本來(lái)公積金的調(diào)整完全是符合管理辦法的，但是這次調(diào)整的幅度和尺度太大，造成人們將之誤認(rèn)為公積金新政。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 見習(xí)編輯郭凈凈 在降價(jià)、中小房企債務(wù)違約等不利信號(hào)的籠罩下，日前廣州最嚴(yán)公積金意見稿的面世，再給或陷“斷崖樓市”的房地產(chǎn)市場(chǎng)蒙上一層陰影。

　　廣州新的公積金貸款意見稿推出后，在業(yè)內(nèi)引起軒然大波。3月26日，廣州市住房公積金中心緊急回應(yīng)稱，限制第二次及以上的職工使用住房公積金貸款，是確保91%的職工擁有公平、公正使用住房公積金貸款的權(quán)利。

　　就在四天前(3月21日)，廣州市發(fā)布《住房公積金個(gè)人房貸實(shí)施辦法》和《住房公積金貸款有關(guān)問(wèn)題通知》征求意見稿稱：住房公積金貸款只能使用一次；用公積金貸款買二套房首付提至七成，利率提高；本地人和外地人繳納公積金時(shí)間分別需兩年、三年才能貸款，貸款額度縮減等。若4月10日這個(gè)征求意見稿獲批，屆時(shí)，廣州的公積金貸款政策將成為全國(guó)幾個(gè)主要城市中最嚴(yán)厲的一個(gè)。

　　對(duì)此，廣州寒桐投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理韓世同認(rèn)為，本來(lái)公積金的調(diào)整完全是符合管理辦法的，但是這次調(diào)整的幅度和尺度太大，造成人們將之誤認(rèn)為公積金新政，并在全國(guó)引起極大關(guān)注：“這一調(diào)整有些失當(dāng)，公積金新舊政策相差太大，此次限制性門檻過(guò)高，又造成很多人根本貸不到上限，就限制了很大一部分人群”。

　　史上最嚴(yán)公積金意見稿

　　“我之前買二手房的時(shí)候，已經(jīng)申請(qǐng)過(guò)公積金貸款了，今年初打算買新房，才把二手房賣了，”面對(duì)新的公積金貸款意見稿，新婚的小張夫婦表示很“受傷”。來(lái)自外地的夫婦二人已在廣州工作兩年有余，本打算今年5月就申請(qǐng)公積金貸款購(gòu)房。

　　根據(jù)21日廣州公積金中心新推出的征求意見稿的第七條規(guī)定：用途為非居住用房及低密度商品住宅不予貸款，已使用過(guò)住房公積金貸款的也不予貸款。這就意味著，公積金貸款只可使用一次。而現(xiàn)行規(guī)定顯示，夫妻一方名義申請(qǐng)公積金貸款，賣掉再購(gòu)買二套房的，在夫妻一方還清公積金貸款后，另一方還可再申請(qǐng)公積金貸款。

　　“按新辦法不管房產(chǎn)是否還在名下，只要曾經(jīng)使用過(guò)公積金貸款，也就沒(méi)機(jī)會(huì)了；但如果首套用的是商貸，那么再買房仍然可以申請(qǐng)一次公積金貸款，只是要按二套房來(lái)算，”如此，按照廣州市住房公積金中心的說(shuō)法，小張夫婦確實(shí)無(wú)緣公積金貸款了。

　　除了要求對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的貸款首付款不得低于70%之外，廣州還規(guī)定，暫停發(fā)放繳存職工家庭購(gòu)買第三套及以上的住房公積金貸款。

　　不過(guò)，即使從未申請(qǐng)過(guò)公積金貸款，按照新規(guī)，小張夫婦現(xiàn)在也達(dá)不到申請(qǐng)條件。新的征求意見稿顯示，非廣州市戶籍的，申請(qǐng)時(shí)應(yīng)已連續(xù)繳存住房公積金長(zhǎng)達(dá)36個(gè)月以上(含36個(gè)月)；而對(duì)于廣州市戶籍，則需連續(xù)繳存住房公積金24個(gè)月以上(含24個(gè)月)。而此前本地戶籍的只需繳公積金半年即可，而外地的最長(zhǎng)也就一年。

　　不只是交款年限的延長(zhǎng)，更重要的是，即使等待許久，最后貸到的錢也銳減。此次征求意見稿指出，住房公積金個(gè)人貸款額度取“根據(jù)個(gè)人住房公積金繳存情況計(jì)算的貸款額度”、“貸款最高限額”、“按照房屋價(jià)格計(jì)算的貸款額度”三項(xiàng)額度中的最低值。

　　以經(jīng)適房購(gòu)房者為例，收入較低的繳存者可貸款額度縮水近半，很可能無(wú)法按照最高額度去貸款購(gòu)房。以廣州最近一批開售的經(jīng)適房為例，位于天河的珠江嘉苑經(jīng)適房基準(zhǔn)房?jī)r(jià)僅有5522.96元/平方米，按照經(jīng)適房70平方米的面積計(jì)算，一套房的總價(jià)大概在38.7萬(wàn)元左右，首付兩成，則公積金貸款總額要達(dá)到31萬(wàn)元。

　　按照現(xiàn)行公式：公積金賬戶余額×2+公積金月繳存額×至法定退休月數(shù)×4，如此，如果一個(gè)家庭中有一方繳存公積金，那么就可以直接按31萬(wàn)元足額申請(qǐng)貸款購(gòu)房。但是按照意見稿中新修訂的計(jì)算公式，即公積金賬戶余額×2+公積金月繳存額×至退休年齡月數(shù)×2，那么，該家庭只有一方繳存公積金，最后有可能無(wú)法貸款到31萬(wàn)元，還需要提高首付。

　　此外，新規(guī)還顯示，一人申請(qǐng)住房公積金貸款的，貸款最高限額為50萬(wàn)元，兩人或兩人以上購(gòu)買同一住房申請(qǐng)住房公積金貸款的，貸款最高限額為80萬(wàn)元；如果是二套房貸款的，則只能按房屋價(jià)格的30%來(lái)貸。

　　對(duì)于貸款額度銳減的質(zhì)疑，廣州公積金中心回應(yīng)稱，原貸款額度計(jì)算公式的貸款風(fēng)險(xiǎn)偏高，也偏離了繳存義務(wù)與權(quán)利對(duì)等，同時(shí)為配合國(guó)家對(duì)一線城市房地產(chǎn)的調(diào)控政策。

　　若4月10日，征求社會(huì)意見結(jié)束后，經(jīng)公積金管理委員會(huì)審議通過(guò)，屆時(shí)，廣州的公積金貸款政策將成為全國(guó)幾個(gè)主要城市中最嚴(yán)格的一個(gè)。

　　對(duì)此，韓世同認(rèn)為，本來(lái)公積金的調(diào)整完全是符合管理辦法的，但是這次調(diào)整的幅度和尺度太大，造成人們將之誤認(rèn)為公積金新政，并在全國(guó)引起極大關(guān)注；“這一調(diào)整，有些失當(dāng)，公積金新舊政策相差太大，本來(lái)只能貸一次的影響不是太大，也不會(huì)引起太大反應(yīng)；但是由于此次限制性門檻過(guò)高，又造成很多人根本貸不到上限，就限制了很大一部分人群”。

　　不過(guò)，在廣州市社會(huì)科學(xué)院科研處處長(zhǎng)彭澎看來(lái)，此次調(diào)整對(duì)剛需的影響不大，主要是限制二套房的改善型購(gòu)房，“對(duì)依賴公積金貸款購(gòu)房的人群的影響非常大，這個(gè)政策如果通過(guò)，就會(huì)限制這一部分人群，不得不推遲或打消購(gòu)房打算；改善型也就是既有改善意圖也有投資性需求，這也符合今年以來(lái)的保護(hù)剛需、抑制投資投機(jī)性需求的政策要求”。

　　對(duì)此，廣州市公積金中心相關(guān)負(fù)責(zé)人此前亦表示，公積金貸款起的是輔助作用，主要是保證大家的基本住房需求；“按照廣州目前的房?jī)r(jià)，對(duì)于改善住房條件的比較難滿足，從這兩年發(fā)放的情況看，92%的申請(qǐng)人是首次置業(yè)”。

　　“斷崖樓市”政策需寬嚴(yán)兼濟(jì)

　　“現(xiàn)在商業(yè)性貸款已經(jīng)有收緊的跡象了，相應(yīng)的公積金貸款收緊可能也是大背景下的調(diào)整?！睋?jù)彭澎分析，金融界也開始對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有些謹(jǐn)慎，這種謹(jǐn)慎的表現(xiàn)就是自去年底以來(lái)出現(xiàn)的基金違約事件，最近又有債券違約出現(xiàn)，加上去年兩次銀行“錢荒”，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，貸款等資金就沒(méi)有那么寬裕了。

　　事實(shí)上，此次廣州市公積金貸款新政進(jìn)行征求意見，引起軒然大波，業(yè)內(nèi)紛紛質(zhì)疑，是不是公積金沒(méi)錢了？而在廣州大力勒緊“褲腰帶”的同時(shí)，為了填補(bǔ)公積金“空倉(cāng)”，廈門公積金3月起施行“公轉(zhuǎn)商”貼息貸款。

　　據(jù)了解，“公轉(zhuǎn)商”貼息貸款是指廈門住房公積金貸款金融業(yè)務(wù)受委托銀行，按照廈門市住房公積金管理中心審批的個(gè)人住房公積金貸款額度，向借款人發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款。

　　而廈門市住房公積金管理中心坦言，“公轉(zhuǎn)商”貼息貸款的推出，將有效化解現(xiàn)階段住房公積金貸款資金存量不足與職工購(gòu)房貸款需求旺盛之間的矛盾。

　　數(shù)據(jù)顯示，2013年度，廈門市共為15463戶購(gòu)房職工家庭發(fā)放個(gè)人住房公積金貸款70.16億元，同比增加47.62%，發(fā)放額創(chuàng)歷史新高。截至2013年12月，廈門市住房公積金貸款使用率已突破100%。

　　雖然廈門是福建省首次推出“公轉(zhuǎn)商貸款”的城市，但此前國(guó)內(nèi)多地已有推出。不過(guò)業(yè)內(nèi)認(rèn)為，“公轉(zhuǎn)商”和“輪候制”等一樣，都是緩解燃眉之急的權(quán)宜之計(jì)。

　　“如果公積金出現(xiàn)青黃不接的情況，‘公轉(zhuǎn)商’便是必然的選擇，用銀行貸款來(lái)貼補(bǔ)公積金，以避免貸不到公積金影響市場(chǎng)，”韓世同認(rèn)為，廈門是公積金告急了，才會(huì)采取這款緩兵之計(jì)來(lái)救火。

　　不過(guò)，韓世同認(rèn)為，現(xiàn)在廣州收緊公積金貸款的相關(guān)規(guī)定，還是為了防患于未然，避免出現(xiàn)資金余額不足的狀況；“廣州現(xiàn)在顯然沒(méi)有到這個(gè)地步，如果廣州公積金余額不足，估計(jì)也會(huì)采取這一措施”。

　　而廣州公積金中心則回應(yīng)道，此次調(diào)整只是配合樓市調(diào)控的政策，貸款額度還是充足的。據(jù)其公布的數(shù)據(jù)，到2013年底，廣州市公積金的當(dāng)年節(jié)余額為105億元，累計(jì)節(jié)余額是980億，其中已發(fā)放貸款780億，有十幾億元購(gòu)買國(guó)債進(jìn)行投資。

　　“商業(yè)性貸款受限，利率過(guò)高，很大一部分人群也帶不到貸款，目前公積金貸款造成增長(zhǎng)速度太快，”韓世同認(rèn)為，這次調(diào)整主要是為了阻擋過(guò)多的人群進(jìn)行公積金貸款，抑制貸款過(guò)快增長(zhǎng)。

　　數(shù)據(jù)顯示，今年2月，廣州使用公積金貸款購(gòu)買二手房房的比例高達(dá)24%，而過(guò)往公積金貸款比例最高也就是20%左右；商業(yè)房貸則從原先的35%左右，下降為27%～28%。

　　“市場(chǎng)比較依賴能夠用公積金貸款的這部分需求，包括混合型貸款和純公積金貸款的人群的購(gòu)房需求，已經(jīng)在整個(gè)市場(chǎng)需求的比重近半。”在韓世同看來(lái)，在商業(yè)性貸款受限的情況下，公積金貸款就成了替代，在限購(gòu)相貸及年初以來(lái)杭州等城市的降價(jià)現(xiàn)象的背景下，這種嚴(yán)厲的公積金調(diào)整幅度便很可能對(duì)市場(chǎng)帶來(lái)一些不利反應(yīng)。

　　不過(guò)，這個(gè)意見稿能不能通過(guò)還是個(gè)問(wèn)題。韓世同認(rèn)為，目前這種情況下，肯定不可能完全按照原來(lái)的意見稿方案出臺(tái)方案，適當(dāng)?shù)恼{(diào)整還是可以接受的，而且不需要過(guò)猶不及，矯枉過(guò)正。