公司能實現(xiàn)高毛利率，是因為在北京、天津曾具有購買低地價項目的優(yōu)勢，但這一優(yōu)勢正在消失。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 見習(xí)編輯 郭凈凈 重回商務(wù)地產(chǎn)主業(yè)的金融街，去年取得了不錯的成績。

　　3月19日，金融街控股股份有限公司宣布，其2013年實現(xiàn)銷售簽約額近225億元，較去年上漲9.76%；實現(xiàn)結(jié)算面積約110萬平方米，營業(yè)收入約198.8億元，同比漲15.37%；歸屬于上市公司股東的凈利潤約28.92億元，同比增27.42%。

　　不過，有長期跟蹤金融街的相關(guān)分析人士表示，去年金融街已經(jīng)賣得非常好了，今年能否延續(xù)高毛利率則會有一定難度，“公司能實現(xiàn)高毛利率，是因為在北京、天津曾具有購買低地價項目的優(yōu)勢，但這一優(yōu)勢正在消失；在新進(jìn)入的市場，金融街會失去低成本拿地的優(yōu)勢，過往高毛率水平或被拉低。”

　　全年銷售225億

　　金融街3月19日公布的年報顯示，在上述225億元簽約銷售額中，商務(wù)地產(chǎn)銷售額149億元，同比增長58.51%，占總體銷售額的比例提高至66.22%；而住宅地產(chǎn)銷售額約76億元，同比下降31.53%，占比33.78%；實現(xiàn)自持物業(yè)板塊實現(xiàn)營業(yè)收入約11億元，同比增長約9%。

　　另于報告期內(nèi)，金融街房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率約36%，較去年上升6.68個百分點(diǎn)；2013年公司住宅項目結(jié)算收入約114億元，占結(jié)算收入比例約為61%，毛利率約為30%，較去年下降約2個百分點(diǎn)；商務(wù)地產(chǎn)項目結(jié)算收入約74億元，占結(jié)算收入比例約為39%，毛利率約為46%，較去年上升約10個百分點(diǎn)。

　　金融街在年報指出，毛利上漲的主要原因是在2013年內(nèi)結(jié)算的金融街E9項目、金融街E2項目、金融街（南開）中心項目、金融街（和平）中心項目、惠州巽寮灣項目毛利率水平較高。

　　至此，金融街的商務(wù)地產(chǎn)和住宅銷售額結(jié)構(gòu)發(fā)生了很大變化。事實上，近三年來，金融街新增住宅項目明顯減少，重回商務(wù)地產(chǎn)主業(yè)。此前，該公司副總經(jīng)理王志剛接受觀點(diǎn)新媒體采訪時曾表示，2013年希望來自商務(wù)地產(chǎn)業(yè)績貢獻(xiàn)重新回到公司傳統(tǒng)的狀況，占到約7成的比例。

　　此外，金融街表示，2014年，金融街全年安排項目投資不低于200億元，重點(diǎn)獲取一線及區(qū)域中心城市的快周轉(zhuǎn)項目。對此，金融街相關(guān)內(nèi)部人士回應(yīng)稱，所謂“快周轉(zhuǎn)”，主要還是要去存貨，把手里的的存貨能夠以積極地銷售策略加快去化，同時多做快銷型產(chǎn)品?！耙膊慌懦≌椖?，今年的存貨大部分位于在北京以外，公司整體還是以寫字樓為代表的整售型商業(yè)為主，這樣回款更快”。

　　擴(kuò)張與高毛利率

　　在金融街今年加快擴(kuò)張進(jìn)入外埠市場的同時，有長期跟蹤金融街的相關(guān)分析人士就表示，去年金融街已經(jīng)賣得非常好了，今年能否延續(xù)高毛利率有一定難度。其去年銷售的大部分項目都是商業(yè)地產(chǎn)，其中70%是北京貢獻(xiàn)的，但今年金融街在北京的存貨不多。

　　根據(jù)瑞銀證券最新研報，金融街去年毛利率大漲，主要得益于毛利率較高的商業(yè)地產(chǎn)在結(jié)算收入中的占比上升至39%；瑞銀認(rèn)為“公司商業(yè)地產(chǎn)能實現(xiàn)高毛利率，是因為公司在北京、天津曾具有購買低地價項目的優(yōu)勢，不過這一優(yōu)勢正在消失”。

　　分析人士指出，作為西城區(qū)國資委旗下公司，金融街在北京西城區(qū)很有優(yōu)勢，但走出西城區(qū)后，也較難拿到具備高毛利率回報的優(yōu)質(zhì)地塊和項目；“近幾年金融街真正賺錢的項目還是都在北京西城區(qū)，但目前西城區(qū)較少推地。”

　　在今年年初，緊鄰北京金融街附近，被北京業(yè)內(nèi)成為“女神級”的華嘉胡同地塊曾吸引了金融街的極大關(guān)注，此前更有消息稱，該地塊就是為金融街量身定做的。但該地塊今年的出讓被北京市國土局叫停，至今未重啟出讓。

　　事實上，金融街近些年一直加強(qiáng)全國布局。幾年間其就已相繼進(jìn)入天津、重慶、惠州等地，根據(jù)金融街年報，在北京，其2013年的銷售簽約額約為161億元，占比71%；天津、重慶和惠州分別占20%、5%和4%。

　　2月27日，金融街以總價52.32億，收購了SOHO中國旗下上海靜安梅村項目和上海海倫廣場項目100%股權(quán)。加上年初公司以29.94億元價格購得廣州市荔灣區(qū)芳村大道住宅項目。今年以來，金融街已在上海、廣州這樣的一線城市連下兩城?！　?/p>

　　但是，任何企業(yè)在進(jìn)行擴(kuò)張的時候，一般毛利率都不會很高，在新進(jìn)入的市場，金融街會失去低成本拿地的優(yōu)勢，過往高毛率水平或被拉低。