市場。當(dāng)然要看具體項(xiàng)目，和具體合作條件。

　　公司計劃在2015年及以后把這部分優(yōu)質(zhì)商業(yè)土地儲備發(fā)展為投資物業(yè)。我們希望這部分不管是在資產(chǎn)占比還是占比，都能夠提升到20%的水平。

　　現(xiàn)場提問：2013年你們的合約銷售是118億，如果按照15%的幅度增長大概是120億，但是你們今年的推貨量卻有430億，如果按照這樣的幅度計算，你們的去化率好像比較低，只有30%，為什么會以這樣一個低的去化率制定你們的銷售目標(biāo)？

　　公司今年頭兩個月的銷售比較低，大概只有四、五個億，你們今年的銷售策略是怎樣的，下半年銷售的比例大概是怎樣？剛才提到你們商業(yè)的目標(biāo)是占20%，具體是多少年以后的目標(biāo)，現(xiàn)在的比例是多少？

　　謝寶鑫：我們2014年的銷售目標(biāo)是希望保持15%-20%的增長，我們會努力做得更好。從去化率來看，公司的整體去化率水平大概是35%到40%之間，這個和市場同業(yè)相比確實(shí)不高。但是客觀來說，這個是我們公司的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和策略的不同。

　　合升一直以來都不是高速周轉(zhuǎn)型的企業(yè)，我們公司的策略在業(yè)績表現(xiàn)上和別人有不同，這個大家都知道。結(jié)合公司的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)來看，我們認(rèn)為35%左右的去化率相對來說還是比較合理的。

　　在公司整個貨量結(jié)構(gòu)中，我們30%的高端物業(yè)是未來實(shí)現(xiàn)投資收益的重要保障。這一塊當(dāng)然沒辦法和剛需產(chǎn)品的高周轉(zhuǎn)率相比，但是這一塊也是實(shí)現(xiàn)公司相對比較高毛利的重要保障。最終公司的投資目的還是為了實(shí)現(xiàn)投資收益，至于快一點(diǎn)還是慢一點(diǎn)，大家的打法不一樣，但是我們的目標(biāo)還是很明確的。

　　公司非常關(guān)注推盤節(jié)奏問題，從去年四季度到今年一季度，我們這六個月公司一直集中力量在做產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整。預(yù)計在一季度結(jié)束的時候，這些調(diào)整基本到位。主要指的是一些開發(fā)報建的手續(xù)，還有一些戶型設(shè)計的調(diào)整，我們預(yù)計新貨會比較多的在第二季度開始推向市場，這部分新貨相對來說還是比較有競爭力的。

　　20%的商業(yè)占比是我們的三年計劃，公司可能在2016年左右能夠?qū)崿F(xiàn)商業(yè)占比在20%的水平。我們有一些大型商業(yè)項(xiàng)目會在2015年底、2016年初推出。

　　我們目前非住宅銷售大概占比10%，投資性物業(yè)貢獻(xiàn)大概是在5%左右，包括租金，以及持有型物業(yè)的收入，我們希望這個20%的目標(biāo)在2015年以后可以實(shí)現(xiàn)。

　　廖若清：我補(bǔ)充一下，剛才說到銷售去化率的問題，大家很清楚的是，只要把價格降下去肯定會賣出很多。但是作為負(fù)責(zé)任的企業(yè)，我們不會出現(xiàn)像業(yè)主沖售樓處這樣的現(xiàn)象。

　　另外，高速周轉(zhuǎn)也不是很難，只是每個企業(yè)有每個企業(yè)的打法。我們的打法和其他公司的打法不可同日而語，每個企業(yè)都有自己的策略。

　　現(xiàn)場提問：剛才有說到公司擁有現(xiàn)金65.79億，但是一年內(nèi)到期的債務(wù)為94.73億，是不是說明你們的債務(wù)壓力還是很大的？

　　謝寶鑫：這是在12月31號這個時點(diǎn)的現(xiàn)金情況。我們預(yù)計2014年能夠?qū)崿F(xiàn)銀行貸款和銷售收入可以完全覆蓋我們的短期債務(wù)。

　　現(xiàn)場提問：你們目前的流動資金可能不足以覆蓋一年到期的債務(wù)，有評級機(jī)構(gòu)對其他企業(yè)做過統(tǒng)計，有三家存在債務(wù)違約的風(fēng)險。

　　謝寶鑫：我們認(rèn)為它的那個報告有點(diǎn)問題，我們會再繼續(xù)溝通下。

　　現(xiàn)場提問：那您認(rèn)為公司在流動性方面是沒有風(fēng)險的嗎？

　　謝寶鑫：我們認(rèn)為公司的流動性是非常安全的。

　　現(xiàn)場提問：在北上廣等核心城市，很多企業(yè)正在花很貴的錢來買核心地區(qū)的土地，相比這些企業(yè)來說，合生在一些核心區(qū)域有較為優(yōu)質(zhì)的土地，而且成本也非常低，公司遲遲不開發(fā)的原因是什么？

　　廖若清：也不是不開發(fā)，但是要循序漸進(jìn)的開發(fā)，進(jìn)度有點(diǎn)慢。剛才謝總說了在調(diào)結(jié)構(gòu)，結(jié)構(gòu)調(diào)好了就快了，這個結(jié)構(gòu)包括公司的治理結(jié)構(gòu)，人員結(jié)構(gòu)，商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)之間的結(jié)構(gòu)。這個調(diào)整好了就會快起來，比如說商業(yè)地產(chǎn)占到20%，還有10%是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，還有住宅地產(chǎn)，這個結(jié)構(gòu)正在調(diào)。