再融資開閘、險資入地產(chǎn)、以及資產(chǎn)證券化的逐步放開，都為房企在當前的融資背景下提供了多樣化金融工具，但也對其金融戰(zhàn)略選擇能力提出了更高要求。

　　觀點網(wǎng) 彭飛 A股房企再融資被叫停四年之久后終于再度開閘。

　　3月19日晚間，中茵股份和天?；p雙發(fā)布公告稱，其非公開發(fā)行A股股票申請獲得證監(jiān)會通過，并且在資金投向方面，兩家公司均將用于地產(chǎn)項目的開發(fā)與營運。

　　此舉意味著，暫停近四年的地產(chǎn)類公司再融資正式開閘，特別是在日前因浙江興潤置業(yè)債務風險而引發(fā)的市場擔憂房企資金鏈危機之際，意義尤為重要，對于整個房地產(chǎn)行業(yè)來說也無疑是“強心劑”。

　　就此，市場分析認為，兩家房企再融資申請獲批，反映出當前監(jiān)管層對符合條件的房企在資本市場融資放開了通道，這是一個正面、積極的信號。

　　而受再融資松綁利好刺激，地產(chǎn)股在3月20日開盤之后一度出現(xiàn)普漲。截至收盤也有國興地產(chǎn)、京投銀泰、金豐投資、廣宇發(fā)展等漲停，陽光城則上漲8.59%，天?；q幅也超過4%。

　　近900億融資規(guī)模待解？

　　自監(jiān)管層在2010年暫停房企再融資后，不少房企主要是通過房地產(chǎn)信托、基金或私募的形式募集資金，這也使得這三種募資方式成本逐漸攀高，而房企也只能接受高企的融資成本。

　　因此，再融資的種種優(yōu)勢讓房企趨之若鶩，而隨著如今這扇窗子再度開啟，上市房企的幸福時刻或許也將來臨。

　　而監(jiān)管層選擇在當前批準房企再融資申請，以及之前關(guān)于再融資相關(guān)政策的松動預期，其實也都“有跡可循”。

　　在此之前，萬科“B轉(zhuǎn)H”方案獲證監(jiān)會核準，而3月17日綠地集團借殼金豐投資方案的正式出爐，表明證監(jiān)會已突破地產(chǎn)股“不得借殼”的慣例。當時就有業(yè)內(nèi)人士猜測，下一步監(jiān)管層可能在地產(chǎn)重組、房企再融資、甚至是房企A股上市等方面予以開閘。

　　更為重要的是，在房地產(chǎn)政策層面，今年的《政府工作報告》中并未提“遏制房價過快上漲勢頭”。同時，李克強及相關(guān)部委在談及房地產(chǎn)話題時，亦未沿襲調(diào)控之說，更多強調(diào)的是分類調(diào)控的思路。

　　再加上今年以來，不少房地產(chǎn)企業(yè)因短債長投錯配而導致資金鏈緊張，隨后興潤置業(yè)35億元的債務違約更是引發(fā)公眾關(guān)注，甚至還傳言央行將出手救市。

　　以上種種，在業(yè)務人士看來，政策調(diào)控今后將逐漸開始從“制止暴漲”過渡到“防止系統(tǒng)性風險”，而在該基調(diào)下，房企再融資開閘則順理成章。

　　在如今監(jiān)管層對房企再融資政策逐漸明朗的背后，其實反映的還是房企對融資方式多樣化和資金的迫切需求。

　　自監(jiān)管部門在去年下半年開始口頭允許房企上報再融資方案后，新湖中寶便搶得頭籌，于8月初率先推出55億元的再融資方案，隨后各大房企也紛紛出臺再融資方案，據(jù)不完全統(tǒng)計，先后共有30余家房企計劃再融資總規(guī)模近900億元。

　　在市場分析人士看來，此次兩家房企的再融資方案獲批，也為其他已上報再融資方案的房企帶來了獲批希望，而房企融資功能的恢復也是地產(chǎn)股資本市場機制將重歸市場化的主要一步。

　　還有分析也指出，此次再融資放開后，上市房企可通過股權(quán)融資重構(gòu)財務杠桿，優(yōu)化負債結(jié)構(gòu)，并且股權(quán)層面的融資杠桿重新釋放，將為行業(yè)帶來更長久的發(fā)展空間。而由于融資窗口打開后，中小市值房企率先獲批的可能性較大，中小型房企或?qū)?yōu)先受益。

　　不過，全部900億再融資獲批的可能性在相關(guān)人士看來也并不現(xiàn)實，分析認為，盡管今后會有更多房企再融資獲批，但是否獲批還取決于監(jiān)管層的要求，全部獲批的可能性也不大。

　　上述人士還表示，雖然監(jiān)管已經(jīng)松動，但從資本市場角度看，市場仍將是影響房企再融資進展和結(jié)果的決定因素，而觀察已發(fā)布增發(fā)預案的公司，其中有相當部分的股價一直下跌，最終也有可能導致增發(fā)預案不了了之。

　　金融戰(zhàn)略重塑期

　　再融資之所以備受房企推崇，很大程度上在于作為股權(quán)融資方式，能夠長期穩(wěn)定地獲取融資資金；同時從財務角度分析，除了發(fā)行費用之外，幾乎無需再支付其他融資費用，相比銀行貸款、信托等融資方式，融資成本會大幅下降，還能降低負債率。

　　而在融資閘門關(guān)閉的近四年間，整個房地產(chǎn)市場幾乎都在用短期的資金來支持長期的項目投資，這也形成了房地產(chǎn)行業(yè)的系統(tǒng)性風險。

　　據(jù)金融分析家、北京貝塔咨詢中心合伙人杜麗虹分析，截至2013年中期，上市房企整體的短期資金缺口（1年以內(nèi)的資金缺口）已縮小到5%以內(nèi)，但中期資金缺口（2-3年內(nèi)的資金缺口）則擴大到15%。因此，在找到真正的長期投資人之前，地產(chǎn)行業(yè)將面臨普遍的中期財務風險。

　　“這個風險的根源就在于地產(chǎn)企業(yè)自身的期限錯配——幾乎所有關(guān)于資金鏈斷裂的故事，根源都在于資金占用的期限長于資金來源的期限，以至于當負債到期時，投入的資金還沒能收回，此時如果再遭遇信貸緊縮而無法及時完成再融資，企業(yè)就將出現(xiàn)資金鏈斷裂的風險?！倍披惡缯J為。

　　至于長期資金的來源，杜麗虹則認為，在眾多金融機構(gòu)中，真正具有長期資金的只有養(yǎng)老基金、保險資金、主權(quán)基金、以及大型捐贈基金，其中，養(yǎng)老基金和保險資金是最主要的長期投資人。

　　而從目前國內(nèi)長期資金進入地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀來看，2013年已有多家保險公司成立不動產(chǎn)投資平臺，而在地產(chǎn)金融創(chuàng)新方面，僅泰康資產(chǎn)2013年就公布了6項債權(quán)計劃。

　　杜麗虹還認為，未來，保險資金的大舉進軍將成為化解中國商業(yè)地產(chǎn)期限錯配問題的唯一可能。

　　此外，除尋求長期投資資金外，資產(chǎn)證券化平臺的放開或許也將成為今后房企化解系統(tǒng)風險的一大助力。

　　2013年5月，國內(nèi)首單真正意義的商業(yè)地產(chǎn)證券化產(chǎn)品問世。海印股份將以旗下經(jīng)營管理的15個商業(yè)地產(chǎn)項目未來5年的經(jīng)營權(quán)益為基礎資產(chǎn)，成功募集資金16億元，并且成本要低于信托或基金融資。

　　除此之外，在涉及房地產(chǎn)業(yè)務的資產(chǎn)管理公司方面，杜麗虹介紹，2013年已有二十多家基金公司介入，并有多家已推出或正在醞釀地產(chǎn)類專項資產(chǎn)管理計劃。

　　而在杜麗虹看來，此舉更重要的意義則在于，除了與信托公司競爭業(yè)務外，基金子公司專項資產(chǎn)管理計劃的長期意義還在于它很可能是將來中國式REITS的前身。

　　不過，在相關(guān)分析人士看來，盡管上述舉措都為地產(chǎn)企業(yè)在當前的融資背景下提供了多樣化金融工具，但也對地產(chǎn)企業(yè)的金融戰(zhàn)略選擇能力提出了更高的要求。

　　該人士還擔憂的提到，由于房地產(chǎn)業(yè)極善資金騰挪，一旦放開再融資和多種融資渠道，不僅資金監(jiān)管是個難題，更重要的是，如果一些房企將原本用于補充流動資金的錢用于拿地，那么最終還是可能導致地價與房價難以控制。