富力上了一個(gè)700億的平臺(tái)之后，未來(lái)兩年的目標(biāo)都是按照20%增長(zhǎng)，今年700億，明年800多億，2016年希望可以沖一千億。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 見習(xí)編輯 趙思茵 3月20日，廣州富力地產(chǎn)股份有限公司在香港召開2013全年業(yè)績(jī)會(huì)。董事長(zhǎng)李思廉、財(cái)務(wù)總監(jiān)兼公司秘書周藹華、總監(jiān)李啟明、企業(yè)融資董事長(zhǎng)助理陳志濠出席業(yè)績(jī)會(huì)。談及富力明年的銷售目標(biāo)，李思廉現(xiàn)場(chǎng)表示，2014年富力地產(chǎn)的銷售目標(biāo)確定為700億元，較2013年422億銷售額同比增長(zhǎng)65.9%，并稱公司有信心完成該目標(biāo)，預(yù)計(jì)2016年可沖刺千億業(yè)績(jī)。

　　“今年我們手上的項(xiàng)目數(shù)量充足，2014年計(jì)劃交付的可售面積有372萬(wàn)平方米，足以支撐目標(biāo)的完成”。富力地產(chǎn)預(yù)計(jì)2014年在22個(gè)城市和區(qū)域共有63個(gè)項(xiàng)目推售，其中25個(gè)是全新項(xiàng)目。

　　并且，為達(dá)到2014年大幅增長(zhǎng)的目標(biāo)，集團(tuán)在2013年實(shí)行了積極的土地收購(gòu)策略。據(jù)悉，2013年，富力地產(chǎn)收購(gòu)?fù)恋乜偨ㄖ娣e達(dá)2090萬(wàn)平方米，占公司全部土儲(chǔ)面積的48%；新增土儲(chǔ)區(qū)域包括長(zhǎng)沙周邊地區(qū)、貴陽(yáng)、梅州、福州、佛山、珠海、包頭、無(wú)錫、南寧以及馬來(lái)西亞柔佛。“包括北京、廣州、天津、上海和哈爾濱等既有營(yíng)運(yùn)的城市也有新地塊入賬。”

　　雖然，富力去年買地步伐比較快，但李思廉指出，由于去年買地步伐比較快，投資達(dá)到400億元，故今年的買地步伐將放緩，并相信目前土地儲(chǔ)備足夠至2016年所需。

　　同時(shí)，未來(lái)幾年內(nèi)富力的運(yùn)營(yíng)區(qū)域仍將以國(guó)內(nèi)為主，但也會(huì)在國(guó)外地區(qū)投資。

　　2013年12月，富力地產(chǎn)宣布以85億元收購(gòu)了馬來(lái)西亞柔佛州新山區(qū)一宗地，該項(xiàng)目主要為住宅，也包括部分商業(yè)地產(chǎn)。據(jù)管理層透露，馬來(lái)西亞項(xiàng)目預(yù)計(jì)可于今年年中推售。

　　“在銷售節(jié)奏上一季度大概是100億到110億左右，剩下600億左右平均分在后面三個(gè)季度，每個(gè)季度200億左右，上半年大概300億，下半年大概是400億。其中，廣州大概會(huì)占20%，北京以及附近的地區(qū)也是20%，天津地區(qū)9%。此外，海南島、上海地區(qū)也是占的比較多的地方。”

　　酒店業(yè)務(wù)方面，富力地產(chǎn)旗下位于廣州、北京、惠州、重慶等地的7間酒店將于未來(lái)幾年內(nèi)陸續(xù)開業(yè)，其中成都麗思卡爾頓酒店已于2013年10月開業(yè)。

　　此外，對(duì)于公司高達(dá)111%的負(fù)債率，李思廉也作出了解釋。其稱：“降負(fù)債經(jīng)常都是目標(biāo)的，不能太緊張負(fù)債率，負(fù)債率只是經(jīng)常會(huì)看，但是其實(shí)沒有什么行嚴(yán)重的殺傷力。”

　　總體上，公司會(huì)關(guān)心這些負(fù)債，財(cái)務(wù)團(tuán)隊(duì)經(jīng)常會(huì)想辦法把一些到期的債加強(qiáng)一點(diǎn)，把一些貴的先還掉來(lái)減輕負(fù)擔(dān)。

　　最后，對(duì)于近來(lái)熱議的降價(jià)問(wèn)題，李思廉調(diào)侃道：“偶然吧。降價(jià)不是一個(gè)主流，你要記住，不要被他們騙。

　　以下為富力地產(chǎn)2013年業(yè)績(jī)會(huì)問(wèn)答實(shí)錄：

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：集團(tuán)為什么會(huì)定700億的目標(biāo)？增長(zhǎng)幅度大概有65.9%，相比去年的422個(gè)億的銷售會(huì)不會(huì)有一點(diǎn)太激進(jìn)了？

　　李思廉：定在今年700個(gè)億的目標(biāo)，相比我們?nèi)ツ?20億增加了65%，是一個(gè)刺激一點(diǎn)的推進(jìn)。

　　由于2013年，富力買了400多億土地，二十多個(gè)項(xiàng)目，整體的土地儲(chǔ)備增加很多，因?yàn)檫@些地買回來(lái)有的要建，所以整個(gè)2014年的銷售目標(biāo)就從420億增加到700億，分散到五、六十個(gè)項(xiàng)目，這個(gè)也是比較科學(xué)的。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：富力一二月份的銷售增長(zhǎng)差不多11%，那整年的增長(zhǎng)是60%多，怎么樣推進(jìn)銷售的？

　　李思廉：銷售計(jì)劃是一季度大概是100億到110億左右，剩下600億左右平均分在后面三個(gè)季度，每個(gè)季度200億左右，上半年大概300億，下半年大概是400億。可以做到700億銷售的話，在全國(guó)來(lái)該都是前十附近的位置。

　　富力地產(chǎn)集團(tuán)過(guò)去平穩(wěn)在三四百億都有一段時(shí)間了，已經(jīng)在這個(gè)平臺(tái)站穩(wěn)了腳，由于去年的買地比較成熟一點(diǎn)，富力買了20多塊地。在2014年、2015年都會(huì)陸續(xù)爆發(fā)了，所以700億的銷售目標(biāo)是合理的。在我們的經(jīng)營(yíng)模式里面可以達(dá)到30%多的毛利率以及16%至18%的凈利潤(rùn)這種商業(yè)模式是比較合理的預(yù)計(jì)。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：銷售城市分布主要是集中在哪個(gè)城市？類別是怎么樣？是貴的樓盤多還是剛性需求的樓多？你們?cè)趺礃尤?yīng)對(duì)今年的市場(chǎng)。有一些公司的銷售目標(biāo)沒有富力那么多，看得都沒有那么樂觀，我想問(wèn)一下為什么你那么有信心可以做到這么好呢？

　　李思廉：增長(zhǎng)的比例一定不會(huì)少的。實(shí)際上，繼續(xù)有60%多的增長(zhǎng)是不現(xiàn)實(shí)的。富力上了一個(gè)700億的平臺(tái)之后，未來(lái)兩年的目標(biāo)都是按照20%增長(zhǎng)，今年700億，明年800多億，2016年希望可以沖一千億。

　　其實(shí)今年主要提供銷售的如果簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)有三個(gè)城市是比較多一點(diǎn)的。其中，廣州大概會(huì)占20%，北京以及附近的地區(qū)也是20%，天津地區(qū)9%。此外，海南島、上海地區(qū)也是占的比較多的地方。

　　另外的城市都是一些1%、2%的比例。2014年，富力在22個(gè)城市有63個(gè)項(xiàng)目，剛性需求的樓盤多一點(diǎn)。富力在全國(guó)的地區(qū)都是1.5萬(wàn)元的平均價(jià)，大部分都是剛性需求的產(chǎn)品。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：富力毛利率在行業(yè)里面算比較高，現(xiàn)在建筑成相對(duì)比之前提高了，之后會(huì)不會(huì)保持這樣的毛利率？今年的建筑成本會(huì)不會(huì)有一些回升？

　　李思廉：按照目前的土地成本，富力預(yù)計(jì)在未來(lái)2014年、2015年會(huì)繼續(xù)保持過(guò)去兩年40%左右的水平。

　　建筑成本不可能會(huì)下降。這等于我們?nèi)コ?jí)市場(chǎng)買東西，坐公交車，幻想會(huì)下降價(jià)格是不可能的。今年上漲的幅度不大，中國(guó)頭兩個(gè)月公布出來(lái)的附加指數(shù)是很穩(wěn)定的，吃的東西很穩(wěn)定，豬肉什么東西都很穩(wěn)定，我們預(yù)計(jì)不會(huì)上漲太多。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：以后富力會(huì)不會(huì)再涉及拆遷這一部分了？

　　李思廉：還是會(huì)的。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：聽說(shuō)馬來(lái)西亞的項(xiàng)目有可能在今年年中即五、六月份的時(shí)候推售？首批推售的貨量是怎么樣？因?yàn)樽罱鸟R航的事情大家很關(guān)心，會(huì)不會(huì)擔(dān)心大家對(duì)于馬來(lái)西亞置業(yè)的信心呢？

　　李思廉：馬航這個(gè)事件大家都不開心，從生意的角度講，我們這一塊地的地理位置非常好，開售的話大概在1.6萬(wàn)人民幣每一平方米，首期第一批蓋的大概有42萬(wàn)平方米的體量。這兩個(gè)月，已經(jīng)在做賣樓的樣板間了，預(yù)計(jì)在年中可以投放到市場(chǎng)。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：富力為什么會(huì)選擇進(jìn)入馬來(lái)西亞？

　　李思廉：為什么會(huì)去馬來(lái)西亞呢，其實(shí)沒有特別的吸引，因?yàn)槟沁叺牡鼐鶅r(jià)是2000多元一平方米，可以賣1.6萬(wàn)元/平方米，所以就去做了。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：未來(lái)會(huì)不會(huì)調(diào)整賣的單位的價(jià)格呢？

　　李思廉：會(huì)的，我們想賣1.6萬(wàn)一平方米。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：富力當(dāng)時(shí)買地的是想賣2萬(wàn)每一平方米，為什么剛才說(shuō)1.5萬(wàn)元每一平方米？

　　李思廉：2萬(wàn)是均價(jià)目標(biāo)。馬來(lái)西亞項(xiàng)目大概350萬(wàn)平方米，足夠7、8年的銷售，有600億以上的銷售金額。所以一開始不可能馬上就下到均價(jià)。因?yàn)槔锩嬗泻芏嗖煌漠a(chǎn)品結(jié)構(gòu)，我們都會(huì)看著來(lái)做。如果是店鋪的話，相對(duì)來(lái)說(shuō)那一期的均價(jià)就高一點(diǎn)。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：預(yù)計(jì)在海外的整個(gè)占比會(huì)達(dá)到多少？接下來(lái)會(huì)不會(huì)繼續(xù)增加海外市場(chǎng)的土地儲(chǔ)備？

　　李思廉：今年馬來(lái)西亞我們自己內(nèi)部的銷售目標(biāo)大概是50億。

　　除了馬來(lái)西亞，暫時(shí)沒有一些很認(rèn)真的商務(wù)在談。就算將來(lái)會(huì)做，我們優(yōu)先考慮都是在馬來(lái)西亞的新山地區(qū)，因?yàn)橛幸恍╉?xiàng)目有一些地主都找我們談，提供的條件很優(yōu)惠。富力是國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)商，主要的業(yè)務(wù)主要是放在中國(guó)，就算馬來(lái)西亞第一年可以做幾十億的話，其實(shí)都不到總銷售額的10%。

　　可以這樣來(lái)說(shuō)，因?yàn)樽龇康禺a(chǎn)都是希望用便宜的錢買一個(gè)好的地，如果真的很便宜，我們會(huì)積極一點(diǎn)點(diǎn)。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：富力會(huì)考慮在香港買地嗎？

　　李思廉：接下來(lái)會(huì)看為主。因?yàn)閮?yōu)勢(shì)不明顯。我們大部分的人財(cái)物的力量都在國(guó)內(nèi)，要來(lái)香港，又要請(qǐng)一大批人，如果項(xiàng)目不夠多的話，就沒有優(yōu)勢(shì)。

　　現(xiàn)在看到香港土地總的金額可以負(fù)擔(dān)。十幾二十億的金額看著都可以做，但是不會(huì)那么沖動(dòng)。我們沒有什么優(yōu)勢(shì)，如果只是買一塊地，只有一塊地，請(qǐng)很多人在做。香港人能不能接受的品牌也不知道，太多不穩(wěn)定性了。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：有沒有想過(guò)以合作的方式？

　　李思廉：如果做的話就想著合作，但是不會(huì)太沖動(dòng)了，如果一些大名牌的，他又想試一下富力的建筑費(fèi)成本是不是這么便宜，我們就談一下。這跟馬來(lái)西亞不一樣，馬來(lái)西亞土地有350萬(wàn)平方米，又可以分期付款。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：有沒有可能再拿到這樣的地塊？

　　李思廉：還有的。在馬來(lái)西亞和新加坡在這里都有擴(kuò)充的。正在談，但是不會(huì)太著急，因?yàn)楦涣σ呀?jīng)有很多地塊。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：富力的負(fù)債率有111%，未來(lái)，富力會(huì)不會(huì)通過(guò)發(fā)債或者是信托來(lái)改善債務(wù)機(jī)構(gòu)？對(duì)于融資成本有什么樣的要求？

　　李思廉：明年的負(fù)債水平會(huì)略有下降一點(diǎn)。

　　負(fù)債這些結(jié)構(gòu)是會(huì)計(jì)比較復(fù)雜的，不是單獨(dú)解決了就可以把它降下來(lái)。降負(fù)債經(jīng)常都是目標(biāo)的，不能太緊張負(fù)債率，負(fù)債率只是經(jīng)常會(huì)看，但是其實(shí)沒有什么行嚴(yán)重的殺傷力。

　　總體上，公司會(huì)關(guān)心這些負(fù)債，財(cái)務(wù)團(tuán)隊(duì)經(jīng)常會(huì)想辦法把一些到期的債加強(qiáng)一點(diǎn)，把一些貴的先還掉來(lái)減輕負(fù)擔(dān)。富力的負(fù)債率是行業(yè)里頭是一個(gè)不錯(cuò)的水平，我們整體的利息支出在2013年是8.15左右，也是一個(gè)可以接受的水平。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：富力的酒店的規(guī)模已經(jīng)有400多億，因?yàn)楦涣ι鲜械臅r(shí)候是用H股上市，融資方面都有阻礙，現(xiàn)在發(fā)債是透過(guò)自己公司去做，會(huì)不會(huì)考慮將酒店投資性的項(xiàng)目分拆出來(lái)，方便融資渠道？

　　李思廉：酒店方面暫時(shí)沒有分拆計(jì)劃，會(huì)整體保留在富力底下的。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：公司在成都的麗思卡爾頓在去年10月份開業(yè)，還說(shuō)旗下還有7家酒店就未來(lái)會(huì)陸續(xù)開業(yè)，現(xiàn)在這些新酒店主要分布在哪些城市？新酒店就開業(yè)時(shí)間表現(xiàn)在有了嗎？未來(lái)是不是會(huì)加大對(duì)酒店業(yè)這方面的投入呢？而且也有看法說(shuō)國(guó)內(nèi)對(duì)三公消費(fèi)的把控，可能會(huì)對(duì)酒店業(yè)這方面有影響，富力是怎么看怎么看待和應(yīng)對(duì)這個(gè)問(wèn)題？

　　李思廉：酒店不是富力的主要業(yè)務(wù)，不過(guò)中國(guó)有很多土地在對(duì)外拍賣的時(shí)候有指定的用途，作為發(fā)展商只能買了那一塊地方按照政府要求去做酒店。酒店的回收期比較長(zhǎng)，中國(guó)的資金成本以及各種稅費(fèi)機(jī)構(gòu)底下，太多酒店應(yīng)該對(duì)公司的財(cái)務(wù)不是太健康。目前，富力有7間酒店，在廣州有兩間，在北京有兩間，重慶一間，貴州一間、成都一間，整體的入都可以。

　　廣州兩間跟北京兩間都表現(xiàn)不錯(cuò)，重慶、成都現(xiàn)在都有一點(diǎn)點(diǎn)利潤(rùn)給業(yè)主。今年富力在廣州機(jī)場(chǎng)附近有一個(gè)有3.8萬(wàn)平方米的酒店；在太原有4.3萬(wàn)平方米酒店。此外，在海南的富力灣的2萬(wàn)平方米的測(cè)試酒店，以及廣東惠州的龍門會(huì)有一個(gè)1.3萬(wàn)平方米的溫泉小酒店。這個(gè)是今年的有四個(gè)酒店的項(xiàng)目，你剛才提到的是7個(gè)，我們今年有四個(gè)，年底的時(shí)候都會(huì)投放在市場(chǎng)。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：去年10月份左右富力把廣州的天盈廣場(chǎng)的寫字樓賣了，相比廣州其他的開發(fā)商對(duì)寫字樓的自持，為什么把這個(gè)項(xiàng)目出售呢？是對(duì)廣州的寫字樓市場(chǎng)比較看淡嗎？未來(lái)在寫字樓這部分計(jì)劃銷售還是自持呢？

　　李思廉：賣是因?yàn)楦涣τ斜容^多寫字樓，所以肯定要賣一點(diǎn)點(diǎn)。天盈的項(xiàng)目賣的是39層那一棟矮的，那一棟62層是保留的，所以我們大部分是在保留，而且我們賣的均價(jià)都超過(guò)5萬(wàn)元。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：現(xiàn)在市場(chǎng)熱議的降價(jià)是存在嗎？

　　李思廉：偶然吧。降價(jià)不是一個(gè)主流，你要記住，不要被他們騙。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：恒大等企業(yè)已經(jīng)在涉足醫(yī)院等其他領(lǐng)域了，富力有沒有考慮要做其他的事？

　　李思廉：富力主要是做房地產(chǎn)，不復(fù)雜的。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：現(xiàn)在有很多房地產(chǎn)商涉足銀行，像恒大就入股華夏，之前越秀也是收購(gòu)了創(chuàng)興，現(xiàn)在富力有沒有入股銀行的想法？

　　李思廉：暫時(shí)沒有，入股了也很難做得了大股東。今天來(lái)說(shuō)，所有的銀行，無(wú)論你是民營(yíng)還是國(guó)營(yíng)，都受銀監(jiān)會(huì)的掌控。有大股東，大股東里面就是政府了。我覺得可以看看董文彪，民營(yíng)企業(yè)不要想著一搞銀行很容易就成功了，不是的，從這一條路走出來(lái)，其實(shí)是千千百百家銀行打了半天，但就一間民生銀行打出來(lái)，更多都是被消滅了。