　　根據(jù)龍湖當日公布的2013年年報，去年公司營業(yè)額增長48.8%至415.1億元。其中，物業(yè)發(fā)展業(yè)務(wù)營業(yè)額為402.2億元，較去年同期增長49.3%；投資物業(yè)租金收入為6.7億元，扣除營業(yè)稅后的租金收入為6.3億元，較去年同期增長31.3%，并錄得投資物業(yè)評估增值25.9億元。

　　此外，歸屬于股東的溢利為80.4億元，同比增長27.6%，減除少數(shù)股東權(quán)益及評估增值影響后之核心溢利為62.1億元，較去年上升15%，歸屬于股東的核心凈利潤率為15.0%。

　　另外，龍湖的在手現(xiàn)金為146.8億元，凈負債率處于57.9%的合理水平，于2013年12月31日平均借貸成本為年利率6.58%。

　　去存貨與擴合作

　　在當日的業(yè)績會上，龍湖高層提出的“去存貨、控成本、擴合作”的策略，或多或少體現(xiàn)了龍湖發(fā)展思路的細微變化。

　　吳亞軍曾在龍湖內(nèi)部論壇上發(fā)表了一篇近6000字的文章《堅定戰(zhàn)略假以時日》，分析了近幾年龍湖的發(fā)展軌跡，解釋了不并購、不合作開發(fā)的原因。她認為，合作開發(fā)通常是人多、錢不夠，又希望快速做大規(guī)模的公司的戰(zhàn)略選擇，龍湖不屬于這種情況。

　　而根據(jù)龍湖定下的每年增幅20%左右的目標，顯然龍湖此番戰(zhàn)略上調(diào)整是為了尋求規(guī)?；鲩L的可能性較小。

　　因此業(yè)績會上談及“擴合作”原因時，首席財務(wù)官韋華寧解釋稱，龍湖此前很少合作開發(fā)，但未來會加大與其他房企的合作。此舉是出于提高財務(wù)安全和股東回報的考量，并且可以減少土地市場的競爭和成本。

　　正如吳在發(fā)布會上所言，“今年市場較為波動”，“內(nèi)地樓市不能一概而論”，因此規(guī)避風險和尋求更多機會或許是龍湖現(xiàn)時的考量。

　　一個最近的例子即是，龍湖曾于今年2月試圖在廣州廣港新城取地，但終因較為審慎的投資策略而遺憾退出。當日龍湖回應(yīng)此事時稱，“廣州土地太貴了”，但今后會繼續(xù)在廣州拿地，不排除會以合作的方式拿地。

　　“去存貨”亦是龍湖審慎發(fā)展的一個例證。“吳亞軍稱，如果市場不好馬上會形成存貨壓力。龍湖在過去兩年里，學會更精細化的管理自己的存貨。”這也多少解釋了龍湖首席財務(wù)官韋華寧介紹的龍湖控制存貨的目標。

　　據(jù)韋華寧介紹，未來幾年龍湖控制存貨的目標是，2014年控制在90到100億，2015年控制在80到90億，2016年控制到60到70億，呈現(xiàn)逐年下降的狀態(tài)。

　　毛利率與控成本

　　據(jù)韋華寧介紹，去年全年結(jié)算毛利率為28%而有所下滑，主要由于去年入帳項目為2012年下半年及2013年上半年銷售的項目，當時銷售均價只有約每平方米9600元，因此，毛利率受到均價較低而影響。

　　韋華寧續(xù)稱，龍湖2013年下半年均價增至了11300元，這部分正在陸續(xù)進入結(jié)算的管道。但從大勢上看，隨著未來市場的供應(yīng)量增多，再加上土地和資金的成本上升，整個行業(yè)的毛利率不太可能恢復到2010年，2011年非常高的水平了，下行是大勢所趨。

　　除了上文提到的，增大去化率加快去存貨速度，以減少對毛利率水平的影響外，龍湖亦寄望“控成本”成為提高集團利潤率水平的手段之一。

　　韋華寧透露，集團約兩年前購入不少成本相對較低的土地，溢價率分別只有8%和13%，用以現(xiàn)今銷售，相信毛利率可以保持一定水平，希望今年毛利率水平可以保持在25%至30%。

　　另外，龍湖2013年度報告中透露，將會在“在保障品質(zhì)的前提下，梳理、刷新住宅產(chǎn)品，尤其是剛需公寓的綜合成本能力，以提升公司的投資效益。”當日業(yè)績會上龍湖高層亦稱，會在一年時間內(nèi)將低密度住宅的成本進行壓縮，幅度是5%-10%。

　　而對于年初掀起降價潮的杭州，吳亞軍認為“不能一刀切”。她指出，龍湖春江彼岸項目，位于杭州濱江板塊，不存在存量過多的現(xiàn)象，所以該盤13年去化近40億，毛利率也達到30%左右。

　　以下龍湖地產(chǎn)有限公司2013全年業(yè)績會龍湖地產(chǎn)董事長吳亞軍、首席執(zhí)行官邵明曉、首席財務(wù)官韋華寧現(xiàn)場問答實錄：

　　現(xiàn)場提問：龍湖首二月銷售同比下滑是什么原因？另外去年利潤率下滑的原因是什么，展望今年利潤率如何？

　　韋華寧：一二月份我們銷售同比去年有所下降，實際上去年一整年整個市場處在一個比較自

　　然的釋放和增長的狀態(tài)。來到今年其實最重要的兩個變化，第一個就是銀行的按揭跟去年相比水平相對是偏低的，而且息率還在升，這個對銷售會有一定程度的影響。

　　關(guān)于利潤率，去年全年結(jié)算毛利率28%，符合我們預期的25%到30%的區(qū)間。凈利潤率回落最主要的原因是在市場波動銷售的物業(yè)陸續(xù)進入結(jié)算的管道，我們在2012年簽約單價只有9600元，2013年增至了11300元，這部分正在陸續(xù)進入結(jié)算的管道。但從大勢上看，隨著未來市場的供應(yīng)量增多，再加上土地和資金的成本上升，整個行業(yè)的毛利率不太可能恢復到2010年，2011年非常高的水平了，下行是大勢所趨。

　　但所幸過去兩年，龍湖還是非常好的抓住了市場的低點來補充土儲。我們在這兩年拿地溢價率分別只有8%和13%，這為保護毛利奠定了良好基礎(chǔ)。另外去年銷售簽約的毛利率在30%左右，所以我們還是有一定的余量。但考慮到未來對一部分存貨進行比較堅決的去化，可能會帶來一定的影響，具體要看今年的市況如何，我們希望未來毛利率保持在25%-30%的區(qū)間。

　　現(xiàn)場提問：公司對于三四線城市市場供過于求如何看待？

　　邵明曉：三四線城市當前供應(yīng)量非常大，市場壓力也非常大。但龍湖長期堅持聚焦一二線城市，而且在2011年又提出了擴縱深、近城區(qū)、控規(guī)模、持商業(yè)戰(zhàn)略。未來我們會進一步聚焦在24個年銷售額超過400億的一二線城市，并且是靠近核心區(qū)。

　　目前我們判斷行業(yè)毛利率整體受壓，因為房價上漲沒有那么猛，但土地價格并不低，尤其在去年大量買入地的情況下會受壓。

　　龍湖在買地節(jié)奏上集中于2012年和2013年上半年，所以我們現(xiàn)在管道里的項目， 30%以上毛利率項目非常多，我們會權(quán)衡存貨和毛利之間的平衡，根據(jù)市場變化來做微調(diào)。另外龍湖一直堅持“有盈利的增長”和“有回款的簽約”，這是我們的優(yōu)勢。去年我們完成481億的銷售，并且回款率還明顯高于行業(yè)水平，這一點龍湖會一直堅持。

　　現(xiàn)場提問：首先想問一下債券方面的問題，浙江小房企爆出違約的事情之后，內(nèi)房的債息目前嚴重超高，不知道公司是怎么看待債券市場未來的走向？公司會不會因此做出一些策略調(diào)整？

　　韋華寧：最近因為國內(nèi)出現(xiàn)違約的事件，市場上還是受到了一些驚嚇。這其實在境內(nèi)外流動性緊縮的背景下是可以預見的。龍湖還是要利用好自身差異化的優(yōu)勢，目前能夠在香港做銀團貸款的內(nèi)房企業(yè)是非常少的，我們是僅有的幾家之一，我們要運用銀團的渠道來擴大融資成本優(yōu)勢。這個成本，幾乎是債券的一半，在十幾、二十億美金融資規(guī)模之下，這一優(yōu)勢對我們的毛利保護作用非?？陀^。

　　另外在國內(nèi)，銀行也在推行更加嚴格名單制管理，而龍湖從來沒有出現(xiàn)過任何一筆貸款的展期和延期的行為，龍湖目前在四大銀行都保有著很高的資信的評級。去年上半年，我們甚至還拿到基準下浮的貸款，去年6月30號的貸款，我們的息率是基準。最近我們大部分的貸款仍然是在基準的利率以下，我們就是要利用我們的優(yōu)勢，強化我們銀團和國內(nèi)銀行部分的下貸，來保證整體頭寸安全。

　　吳亞軍：融資安排要早做判斷和早做安排，另外保持長期的信用很重要。用便宜的錢，堅持低成本融資是龍湖一貫的策略，我們圍繞這個目標也做一些融資組合。目前看境外銀團最便宜，還有境內(nèi)的基準利率貸款。債券現(xiàn)在來看相對貴，我們會非常謹慎。我們關(guān)于理財、表外資產(chǎn)、信托，龍湖一筆都沒有。

　　現(xiàn)場提問：公司也想未來提高商業(yè)地產(chǎn)的占比，我不知道有沒有一個時間表，比如說今年希望他可以占到多少，或者未來這個比例是多少？謝謝。

　　邵明曉：說到商業(yè)地產(chǎn)有三個策略，第一，每年投入量我們會非常謹慎，我們的策略是每年銷售回款10%作為上限投入到商業(yè)。第二，堅持布局在高能級中心城市，比如北京、上海、杭州、成都、重慶這樣一些城市。第三，現(xiàn)在我們管道里，我們已經(jīng)有11個商場開業(yè)，總共面積達到76萬萬方，還有70多萬方在建中，我們保持每年1到2個商場開業(yè)，這樣保證我們每年租金復合增長在30%左右。

　　去年我們租金收入對毛利率貢獻已經(jīng)超過一個百分點。龍湖將用15年的時間讓商業(yè)租金收入在總利潤占比從現(xiàn)在5%左右，提升到25%左右，這是一個偏長期的策略，我們會堅持做，但是會非常謹慎。

　　吳亞軍：而且現(xiàn)在商業(yè)的資金規(guī)模小，但發(fā)展速度快。兩三年之后會影響我們的毛利了。今年我們收租規(guī)劃是8個多億，明年預計就能達到12-13億。所以對我們未來毛利提升是有價值的。

　　現(xiàn)場提問：剛才聽韋總講感覺到公司比較謹慎，土儲也縮短到供4-5年發(fā)展所用，原因是什么？還有對今年內(nèi)地房地產(chǎn)市場量價的看法是怎么樣？

　　吳亞軍：我們在去年三四季度市場比較好的時候，就預見到未來可能進入加息周期。我們認為市場供需會發(fā)生變化，尤其是三線，四線城市，也有少部分二線城市會出現(xiàn)局部過剩。所以這種情況下，我們規(guī)劃銷售目標就相當審慎，所以我們并沒有開始設(shè)定一個過高的目標，看到市場不對又做短期的調(diào)整。

　　土地儲備方面，由于我們采取的是近城區(qū)，控規(guī)模的策略，所以我們更關(guān)注拿小規(guī)模的地，更近城區(qū)的地，或者更多做一些剛需盤加快周轉(zhuǎn)，這是公司的一貫戰(zhàn)略，也不是基于今年一個市場變化，悲觀或者樂觀的看法，是我們長期戰(zhàn)略走到今天的一個顯化。

　　在整體審慎的基礎(chǔ)上，龍湖仍然會面對一些市場的低點和洼地去尋找機會，尋找賣的好、同時也周轉(zhuǎn)快的項目。今年內(nèi)地的樓價也不能一刀切，有些城市仍然是有機會。比如大家前段時間聽到杭州市場報的覺得非常不好，但實際上龍湖春江彼岸項目，位于濱江板塊，這個板塊是杭州不過剩的幾個板塊之一，所以去年我們這個盤接去化了接近40億，而且毛利率也達到30%多。

　　現(xiàn)場提問：第二個問題，一些小型房地產(chǎn)商，可能會出現(xiàn)一些違約的情況，會不會給龍湖帶來收購一些資金鏈斷裂的項目，或者是一些爛尾項目的機會？

　　吳亞軍：大量在三四線，激進的開發(fā)商，或者實力偏弱、融資渠道窄的開發(fā)商，一定會遭遇壓力。這里存在一些并購機會，但是反而要審慎，不是越便宜越好，便宜里頭還要看它的資產(chǎn)是不是在未來可以變現(xiàn)，能夠賣出來。如果不具備這樣的條件，并購只會帶來包袱和麻煩，所以我認為會有并購機會，但是要審慎。

　　現(xiàn)場提問：其他發(fā)展商出現(xiàn)毛利下滑因為選擇了高周轉(zhuǎn)的模式，不知道龍湖在毛利下滑方面會有什么應(yīng)對？龍湖的規(guī)模，今年570億的目標，跟去年比不到20%增長，但是今年也不可能再買多一些比以前更便宜的土地，是否預計未來幾年龍湖增長也不會超過20%？

　　吳亞軍：我們現(xiàn)在110億帳面存貨資產(chǎn)，其中有一部分是在一線城市去化壓力不大，另一部分在二線城市，以重慶為例，車庫占比非常大，大概有十幾億，它會拖累毛利率。但是我們的策略是逐步去化。存貨對毛利率有所沖擊，但是沒有那么大的沖擊，我們還有空間，來保證我們既去化掉，同時又保證毛利率處于25%到30%的區(qū)間。

　　高周轉(zhuǎn)和高毛利，其實并不完全矛盾，回顧過去，2012年買了不少地，2013年我們做了一個審慎的開工和安排。如果我們2013年大量的開工，很多會在2013年銷售，但是更多的會在2014年銷售，如果市場不好的情況下馬上會形成存貨壓力。龍湖在過去兩年里，學會更精細化的管理自己的存貨，管理自己預期，說明管理團隊更加成熟穩(wěn)健。

　　韋華寧：從總體上看，我們的存貨量并不高，處于行業(yè)平均以下。未來幾年我們控制存貨的目標：2014年控制在90到100億，2015年控制在80到90億，2016年控制到60到70億，呈現(xiàn)逐年下降的狀態(tài)。

　　邵明曉：關(guān)于增長，龍湖一貫策略是堅持每年20%左右的增長。這是基于環(huán)境和自身資源的匹配，在現(xiàn)在這個時點上，龍湖堅持要把供銷存管理好，經(jīng)過這兩年的調(diào)節(jié)，會在一個非常合理的狀態(tài)。另一方面，我們?nèi)ツ陜H買了100多億的地，不是特別激進。我們在買地上也是非常審慎的，未來會更加審慎。選對城市、選對地非常重要，我們會進一步聚焦一二線，優(yōu)中選優(yōu)。

　　現(xiàn)場提問：龍湖今年在華南是否有城市布局動作？

　　邵明曉：我們現(xiàn)在華南是定在廈門，廈門市場非常好，但廈門的問題拿地不太好拿，地的供應(yīng)量少。今年上半年還是在廣州，佛山找一找機會。

（審校：勞蓉蓉）